Hiệp hội Bất động sản Việt Nam làm việc với Tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế Moody's Ratings

Tham dự buổi làm việc, về phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam có nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Tổng Biên tập Thường trực Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cùng một số cán bộ Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Về phía Tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế Moody's Ratings có ông Marcus Yiu, chuyên viên phân tích rủi ro Moody's Ratings; bà Parvathy Aarthy Annamalai, chuyên viên phân tích xếp hạng tín nhiệm Moody's Ratings.

Tại buổi làm việc, ông Marcus Yiu, chuyên viên phân tích rủi ro Moody’s Ratings bày tỏ sự quan tâm đến mức độ phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay cũng như triển vọng trong thời gian tới. Đồng thời, ông cũng quan tâm tới các chính sách hỗ trợ xử lý dự án tồn đọng và khả năng đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án.

Chia sẻ về vấn đề này, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho biết, phân khúc nhà ở giai đoạn 2020 - 2023 rơi vào trạng thái trầm lắng do tác động từ đại dịch Covid-19 và những điểm nghẽn về cơ chế, chính sách. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2024 - 2025, thị trường đã bắt đầu phục hồi, thậm chí xuất hiện cục bộ một số "điểm nóng" với mức tăng giá từ 50 - 100%, cá biệt có nơi lên tới 150%, chủ yếu do tình trạng lệch pha cung - cầu.

Dựa trên các yếu tố nền tảng hiện nay, nhà báo Phạm Nguyễn Toan dự báo trong giai đoạn 2026 - 2028, thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển mạnh hơn. Theo đó, nguồn cung được kỳ vọng gia tăng đáng kể từ các đại đô thị quy mô lớn cùng hàng trăm dự án tồn đọng đang được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động tại các địa phương trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Khánh Hòa,… 

Tuy nhiên, về mặt bằng giá, ông nhận định sẽ không còn xu hướng tăng nóng mà nhiều khả năng đi ngang, biến động trong biên độ hẹp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, trong khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh về thanh khoản và chất lượng sản phẩm. Đây cũng là giai đoạn sàng lọc rõ nét, khi những chủ đầu tư yếu kém dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho các doanh nghiệp có năng lực thực sự. Qua đó, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn và được tiếp cận với các sản phẩm chất lượng hơn, phù hợp với nhu cầu ở thực.

Liên quan đến các chính sách hỗ trợ xử lý dự án tồn đọng, nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định đây là tín hiệu rất tích cực đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hiện nay. Theo ông, cả nước có hàng nghìn dự án gặp khó khăn tại nhiều địa phương, với quy mô dòng vốn bị "chôn" lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, từ năm 2025, Chính phủ đã liên tiếp ban hành các chính sách nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, không chỉ đối với thị trường bất động sản mà còn đối với phát triển hạ tầng nói chung. Đáng chú ý, Quốc hội Việt Nam đang tiến hành sửa đổi đồng bộ các luật nền tảng của thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. Đây được xem là bước đi then chốt nhằm xử lý tận gốc những bất cập về thể chế đã tồn tại trong thời gian dài. Song song với đó, trong thời gian tới, Trung ương, Chính phủ và Quốc hội dự kiến ban hành các nghị quyết đặc thù, tập trung riêng vào việc tháo gỡ các dự án gặp vướng mắc.

Trên cơ sở đó, nhà báo Phạm Nguyễn Toan kỳ vọng quá trình xử lý sẽ được đẩy nhanh, từng bước khơi thông dòng chảy đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng ổn định, minh bạch hơn. "Thực tế cũng đã cho thấy những chuyển biến bước đầu khi ngay trong năm 2025 và đầu năm 2026, dù mới tháo gỡ được một phần, hàng trăm dự án đã được "cởi trói" và quay trở lại thị trường. Điều này giúp bổ sung nguồn cung đáng kể, góp phần cải thiện cán cân cung - cầu, tạo nền tảng cho giai đoạn phục hồi và phát triển rõ nét hơn trong các năm 2026 - 2027", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định.

Tại buổi làm việc, ông Marcus Yiu cũng bày tỏ sự quan tâm đến mô hình chính quyền 2 cấp có giúp đẩy nhanh tiến độ hay không khi địa phương được trao thêm thẩm quyền. 

Về vấn đề này, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho biết, tính đến tháng 7/2026 tới sẽ tròn 1 năm triển khai vận hành mô hình này. Theo ông, Chính phủ Việt Nam đã xác định năm 2026 là năm của chính quyền cơ sở, qua đó đẩy mạnh phân cấp, trao quyền nhiều hơn cho địa phương, đặc biệt trong thẩm quyền phê duyệt và triển khai các dự án bất động sản. Trên nền tảng đó, tiến độ xử lý các thủ tục và triển khai dự án đã có những cải thiện rõ hơn.

Ông cho biết, thực tế bước đầu đã ghi nhận những tín hiệu tích cực khi hàng loạt dự án tồn đọng được tháo gỡ, đồng thời các dự án mới đang được thúc đẩy triển khai với tiến độ khá tốt. Cộng đồng doanh nghiệp nhìn chung cũng bày tỏ sự tin tưởng vào những chuyển biến này, kỳ vọng môi trường đầu tư sẽ ngày càng thông thoáng, minh bạch và hiệu quả hơn.

Bên cạnh thông tin một số vấn đề mà đại diện Moody's Ratings quan tâm, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cung cấp thêm nhiều thông tin khác liên quan đến tác động của bất ổn chính trị toàn cầu, tình hình tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản.

Cụ thể, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho biết, trong bối cảnh tình hình toàn cầu diễn biến phức tạp, Việt Nam khó tránh khỏi những ảnh hưởng lan tỏa, đặc biệt là áp lực từ việc giá nguyên vật liệu gia tăng trong những tháng đầu năm. Diễn biến này đã và đang ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp bất động sản cũng như các dự án đầu tư công, khi chi phí đầu vào tăng mạnh, kéo theo nhiều rủi ro về hiệu quả tài chính.

Theo ông, với các hợp đồng đã ký kết, không ít nhà thầu rơi vào tình trạng lo ngại do biên lợi nhuận bị thu hẹp, thậm chí đứng trước nguy cơ thua lỗ nếu giá đầu vào tiếp tục biến động. Đồng thời, việc chi phí tăng cũng tất yếu gây áp lực lên giá đầu ra, trở thành mối quan ngại chung của toàn thị trường.

Tuy nhiên, trước những thách thức đó, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng, Chính phủ đang thể hiện rõ nỗ lực điều hành khi triển khai nhiều giải pháp nhằm ổn định mặt bằng giá, kiểm soát chi phí đầu vào, qua đó hỗ trợ thị trường vận hành thông suốt hơn. Ông đánh giá trong tương quan khu vực Đông Nam Á, Việt Nam vẫn là điểm sáng về khả năng thích ứng và điều tiết, khi thị trường vẫn duy trì được sự sôi động nhất định, cho thấy niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư đang dần được củng cố.

Liên quan đến tình hình tài chính tín dụng, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho biết, diễn biến chính sách tín dụng đang có tác động trực tiếp và sâu rộng tới thị trường bất động sản. Nếu như năm 2025 được xem là giai đoạn dòng vốn ổn định, thì bước sang năm 2026, xu hướng thắt chặt tín dụng cùng với mặt bằng lãi suất gia tăng đã tạo áp lực đáng kể lên toàn thị trường. Theo đó, chi phí vốn tăng không chỉ đẩy giá đầu vào lên cao mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản.

Ông nhấn mạnh, thực tế hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào vốn tín dụng ngân hàng, với tỷ trọng lên tới hơn 70%. Chính vì vậy, mỗi chỉ đạo điều hành từ hệ thống ngân hàng đều có thể tạo ra những tác động lan tỏa đáng kể đến sự phát triển chung của thị trường. Trước thực tế này, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho biết Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã liên tục có các kiến nghị đến Chính phủ nhằm điều hành chính sách theo hướng linh hoạt, tránh gây "giật cục", đồng thời đề xuất thúc đẩy các kênh dẫn vốn thay thế như thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo ông, việc giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là yêu cầu tất yếu để hướng tới một thị trường phát triển bền vững hơn.

Liên quan đến câu chuyện điều hành dòng vốn, nhà báo Phạm Nguyễn Toan đánh giá cao những động thái từ Chính phủ kể từ thời điểm kiện toàn bộ máy lãnh đạo vào tháng 3 và tháng 4/2026 vừa qua. Theo ông, với lợi thế am hiểu sâu về lĩnh vực tài chính - ngân hàng, người đứng đầu Chính phủ đã có những chỉ đạo kịp thời, đặc biệt trong việc điều tiết dòng vốn vào bất động sản theo hướng hợp lý hơn. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại được định hướng kiểm soát chặt tín dụng đối với phân khúc cao cấp, đồng thời nắn dòng vốn vào các lĩnh vực có nhu cầu thực và tính thanh khoản cao.

"Thị trường vốn cho bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, và kỳ vọng sau quý II sẽ dần ổn định hơn so với mặt bằng chung", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định. Đồng thời, ông cũng cho biết thêm, một trong những điểm đáng chú ý là chủ trương đẩy mạnh kênh trái phiếu doanh nghiệp, qua đó tạo thêm nguồn lực huy động vốn trung và dài hạn, giảm áp lực phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Đây cũng là yếu tố được xem là then chốt để tái cấu trúc thị trường theo hướng an toàn, bền vững hơn trong thời gian tới.

Kết thúc buổi làm việc, đại diện đoàn công tác của Tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế Moody's Ratings bày tỏ cảm ơn trước sự đón tiếp chu đáo từ phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, đồng thời đánh giá cao những thông tin, chia sẻ thực tiễn và góc nhìn đa chiều về thị trường bất động sản Việt Nam. Những nội dung trao đổi được kỳ vọng sẽ góp phần hỗ trợ công tác nghiên cứu, đánh giá tín nhiệm, qua đó thúc đẩy tính minh bạch và sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường trong thời gian tới./.

Một số hình ảnh tại buổi làm việc: