Thị trường bất động sản sẽ “bất động” nếu thiếu dòng vốn
Vốn đối với các doanh nghiệp được ví như “mạch máu” và thị trường bất động sản không ngoại lệ bởi đây là ngành cần nguồn vốn lớn. Để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.
Đi cùng sự tồn tại và phát triển của một doanh nghiệp bất động sản là sự đồng hành của dòng vốn. Bất cứ giai đoạn nào, để một doanh nghiệp vững mạnh, cần thiết phải đảm bảo được nguồn vốn cơ bản và huy động vốn một cách hiệu quả. Không phải doanh nghiệp nào “sinh ra” cũng có một nguồn vốn lớn và không cần đến việc huy động vốn từ các kênh khác nhau. Chưa kể, để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn.
Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với vốn, một sự thay đổi về nguồn vốn sẽ dẫn tới sự thay đổi tương ứng tới thị trường bất động sản và ngược lại. Nếu vốn ngừng chảy vào thị trường bất động sản (do kỳ vọng thị trường bất động sản sụt giảm, do nguồn vốn hiện tại cạn kiệt, hoặc do ngành khác được kỳ vọng là có triển vọng hơn) thì thị trường bất động sản sẽ bị tê liệt mặc dù vốn đọng trong các hàng hóa bất động sản là rất lớn.
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản đa dạng. Hiện nay, bên cạnh vốn vay ngân hàng là chủ yếu, thị trường bất động sản vẫn đang huy động dòng tiền thông qua nhiều kênh khác nhau. Nổi bật là trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn tự thân doanh nghiệp, vốn đầu tư công, vốn FDI, quỹ đầu tư và nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Có thể thấy, sự đa dạng về nguồn vốn giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nhiều lựa chọn về các kênh huy động vốn để đầu tư phát triển phù hợp với từng giai đoạn thị trường và mang lại lợi nhuận cho các kênh vốn.
Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới hình thành và phát triển được khoảng trên 10 năm. Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.
Bên cạnh vốn vay ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín. Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn hoạt động cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
Thời gian qua, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn lớn và quan trọng trên thị trường tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực đối với các doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư và sự ổn định cho thị trường.
Giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản
Trong năm 2021 và đầu năm 2022, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang chịu áp lực về vốn cả từ phía tín dụng ngân hàng, huy động qua trái phiếu doanh nghiệp và vốn tự có. Theo đó, vốn tín dụng và vốn huy động trên thị trường tài chính bị siết chặt quản lý, còn vốn tự có hẹp dần do cạn nguồn thu... Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn về vốn. Đại dịch Covid-19 là minh chứng rõ nhất cho doanh nghiệp nào có nguồn vốn lớn, dồi dào sẽ có sức đề kháng tốt hơn so với các doanh nghiệp vốn ít, mỏng và khó huy động vốn. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong hai năm vừa qua. Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, thị trường sẽ "sàng lọc" nhưng doanh nghiệp có thực lực để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản đúng hướng.
Để khơi thông nguồn vốn bất động sản, giúp thị trường phát huy được hết vai trò của mình trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước… thì cần triển khai sớm một số giải pháp sau:
Thứ nhất, về phía ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại.
Chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản. Bên cạnh đó, quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản.
Phát triển chính sách tín dụng liên kết để tháo gỡ bài toán vướng mắc, khó khăn về dòng tiền. Nhiều NHTM đã thực hiện chính sách tín dụng liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Điều này giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó khăn của thị trường bất động sản.
Do tác động của đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp bị thiếu hụt dòng tiền trong khi lại vướng nợ xấu không thể tiếp tục vay vốn ngân hàng. Có thể triển khai giải pháp cung cấp tín dụng cho những doanh nghiệp bị nợ đọng, quá hạn, không còn khả năng vay mới nhưng có phương án kinh doanh khả thi, có khả năng phục hồi để tạo dòng tiền cho họ có cơ hội hoạt động trở lại. Giải pháp này xuất phát từ chương trình phục hồi kinh tế 2022 - 2023. Các doanh nghiệp nếu xây dựng phương án đầu tư tốt, được thẩm định và được cấp vốn thì có thể làm ra tiền trả nợ cũ, cũng như nợ mới. Đó là cách "nuôi nợ để đòi nợ".
Thứ hai, thu hút dòng vốn FDI, FII là giải pháp lâu dài.
Khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý cần kiểm tra, thẩm tra doanh nghiệp FDI một cách chặt chẽ, nhằm đảm bảo việc đầu tư được thực hiện đúng, đạt được mục tiêu đề ra.
Đối với các dự án FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế. Việc các quỹ đầu tư chuyển dịch từ những nhà kinh doanh đơn thuần sang việc kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án giúp thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược bất động sản.
Với dòng vốn FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thông qua minh bạch hóa thông tin (cơ chế quản lý nhà nước, giám sát, chế tài xử phạt); thành lập các hình thức đầu tư có tổ chức (quỹ đầu tư mở..); tăng cường vai trò của các nhà đầu tư có tổ chức; tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công; đẩy nhanh quy trình thẩm định, xét duyệt các dự án đầu tư cũng như quá trình giải ngân.
Thứ ba, Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…; thì việc phát triển các quỹ tín thác là điều có thể được mong đợi.
Nói chung các quỹ này thời gian tới hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ hơn giúp giải tỏa cơn khát vốn cho thị trường và tránh cho thị trường những vấn đề không mong muốn như nợ xấu. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn trông chờ vào một khung pháp lý và các quy định chặt chẽ hơn từ Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan để hướng dẫn và phát triển các quỹ này theo đúng hướng và đảm bảo phát huy được vai trò của nó.
Thứ tư, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp
Nếu như trước kia, doanh nghiệp Việt Nam chủ yếu lệ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng, hoặc huy động thông qua phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, thì nay kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp là sự lựa chọn của rất nhiều doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp bất động sản. Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đây là kênh giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giúp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trong giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi vay ngân hàng cần tài sản đảm bảo, luôn yêu cầu tài sản đảm bảo khá khắt khe, quy trình mất thời gian; vay vốn lưu động không được nhiều do sản xuất - kinh doanh khó khăn nên phải tìm cách huy động vốn mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh.
Đặc biệt từ năm 2018, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản bắt tay nhau phát hành lượng trái phiếu doanh nghiệp lớn ra thị trường, nhắm tới phân khúc nhà đầu tư cá nhân.
Do phát triển quá nóng, hành lang pháp lý còn chưa chặt chẽ, nhiều doanh nghiệp đã lách kẽ hở pháp luật để huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp và sử dụng sai mục đích. Những vụ việc lùm xùm vừa qua liên quan đến trái phiếu bất động sản đã ảnh hưởng tiêu cực không nhỏ đến hoạt động bình thường của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Đã làm cho nhà chức trách gần như thay đổi hẳn thái độ khoan dung với vốn ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản. Nhiều điều kiện, rào cản đã được đề xuất/đặt ra làm cho cánh cửa huy động vốn từ ngân hàng và nhất là phát hành trái phiếu sẽ khép chặt lại.
Việc siết lại quản lý thị trường này là cần thiết. Tuy vậy, huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp bị chặn lại đáng kể gây lo ngại cho các doanh nghiệp. Siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là doanh nghiệp bất động sản, do nhiều doanh nghiệp chưa lên sàn, không thể huy động vốn trên sàn chứng khoán, trong khi tiếp cận tín dụng ngân hàng ngày càng khó khăn do chính sách tín dụng vào sản xuất - kinh doanh.
Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, họ đang gặp khó khăn kép về nguồn vốn, khi ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt. Nếu chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ phải ngừng hoạt động, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, hệ lụy với nền kinh tế rất lớn. Việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp thị trường trái phiếu, sẽ gây ra các cú sốc cho thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế.
Phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp nên thông qua các giải pháp như: Cần có sự tham gia của các tổ chức đánh giá tín nhiệm uy tín; Khuyến khích tổ chức tín dụng tham gia bảo lãnh, chiết khấu cho trái phiếu doanh nghiệp (nhà tạo lập thị trường); Đa dạng hóa hình thức trái phiếu doanh nghiệp; Khuyến khích sự tham gia của các quỹ đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.
Vậy làm thế nào để biến trái phiếu từ quả bom nổ chậm thành một vũ khí mạnh của doanh nghiệp. Mục tiêu duy nhất hướng đến một thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành trụ cột vững chắc và là kiềng 3 chân trong thị trường vốn Việt Nam. Để đảm bảo hoàn thành mục tiêu đề ra, thời gian tới theo chúng tôi Bộ Tài chính cần chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan tập trung phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp an toàn, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường, cần phải tiếp tục: Hoàn thiện tổ chức thị trường; phát triển các sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp; thúc đẩy dịch vụ xếp hạng tín nhiệm và các dịch vụ trên thị trường; phát triển cơ sở nhà đầu tư; tăng cường quản lý, giám sát thị trường và tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền.
Để khơi thông, cải thiện áp lực vốn và hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, ngoài những nỗ lực tự thân của mỗi doanh nghiệp, cũng rất cần sự hỗ trợ hợp lý từ phía Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án. Hy vọng, cùng với sự nỗ lực tự thân của cộng đồng doanh nghiệp, với sự vào cuộc kịp thời và thực chất của nhiều bộ, ngành, địa phương, những khó khăn của thị trường nói chung và áp lực vốn của các doanh nghiệp bất động sản nói riêng sẽ được nhận diện đầy đủ, chính xác và nhanh chóng được tháo gỡ hiệu quả.
Cần thiết đánh giá hạn mức tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.
Nghị định sửa đổi tới đây siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, lợi thế huy động vốn trên thị trường sẽ thuộc về các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp đã lên sàn, doanh nghiệp được xếp hạng tín nhiệm. Trong khi đó, các doanh nghiệp quy mô vừa phải nhưng chưa lên sàn sẽ ngày càng đuối sức về vốn khi bị bóp nghẹt cả hai đầu (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp). Chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng./.
