Hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay
Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Đối với nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, các quy định pháp luật chịu sự chi phối của hàng loạt quy luật xã hội như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh…, do đó quy định trong việc xác định giá đất cũng phải phản ánh đúng các quy luật của nền kinh tế.
Giá đất cần thể hiện đúng thước đo giá trị tài sản và là một công cụ vĩ mô phân phối nguồn lực tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nếu giá đất do Nhà nước đưa ra quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi… gây ra những hậu quả phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết.
Do đó, việc hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước quy định hài hoà cùng với nhu cầu của người dân là vấn đề vô cùng quan trọng.
Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về định giá đất ở Việt Nam hiện nay có thể kể đến như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất.
Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đã lần đầu tiên đề cập tới định giá đất độc lập khi quy định sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập vào hội đồng thẩm định giá. Tuy nhiên quy định này ít nhiều mang tính chất thủ tục, chỉ là một công đoạn cần phải có trước khi UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện các quyền quyết định giá đất của mình.
Do đó, cần thành lập một cơ quan định giá đất chuyên biệt độc lập, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, do vậy tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Vì thế, ở nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản hay bất động sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt là khi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề đáng lo ngại.
Quy định pháp luật hiện nay trao cho Ủy ban nhân dân tỉnh thẩm quyền quá lớn và việc duy trì một cơ quan Nhà nước vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất lại vừa có thẩm quyền quyết định giá đất là chưa hợp lý. Thực tế cho thấy, hầu hết chủ thể có quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất đều cho rằng giá đất bồi thường được cơ quan có thẩm quyền quyết định là thấp hơn so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường bất động sản. Khi có nhu cầu tái định cư, số tiền được bồi thường không đủ để chi trả, đây là lý do chính dẫn đến khó khăn khi tiến hành hoạt động giải phóng mặt bằng.
Giải pháp tối ưu nhất để khắc phục vấn đề này là thành lập một cơ quan chuyên biệt về định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai. Cơ quan này cũng cần được quy định cụ thể về cơ cấu tổ chức và nguyên tắc hoạt động, hay việc tuyển dụng đội ngũ cán bộ cho cơ quan này cũng cần phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện về chuyên môn, phẩm chất, đạo đức.
Các cơ quan định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; thực hiện quản lý đối với các hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất.
Các cơ quan này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các nguyên tắc bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.
Đặc biệt, các cơ quan định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các phương thức định giá đất, ví dụ trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định xác định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.
Thứ hai, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý giá. Do đó, định giá đất có thể được xem là một nghề; tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chưa có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất.
Kết quả định giá của các chủ thể này có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì từ đó, Nhà nước sẽ thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do đó, quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất cũng là vấn đề cần được quan tâm, pháp luật cần bổ sung các quy định về vấn đề này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.
Hơn nữa, Việt Nam chưa có một khung pháp lý chặt chẽ cho hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất khi các quy định pháp luật còn chồng chéo. Đơn cử như có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, trong khi đó một số khác lại hoạt động theo các quy định cụ thể của Bộ Tài chính. Hay Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể” nhưng không quy định rõ trường hợp nào phải thuê, tạo nên sự không đồng nhất trong thực tiễn thực hiện. Chính vì vậy, cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hoá những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá.
Thứ ba, cần xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất, xây dựng cơ chế xác định giá đất trên thị trường và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm.
Ngày nay, cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ, thông tin đất đai điện tử là thành phần quan trọng không thể thiếu trong thị trường kinh doanh hiện đại. Đảng và Nhà nước đã có quan điểm chỉ đạo ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và các tài sản gắn liền với đất theo hướng hiện đại, công khai, minh bạch, đa mục tiêu; từng bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.
Hơn thế nữa, các thông tin trong cơ sở dữ liệu điện tử phải thường xuyên được cập nhật, theo sát thị trường đất đai ở các địa phương. Xây dựng một cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin hoàn chỉnh sẽ góp phần tạo ra môi trường thông tin công khai và minh bạch, hỗ trợ cơ quan Nhà nước rất nhiều trong quản lý đất đai, giúp người dân tiếp cận và nắm bắt được các chính sách pháp luật một cách nhanh chóng, hạn chế được những vi phạm pháp luật và tranh chấp xảy ra trong lĩnh vực đất đai.
Thứ tư, nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên.
Trước hết, cơ quan có thẩm quyền phải xác định cụ thể các điều kiện tuyển dụng và thường xuyên tiến hành những đợt tập huấn kỹ năng cũng như chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ định giá viên. Từ đó, xây dựng cơ sở để hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai và công tác định giá đất ở các địa phương hoạt động hiệu quả. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, nghiên cứu việc thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi./.
