Mục tiêu tổng quát mà Đảng và Nhà nước đặt ra cho giai đoạn từ nay đến năm 2025 là Việt Nam phấn đấu trở thành nước đang phát triển có nền công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại, vượt qua nước có mức thu nhập trung bình thấp; tốc độ tăng trưởng GDP bình quân 5 năm khoảng 6,5 - 7%/năm; GDP bình quân đầu người đến năm 2025 đạt khoảng 4.700 USD; chỉ số CPI bình quân tăng khoảng dưới 4%; tỷ trọng đóng góp của năng suất các nhân tố tổng hợp (TFP) vào tăng trưởng khoảng 45%; tốc độ tăng năng suất lao động bình quân trên 6,5%/năm...
Môi trường kinh tế vĩ mô vững chắc sẽ tiếp tục là nền tảng cơ sở thúc đẩy các hoạt động kinh tế, thu hút đầu tư mạnh mẽ vào các lĩnh vực, trong đó có thị trường bất động sản sẽ ngày càng giữ vai trò quan trọng hơn trong tương lai. Trong bối cảnh này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn trong giai đoạn sắp tới. Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng dự báo một số diễn biến dòng vốn và một số xu hướng mới của thị trường.
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng ổn định
Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, tài chính và của các tổ chức nghiên cứu quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, hạn chế tác động của các đợt dịch Covid-19, đặc biệt là vào các phân khúc bất động sản nhà ở và khu công nghiệp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, sinh thái đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế và mức sống ngày càng cao của người dân.
Theo đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo giai đoạn 2022 - 2030, các nguồn vốn cho thị trường bất động sản tiếp tục tăng và phát triển ổn định. Cụ thể, nguồn vốn tín dụng được dự báo tiếp tục tăng trưởng khoảng 10 - 12%/năm để đảm bảo duy trì tốc độ tăng trưởng nền kinh tế trong khoảng 6,8 - 7,3%; trong đó có tăng trưởng tín dụng bất động sản (bao gồm cả cho vay nhà ở và kinh doanh bất động sản). Nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng và sẽ phát triển ổn định hơn.
Nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tới được dự báo duy trì ổn định, tăng trưởng bình quân khoảng 5 - 7%/năm trong giai đoạn 2021 - 2030. Quy mô nguồn vốn FDI đăng ký sẽ đạt khoảng 175 nghìn tỷ đồng (tương đương 7,5 tỷ USD) vào năm 2030 và chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng nguồn vốn FDI vào Việt Nam.
Bên cạnh đó, kiều hối cũng là một nguồn vốn quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản khi Việt Nam luôn nằm trong Top 10 nước có nguồn kiều hối lớn nhất thế giới từ năm 2015 đến nay. Dù ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, lượng kiều hối về Việt Nam năm 2020 đạt 17,2 tỷ USD, tăng 3% so với năm 2019; và tiếp tục đạt mức 18,1 tỷ USD năm 2021, tăng 5% so với năm trước. Về triển vọng, kiều hối dự báo sẽ hồi phục mạnh từ năm 2022 và duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 8%/năm (tương đương mức tăng bình quân giai đoạn 2011 - 2019), dự kiến đạt 34,2 tỷ USD vào năm 2030.
Đáng chú ý, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lượng vốn lớn nằm trong dân cư và bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm còn thấp, giá vàng biến động mạnh và thất thường, thị trường vàng và chứng khoán còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đây được coi là nguồn tiềm năng nhất trong giai đoạn 2020 - 2030 nếu có được những chính sách thu hút tốt.
Những xu hướng của thị trường bất động sản giai đoạn 2022 - 2030
Các dự báo cho thấy, môi trường kinh tế Việt Nam giai đoạn 2022 - 2030 dần hồi phục sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và dần lấy lại đà tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân khoảng 6,5 - 7%/năm trong giai đoạn 2021 - 2025 và 7 - 7,5% trong giai đoạn 2025 - 2030, cao hơn giai đoạn 2011 - 2020 (6%/năm). Các yếu tố kinh tế vĩ mô tích cực sẽ là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản.
Theo đó, Hiệp hội Bất động sản cũng đưa ra dự báo 6 xu hướng của thị trường:
Thứ nhất, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục phát triển. Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ. Mô hình dự án bất động sản xanh, bất động sản sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư, do vừa đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai của người dân đô thị.
Thứ hai, phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ Cách mạng Công nghiệp 4.0. Không gian làm việc đa năng, có thể vừa làm việc, vừa hội họp. Cụ thể, bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quan tâm hơn đến yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe, sử dụng đa năng, linh hoạt hơn, như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi. Thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia. Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Thứ ba, phân khúc bất động sản logistics trong tương lai theo hướng phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh, ứng dụng Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư vào cấu trúc vận hành của các trung tâm logistics.
Thứ tư, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA, RCEP... Vì vậy, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục gia tăng. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư.
Thứ năm, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.
Ngoài ra, dự báo phân khúc bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái, bất động sản năng lượng sẽ phát triển khi cơ chế, chính sách hoàn thiện cho loại hình bất động sản này.
Về nguồn cung bất động sản trong tương lai, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, nhu cầu bất động sản giai đoạn 2021 - 2030 được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng. Dự báo tăng trưởng nhu cầu không chỉ căn cứ vào nền tảng tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, xu hướng tăng cường đầu tư, thương mại, mà còn dựa trên nhu cầu thực tế của người dân. Cụ thể:
Thứ nhất, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, diện tích bình quân nhà ở đầu người cả nước đến năm 2025 phải đạt 27m2/người; đến năm 2030 phải đạt 30m2/người. Như vậy, trung bình mỗi năm phải xây dựng mới khoảng 60 triệu m2 nhà ở các loại. Thu nhập bình quân đầu người vào năm 2030 dự báo tăng lên 6.000 - 6.500 USD (gấp đôi so với hiện nay) sẽ tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Thứ hai, tuổi thọ bình quân tiếp tục tăng lên, trong giai đoạn 2021 - 2030 đạt 75 tuổi (cao hơn bình quân hiện nay là 74 tuổi) theo Chiến lược phát triển dân số đến năm 2030.
Thứ ba, tuổi làm việc được tăng lên sẽ gia tăng quy mô lực lượng lao động, dẫn tới nhu cầu bất động sản văn phòng, khu công nghiệp cũng như bất động sản nói chung cũng tăng.
Thứ tư, tốc độ đô thị hóa, tỷ lệ đô thị hóa cũng tăng khoảng 1%/năm tương ứng với 1 triệu dân đô thị gia tăng hàng năm. Đây là cơ sở quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị.
Tăng trưởng nhu cầu bất động sản sẽ không phát triển đồng đều với tất cả các thị trường và phân khúc bất động sản. Dự án bất động sản đảm bảo được các yếu tố tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, môi trường sống, học tập, làm việc an toàn, lành mạnh sẽ phát triển mạnh mẽ và là xu hướng nhu cầu xã hội trong tương lai.
Về nguồn cung bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho hay, sự hạn chế tài nguyên đất đai ở khu vực trung tâm, sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án bất động sản được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố, các đô thị vệ tinh, các đô thị nằm trong vùng kinh tế trọng điểm TP.HCM, Hà Nội, và bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng, đường cao tốc, các tuyến đường sắt đô thị. Cùng với việc hoàn thiện thể chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và tiếp tục cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện tăng nguồn cung bất động sản.
Phân khúc bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ dần phục hồi và có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ chuyển đổi số; trong đó bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn. Phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát tốt dịch bệnh, sớm đạt mục tiêu bao phủ vắc-xin và chuyển sang trạng thái bình thường mới, chung sống với Covid-19, thực hiện tốt Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, sẽ là điều kiện để các ngành kinh tế tăng trưởng tốt. Khi đó, thị trường bất động sản được dự báo sẽ là một trong những lĩnh vực có tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Mặt khác, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Bất động sản khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao có tiềm năng phát triển. Nhu cầu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân… có nhu cầu lớn.
Tuy nhiên các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đang tập trung quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch trình Chính phủ phê duyệt. Vì vậy các nhà đầu tư cần quan tâm đến các khâu quy hoạch, chuẩn bị đầu tư… Chính quyền địa phương cần chỉ đạo nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới bất động sản góp phần tạo lập trật tự trong các giao dịch của thị trường bất động sản. Chỉ có như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam mới tiếp tục tăng trưởng mạnh hơn trong thời gian tới./.
