Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Thông qua hệ thống cơ quan Nhà nước được thành lập từ Trung ương đến địa phương, Nhà nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai. Một trong những vấn đề được Nhà nước quản lý đó là việc xác định giá đất. Định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường. Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản. Định giá đất chính xác còn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường. Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch.
Luật Đất đai 2013 ra đời đã có một sự thay đổi tích cực trong việc quy định về vấn đề định giá đất, trong đó nổi bật là quy định về giá đất cụ thể, không còn một loại giá do Nhà nước quy định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách Nhà nước. Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Đây là những thay đổi tích cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước, thể hiện sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai.
Mặt khác, giá đất là đại lượng luôn biến động do phụ thuộc rất nhiều yếu tố, tuy nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài. Với chu kỳ là 5 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất cụ thể trong từng trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Chính vì lý do đó, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định sự chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh bạch và khách quan.
Khung giá đất hiện nay do các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giai đoạn 2020 - 2024 theo quy định của Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất đối với từng loại đất, theo từng vùng được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013. Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2020 cơ bản phù hợp với giá đất thị trường. Năm 2020 do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, Chính phủ đã hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, cụ thể là Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong bối cảnh đại dịch Covid-19, trong đó quy định tiền thuê đất được giảm 15% cho người dân và doanh nghiệp. Nghị định số 41/NĐ-CP ngày 8/4/2020 về việc gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất đã quy định giãn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất trong nửa đầu năm xuống cuối năm 2020.
Từ đầu năm 2021 cho đến nay, dịch Covid-19 vẫn đang ảnh hưởng tới các doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn có rất nhiều quy hoạch bất động sản nhà ở của đô thị được phê duyệt; hệ thống sân bay, hệ thống giao thông được triển khai; hay một số địa phương có quy hoạch chuyển từ huyện lên thành quận, thành phố…, vấn đề chuyển dịch nguồn vốn đầu tư, người dân đổ vốn vào bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng làm giá đất vẫn tiếp tục tăng.
Mặt khác, thực tế tồn tại từ trước đến nay, đó là, giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân có đất bị thu hồi. Các số liệu thống kê được cho thấy những dấu hiệu tích cực trong hoạt động định giá đất của Nhà nước. Giá đất đã được điều chỉnh tăng lên để phù hợp với giá của thị trường.
Bên cạnh những dấu hiệu tích cực mà Luật Đất đai 2013 đã mang lại đối với vấn đề định giá đất, vẫn còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất. Cụ thể:
Đối với việc áp dụng nguyên tắc định giá đất, điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc định giá đất: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.
Để áp dụng nguyên tắc này cần làm rõ hai vấn đề thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường và thế nào là phù hợp với giá thị trường. Dưới góc độ kinh tế, không có khái niệm về “giá phổ biến trên thị trường” mà chỉ có khái niệm “giá thị trường”. Đó là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kỳ chủ thể nào, kể cả Nhà nước.
Dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Tuy nhiên thực tế lại xuất hiện rất nhiều trường hợp giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau như mua bán có sự ép giá, mua bán giữa những người thân trong gia đình hoặc mua bán mà giữa người bán và người mua có sự thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để giảm mức thuế phải nộp... Dựa trên thông tin của các giao dịch đó, định giá đất tất nhiên sẽ không thể chính xác.
Thêm vào đó, “phù hợp với giá thị trường” là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình định giá đất. Tuy nhiên quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ bởi “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất chung chung và khó để xác định nội hàm cụ thể. Do đó, quy định này dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan điểm của các nhà quản lý, trong khi bản chất nó là vấn đề rất quan trọng cần được làm rõ để đưa ra các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng.
Pháp luật đã quy định tương đối đầy đủ các phương pháp định giá đất và trình tự thực hiện các phương pháp đó. Mỗi phương pháp đều có ưu, nhược điểm nhất định. (Ảnh: Internet)
Đối với việc áp dụng phương pháp định giá đất, pháp luật đã quy định tương đối đầy đủ các phương pháp định giá đất cũng như trình tự thực hiện các phương pháp đó. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm nhất định, do đó việc áp dụng các phương pháp định giá đất còn gặp một số khó khăn như:
Thứ nhất, đối với phương pháp thu nhập - phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh, được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất. Phương pháp này được sử dụng để định giá đất nông nghiệp là chưa hợp lý vì dựa trên cơ sở tính thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư, đặc biệt tại các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp dẫn đến gây thiệt thòi cho các chủ thể có quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đối với một số phương pháp như so sánh trực tiếp (định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá), phương pháp chiết trừ (định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản) và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) đều là những phương pháp cần phải khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất ba thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá hai năm tính đến thời điểm định giá đất.
Điều này đòi hỏi phải có giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Hơn nữa, các số liệu và thông tin thu thập về giá đất hình thành dựa trên giao dịch trực tiếp theo thỏa thuận của các bên hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng không có độ tin cậy cao, dẫn đến việc áp dụng các phương pháp này cũng không đảm bảo định giá đất chính xác.
Thứ ba, một số phương pháp như phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản) là phương pháp rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán, đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ kỹ thuật và chuyên môn cao, trong khi đó đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất còn thiếu và trình độ còn hạn chế, các tổ chức tư vấn giá đất cũng chưa có tính chuyên nghiệp cao.
Bên cạnh đó, việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính ì, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất. Giá đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam, do đó cần đảm bảo giá đất được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các bên có liên quan, đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản./.
