Một trong những kết quả bất ngờ của Đề tài khoa học: "Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam: Vai trò và khuyến nghị chính sách" được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam công bố chiều ngày 5/1/2021, đó là quy mô đóng góp của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc gia lớn hơn nhiều so với phương pháp phân tích và thống kê “cổ truyền” từ trước đến nay.
Theo kết quả của Đề tài nghiên cứu, đóng góp của thị trường bất động sản (nhóm nghiên cứu tính toán theo nghĩa mở rộng và ISIC) trong GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức mà Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019).
Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng + bất động sản theo ISIC năm 2019) chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 - 2020 khoảng 14,88%. Qua đó có thể thấy 2 vấn đề, một là định giá bất động sản và hai là luồng tiền giữa ngân hàng và bất động sản chính là huyết mạch của nền kinh tế.
Thì ra, một thị trường có vai trò quan trọng như vậy mà nhiều năm nay vẫn bị ẩn nấp trong những phương pháp phân tích cũ kỹ và cách nhìn thiên lệch, khiến cho nhiều chính sách vĩ mô liên quan đến lĩnh vực này chưa được chú trọng đúng mức.
.jpg)
.jpg)
Một câu hỏi đặt ra: Việc tạo nên một thị trường bất động sản sôi động sẽ là tốt hay xấu đối với nền kinh tế quốc gia?
Đương nhiên, việc tạo nên một thị trường sôi động ảo để hình thành nên “bong bóng” thì sự trả giá không chỉ nằm trên lý thuyết mà cả trong thực tiễn của thế giới cũng như trong nước, nó đã từng chứng minh những hậu quả khủng khiếp. Thế nhưng, nếu không đánh giá đúng mức vai trò của một thị trường trong nền kinh tế quốc gia thì vô hình trung sẽ tạo nên một "má phanh" vô hình kìm hãm chúng, và như vậy sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến toàn bộ nền kinh tế - xã hội.
Khi mới bước chân vào viết về lĩnh vực bất động sản, tôi đã ngỡ ngàng khi nghe Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam nhận xét rằng, nếu thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy gần 170 ngành nghề liên quan phát triển theo. Khi ấy tôi chỉ ngờ ngợ thấy lĩnh vực này là quan trọng đối với nền kinh tế nước nhà và cũng không có căn cứ để xác định.
Nay thì rõ hơn nhiều rồi. Cũng theo kết quả của Đề tài nghiên cứu, thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng...
Vâng, đấy là đối với những “ngành kinh tế quan trọng”, còn trong cuộc sống thường ngày, cứ một giao dịch bất động sản phát sinh là sự lan tỏa về công ăn việc làm, về thu nhập, về sự sáng tạo, về sản phẩm gia tăng... tiếp tục nảy sinh.
Chẳng phải ví dụ đâu xa, ngay trên tầng tòa nhà chung cư mà tôi đang ở có một giao dịch mua bán thành công căn hộ khoảng 100m2, đã được chủ cũ ở gần 10 năm, nay nhượng lại. Khi chủ mới về có nhu cầu cải tổ toàn bộ nội thất với tổng trị giá đầu tư mới khoảng 500 triệu đồng.
Đầu tiên, chủ mới của căn hộ thuê một kiến trúc sư thiết kế lại toàn bộ nội thất căn hộ. Tiếp đó là những tốp thợ đến thi công. Nào lát lại nền, làm lại trần, nào thay toàn bộ hệ thống vệ sinh, đèn chiếu sáng, rồi mua sắm mới toàn bộ giường tủ, bàn ghế, rồi tủ lạnh, máy điều hòa... được thay mới... Và như vết dầu loang, nhiều việc làm phát sinh, nhiều người lao động có thêm thu nhập, nhiều cửa hàng có thêm doanh thu...
Đấy, chỉ một giao dịch trên thị trường thành công thôi mà đã lan tỏa sôi động đến các hoạt động kinh tế - xã hội ở tầm cực kỳ “vi mô” như vậy. Giả sử như, nếu có những chính sách vĩ mô khuyến khích mạnh mẽ hơn nữa đến đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, rồi kích thích nhu cầu tiêu dùng trong dân chúng bằng cách tạo thuận lợi hơn trong lĩnh vực tín dụng, thuế suất, thủ tục hành chính..., hàng ngàn hàng vạn giao dịch tương tự ngày ngày được hình thành thì chắc hẳn chẳng những tạo thêm công ăn việc làm cho nhiều tầng lớp dân chúng mà còn khiến nền kinh tế quốc gia phát triển.
Có lẽ chính vì thế, khi đánh giá về Đề tài nghiên cứu này, GS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh: “Trước đây, chúng ta nói nhiều về vai trò của bất động sản, nhưng để lượng hóa được cụ thể bao nhiêu và như thế nào thì chưa có kết luận, các chỉ số rất rời rạc. Và Đề tài nghiên cứu lần này đã làm rất tốt việc thu thập, tổng kết, kết nối các yếu tố và đưa ra góc nhìn toàn diện trên nhiều lĩnh vực”.
Phản biện về đề tài, TS. Trần Du Lịch, Thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cũng nhận định: “Đây là một công trình nghiên cứu công phu, nghiêm túc và đặt vấn đề mang tính hệ thống trong bối cảnh chính sách và thể chế liên quan đến sự vận hành của thị trường bất động sản còn nhiều bất cập. Báo cáo mang tính thực tiễn cao và khá gắn kết giữa lý luận với thực tiễn.
Đến nay, ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu, đề án phát triển thị trường bất động sản, nhưng có lẽ báo cáo kết quả nghiên cứu này đã đi khá sâu vào bản chất của vấn đề và nhất là có cách nhìn khá mới về vai trò của thị trường này trong nền kinh tế, lượng hóa tài sản bất động sản với tài sản quốc gia… để giúp cho những nhà làm chính sách kinh tế - tài chính nhìn nhận đầy đủ hơn về thị trường này trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa đang diễn ra”.
Hy vọng rằng, kết quả nghiên cứu của Đề tài khoa học "Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách" sẽ là những tài liệu hữu ích cho quá trình xây dựng và hoàn thiện các chính sách vĩ mô về lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong tương lai./.
