Hiện tượng điều chỉnh quy hoạch và nguồn cơn của sốt đất

Cà phê cuối tuần:

Hiện tượng điều chỉnh quy hoạch và nguồn cơn của sốt đất

Trong mỗi cơn sốt đất, từ khóa “quy hoạch” được nhắc đến như một câu thần chú. Bởi chỉ cần có thông tin điều chỉnh hay đề xuất quy hoach mới thì giá đất khu vực đó sẽ nhảy múa như... "lên đồng".

06:00, 03/04/2021

"LẠM PHÁT" ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH

Thành phố to to nhưng chỉ có những con đường nho nhỏ, bên con đường nhỏ lại là những khối bê tông sừng sững chiếm hết không gian đến ngộp thở… Đó là một thực tế đang hiện hữu ở các thành phố lớn của Việt Nam khi các bản quy hoạch cứ được vẽ tới vẽ lui, với hàng trăm, hàng ngàn nét xoá đi vẽ lại. Nhiều chuyên gia trong giới đã ví von rằng, quy hoạch đô thị của Việt Nam như “loạn 12 sứ quân”.

Nói quả không sai khi nhiều năm liền, câu chuyện  “lạm phát” quy hoạch, “loạn” quy hoạch được phản ánh liên tục từ hội thảo, toạ đàm rồi đi cả vào nội dung trong các kỳ họp Quốc hội. Ai cũng mong, có một lời giải vẹn toàn để hai từ "quy hoạch" không còn là "tội đồ" được nhắc đến mỗi khi đô thị biến dạng, hay khi có sốt đất xảy ra.

Những sẽ khó mà giải được bài toán này, bởi Bộ Kế hoạch và Đầu tư từng cho hay, nếu thời kỳ 2001 - 2010 cả nước chỉ mới lập 3.114 quy hoạch, thì đến thời kỳ 2011 - 2020 đã lập 12.860/19.285 quy hoạch.

Riêng từ năm 2011 - 2014, mỗi tháng cả nước có trên 358 quy hoạch được lập và phê duyệt. Năm 2015 thì ít hơn, nhưng cũng có trên 75 quy hoạch được lập và phê duyệt mỗi tháng. Trong đó, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là 800 quy hoạch, quy hoạch xây dựng nhiều nhất với 7.180 bản, chiếm 52% tổng số quy hoạch thời kỳ 2011 - 2020; quy hoạch sử dụng đất hơn 2.250 bản, quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực và sản phẩm là 3.500 bản… 

Giải quyết ra sao với câu chuyện "lạm phát về quy hoạch"?

Câu trả lời chính là việc ban hành Luật Quy hoạch. Theo đó, từ đầu năm 2019, Luật Quy hoạch chính thức có hiệu lực với mục tiêu quy hoạch phải tuân thủ nguyên tắc từ cao xuống thấp, từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch địa phương phải tuân thủ quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng; quy hoạch chi tiết phải dựa trên quy hoạch tổng thể.

Kể từ khi Luật Quy hoạch được áp dụng, nhiều quy hoạch cũ tại địa phương phải thực hiện lại từ đầu, hoặc điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển cũng như đề xuất những quy hoạch mới theo quy hoạch của quốc gia.

Những bản đồ quy hoạch đã phê duyệt, các số liệu quản lý thay đổi được chính văn bản Nhà nước đưa ra luôn là cơ sở pháp lý quan trọng để thực thi, điều chỉnh quy hoạch tại các địa phương, từ đó tạo tâm lý tin tưởng cho nhiều người. Mặt khác, cũng chính những động thái của Nhà nước hay địa phương về quy hoạch… đều đã và đang bị giới đầu cơ lợi dụng để tung tin, thổi giá đất tạo các cơn sốt đất ảo. 

Điển hình trong số này phải kể đến việc điều chỉnh phê duyệt quy hoạch chung khu kinh tế Vân Đồn, Cần Giờ, Phú Quốc. Mỗi lần địa phương đề xuất điều chỉnh và được Chính phủ phê duyệt thì bất động sản các khu vực này cũng điều chỉnh giá bán theo chiều hướng tăng cao hơn.

Cũng dọc từ Bắc vào Nam ngay từ đầu năm có thể kể đến những quy hoạch điển hình tác động đến thị trường bất động sản. Ví như Hà Nội dự kiến ban hành quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng vào tháng 6/2021 nhưng chưa đầy 1 tuần, giá đất tại các khu vực ven sông Hồng đã tăng gấp 1,5 - 2 lần so với trước đó. Trong khi đó, quy hoạch này đã được đề xuất từ hơn 20 năm trước, và sau mỗi lần điều chỉnh ý tưởng quy hoạch, giá đất cũng được điều chỉnh theo.

Cũng tại Đà Nẵng, sau khi có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư phần cơ sở hạ tầng dùng chung dự án xây dựng Bến cảng Liên Chiểu, giới kinh doanh nhà đất Đà Nẵng đã đăng tải đủ dạng thông tin, cho rằng giá nhà đất tại địa phương này sẽ tăng nhanh.

Tương tự, tại Thừa Thiên - Huế ngay sau Tết Tân Sửu, thông tin “TP. Huế đã được phê duyệt trở thành thành phố trực thuộc Trung ương” trở thành cơ sở để tạo sóng trên thị trường. Và chỉ sau một tuần lễ có thông tin, nhiều khu vực vùng ven TP. Huế đã rục rịch báo giá đất phân nền tăng đến 1,5 lần so với cuối năm 2020.

Tại Lâm Đồng, sau khi UBND tỉnh Lâm Đồng kiến nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi cao tốc Tân Phú, Đồng Nai đi Bảo Lộc, Lâm Đồng thì lập tức xuất hiện thực trạng nhiều người dân ở TP.HCM đổ xô lên TP. Bảo Lộc để mua đất “đón” cao tốc.

Hay việc UBND tỉnh Phú Yên điều chỉnh các dự án dọc Quốc lộ 25, trong đó có một số khu vực quy hoạch xây dựng khu dân cư, khu đô thị thì chỉ trong ít ngày, người dân ở xã Hòa Trị, huyện Phú Hòa đã đua nhau bán đất ruộng...

Cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản chỉ diễn ra trong một tuần khi có thông tin sắp quy hoạch đất tại khu vực này để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha. Không ít người lao vào cơn lốc này để rồi phải gánh hậu quả nặng nề về kinh tế khi ôm đất với giá “trên trời”.

Không thể phủ nhận rằng, những khu vực có quy hoạch trung dài hạn thì sốt đất xảy ra là do sự kỳ vọng của nhà đầu tư giá đất tăng theo cơ sở hạ tầng là hoàn toàn hợp lý. Nhưng khi quy hoạch chưa công bố rõ ràng, cùng với sự thay đổi điều chỉnh quy hoạch liên tục thì đó là cơ sở để giới đầu cơ tạo ra các cơn sốt ảo.

Chứng kiến những hệ luỵ từ sốt ảo, Bộ Xây dựng mới đây cũng đề xuất xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn, đặc biệt là về hệ thống đường giao thông... để làm giá, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính.

Không chỉ Hà Nội mà ở rất nhiều địa phương vẫn đang tồn tại câu chuyện dự án không phù hợp với quy hoạch nhưng vẫn được phê duyệt.
Không chỉ Hà Nội mà ở rất nhiều địa phương vẫn đang tồn tại câu chuyện dự án không phù hợp với quy hoạch nhưng vẫn được phê duyệt.

NHƯNG LỖI CÓ PHẢI ĐẾN TỪ QUY HOẠCH?

Để hiểu rõ nguồn cơn những cơn sốt đất có phải là hệ luỵ từ điều chỉnh quy hoạch, Cà phê cuối tuần đã có cuộc trao đổi với các chuyên gia: TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam; ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa; ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản Đà Nẵng.

PV: Thưa các chuyên gia, có ý kiến cho rằng, Luật Quy hoạch mới có hiệu lực, các địa phương phải thay đổi quy hoạch cho phù hợp với quy hoạch chung và đảm bảo đúng luật. Cùng với đó, thông tin công bố điều chỉnh quy hoạch, xuất hiện các quy hoạch mới, mở rộng quy hoạch, thay đổi quy hoạch đã bị nhiều đối tượng lợi dụng để tạo ra cơn sốt đất ảo. Các chuyên gia nhận định như thế nào về ý kiến này?

Ông Đào Ngọc Nghiêm: Về lý thuyết lẫn thực tiễn, việc Nhà nước hay chính quyền các địa phương đề xuất lập quy hoạch hay điều chỉnh quy hoạch không phải để nhằm kích hoạt... giá đất. Nhưng tác động của quy hoạch đô thị lên thị trường bất động sản và giá đất là lẽ tất yếu. Bởi khi hạ tầng và bộ mặt đô thị đã được đầu tư xây dựng khang trang hơn trước thì đất đai cũng có giá trị kinh doanh cao hơn.

Kể từ khi Luật Quy hoạch mới có hiệu lực từ 1/1/2019, số lượng quy hoạch tại các địa phương đã giảm đi rất nhiều. Đây là đột phá mới cho lĩnh vực quy hoạch, xây dựng, nhằm ngăn chặn những vấn đề “loạn” quy hoạch trước đó. 

Đồng thời đa số các thông tin quy hoạch hiện nay là những định hướng chung của quy hoạch cấp quốc gia. Chỉ khi cấp quốc gia được phê duyệt thì mới tiến tới quy hoạch cấp tỉnh, thành phố, quy hoạch ngành, quy hoạch phân khu, rồi mới là quy hoạch chi tiết.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững thì phải đồng bộ các quy hoạch này. Cho nên cũng không thể khẳng định hoàn toàn rằng việc sốt đất tại các địa phương trong thời gian vừa qua là do điều chỉnh quy hoạch gây ra, nó chỉ là yếu tố để giới đầu cơ lợi dụng, vin vào đó để làm nóng thị trường. Đó còn là sự nóng vội của nhà đầu tư, sự thiếu chỉ dẫn của Nhà nước về quy hoạch phân khu có ý nghĩa gì, quy hoạch chi tiết có tác động ra sao…

Ví như câu chuyện quy hoạch hai bên bờ sông Hồng mới đây là minh chứng của việc lợi dụng thông tin quy hoạch để thổi giá bất động sản. Bởi đây là quy hoạch đã có chủ trương triển khai hơn 20 năm nay nhưng chưa có bản quy hoạch cụ thể nào được phê duyệt mà chỉ là định hướng và triển khai những phần cục bộ như kè, hai bờ sông, giao thông thuỷ. Thế nhưng ngay lập tức giá đất đã “chạy trước” đón đầu.

Ông Nguyễn Đức Lập: Từ lâu nay, việc xuất hiện các quy hoạch mới luôn là cú hích quan trọng nhất để thúc đẩy sự thay đổi về giá trị và gây nên các hiện tượng tăng trưởng, sốt nóng trên thị trường bất động sản. Ngoài các nguyên nhân khác như chênh lệch cung cầu, sự khan hiếm nguồn cung và do các yếu tố cạnh tranh trên thị trường.

Khi Luật Quy hoạch có hiệu lực, việc triển khai rà soát, điều chỉnh để tạo nên sự xuyên suốt, thống nhất và đồng bộ từ quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng cho đến quy hoạch cấp tỉnh là việc làm hoàn toàn đúng đắn và tạo tiền đề cho sự phát triển ổn định, lâu dài của đất nước.

Ông Phan Việt Hoàng: Trước hết phải ghi nhận lĩnh vực bất động sản là kênh đầu tư hiệu quả trong vài năm gần đây và hiện tượng tăng giá đất là quy luật tự nhiên của những địa phương phát triển. Chúng ta cần lưu ý việc “sốt đất thật” phải dựa trên nền tảng của phát triển kinh tế đô thị, hình thành khu dân cư và yếu tố an sinh xã hội thì giá bất động sản mới phát triển ổn định, bền vững. Hiện nay, trên thực tế một số nơi có hiện tượng giá đất tăng nhanh, đột biến trong thời gian ngắn, nhất là những khu vực có thông tin mới về quy hoạch mặc dù chỉ mới là chủ trương.

Trong thời điểm xảy ra cơn sốt, giá đất sẽ bị đẩy lên cao gấp hàng chục lần giá trị thật nhưng hoạt động mua bán vẫn diễn ra rầm rộ, thậm chí giành nhau mua, các sàn giao dịch ngay lập tức mọc lên như nấm. Cuối cùng để lại những hệ quả nặng nề trước mắt cho người dân địa phương là mất nguồn thu nhập chính từ đất sản xuất nông nghiệp, sản xuất kinh doanh. Còn nhà đầu tư sau cùng phải chịu gánh nặng tài chính lớn vì ôm hàng không thoát ra kịp thời. Gián tiếp gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà rót vốn vào.

Dưới góc độ nhìn nhận chung, tôi cho rằng việc sốt đất không hoàn toàn do việc điều chỉnh quy hoạch mà còn nhiều nguyên nhân khác kèm theo:

Thứ nhất, kể từ 01/01/2020 khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng từ 10 - 20% tác động đến giá thành đầu ra của dự án. Với dân số cả nước hiện nay thống kê vào ngày 1/4/2019 là 96,2 triệu dân, trong đó gần 88% dân số trong độ tuổi từ 25 - 59 tham gia lực lượng lao động nên nhu cầu về nhà ở rất lớn. Trong bối cảnh thị trường nguồn cung dự án bất động sản nhà ở tại các tỉnh đa số đều bị gián đoạn làm mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm bất động sản cũng góp phần làm cho giá cả nhảy múa.

Thứ hai là do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 làm suy giảm đáng kể đến thu nhập của người dân, gây bất ổn tới những kênh đầu tư chứng khoán và vàng. Trong bối cảnh lãi suất từ tiền gửi ngân hàng liên tục giảm, nhiều người nghĩ tới giải pháp đầu tư bất động sản để tăng thu nhập khiến cho thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn.

PV: Sự thiếu thông tin và minh bạch về quy hoạch phải chăng cũng là yếu tố góp phần tạo nên cơn sốt đất thưa các chuyên gia? Bởi, một số báo cáo thanh tra cho thấy tại không ít địa phương, việc thực hiện quản lý quy hoạch và sử dụng đất đô thị còn bộc lộ nhiều yếu kém như chất lượng quy hoạch thấp, điều chỉnh quy hoạch không bảo đảm, không minh bạch, rõ ràng, từ đó khiến nhiều người lợi dụng để trục lợi?

Ông Nguyễn Đức Lập: Sự thiếu minh bạch về thông tin sẽ gây nên hiện tượng bất cân xứng thông tin trong các giao dịch. Bên có nhiều thông tin chuẩn xác càng có lợi trong các giao dịch mua bán. Với thông tin về quy hoạch thì nhà đầu cơ sẽ ngấm ngầm hưởng lợi từ việc mua trước đón đầu. Người mua sau cùng dựa trên thông tin bị đồn thổi quá mức, tin đồn thất thiệt thường phải gánh nhiều hậu quả nặng nề.

Cũng cần thừa nhận một thực tế rằng, tại nhiều địa phương, việc xây dựng và quản lý quy hoạch, thực hiện quy hoạch bộc lộ nhiều yếu kém. Những đồ án quy hoạch manh mún, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội nhưng vẫn được thông qua, và rồi để lại nhiều “di chứng” cho xã hội.

Ông Đào Ngọc Nghiêm: Luật Quy hoạch có các quy định nghiêm cấm như công bố không đầy đủ quy hoạch hoặc từ chối cung cấp thông tin về quy hoạch, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật Nhà nước; cố ý cung cấp sai thông tin về quy hoạch; Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch không phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch… Nhưng thực tế là thời gian qua đã có nhiều bài học về sự buông lỏng quản lý, thiếu định hướng trong quy hoạch, không công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kịp thời dẫn đến nhiều hệ lụy với những vụ khiếu kiện đông người, kéo dài.

Câu chuyện về tuyến phố dài 1,5km nối đường Nguyễn Văn Cừ và đê Tả ngạn thuộc quận Long Biên (Hà Nội) hay dự án đường Trường Chinh (Hà Nội) mở rộng, tranh chấp tại Khu Ngoại giao đoàn (Hà Nội) là những bài học điển hình. Đó là khi Nhà nước thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng nhưng giá đất đền bù chưa thả đáng cho người dân. Là những thay đổi quy hoạch không gian sống, tăng diện tích ở, giảm diện tích công cộng khiến người dân bức xúc.

Hay tại các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bình… một loạt điều chỉnh quy hoạch hạ tầng, đô thị chạy theo dự án xây dựng tràn lan, thiếu kiểm soát, quá tải hạ tầng, ngập úng, lãng phí đất đai đã được nhắc đến nhiều trên báo chí… Tất cả dẫn đến những nhiễu loạn, bất ổn cho xã hội, cho thị trường bất động sản.

Ông Phan Việt Hoàng: Tôi cho rằng, những năm gần đây công nghệ đã trở thành một phần không thể thiếu trong lĩnh vực kinh doanh nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, áp dụng công nghệ để tìm kiếm khách hàng, tìm kiếm bất động sản, quản lý kinh doanh bất động sản… Nhà đầu tư cũng dễ dàng tiếp cận những thông tin chính thống mới nhất về quy hoạch để tìm cách đón đầu các yếu tố có thể làm tăng giá trị bất động sản, cho nên, không thể đỗ lỗi rằng thiếu thông tin quy hoạch là "tội đồ" tạo nên sốt đất.

Có những cá nhân, doanh nghiệp giàu lên nhanh chóng nhờ đất, nhưng cũng có người đã chịu tổn thất đáng kể vì ma trận “tâm lý đám đông", không đủ tỉnh táo phân biệt thật - giả trong cơn sốt đất... Đó đều là quy luật tự nhiên trong kinh doanh.

PV: Như ông Phan Việt Hoàng có nói, hiện tượng sốt đất lặp đi lặp lại trong nhiều năm, có người đã chịu tổn thất đáng kể nhưng cũng có những cá nhân, doanh nghiệp giàu lên nhanh chóng nhờ đất. Theo các chuyên gia, liệu có tồn tại câu chuyện lợi dụng điều chỉnh quy hoạch để trục lợi?

Ông Đào Ngọc Nghiêm: Thực tế cho thấy, không chỉ Hà Nội mà ở rất nhiều địa phương vẫn đang tồn tại câu chuyện dự án không phù hợp với quy hoạch nhưng vẫn được phê duyệt. Tôi cho rằng có sự ưu ái nào đó ở đây.

Việc điều chỉnh quy hoạch hoặc phê duyệt dự án làm phá vỡ kết cấu, hệ sinh thái đô thị của thành phố, các địa phương là gốc rễ của cơ chế xin cho, lợi ích nhóm. Nhiều năm liền, người dân luôn đặt ra hoài nghi về năng lực, phẩm chất của những người làm quy hoạch là có cơ sở. Bởi đã có những điều chỉnh tăng xây dựng đất ở, giảm đất công cộng, công viên, cây xanh. Lợi nhuận từ đó rơi vào tay ai? Doanh nghiệp hay người làm quy hoạch, phê duyệt quy hoạch?

Những đô thị bị "băm nát", những cơn sốt đất áo xuất hiện là hệ quả của việc trục lợi quy hoạch.

Ông Nguyễn Đức Lập: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản phát triển theo quy luật và có tính chu kỳ nên có hiện tượng lặp đi lặp lại về trạng thái sốt nóng hay là đóng băng. Lớp lớp nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản có cả thành công và cả thất bại; có cả người cũ và người mới nên luôn có nhiều bài học cho mọi đối tượng. Và cứ thế lặp đi lặp lại hình thành tính chu kỳ.

Việc hiện thực hóa các đồ án quy hoạch trong thực tế cũng thường phải gặp nhiều khó khăn khó đoán trước. Trong đó, thường gặp nhất là sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật chuyên ngành, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, tầm nhìn quy hoạch bị hạn chế, điểm rơi của chu kỳ thị trường, sự hình thành các mô hình kinh doanh mới trong lĩnh vực bất động sản mà pháp luật chưa có quy định điều chỉnh,…

Đa số các quy hoạch nếu có điều chỉnh thì thường phải xuất phát từ vấn đề lợi ích của Nhà nước, của người dân và của cả chủ đầu tư. Và đương nhiên, chúng ta cũng khó loại trừ việc lợi dụng điều chỉnh quy hoạch theo đề xuất của chủ đầu tư để thu lợi nhiều hơn cho họ.

Ông Phan Việt Hoàng: Về nguyên tắc, quy hoạch đã được phê duyệt được tính toán dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu (trường học, bệnh viện, công viên cây xanh, thể dục thể thao...) và hạ tầng kỹ thuật nói chung (cấp điện, cấp - thoát nước...), đặc biệt là hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, khi thực tế triển khai thì vẫn có tình trạng một số dự án điều chỉnh quy hoạch theo xu hướng tăng lợi ích nhà đầu tư, giảm các tiện ích công cộng, lợi ích của người sử dụng.

Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch không phải chuyện doanh nghiệp đề xuất là triển khai ngay, cần phải tôn trọng yếu tố vĩ mô trong kế hoạch thời kỳ 5 năm, 10 năm của nhiệm vụ quy hoạch tổng thể, để góp phần nhằm hạn chế gánh nặng cho công tác an sinh xã hội trong tương lai và giảm thiểu khó khăn trong kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào địa phương.

LIỀU THUỐC NÀO NGĂN CHẶN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH VÀ SỐT ĐẤT?

PV: Thưa các chuyên gia, vậy giải pháp nào để có thể ngăn chặn việc điều chỉnh quy hoạch, lợi dụng quy hoạch để tạo ra sốt đất?Và giải pháp nào khác cho câu chuyện sốt đất, đặc biệt là vấn đề sốt ảo?

Ông Đào Ngọc Nghiêm: Khi nói đến quy hoạch là chúng ta nói đến tầm nhìn và những hoạch định cho tương lai. Nhưng thật ra, quy hoạch của chúng ta lâu nay vẫn… chạy theo thực tế, “chữa cháy” cho những sai lầm trong quản lý.

Để ngăn chặn tình trạng quy hoạch bị băm nát, lợi dụng quy hoạch để trục lợi, gây ra sốt đất thì cần phải rà soát lại toàn bộ tiêu chuẩn, quy phạm của quy hoạch xem bản quy hoạch đó có phù hợp với sự phát triển của xã hội không. Rà soát lại toàn bộ quy hoạch phân khu của từng khu vực phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt hay chưa.

Ngoài ra, cần xem xét lại toàn bộ quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị của từng con đường, khu phố có phù hợp trong quy hoạch tổng thể, bởi quy hoạch chi tiết và phân khu phải tuân thủ quy hoạch chung.

Về nguyên nhân của điều chỉnh quy hoạch, phải xem có lợi ích cho chủ đầu tư hay không, hoặc có gì bên trong hay không thì cần phải xem xét, điều tra. Có một điều cần phải khẳng định rằng, điều chỉnh quy hoạch cần phải có quy trình rõ ràng, công khai, minh bạch không để ai trục lợi cá nhân. Khi đã có quy hoạch thì phải thông tin rõ ràng, chi tiết tới báo chí, truyền thông, người dân tại nơi sẽ quy hoạch.

Còn với người đầu tư bất động sản, cần quan tâm đến quy hoạch cục bộ, chi tiết của dự án trước khi xuống tiền. Không thể chỉ mới nghe tin có đề xuất đã ào ào đi đầu tư bởi đề xuất đó có thể được thông qua hoặc không, còn chưa kể từ khi có đề xuất đến khi thực hiện được quy hoạch và thực tế công trình còn cả một chặng đường dài. Việc lợi dụng quy hoạch thổi giá bất động sản chỉ khiến thị trường trở thành một cái bẫy với các nhà đầu tư non trẻ.

Ông Nguyễn Đức Lập: Quy hoạch cần phải được công khai và minh bạch, song song với việc tuyên truyền rộng rãi cho người dân biết được bản chất của vấn đề quy hoạch và sự phát triển của thị trường bất động sản, biết được những hệ lụy khi tham gia thị trường sốt nóng ảo. Việc công bố quy hoạch cần gắn với công bố kế hoạch và lộ trình thực hiện để cho mọi người dân được biết. Tránh công bố kiểu mập mờ, úp mở, nửa vời để các nhà đầu cơ trục lợi thông tin. Ngoài ra, cần thống nhất quy định mốc thời gian chung để công bố đồng loạt các quy hoạch tại các địa phương, tránh công bố giật cục, mỗi thời điểm một đồ án, một quy hoạch để tránh gây sốt đất lan ra khắp nơi.

Việc sốt đất diễn ra chủ yếu ở phân khúc đất nền cho nên cần có chính sách quản lý chặc chẽ, đánh giá lại việc quy hoạch và quản lý sử dụng loại hình sản phẩm này.

Ngoài việc công khai minh bạch thông tin quy hoạch như trên, các cấp chính quyền cần giám sát và xử lý các đối tượng tung tin đồn thất thiệt nhằm đầu cơ trục lợi. Tập trung quản lý hoạt động môi giới đúng pháp luật, môi giới làm việc phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Đồng thời, đẩy mạnh hoạt động cải cách hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý dự án, để khơi thông nguồn cung bất động sản, sớm đưa vào thị trường để góp phần hạ nhiệt cho thị trường.

Ông Phan Việt Hoàng: Tôi cho rằng, cần kiểm soát chặt kế hoạch sử dụng đất trong thời kỳ và hàng năm, tăng cường giám sát việc chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, đầu tư hạ tầng không qua lập dự án. Công khai tình trạng pháp lý, cung cấp kịp thời thông tin về quy hoạch, thủ tục pháp lý, tiến độ dự án... của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở. Tăng cường công tác quản lý sàn giao dịch và hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản.

Xin cảm ơn các chuyên gia!

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP