"Hô biến" căn hộ để ở thành khách sạn tại Bình Định, Khánh Hoà

"Hô biến" chung cư thành khách sạn

Thời gian qua, tại nhiều địa phương, một số chung cư đã treo bảng cấm kinh doanh loại hình lưu trú ngắn hạn (homestay) cũng như cấm khách thuê tại đây, nếu vi phạm sẽ phải chịu phạt theo quy định. Dù vậy, một số địa phương như TP Nha Trang (tỉnh Khánh Hoà), hay TP Quy Nhơn (Bình Định) vẫn xuất hiện tình trạng môi giới rao bán căn hộ để ở, nhưng được quảng cáo như khách sạn có thể sử dụng dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngày.

Điển hình là dự án The Sailing Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), được rao bán từ năm 2023, cho đến nay vẫn được môi giới thu hút khách mua thông qua hình thức quảng bá có thể cho thuê ngắn ngày theo dạng homstay trong căn hộ. Trên các phương tiện truyền thông, dự án được giới thiệu có quy mô 10.748 m2, sở hữu 3 mặt tiền đường Vũ Bảo, Nguyễn Tư, Lê Duẩn. 

Nhờ tọa lạc tại vị trí trung tâm nên cư dân The Sailing Quy Nhơn vừa được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng giao thông thuận tiện, vừa được hưởng tiện ích trong sinh hoạt, nghỉ dưỡng. Đặc biệt, dự án chỉ cách bãi biển Quy Nhơn khoảng 200m, gồm 1.341 căn hộ hạng sang được thiết kế độc đáo với hình tượng cánh buồm no gió - biểu tượng mang đến sự trù phú.

Đáng chú ý là thông tin về giá trị sử dụng của căn hộ The Sailing Quy Nhơn. Theo lời một môi giới, tuy đây là dự án căn hộ để ở nhưng nhờ vào vị trí đắc địa sát mặt biển Quy Nhơn nên khách hàng vừa có thể  mua để ở, vừa có thể khai thác lợi nhuận cho thuê tương tự như condotel.

"Nếu gửi gắm cho chủ đầu tư khai thác cho thuê thì ngoài khoản tiền chia sẻ lợi nhuận hàng tháng thì anh chị còn được tặng thêm 15 đêm nghỉ/năm. Chủ đầu tư đã có sẵn đơn vị khai thác cho thuê là Công ty VINA2 và có văn bản cam kết khai thác cho thuê hiệu quả theo hình thức chia sẻ lợi nhuận 50/50. Còn trong trường hợp anh chị không muốn gửi gắm cho chủ đầu tư thì cũng có thể làm việc trực tiếp với các đơn vị lữ hành để họ bán phòng giúp như khách sạn", môi giới này khẳng định.

Đặc biệt, tại website được cho là chính thức của dự án https://thesailingquynhon.vn/, The Sailing Quy Nhơn còn được quảng cáo tương tự như dự án nghỉ dưỡng khi hợp tác cùng đơn vị quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế Wyndham Hotels & Resorts.

"Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản Đô Thành sẽ bắt tay với Tập đoàn Wyndham Hotels & Resorts phát triển dự án 5 sao mang tên Wyndham Sailing Bay Resort Quy Nhơn. Wyndham Hotels & Resorts là đơn vị hàng đầu thế giới trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng, quản lý và đầu tư hơn 9.000 khách sạn tại 73 quốc gia trên thế giới. Tại Việt Nam, Wyndham hiện vận hành hơn 20 khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp với khoảng 12.000 phòng.

Việc Wyndham Hotels & Resorts tham gia đồng hành tại The Sailing Bay Resort Quy Nhơn sẽ giúp thăng hạng và khiến dự án thêm tỏa sáng, trở thành một trong những bất động sản 5 sao thương hiệu quốc tế đầu tiên tại Quy Nhơn. The Sailing Bay Resort Quy Nhơn phát triển theo loại hình căn hộ kết hợp nghỉ dưỡng với diện tích từ 50m2 đến 104m2. Kiến tạo theo tiêu chuẩn 5 sao của thương hiệu Wyndham, dự án mang tới hệ thống tiện ích hiện đại với trung tâm thương mại, bể bơi vô cực, skybar, Grand Ballroom, nhà hàng Địa Trung Hải, vườn dạo giữa tầng không...", trích thông tin từ website.

Gần đây, qua liên hệ với một số môi giới đang rao bán dự án The Sailing Quy Nhơn, tình trạng quảng cáo như trên vẫn tiếp diễn. Môi giới còn khẳng định có thể ký gửi cho đơn vị quản lý vận hành do chủ đầu tư lựa chọn, chủ nhà chỉ cần ngồi 1 chỗ thu tiền. Khi PV thắc mắc vì sao mô hình này đã bị cấm nhưng vẫn được quảng cáo để bán hàng, môi giới cho biết, tại Bình Định vẫn chưa bị cấm, do đó khách hàng vẫn có thể yên tâm kinh doanh.

Tương tự The Sailing Quy Nhơn, dự án Simona Heights tọa lạc tại TP. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định cũng được quảng cáo có thể khai thác cho thuê theo ngày tương tự như khách sạn. Dự án Simona Heights dự kiến hoàn thiện vào quý 4 năm 2024 và khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm khai thác cho thuê theo nhu cầu.

Khi được hỏi về hình thức khai thác cho thuê ra sao khi dự án đưa vào sử dụng, môi giới nói rằng, khách hàng có thể tự khai thác cho thuê theo ngày, hoặc giao lại chủ đầu tư cho thuê và được cam kết tỷ suất lợi nhuận dựa trên giá trị của căn hộ. Theo môi giới, có khoảng 20-30% số căn hộ ở tầng cao có tầm nhìn hướng biển có thể khai thác cho thuê hiệu quả. Khách hàng sẽ được cam kết lợi nhuận 200 triệu/năm cho căn 2 phòng ngủ và 250 triệu/năm đối với căn 3PN (trong 2 năm đầu). Ngoài ra, khách hàng sẽ được giới thiệu một đơn vị quản lý vận hành hỗ trợ khai thác cho thuê và chia lợi nhuận 10% cho đơn vị quản lý vận hành.

Gần đây, qua liên hệ với một số môi giới vẫn đang rao bán dự án Simona Heights, tình trạng quảng cáo như trên vẫn tiếp diễn. Môi giới còn khẳng định khách hàng vẫn có thể sử dụng chương trình cam kết cho thuê nói trên.

Cũng theo hình thức như trên, dự án ANCruising Nha Trang cũng thuộc dự án căn hộ sở hữu lâu dài, song được quảng cáo như khách sạn. Thậm chí, khách hàng còn được cam kết chia sẻ lợi nhuận hết sức hấp dẫn dựa trên tỷ lệ lấp đầy phòng mỗi tháng.

Theo lời giới thiệu, với tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng lên tới 40% doanh thu phòng, nhà đầu tư không cần quan tâm đến hoạt động quản lý, vận hành, chương trình quảng bá, thu hút khách… chỉ cần uỷ thác, thảnh thơi hưởng lợi nhuận cho tới hết thời gian uỷ thác mà không cần lo lắng, tính toán gì. 

Bà Rịa - Vũng Tàu treo bảng cấm ở nhiều dự án

Thời gian gần đây, nhiều dự án căn hộ tại thành phố Vũng Tàu đã bị chính quyền cấm cho thuê dạng homestay. Cuối tháng 7/2024, ngay trước chung cư Vũng Tàu Melody (phường Thắng Tam, TP Vũng Tàu) và chung cư Vũng Tàu Gold Sea (phường 2, TP vũng Tàu) đều đã treo bảng cấm kinh doanh loại hình homestay.

Theo Ban Quản lý chung cư Melody, thực hiện theo công văn của Phòng Cảnh sát Quản lý hành chính về trật tự xã hội Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đơn vị tiến hành cấm kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại chung cư Melody. Nếu cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ phải chịu phạt tiền từ 10 đến 20 triệu đồng theo quy định pháp luật; cư dân phát hiện có thể thông báo tới công an phường hoặc Ban Quản lý chung cư.

Trước đó, đoàn kiểm tra liên ngành trong hoạt động kinh doanh dịch vụ và du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật trong hoạt động lưu trú, siết chặt việc kinh doanh homestay. Đoàn đã làm việc với Ban Quản lý, Ban Quản trị Chung cư Vũng Tàu Melody (phường Thắng Tam, Tp.Vũng Tàu) để kiểm tra về việc chấp hành các quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại đây.

Chung cư Vũng Tàu Melody có hơn 800 căn hộ, đi vào hoạt động từ năm 2017. Trước đây, dự án này nở rộ loại hình kinh doanh lưu trú ngắn ngày (homestay). Đến nay, còn khoảng 10 căn hộ nghi ngờ có kinh doanh loại hình này với hình thức kê khai tạm trú là người nhà, bạn bè. Đoàn liên ngành đã nhắc nhở chủ các căn hộ không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Tiếp đó, Ban quản lý chung cư này cũng đã treo bảng cấm khách thuê homestay.

Cũng liên quan đến loại hình kinh doanh này, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có văn bản gửi các huyện, thị, thành phố và các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn về việc thời gian gần đây, một số website, mạng xã hội đăng tải giới thiệu sản phẩm tại một số dự án căn hộ, biệt thự du lịch, nghỉ dưỡng trên địa bàn.

Theo Sở Xây dựng, qua rà soát, các dự án này có mục tiêu đầu tư phục vụ lưu trú du lịch và nghỉ dưỡng, không có tính chất để ở. Sở đề nghị chủ đầu tư, sàn giao dịch giới thiệu đúng tính chất, quy mô, mục tiêu đầu tư để tránh gây hiểu nhầm cho khách hàng; đối với khách hàng cũng cần tìm hiểu kỹ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp. 

Bộ Xây dựng: Kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ theo ngày là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm

Liên quan đến vấn đề này, trước đó, Bộ Xây dựng đã có công văn khẳng định hành vi sử dụng chung cư và mục đích không phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ theo ngày là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Trong bối cảnh mô hình cho thuê ngắn hạn ngày càng phát triển, việc nghiêm cấm làm căn hộ để kinh doanh theo hình thức cho thuê theo giờ theo ngày là một quyết định hợp lý nhằm bảo vệ cộng đồng cư dân và duy trì ổn định an ninh, trật tự trong khu đô thị.

Tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Thực tế, điều 6 luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Hoạt động cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, theo giờ là hoạt động lưu trú, giống như hoạt động của khách sạn và cần có giấy phép về kinh doanh dịch vụ lưu trú. Khi kinh doanh dịch vụ lưu trú phải xuất hóa đơn, khai báo thuế và đóng thuế, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh. Đồng thời khách phải đăng ký tạm trú với cấp chính quyền địa phương.

Cụ thể, các điều kiện cơ sở lưu trú, lưu trú du lịch phải đáp ứng được quy định trong các văn bản như Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định một số điều của Luật Du lịch; Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư không phải mục đích để ở sẽ bị phạt tiền từ 20 - 40 triệu đồng và buộc sử dụng căn hộ vào mục đích để ở, tức dừng lại hoạt động kinh doanh.

Đối với hành vi sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp khác đi so với mục đích ban đầu (kinh doanh lĩnh vực khác) thì sẽ bị phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng và buộc sử dụng đúng mục đích ban đầu, tức dừng lại các hoạt động kinh doanh sai mục đích.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cũng cho rằng, quy định hiện hành không cho phép biến căn hộ chung cư thành khách sạn nên việc quảng cáo căn hộ theo hình thức nghỉ dưỡng sẽ có nhiều rủi ro. Cụ thể, điều 6, Luật Nhà ở 2014 đã nghiêm cấm việc “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Do đó, căn hộ sở hữu lâu dài chỉ sử dụng với mục đích để ở, trường hợp muốn khai thác cho thuê thì chủ sở hữu có thể cho thuê theo hợp đồng cho thuê ngắn hoặc dài hạn, chứ không thể sử dụng để cho thuê theo ngày.

Tiền lệ nhiều dự án căn hộ cho thuê theo hình như lưu trú như trên đã có nhiều bất cập liên quan đến trật tự an ninh trong chung cư, gây ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh.

"Việc đưa các căn hộ với mục đích xây dựng để ở trong chung cư thành cơ sở kinh doanh homestay (nhà cấp 4, phòng riêng, phòng tập thể có giường tầng, căn hộ chung cư, villa, biệt thự) gây nhiều phiền phức cho các hộ dân thường trú tại đó. Vì lưu trú ngắn ngày nên lượng khách ra vào thường xuyên, check in liên tục, lối sinh hoạt của các du khách cũng khác nhau. Điều này dẫn đến nhiều hệ luỵ, khó kiểm soát vể các tệ nạn xã hội, bất cập trong quản lý lưu trú, ứng phó sự lây nhiễm dịch bệnh. Do đó, đây là hình thức kinh doanh nên cấm từ rất lâu rồi", Luật sư Phượng nói thêm.