Hình thức hợp đồng ký quỹ không phạm luật
Thời gian gần đây, có nhiều ý kiến liên quan đến hình thức hợp đồng thoả thuận ký quỹ uỷ thác để được quyền ưu tiên mua bất động sản. Hợp đồng này có sự tham gia của ba bên là: chủ đầu tư, ngân hàng và khách ký quỹ. Mục đích ký quỹ là khách hàng nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong toả với các điều khoản chính là đến mốc thời gian đã thống nhất, số tiền này hoặc sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên khi ký hợp đồng mua bán (khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán) hoặc sẽ hoàn trả lại tiền đã ký quỹ cho khách hàng. Một trong hai bên khách hàng và chủ đầu tư từ chối không tham gia sẽ có điều khoản thưởng phạt khá rõ ràng.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích: Hình thức huy động vốn thuộc về quy định lộ trình các điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi chủ đầu tư phải nắm được thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép xây dựng, xây xong móng, có giấy thông báo được phép bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước. Trước khi bán phải thông báo với chính quyền địa phương. Người ta hiểu bán đấy là ký hợp đồng mua bán.
Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: “Thoả thuận ký quỹ là tôn trọng quyền quan tâm của khách hàng đến dự án bất động sản”.
Còn việc thoả thuận giữa các bên theo hợp đồng thoả thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Tức là ký quỹ để có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của mình đến dự án. Theo ông Nguyễn Trần Nam hình thức ký quỹ này là không phạm luật.
“Tôi chưa thực hiện hành động mua bán thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản” – ông Nguyễn Trần Nam khẳng định.
Tiền ký quỹ không thuộc về tài khoản chủ đầu tư
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Tập đoàn Cen Invest cho rằng, xét về hoạt động kinh doanh thông thường, hình thức thoả thuận ký quỹ để được quyền mua sản phẩm nhà đất là một trong những giải pháp đáp ứng xu thế chung mà nhiều nước vẫn áp dụng hình thức này từ rất lâu trên thế giới.
Liên quan đến nội dung này, ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, các chủ đầu tư uy tín, sở hữu dự án vị trí đẹp, chất lượng xây dựng tốt, phân khúc thị trường ngách hoặc có chính sách giá tốt thu hút sự quan tâm của khách hàng có thể tổ chức các hoạt động thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án. Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc trao tay. Còn hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng dân ba bên được đảm bảo bởi các điều khoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro rất nhiều so với đặt cọc thông thường vì đặt cọc thông thường còn khó lấy lại tiền hơn từ chủ đầu tư hoặc các khâu trung gian. Tiền ký quỹ không phải là tiền thuộc về tài khoản chủ đầu tư.
Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Tập đoàn Cen Group: “Hình thức thoả thuận ký quỹ để được quyền mua sản phẩm nhà đất là một trong những giải pháp giúp khách hàng sớm tiếp cận được sản phẩm bất động sản mong muốn”.
“Hợp đồng thoả thuận ký quỹ trong đó tài khoản phong tỏa nên chủ đầu tư không thể sử dụng tiền vào mục đích khác. Đây chỉ là hình thức sẽ giúp chủ đầu tư chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, cơ sở xây dựng chính sách giá, giúp chủ đầu tư giảm một phần giá và ưu đãi cho khách hàng, giúp khách hàng được tiếp cận sản phẩm BĐS với mức giá ban đầu thấp nhất. Người mua nhà Việt Nam thường tính toán rất kỹ đến 1-2% chiết khấu nhưng lại bị mất 8-10% lãi suất ngân hàng khi đi vay mua BĐS” – ông Phạm Thanh Hưng nêu quan điểm.
Tiến sỹ Cấn Văn Lực – chuyên gia Ngân hàng, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng BIDV cũng cho rằng: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua sản phẩm khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là một hình thức đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham gia hợp đồng này các ngân hàng cũng tuân thủ các quy định về pháp luật của ngân hàng”.
Những điều chỉnh nên có để bảo vệ quyền lợi khách hàng ký quỹ
Tuy nhiên, nghiên cứu kỹ về hợp đồng ký quỹ, ông Nguyễn Trần Nam cũng chỉ ra những điều cần chỉnh sửa bổ sung và hoàn thiện. “Theo tôi, số tiền ký quỹ không quá lớn mà chỉ nên dao động 10-20% là hợp lý. Nếu số tiền ký quỹ quá lớn sẽ tiềm ẩn rủi ro cho người mua… Mặc dù trong điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người mua và người bán. Nhưng nếu dự án không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Trong hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận trong trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận giải pháp nhằm công bằng quyền lợi giữa hai bên” – ông Nguyễn Trần Nam nhận định.
“Cần thiết phải hạn chế được 2 điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ người mua nhà. Có như vậy hình thức ký quỹ sẽ vẫn nằm trong hành lang pháp lý và bảo vệ an toàn cho khách ký quỹ mua bất động sản” – ông Nguyễn Trần Nam kiến nghị.
Tiến sỹ Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính cũng khẳng định, cũng giống thị trường chứng khoán, hình thức hợp đồng ký quỹ mua bất động sản hình thành trong tương lai là một dạng sản phẩm phái sinh của bất động sản, luật không cấm thì công dân có quyền làm. Với chủ đầu tư đây là cách làm, sáng tạo có tính toán, có điều chỉnh là hoạt động bình thường. “Để tránh rủi ro, tất cả hợp đồng dân sự đều nên theo hướng cụ thể hoá các điều khoản ký quỹ một cách chi tiết trong từng trường hợp, dự đoán một số khả năng và giải pháp cư xử trong các khả năng đó. Như vậy cứ theo hợp đồng giải quyết, đồng ý thì ký, ký được đảm bảo quyền lợi còn không đồng ý thì thôi”.
Tiến sỹ Vũ Đình Ánh: “Để tránh rủi ro, tất cả hợp đồng dân sự đều nên theo hướng cụ thể hoá các điều khoản ký quỹ một cách chi tiết trong từng trường hợp”.
Với tư cách chủ đầu tư, ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Renco Sông Hồng cho biết, xu thế chung trên các nước, khách hàng phải đặt cọc trước, đây mới là cách làm việc của chủ đầu tư có kế hoạch, không bị hẫng hụt và được người mua chấp nhận.
Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch Công ty CP Renco Sông Hồng: “Cần phải hệ thống hoá, hoàn chỉnh quyền lợi ba bên trong hợp đồng ký quỹ. Khuyến khích hình thức này nhưng cơ quan quản lý phải có kiểm soát”.
“Tôi cho rằng, cần phải hệ thống hoá, hoàn chỉnh quyền lợi ba bên trong hợp đồng ký quỹ. Khuyến khích hình thức này nhưng cơ quan quản lý phải có kiểm soát. Lời khuyên dành cho người ký quỹ là hiện nay có nhiều công cụ tham chiếu thông tin khi mua bất động sản về năng lực chủ đầu tư, năng lực ngân hàng bảo lãnh. Người mua cần khôn ngoan, có kiến thức, có khả năng nhận định tình hình để tiến hành ký những hợp đồng đạt được mục đích mong muốn” – ông Điệp nhấn mạnh.
