Đây là Hội nghị quan trọng trong bối cảnh thị trường kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động, tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam nên đòi hỏi cần sự phân tích, định hướng của các chuyên gia trong thời gian tới.
Hội nghị thông qua các nội dung chính là: Nhìn lại thị trường bất động sản 2017; Kiểm điểm lại công tác tổ chức, hoạt động năm 2017; Đề ra mục tiêu, nhiệm vụ, kế hoạch hoạt động trong năm 2018 để có sự phân công thực hiện cụ thể đến các hội viên. Trong đó, năm 2018, tập trung triển khai tổ chức Giải thưởng Quốc gia bất động sản Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Trung tâm tin tức VTV24 – Đài truyền hình Việt Nam phối hợp tham gia tổ chức; Triển khai tổ chức Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018 vào tháng 9 và thúc đẩy phát triển Công trình xanh tại Việt Nam.
Phát biểu khai mạc Hội nghị, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: Năm 2017, Hiệp hội đã có nhiều hoạt động tạo tiếng vang trên toàn xã hội. Hiệp hội cũng nhận được sự đánh giá cao của cơ quan quản lý Nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp. Đơn cử như tổ chức các cuộc hội thảo chuyên đề, đi sâu vào các vấn đề mà cộng đồng doanh nghiệp, thị trường đang cần giải quyết; thường xuyên tham gia vào các Hội thảo, các phiên họp với Chính phủ, các Bộ, ngành và Hiệp hội bạn trên cả nước. Hiệp hội cũng tiếp tục thúc đẩy việc nghiên cứu, hỗ trợ thành lập các quỹ đầu tư bất động sản; các hoạt động hợp tác quốc tế được phát triển ngày càng mạnh mẽ, nâng cao vị thế cộng đồng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong khu vực và trên thế giới...
Hầu hết các nhà đầu tư phát triển, nhà khoa học quản lý, chuyên gia tài chính... cũng đã tập hợp được nội dung hoạt động phong phú và hiệu quả, góp phần giữ cho thị trường bất động sản đạt niên độ tăng trưởng tương đối ổn định, ở mức độ “ấm”.
Chủ tịch Nguyễn Trần Nam phát biểu khai mạc Hội nghị.
Cũng tại Hội nghị, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh tầm quan trọng của ngành bất động sản trong việc tạo dựng cơ sở vật chất, xây dựng tài sản quốc gia, thay đổi bộ mặt đô thị, tạo nơi ăn chốn ở cho người dân. Thời gian tới, cần nỗ lực để hoạt động Hiệp hội thay đổi từng bước nhận thức, con mắt nhìn của cấp lãnh đạo, nhân dân đối với thị trường bất động sản và đội ngũ doanh nhân làm bất động sản. Có những đề xuất, cơ chế chính sách để tham mưu cho cơ quan quản lý Nhà nước, hướng đến việc tạo điều kiện cởi mở, thông thoáng chứ không phải theo hướng kiềm chế, lo sợ, không tích cực.
Theo ông Nam, hiện nay các cơ chế chính sách đã cởi mở hơn nhiều. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cũng đang chuẩn bị sửa đổi luật theo hướng tích cực hơn ở các vấn đề đất đai, kinh doanh bất động sản.
Nói về kế hoạch năm 2018, Chủ tịch VNREA cho biết, Hiệp hội sẽ cố gắng duy trì hoạt động trong năm 2017, trọng tâm sẽ có những sự kiện rất lớn là Giải thưởng Quốc gia bất động sản Việt Nam và Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018. Mục tiêu đặt ra cũng như kỳ vọng của lãnh đạo Bộ, Chính phủ đối với các hoạt động này rất cao. Hiệp hội phải tập trung nguồn lực, trí lực, đóng góp của các hội viên để tổ chức tốt hai sự kiện trọng tâm năm 2018 mang tính chất quốc tế.
Ngoài ra tập trung vào chương trình dài hạn 5 năm - Công trình Xanh, năm 2018 sẽ đi vào chiều sâu hướng thị trường bất động sản theo khuynh hướng tất yếu đang diễn ra trên thế giới. Tập trung vào hai yếu tố mang tính nội tại đó là các công trình tiết kiệm năng lượng, sử dụng ít điện, ánh sáng... và công trình phát thải ít các chất độc hại ra ngoài môi trường.
Bên cạnh đó, tùy theo trong năm sẽ nắm bắt kịp thời các khuynh hướng, chỉ đạo của Chính phủ cũng như các vấn đề đột xuất để xử lý mang tính ứng biến, phù hợp với thị trường.
Toàn cảnh Hội nghị.
Tại Hội nghị, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký VNREA đã có những nhận định chung về thị trường bất động sản năm 2017. Theo đó, thị trường bất động sản năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định, thể hiện qua các chỉ sổ về giá cả, số lượng giao dịch, dù còn nhiều trở ngại. Ngay trong quý I/2017, số lượng giao dịch thành công ở cả 3 phân khúc nhà ở, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ giảm rất nhẹ so với thời điểm cuối năm 2016.
Sang quý II/2017, đà sôi động tiếp tục được duy trì với ưu thế vẫn nghiêng về phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân.
Bước sang quý III/2017, thị trường có sự giảm nhiệt đôi chút. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn đạt được con số ấn tượng với 12.499 giao dịch, gồm 4.955 giao dịch tại Hà Nội và 7.494 giao dịch tại TP.HCM.
Đến quý IV/2017, thị trường có sự sôi động mạnh. Dù chưa có số liệu chính thức, nhưng thống kê sơ bộ cho thấy, tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM ước đạt con số 15.300 giao dịch, trong đó Hà Nội là 5.959 giao dịch và TP.HCM là 9.336 giao dịch. Điểm đáng lưu ý, theo khảo sát, trong quý cuối năm, giao dịch bất động sản cao cấp đã có sự sôi động hơn so với các quý đầu năm. Các dự án tốt của những chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Việt Hưng, Phát Đạt… đều có giao dịch cải thiện so với đầu năm.
Lượng giao dịch tăng khá so với cùng kỳ, trong đó phân khúc trung và cao cấp đạt tốt nhất. Số lượng giao dịch thành công ước đạt 68.000 căn, với tỷ lệ hấp thụ thị trường trung bình khoảng 79%.
Cùng với lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho giảm mạnh. Tính đến ngày 20/11/2017, tồn kho bất động sản giảm còn hơn 25.700 tỷ đồng, giảm gần 80% so với con số 102.800 tỷ đồng trong quý I/2013 và giảm 17% so với con số 31.000 tỷ đồng thời điểm tháng 12/2016. Hà Nội và TP.HCM tiếp tục là hai địa phương có giá trị tồn kho bất động sản lớn nhất, chiếm tới 40% tổng lượng tồn kho của cả nước.
Ông Đỗ Viết Chiến báo cáo đánh giá thị trường và công tác hoạt động của Hiệp hội năm 2017.
Theo TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Phó Chủ tịch Hiệp hội, chỉ tính riêng 7 tháng đầu năm 2017, vốn FDI vào Việt Nam đạt 9,05 tỷ USD vượt 5,8% so với cùng kỳ 2016, xuất khẩu của khối doanh nghiệp FDI tiếp tục tăng trưởng cao, thu nộp ngân sách ổn định, tiếp tục tạo thêm việc làm cho người lao động.
Một điểm đáng chú ý nữa của thị trường bất động sản 2017 là sự bùng nổ các doanh nghiệp thành lập mới. Cụ thể, theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng năm 2017, có 4.500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập mới, tăng 60% về số doanh nghiệp và số vốn, tăng 18,6% về lao động; 155.300 doanh nghiệp xây dựng thành lập mới, tăng 9% về số doanh nghiệp và 28% về vốn.
Dù thị trường bất động sản 2017 được đánh giá phát triển ổn định, nhưng thị trường vẫn còn tiềm ẩn một số rủi ro cần được kiểm soát. Mất cân đối cung – cầu khi thị trường đang có sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc bất động sản cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền, căn hộ cho thuê giá rẻ... đáp ứng nhu cầu thực tế đang rất lớn của những người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị.
Một bất cập nữa mà thị trường bất động sản năm 2017 phải đối mặt là vấn đề nhiễu loạn thông tin về quy hoạch, khiến tình trạng sốt ảo đất nền vẫn còn xảy ra tại một số địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng, hay khu vực Đông Anh (Hà Nội). Nguồn cơn của những cơn sốt này bắt nguồn từ những người chuyên "ôm" đất và các môi giới không chuyên, hay còn gọi là “cò đất”. Trong khi đó, lực lượng này trên thị trường hiện nay rất lớn, nếu không có biện pháp quản lý chặt các môi giới nghiệp dư này, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến những cơn sốt ảo trong tương lai.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý về tình trạng bùng phát tranh chấp chung cư diễn ra mạnh mẽ trong năm 2017 vừa qua. Bên cạnh hầu hết doanh nghiệp địa ốc làm ăn chân chính, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn một số doanh nghiệp kinh doanh không lành mạnh, ảnh hưởng đến khách hàng, tác động tiêu cực đến niềm tin thị trường, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu.
Năm 2018, dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục sự ổn định của năm 2017 và có phần mạnh mẽ hơn, những chính sách hiệu quả của Nhà nước giúp cho tình hình kinh tế vĩ mô có được những điều kiện tốt để phát triển lâu dài. Thêm vào đó, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Nghị quyết 42), có hiệu lực từ ngày 15/8/2017 sẽ giúp làm lành mạnh hoạt động tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản, tạo nguồn lực cho nền kinh tế cũng như giúp tái khởi động lại nhiều dự án bất động sản.
Theo ông Phan Hữu Thắng, thời gian tới Hiệp hội cần nâng cao vai trò hỗ trợ doanh nghiệp, nắm chắc sự thay đổi của pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Ủng hộ việc hỗ trợ thông tin của doanh nghiệp trong cung cấp, thẩm định số liệu thị trường.
Ông Thắng cũng cho rằng, cần thành lập quỹ kiều hối bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho bà con kiều bào vào đầu tư thông qua quỹ đó, hỗ trợ được các doanh nghiệp nhỏ và vừa và thậm chí một số doanh nghiệp lớn cần vốn từ bên ngoài.
"Những gì làm được nên để doanh nghiệp Việt Nam làm vì chúng ta đang xây dựng nền kinh tế tự cường, Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay cần sự liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Trong năm 2018 cần tập trung đi đến các địa phương, doanh nghiệp, phân công thường trực để thực tế để nắm bắt, tháo gỡ kịp thời những vấn đề vướng mắc", ông Phan Hữu Thắng nhận định.
Ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, về cơ chế chính sách, hiện Bộ Xây dựng đã có Tờ trình gửi Chính phủ về đề xuất sửa đổi nhiều luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Xây dựng.., Dự kiến ban hành vào tháng 10/2018. Trong đó, tập trung các nội dung:
- Mở rộng khái niệm về đất ở: Hiện doanh nghiệp có hiện tượng đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng, sang nhượng các loại đất có nguồn gốc nông nghiệp nhưng chưa phải đất ở. Theo Luật Nhà ở hiện nay, chủ đầu tư không được trực tiếp chỉ định làm chủ đầu tư trên các loại đất này mà Chính phủ đứng ra chỉ định, đấu giá. Sửa theo hướng chủ đất được quyền thực hiện dự án nhà ở trên loại hình đất này.
- Lựa chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ: Hiện Luật quy định cho phép dự án nhà ở không có nguồn gốc thì chủ sở hữu được lựa chọn chủ đầu tư nhưng hiện không thỏa thuận được với nhau. Luật sửa đổi, đối với chủ sở hữu sau 12 tháng chưa lựa chọn được thì UBND cấp tỉnh đứng ra chỉ định chủ đầu tư uy tín thực hiện.
- Đối với Luật Kinh doanh bất động sản: Nội dung lớn cần sửa là đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, vốn pháp định 20 tỷ đồng. Hiện nay Luật Đầu tư công không có quy định vốn pháp định nữa. Cho nên dự kiến sửa đổi bỏ vốn pháp định để đồng bộ với Luật Đầu tư và Luật Đất đai.
- Tình hình condotel, officetel: Luật Du lịch 2017 được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ 1/1/2018, trong đó có quy định liên quan đến biệt thự, căn hộ du lịch. Mới đây Bộ có trình Chính phủ xin ý kiến về điều kiện hướng dẫn sử dụng căn hộ du lịch, sắp tới sẽ cần nói rõ hơn. Cần phải thống nhất khái niệm condotel, resort giữa Bộ Xây dựng và Bộ VHTT-DL.
- Hiện nay đang có tờ trình xin ý kiến sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đó có nội dung đề nghị: Đối với chế độ sử dụng đất của căn hộ du lịch (condotel, resort) đề xuất vẫn giữ nguyên theo quy định Luật đất đai – xác định đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng 50 - 70 năm. Đối với officetel, đất có chức năng để ở thì được xác định là đất ở, thời hạn 50 – 70 năm, người sử dụng được cấp GCNQSDĐ theo hình thức ổn định lâu dài.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam kiến nghị cần coi condotel là sản phẩm chính thống được mua bán. Đề nghị Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội chuẩn bị văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ VHTTDL kiến nghị: thống nhất khái niệm, khẳng định bản chất căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chính là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng trong các resort. Kiến nghị condotel được cấp đất sử dụng lâu dài.
Cũng phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch VNREA khẳng định không xảy ra bong bóng trên thị trường bất động sản. Qua theo dõi những năm gần đây sau khi thị trường được phục hồi, giao dịch ngày càng tăng, quan hệ cung – cầu tiệm cận nhau. Do quản lý chung được tốt hơn nên quản lý về tín dụng cũng rất chặt chẽ. Các dự án thực hiện quản lý vốn đầu tư dưới sự kiểm soát của Nhà nước đảm bảo các dự án được thực hiện, triển khai đúng thời hạn, "đi đến nơi về đến chốn".
Về NƠXH, đang có bất cập trong tín dụng, cần gói hỗ trợ. Tuy nhiên, theo nghiên cứu thực tế từ địa phương cho thấy bất cập nữa liên quan đến quỹ đất. Có quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án thương mại làm NƠXH. Điều này phụ thuộc vào chủ đầu tư dự án thương mại. Trong khi chính quyền, địa phương chưa thực sự quan tâm sâu xát đến việc xây dựng phát triển phân khúc này. Đề nghị sự giám sát kỹ lưỡng hơn nữa của địa phương để xây dựng quỹ đất, đảm bảo nhà ở xã hội được phát triển tích cực, chủ động.
Đại diện doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội, bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Chủ tịch HĐQT FLC đánh giá, năm 2017 là một năm phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam dù tăng trưởng về giá sản phẩm không cao nhưng việc giải quyết tồn đọng, thanh khoản khá thành công.
Đối với FLC, 2017 là năm khá thành công khi gần như các sản phẩm đưa ra thị trường đều có chủ. 12.000 sản phẩm condotel đã được đơn vị này bán ra thị trường, riêng ở Quy Nhơn có 2.000 căn hộ condotel, dự kiến năm 2018 FLC sẽ tiếp tục đẩy mạnh phân khúc này. Thời gian qua, đơn vị này cũng đã triển khai việc xúc tiến giới thiệu sản phẩm ra nước ngoài và thấy rằng, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam nhưng đang thiếu thông tin.
"Chúng tôi biết được điều này sau khi làm việc với nhiều đại sứ các nước tại Việt Nam. Họ hy vọng sẽ có nhiều kênh thông tin chính thống về thị trường trong thời gian tới. Vì vậy cần nâng cao vai trò của Hiệp hội trong việc quảng bá, giới thiệu thông tin về sản phẩm bất động sản và thị trường", bà Dung cho biết.
“Chúng tôi ghi nhận hoạt động tích cực của FLC năm vừa qua có sự hỗ trợ hiệu quả của Hiệp hội, thông qua các diễn đàn để phản ánh các vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Hy vọng 2018, Hiệp hội sẽ có ý kiến mạnh mẽ hơn nữa các vấn đề liên quan đến pháp lý cho condotel. Nếu xác định căn hộ condotel là bất động sản ở hay thương mại thì chưa đạt được mục tiêu mà nên xác định đó là loại hình mới, đảm bảo việc cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài cho khách hàng. Nếu xác định đất ở hay đất thương mại thì liên quan đến nhiều vấn đề đi kèm như tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư... FLC sẵn sàng phối hợp với các thành viên Hiệp hội để có những đề xuất thuyết phục nhất trình lên cơ quan quản lý Nhà nước", bà Hương Trần Kiều Dung khẳng định.
Hội nghị chụp ảnh lưu niệm
Bà Lưu Thanh Mẫu, đại diện Phúc Khang Corporation kiến nghị kết hợp Giải thưởng Quốc gia bất động sản Việt Nam sắp tới, để đưa ra tiêu chuẩn, tiêu chí bám sát quy định, chuẩn mực quốc tế đối với dự án, doanh nghiệp bất động sản để các doanh nghiệp dựa vào đó rồi đưa ra sản phẩm. Bên cạnh đó cần thúc đẩy việc giao lưu với tổ chức, doanh nghiệp công trình xanh trên thế giới.
"Về chính sách, nên có kiến nghị với Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, đưa ra quy định để doanh nghiệp quan tâm phát triển cộng đồng, xây dựng tiện ích cho dự án, giải quyết áp lực hạ tầng. Câu chuyện phát triển tiện ích là câu chuyện sống còn của các dự án KĐT", bà Mẫu phát biểu.
Kết luận Hội nghị, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam ghi nhận đóng góp, phát biểu của các Ủy viên Ban Thường vụ. Đồng thời, đối với những vấn đề đang còn nhiều vướng mắc, ông Nam cho biết sẽ chỉ đạo tập hợp, tổng kết thành các đề xuất trình các bộ, ban ngành. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tin tưởng, năm 2018 với sự đoàn kết đồng lòng của các hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội sẽ hoàn thành tốt những nhiệm vụ đã đề ra, góp phần tạo lập sự minh bạch, bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam./.
