Mới đây, Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC) - doanh nghiệp tiên phong trong việc phát triển nhà ở xã hội khu vực phía Nam, đã thông qua phát hành riêng lẻ 50 triệu cổ phiếu với mức giá 10.000 đồng để hoán đổi 500 tỷ đồng nợ.
Cổ phiếu phát hành sẽ bị hạn chế chuyển nhượng một năm, giá phát hành cao hơn 153% thị giá tại thời điểm được công bố.
Chốt phiên 7/8/2025 trên HoSE, cổ phiếu HQC đóng cửa ở 3.950 đồng/cp. Với giá phát hành 10.000 đồng/cp, mức chênh lệch được tính theo công thức (10.000 - 3.950) / 3.950 × 100% = ~153,2%.
Diễn biến giá cổ phiếu HQC thời gian gần đây
Trước đó vào tháng 5/2025, Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) cũng đã chốt việc chuyển 212 tỷ đồng nợ với Hải Phát thành 21,2 triệu cổ phiếu (dự kiến 3,38% sau phát hành). Đây là dữ kiện nền để đánh giá tính phù hợp của quyết định tài chính với "đường băng" dự án.
Trên thực tế, 2 dự án được xem là "mắt xích" quan trọng trong chuỗi dự án nhà ở xã hội đã có nhiều chuyển động tích cực.
Dự án nhà ở xã hội HQC Nha Trang đã được Sở Nông nghiệp và Môi trường chấp thuận, đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Dự án này gồm 4 block, 1.002 căn với tổng vốn đầu tư khoảng 700 tỷ đồng, đã bàn giao từ năm 2020.
Trong khi đó, tại Dự án nhà ở xã hội HQC Tân Hương (Đồng Tháp mới), Sở Xây dựng đã công nhận 171 căn gồm 2 block đủ điều kiện mở bán/cho thuê.
Toàn dự án này có quy mô 629 căn, vốn đầu tư khoảng 559 tỷ đồng, đây là nguồn tạo ra dòng tiền gần hạn khi thị trường nhà ở xã hội cho công nhân khu vực miền Tây với nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao, theo Tạp chí Công Thương.
Kế hoạch trong năm 2025, Hoàng Quân xác định doanh thu mục tiêu 1.000 tỷ đồng đến từ các dự án như Golden City (Tây Ninh), Khu đô thị mới Trà Vinh và HQC Tân Hương. Việc đưa ra định hướng doanh thu theo từng dự án, giúp đọc được chu kỳ tiền vào - ra, đồng thời lý giải vì sao HQC ưu tiên hạ đòn bẩy nhằm tập trung vào các yếu tố như vốn thi công, pháp lý và bàn giao.
"Đổi nợ" có đúng vào lúc này?
Việc hoán đổi nợ sang vốn chủ giúp giảm nghĩa vụ vay lãi cũng như cải thiện hệ số an toàn tài chính. Đây được xem là bước đệm mà Hoàng Quân đã lựa chọn để xử lý những "nút thắt" đặc thù của ngành bất động sản như: Sổ hồng, nghiệm thu, điều kiện bán hàng.
Phối cảnh Dự án HQC Nha Trang. Ảnh minh họa
Đối với Địa ốc Hoàng Quân, bước đệm này được cho đến đúng thời điểm khi một dự án đã bàn giao như HQC Nha Trang đang tiến tới cấp sổ hồng, trong khi HQC Tân Hương đã mở khoang bán hợp pháp - hai nguồn có khả năng chuyển "doanh thu tiềm năng" thành tiền mặt nếu doanh nghiệp tập trung nguồn lực hoàn tất thủ tục và bốc hàng.
Không chỉ có Hoàng Quân, hiện nay "làn sóng" các doanh nghiệp bất động sản phát hành/hoán đổi để tự cứu thanh khoản khi trái phiếu đến hạn còn cao khá phổ biến.
Điều này cho thấy một bức tranh chung: Dòng vốn tín dụng và trái phiếu bị siết chặt, doanh thu từ bán hàng sụt giảm, buộc doanh nghiệp phải xoay trục sang giải pháp vốn chủ sở hữu. Đây là một phần trong xu hướng tái cấu trúc mạnh mẽ của ngành bất động sản, khi các chủ đầu tư phải chấp nhận thay đổi cấu trúc sở hữu để tồn tại.
Phối cảnh HQC Tân Hương. Ảnh minh họa
Theo báo Đầu tư, năm 2025, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chọn hoán đổi nợ thành cổ phiếu như một chiến lược phòng thủ trước cao điểm đáo hạn trái phiếu: Riêng nửa cuối năm 2025 ước có khoảng 131.601 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó bất động sản chiếm xấp xỉ 53%, điều này đang tạo áp lực lớn lên dòng tiền nếu tiếp tục vay mới trong bối cảnh tín dụng chưa nới mạnh.
Việc đổi nợ lấy vốn chủ giúp hạ đòn bẩy, ưu tiên ngân sách cho các khâu mang tính "mở khóa doanh thu" như hoàn tất pháp lý, nghiệm thu và bàn giao để hạch toán. Bối cảnh này lý giải vì sao HQC chọn chấp nhận pha loãng có kiểm soát để giữ nhịp triển khai dự án nhà ở xã hội.
Với toàn thị trường, bất động sản chiếm 53% tổng đáo hạn nửa cuối năm 2025. Giữa bối cảnh này, giảm nợ để giữ tiến độ dự án được xem là chiến lược phòng thủ hợp lý: Nếu dừng thi công/đình trệ pháp lý, chi phí cơ hội và chi phí tài chính phình to; ngược lại, hoàn tất pháp lý - bàn giao sẽ giúp "mở khóa" doanh thu tích lũy, kéo hệ số tín nhiệm dự án và doanh nghiệp, theo nhận định của báo Tiền Phong.
Rủi ro nào phải đối diện?
Mặc dù vậy, không phải rào cản hay khó khăn nào cũng được giải bằng vốn chủ. Dự án nhà ở xã hội HQC Plaza tại khu vực Bình Chánh (TP. HCM) từng bị phản ánh kéo dài việc cấp sổ hồng cho cư dân.
Trước đó dự án cũng bị nhắc tới liên quan yêu cầu PCCC. Về truyền thông lẫn dòng tiền, đây là ví dụ điển hình cho rủi ro "bán xong nhưng chưa thu được tiền cuối cùng" khi pháp lý hậu bán hàng chưa khép kín.
Với các dự án đang triển khai, HQC cần công bố công khai một checklist xử lý tồn đọng theo mốc thời gian: Tiến độ nghiệm thu - hoàn công - PCCC; lịch cấp GCN theo block, định kỳ báo cáo tỷ lệ hồ sơ đủ điều kiện/đã nộp/đã nhận; quy trình bảo hành - bảo trì (bao gồm minh bạch quỹ bảo trì, đầu mối tiếp nhận khiếu nại); cam kết SLA thời gian giải quyết từng đầu việc. Checklist này giúp chuyển "tín hiệu giảm nợ" thành "tốc độ thu tiền", đồng thời bảo vệ định giá phát hành trong giai đoạn bị khóa chuyển nhượng.
Hiện nay, 3 "nút" thường gặp với dự án NOXH là: (i) nghiệm thu PCCC và hoàn công; (ii) điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS 2023 (có hiệu lực 1/1/2025), gồm công khai thông tin dự án, bảo lãnh/bảo đảm theo quy định và đáp ứng tiêu chí kỹ thuật; (iii) cấp Giấy chứng nhận (GCN) cho người mua sau bàn giao. Từ 2025, khung pháp lý mới cho nhà ở xã hội được "gia cố" khung pháp lý mới theo Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023... cũng như các cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội – tạo trục chính sách thuận hơn cho khâu bán hàng và cấp GCN.
Nếu để tình trạng này kéo dài, tồn đọng và không giải quyết dứt điểm, hiệu ứng "giảm nợ" sẽ không tự động chuyển thành tiền về. Điều này đồng nghĩa với việc năng lực xử lý pháp lý - hậu mãi mới quyết định tốc độ thu tiền của doanh nghiệp.
Theo DNSE, đợt phát hành bị lock-up (hạn chế chuyển nhượng) 1 năm giúp tránh áp lực bán ngay, nhưng overhang (nguồn cung tiềm ẩn có thể bán ra sau khi hết thời hạn hạn chế) có thể sẽ xuất hiện sau thời gian này nếu như diễn biến kinh doanh không chạy theo kịp kỳ vọng của bên nhận hoán đổi.
Do đó, để bảo vệ định giá 10.000 đồng/cổ phiếu cũng như thông điệp "giá phát hành cao hơn 153% thị giá", Địa ốc Hoàng Quân cần phải chứng minh bằng việc bàn giao - cấp sổ - thu tiền tại các dự án đã nêu, đồng thời bám sát kế hoạch doanh thu năm 2025 theo từng địa chỉ cụ thể.
Nếu xét vào chuỗi dự án nhà ở xã hội đang được "mở khóa" pháp lý và bán hàng, "đổi nợ lấy cổ phiếu" đối với Hoàng Quân được cho là lựa chọn đúng thời điểm, nhằm kéo giãn áp lực tài chính cũng như dồn lực cho các điểm rơi doanh thu trong tháng 12-18 tháng tới.
Mặc dù vậy, hiệu quả không đến từ việc cấu trúc vốn mà đến từ kỷ luật thực thi dự án: Nếu như HQC đẩy nhanh việc cấp sổ hồng, duy trì tốc độ tiêu thụ và hiện thực hóa nguồn thu đối với các dự án xã hội của mình, chính sách hoán đổi sẽ chuyển hóa thành "dòng tiền thực".
