Reatimes.vn

13:30, 09/05/2022

Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam“

Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam“

Được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức Hội thảo: "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" vào chiều ngày 09/5/2022 tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kết luận Hội thảo  

Thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tôi xin cảm ơn các chuyên gia, vị đại biểu, nhà quản lý với những ý kiến rất quý báu, giúp Hiệp hội có cơ sở để tổng kết lại và có văn bản báo cáo gửi tới các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng. 

Với mục đích của Hiệp hội, trong Hội thảo này, chúng tôi muốn cùng bàn luận và ghi nhận những giải pháp cả trước mắt và lâu dài nhưng nhìn chung là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản phát triển, hình thành dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản đa dạng. Cái gì vướng cần phải gỡ, nhưng cũng phải phù hợp với điều kiện ở Việt Nam để phát triển lâu dài.

Một lần nữa xin cảm ơn tất cả các ý kiến, các quý vị đại biểu.

TS. Võ Trí Thành tổng kết phiên thảo luận mở

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nên có ngay một báo cáo về nội dung chúng ta bàn luận trong Hội thảo lần này với các nội dung: Tầm quan trọng của bất động sản và thị trường tài chính. Trong đó vẫn có cả những rủi ro có thể mang lại; Một số cách ứng xử gần đây và những vấn đề đặt ra; Những ứng xử như thế nào để hợp lý với sự phát triển của thị trường bất động sản và dòng vốn cho thị trường này; Ghi nhận và đưa ra hệ thống các giải pháp căn cơ và dài hạn. Ngoài ra, báo cáo này cần dựa trên tinh thần quan điểm của Hiệp hội gắn với ý kiến của chuyên gia để phát triển thị trường này lành mạnh.


 

Phiên 2: Thảo luận mở 

Phiên thảo luận mở với sự tham gia của TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam; GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính); TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế; PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế; PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam: 

Tôi thấy trong suốt những ngày qua, khi nói về thị trường bất động sản, nguồn cung vốn bất động sản, chúng ta hay nhắc tới những từ ngữ như “quản lý”, “siết lại”, “điều tiết”… nghe rất đáng sợ. Nay Hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản" sử dụng từ ngữ “khơi thông” là rất chính xác, bao dung, hợp lý.

Những chuyện xảy ra với thị trường bất động sản vừa qua là tất yếu nhưng đó chỉ là một bộ phận của thị trường chứ không phải bức tranh chung.

Nhà nước đang thực hiện chương trình phục hồi thị trường bất động sản. Bất cứ cản trở nào gây ra khủng hoảng với thị trường bất động sản cũng sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, những ngành liên đới. Bởi vậy, Hội nghị ngày hôm nay rất ý nghĩa.

Định hướng chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nên xuất phát từ tầm nhìn nền kinh tế quốc dân chứ không phải theo nghĩa hẹp, một ngành riêng lẻ.

Chúng ta đang cố gắng đề ra nhiều giải pháp, nhưng quan trọng nhất phải là gói hỗ trợ niềm tin. Không chỉ có giải pháp tiền bạc mà tâm lý xã hội, truyền thông, phát ngôn của các vị lãnh đạo Đảng, Nhà nước cũng đóng vai trò rất quan trọng.

Có thể nói rằng việc chúng ta khơi thông dòng chảy có hiệu quả, an toàn như tôi hay nói là “chảy đi sông ơi”, thì bên cạnh tăng cường số lượng dòng vốn thì “chất lượng” dòng vốn của bất động sản trong khu vực kinh doanh bất động sản cần được quan tâm hàng đầu.

Đồng ý với các đại biểu rằng thị trường cần phát triển bền vững, an toàn nhưng bối cảnh hiện nay, không có sự an toàn tuyệt đối mà phải theo phương thức quản trị rủi ro. Nhìn từ quan điểm này sẽ định hướng chúng ta đưa ra biện pháp cụ thể.

“Hạ cánh mềm” - tạo điều kiện không bóp nghẹt thị trường. Nếu các gọng kìm cùng siết lại thì thị trường không thể phát triển được. “Nắn dòng chảy” nhưng khơi thông chứ không bóp nghẹt. 

Để giải quyết được vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản cần sự quan tâm đồng hành của 3 chủ thể: quản lý nhà nước, quản trị doanh nghiệp, liên kết của các doanh nghiệp.

Về quản lý nhà nước: tăng cường quản lý đất đai, kinh doanh bất động sản, có cơ chế điều tiết phù hợp, sửa đổi các luật liên quan, tăng cường minh bạch thị trường, xây dựng ngay pháp lý bất động sản kiểu mới cùng các thiết chế tài chính phi ngân hàng khác… Tạo điều kiện thúc đẩy, bổ sung và cụ thể hóa các loại hình bất động sản mới. Xếp hạng tín nhiệm, duy trì kỷ luật với các công ty phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp, đề cao các chuẩn mực, đề cao trách nhiệm xã hội, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, nâng cao khả năng quản trị, nâng cao tầm vóc.

Các hiệp hội trở thành định chế quan trọng cùng với quản lý nhà nước, nâng cao trình độ doanh nghiệp, nâng cao minh bạch, đạo đức nghề nghiệp, chuẩn mực chuyên môn, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, xây dựng nền tảng tư vấn và công khai giao dịch trên nền tảng của hiệp hội. Vai trò của hiệp hội rất quan trọng và cần được đề cao hơn nữa trong thời gian tới.

Cuối cùng, trong bất cứ hoàn cảnh nào, khi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị xử lý hình sự sẽ khiến cho hệ thống doanh nghiệp rơi vào khó khăn, ảnh hưởng đến nền kinh tế, do đó việc bảo vệ các doanh nghiệp là rất quan trọng. Trên thế giới, nhiều doanh nghiệp bị đổ vỡ, chính phủ của họ còn sẵn sàng bỏ tiền ra mua lại doanh nghiệp. Nhà nước ta chưa làm được như thế thì cũng nên có tổ công tác đặc biệt, ngắn hạn giúp trấn an doanh nghiệp, giúp họ tìm ra giải pháp, bảo vệ nhà đầu tư. Chúng ta cần có “bác sĩ doanh nghiệp”, để khi doanh nghiệp ốm đau, sẽ có bác sĩ chữa. Hiệp hội có thể thành lập tổ chức trấn an các doanh nghiệp bất động sản khi gặp khó khăn, để điều chỉnh tái cấu trúc. Việc xử lý nghiêm minh các cá nhân vi phạm thì vẫn nghiêm minh còn việc bảo vệ doanh nghiệp vẫn phải bảo vệ.

PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính)

Để khơi thông nguồn vốn bất động sản, giúp thị trường phát huy được hết vai trò của mình trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước… Một số giải pháp dưới đây, theo tôi, là  cần thiết được quan tâm triển khai sớm.

Thứ nhất, về phía ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng Thương mại, tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn này cho thị trường bất động sản là một trong những chính sách cần được quan tâm đúng mức trong giai đoạn tới. Chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản. 
Bên cạnh đó, quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản.

Phát triển chính sách tín dụng liên kết để tháo gỡ bài toán vướng mắc, khó khăn về dòng tiền. Nhiều ngân hàng Thương mại đã thực hiện chính sách tín dụng liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Điều này giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó khăn của thị trường bất động sản.

Thứ hai, thu hút dòng vốn FDI, FII là giải pháp lâu dài. Với dòng vốn FDI, khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Đối với các dự án FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế. Còn với dòng vốn FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thông qua minh bạch hóa thông tin.

Thứ ba, Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…; thì việc phát triển các quỹ tín thác là điều có thể được mong đợi.

Thứ tư, về phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp thị trường trái phiếu, sẽ gây ra các cú sốc cho thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế.

Cần thiết đánh giá hạn mức tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh

Việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính – tiền tệ.

Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội. 

Trước hết, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng thương mại.

Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.

Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.

Thứ tư, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản giảm bớt nhà đầu cơ, giảm bớt người kinh doanh chộp giật, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực. 

Đối với trái phiếu, Nghị định 153 đã được đưa ra và sửa 5 lần, nhưng đến bây giờ vẫn chưa hợp lý, đang khiến các doanh nghiệp bất động sản gần như không có cơ hội phát hành trái phiếu. Siết mục đích là tốt nhưng cần phải siết như thế nào để hợp lý là điều quan trọng?

Ngoài ra, một số chuyên gia đang đề xuất bắt buộc phải xếp hạng tín nhiệm. Tôi cho rằng điều này là không cần thiết. Vì trái phiếu OTC ở trên quốc tế như Singapore cũng không hề cần đến xếp hạng tín nhiệm, không hề cần cả báo cáo tài chính. Ở Việt Nam thì chúng ta chưa có nhiều kinh nghiệm thì xếp hạng tín nhiệm cũng được nhưng nên cân nhắc giữa việc bắt buộc hay khuyến khích. Khi đã khuyến khích thì cần có cơ chế khuyến khích, có những cơ chế, ưu đãi.

Cuối cùng là quy định về tài sản đảm bảo. Việc quy định này thực sự không cần thiết đối với phát hành tránh phiếu. Vì đây là hợp đồng dân sự giữa bên vay và bên đi vay. Ở lần sửa đổi thứ 5 của Nghị định 153 là yêu cầu phát hành trái phiếu phải có bảo lãnh thanh toán. Nếu phải có bảo lãnh thanh toán tức là phải có người đứng ra bảo lãnh thay toán, như vậy thì còn gì là trái phiếu, việc phát hành trái phiếu sẽ rất khó và gần như không thể.

Vì vậy, chúng tôi cho rằng cần phải có những thay đổi nhưng những thay đổi này phải phù hợp với từng nguồn vốn, phân khúc để đảm bảo được những nguồn vốn vẫn chảy vào thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong

Lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng "bắt chuột làm vỡ bình" ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế đòi hỏi cần có sự tiếp cận đa chiều và giải pháp đồng bộ để đảm bảo cho TTCK nói chung, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng phát triển lành mạnh, minh bạch, bảo đảm sự bình đẳng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, doanh nghiệp, nhà phát hành.

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý cho TTCK nói chung, thị trường trái phiếu DN nói riêng: Cần chủ động rà soát và tiếp tục hoàn thiện thể chế, sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp và Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế. Đồng thời, triển khai nghiêm túc các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Công điện số 304/CĐ-TTg ngày 7/4/2022 về chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như tinh thần Công điện số 8857/CĐ-VPCP ngày 3/12/2021 của Văn phòng Chính phủ.

Thứ hai, đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư, phân phối, giao dịch và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu.

Thứ ba, tăng tuyên truyền nâng cao nhận thức về pháp luật và kịp thời xử lý nghiêm khắc các tin đồn thất thiệt, sai lệch và giả mạo trên TTCK

Thứ tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Công an và các cơ quan hữu quan cần thống nhất các giải pháp giám sát chặt chẽ quá trình phát hành, cũng như giao dịch trên TTCK; tổ chức thanh, kiểm tra và xử lý theo đúng quy định pháp luật đối với những bất cập và rủi ro, phòng ngừa, ngăn chặn các mặt trái của quy luật thị trường, các hành vi đi chệch ra khỏi quy định của luật pháp, các hành động lách luật hoặc lợi dụng thị trường để làm méo mó các quy định pháp luật...

Thứ năm, việc xử lý các vi phạm trên TTCK chỉ là cá biệt và riêng lẻ, đây là hành động cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành, ổn định thị trường vốn, thị trường tài chính và TTCK, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Thứ sáu, các cơ quan chức năng cũng cần quán triệt thấu đáo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc không lạm dụng, hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế trên TTCK; kể cả nhà đầu tư hay doanh nghiệp đã có những sai phạm thì cũng được tạo điều kiện để khắc phục và ổn định sản xuất kinh doanh nhằm giúp doanh nghiệp bất động sản phát triển trở lại, bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư cổ đông và việc làm cho người lao động, duy trì động lực phục hồi và phát triển kinh tế...

Là thể chế bậc cao và nhạy cảm bậc nhất của kinh tế thị trường, TTCK như một bình phale quý, đang và sẽ tiếp tục cần được gia cố và bảo vệ tốt. Việc xử lý nghiêm các hành vi vi phạm để làm trong sạch thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có nghĩa là tạo điều kiện thuận lợi để phát huy tiềm năng và phát triển thị trường lành mạnh, an toàn, tích cực. Hai yêu cầu này đều cấp thiết, song song với nhau. Tất cả nhằm bảo đảm các hoạt động phát hành, đầu tư và sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp nói riêng, các hoạt động phát hành, mua bán, chuyển nhượng các chứng khoán nói chung bám sát và đáp ứng tốt với nhu cầu thị trường, bảo đảm tính minh bạch, ổn định, đúng quy định pháp luật, đúng mục đích, đúng nguyên tắc và quy luật kinh tế thị trường; hướng tới mục tiêu ổn định và tiếp tục phục hồi, phát triển kinh tế cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và lâu dài, góp phần phát triển thị trường vốn nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Yêu cầu “đánh chuột không được làm vỡ bình”, xử lý hành vi sai phạm mà không làm ngưng đọng hay đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản liên quan càng có ý nghĩa quan trọng hơn trong thời gian tới, khi mà tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt, còn thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội bùng nổ, đã, đang và sẽ tiếp tục góp phần lan tỏa tác động tích cực vào đà phục hồi, tăng sức bật phát triển kinh tế vĩ mô và vi mô.

Cuối cùng, tôi cho rằng là phải bảo vệ niềm tin của người dân và nhà đầu tư; bổ sung và hoàn thiện về pháp luật và bảo vệ quyền lợi của những nhà đầu tư tài chính.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường:

Chúng ta bàn về câu chuyện huy động nguồn vốn bất động sản theo nghĩa nào? Chỉ mỗi câu chuyện siết tín dụng hay bàn cả câu chuyện dài hơn là thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối. Trong đó nguồn cầu này chủ yếu đến từ kinh doanh kiếm lợi nhuận. Thực tế là do thiếu thu nhập nên người ta lao vào kinh doanh bất động sản, hình thức này vừa mang tính chất ảo, vừa mang tính thật. Chính vì thế, nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng.

Trước tình hình này, tôi cho rằng chúng ta nên bàn về câu chuyện dòng vốn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường đang chứng kiến các cơn sốt đất ngày càng mạnh hơn và nhiều dự án bất động sản đang hình thành trong tương lai, cho nên câu chuyện này sẽ càng phức tạp hơn trong bối cảnh hiện nay.

Tôi xin lấy một số ví dụ trên thế giới: Năm 1980 Nhật Bản rơi vào sốt giá, cơn sốt trên thị trường bất động sản đã khiến thị trường chứng khoán Nhật Bản hình thành bong bóng; Năm 1997 tại Thái Lan, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đã gây nên khủng hoảng tài chính toàn ASEAN; Năm 2008, khủng hoảng Mỹ do áp dụng cơ chế thế chấp gây khủng hoảng toàn cầu, ngân hàng Mỹ đã phải bỏ ra rất nhiều tiền để cứu thị trường. Hay chúng ta đã nhìn thấy sự tàn phá của lạm phát 2009 - 2010 tại Việt Nam đã làm thị trường rơi vào khủng hoảng trầm trọng.

Chúng ta cần suy xét cẩn thận nguồn thu từ đất, để tránh sốt đất không lặp đi lặp lại sốt giá. Nước ngoài không có chu kỳ lặp lại sốt giá, nhưng tại Việt Nam, năm 1990 – 1992 đất tăng gấp 10 lần, năm 2000 – 2002 tăng gấp 10 lần, cứ thế tăng lên và giờ đã tăng rất nhiều lần.

Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân, đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu,… Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội:

Thị trường vốn có chức năng huy động tiết kiệm, giúp huy động tiền nhàn rỗi từ người dân, sau đó đầu tư thêm vào các kênh sản xuất của nền kinh tế. Chúng có thể tạo ra nguồn vốn mới, từ đó giúp hình thành vốn thông qua việc huy động các nguồn lực lý tưởng dùng để đầu tư cho các mục tiêu phát triển kinh tế khác nữa. Thị trường vốn cung cấp một kênh đầu tư mới cho những người muốn đầu tư nguồn lực trong một thời gian dài với tỷ suất sinh lời hợp lý.

Chúng được thực hiện trên các công cụ tài chính như cổ phiếu, trái phiếu, các đơn vị của quỹ tương hỗ, chính sách bảo hiểm. Cung cấp dịch vụ đa dạng loại hình, trong đó bao gồm các khoản vay dài hạn và trung hạn cho ngành tư vấn, tài chính,… Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng tính thanh khoản của các quỹ; góp phần nâng cao tốc độ phát triển kinh tế, cung cấp vốn tài chính dài hạn đáp ứng các yêu cầu tài chính của các doanh nghiệp. Hơn nữa, chúng cũng giúp ích trong việc nghiên cứu và phát triển, tạo công ăn việc làm và phát triển cơ sở hạ tầng. Từ đó tăng sản lượng và năng suất trong nền kinh tế.

Ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 - 2 USD. Với thị trường bất động sản, thị trường tài chính là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tài chính lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. 

Thị trường tài chính đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lập bất động sản cũng như thu hồi vốn tương đối dài, vì vậy đối với thị trường tài chính, tiền tệ thì thị trường bất động sản đóng vai trò là "đầu ra" lớn nhất, đồng thời những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ. 

Thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn.

Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn. 

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội: 

Tôi có một điều ưng ý là thông tin "Hội thảo Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" hôm nay rất tốt, tài liệu báo cáo rất chuyên nghiệp.

Tôi xin có 3 ý kiến mang tính chất bổ sung thêm như sau:

Thứ nhất, tôi đồng tình rằng thị trường cần phải có sự can thiệp để giảm rủi ro nhưng tôi nghĩ nếu đưa ra các biện pháp can thiệp vào việc phát hành trái phiếu thì phải phân biệt rõ người chơi với mức độ rủi ro nào. Việc xếp hạng tín nhiệm sẽ không cực đoan nhưng phải xem xét cụ thể từng đối tượng và phải theo nguyên tắc quản trị rủi ro.

Thứ hai, chúng ta không thể kiềm chế được rủi ro nên tôi có 2 kiến nghị:

Luật Phá sản phải sửa để doanh nghiệp phá sản kịp thời, đúng thời điểm để sàng lọc thị trường. Cách tiếp cận và cơ chế xử lý phải kỹ thuật, rõ ràng. Doanh nghiệp cũng là nạn nhân nên việc bảo vệ doanh nghiệp, bảo vệ nhà đầu tư cũng là điều cần thiết để minh bạch hóa thị trường và đây là điều rất quan trọng.

Thứ ba, cần phải nâng cao khả năng hấp thụ đồng bộ về quản lý rủi ro.

Theo tôi, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nên nhìn nhận rộng hơn và có những kiến nghị cụ thể hơn để giảm thiểu rủi ro cho thị trường.


 

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng, trình bày tham luận.

Tham luận: "Phát triển thị trường vốn cho Doanh nghiệp bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý chính sách cho Việt Nam". 

Tôi xin chia sẻ một vài điều liên quan đến thị trường vốn tại Việt Nam hiện nay:

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam bùng nổ trong 5 năm qua, tăng trưởng bình quân 42%/năm và hiện chiếm khoảng 12% tổng dư nợ và khoảng 15% GDP. Tuy nhiên, trong sự bùng nổ này, những điều căn bản để phát triển một nền trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh và bền vững còn rất thiếu sót, do đó hiện đang gây ra những thiệt hại cho các nhà đầu tư, các trái chủ.

Điển hình là những vụ việc gần đây đã xảy ra trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường Việt Nam. Đối với các thị trường tại các nước phát triển như tại Mỹ thì những thiếu sót như đang diễn ra trên thị trường Việt Nam bao gồm thiếu sót về mặt pháp lý, sự thiếu kiểm soát của những cơ quan quản lý và sự thiếu hiểu biết của các nhà đầu tư cá nhân hầu như không hiện hữu.
Riêng về các nhà đầu tư cá nhân tại Mỹ, sự hiểu biết về thị trường tài chính và tính tuân thủ luật pháp của họ rất cao, nếu bản thân họ không có kiến thức tài chính thì họ thường được hỗ trợ bởi các công ty kinh doanh chứng khoán, các ngân hàng đầu tư và các công ty luật. Các công ty này rất có trách nhiệm khi tư vấn khách hàng.

Thị trường trái phiếu cũng có những công cụ của thị trường để nhà đầu tư nhận biết rủi ro và đưa ra những quyết định hợp lý và thông minh. Một trong những công cụ đó là xếp hạng tín nhiệm (Credit Ratings), phần lớn các trái phiếu đều được rating bởi 3 công ty tín nhiệm hàng đầu thế giới là Moody’s, Standard & Poor's và Fitch Ratings. Các trái phiếu được xếp hạng với 2 mức tín nhiệm: mức đầu tư hay đáng đầu tư (investment grade) và mức không đầu tư hay không đáng đầu tư (none – investment grade).

Trong mỗi mức này, có nhiều cấp độ khác nhau từ cao xuống thấp, nhưng trái phiếu được xếp hạng none – investment grade được gọi là trái phiếu rác, trái phiếu rủi ro cao (Junk bond). Các nhà đầu tư muốn đầu tư an toàn, ít rủi ro thường không chọn những trái phiếu rác này. Nhưng vẫn có nhiều nhà đầu tư chọn trái phiếu rác vì lãi xuất cao và họ đã phân bổ rủi ro trong danh mục đầu tư của họ, có trái phiếu rác và cũng có những trái phiếu triple A để trung hoà được rủi ro và lợi nhuận trong danh mục đầu tư của họ. Điều quan trọng của xếp hạng tín nhiệm là nhà đầu tư ý thức được mức độ rủi ro của trái phiếu, tức là khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp phát hành để quyết định mua hay bán.

Tôi cũng như các nhà đầu tư tại Mỹ, khi có kế hoạch mua trái phiếu của một công ty nào đó, thường tra cứu mức xếp hạng tín nhiệm của các trái phiếu muốn mua, nếu là những trái phiếu không xếp hạng hoặc trái phiếu rác, thông thường tôi sẽ bỏ qua trái phiếu đó. Ở Việt Nam, nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm, họ tự thẩm định và phần lớn là dựa vào uy tín của doanh nghiệp phát hành, sự hấp dẫn của lãi xuất thường lên gấp đôi gấp ba so với lãi xuất khuấy động của ngân hàng.

Bài học mà chúng ta học hỏi được từ các thị trường phát triển lâu đời là Luật pháp chặt chẽ; Khả năng quản lý cao và có trách nhiệm của các cơ quan quản lý; Sự hiểu biết và tính tuân thủ pháp luật của các thành viên tham gia thị trường; Vai trò của hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập.

Sau đây, tôi xin chia sẻ một vài nhận định về vai trò quan trọng của thị trường vốn và hiện trạng cán cân chênh lệch ở Việt Nam:

Hiện nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 12% tổng dư nợ tín dụng của Việt Nam. Nguồn cung cấp vốn chủ yếu vẫn là các ngân hàng, hệ thống các tổ chức tín dụng cung cấp gần 11 triệu tỷ đồng. Gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn đè nặng lên vai các ngân hàng trong khi hoạt động tín dụng của các ngân hàng vẫn tiếp tục bị hạn chế bởi:

Thứ nhất, nguồn vốn huy động từ dân cư và doanh nghiệp vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi nhu cầu vốn trung và dài hạn đặc biệt là cho các dự án bất động sản cho các chương trình chuyển đổi kỹ thuật số là rất lớn.

Thứ hai, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%. 

Thứ ba, trong những năm sắp tới các ngân hàng sẽ đối diện với nợ xấu tăng cao do được phép trì hoãn chuyển nhóm nợ và xử lý nợ xấu vì dịch bệnh.

Thứ tư, ngân hàng nhà nước đang siết lại tín dụng bất động sản, tuy nhiên tại thời điểm này và ít nhất trong vòng ba năm tới thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể trở thành “bàn đỡ” cho nền kinh tế nếu như vấn đề cơ bản sau đây của thị trường chưa được hoàn thiện. Đó là vấn đề về hành lang pháp lý; Kỹ năng và trách nhiệm của các cơ quan quản lý; Trình độ hiểu biết và tinh thần tôn trọng pháp luật của tất cả các thành viên của thị trường (bao gồm: nhà phát hành, nhà đầu tư, nhà môi giới, công ty xếp hạng tín nhiệm), các tổ chức hỗ trợ (bao gồm: ngân hàng, công ty chứng khoán, công ty luật, công ty kế toán).

Riêng về xếp hạng tín nhiệm, tôi mong các nhà đầu tư sử dụng xếp hạng tín nhiệm để có sự thẩm định và đánh giá của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu mình muốn mua.

Hiện nay, Việt Nam có hai công ty xếp hạng tín nhiệm, họ được Bộ Tài chính xem xét, thẩm định và cấp giấy phép hoạt động phù hợp với Nghị định 88 của Chính phủ về quy định về dịch vụ xếp hạng tín nhiệm ban hành năm 2014. Hai công ty đang thực hiện xếp hạng tín nhiệm cho các doanh nghiệp tại Việt Nam, họ hoạt động theo thông lệ quốc tế và sử dụng những phương pháp xếp hạng tín nhiệm quốc tế.

Tôi xin đề xuất một vài giải pháp khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nhìn từ kinh nghiệm quốc tế.

Để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản chúng ta cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.

Thị trường trái phiếu Việt Nam cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức. Bên cạnh ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng. Cụ thể, ngân hàng khi cho vay các món vay bất động sản và sau đó gom các món vay bất động sản lại, và sau đó bán cho một cơ quan thuộc Bộ tài chính hay Ngân hàng Nhà Nước, hay một công ty kinh doanh chứng khoán tầm cỡ có uy tín để ngân hàng thu hồi lại dòng vốn đã cho vay và tiếp tục dùng vốn đó cho vay các khách hàng khác. Sau đó cơ quan nhà nước hay công ty chứng khoán đóng gói các món vay và phát hành trái phiếu trên cơ sở những gói này, hoạt động này được gọi là chứng khoán hoá (Securitization). Các món vay được đóng gói, được chứng khoán hoá, sản phẩm này bên Mỹ được gọi là Mortgage backed securities – MBS, là một loại chứng khoán hoá được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản. Loại trái phiếu này được bán cho những nhà đầu tư có vốn dài hạn như các hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư và các công ty tài chính lớn của thế giới. Chứng khoán hoá các món vay bất động sản, thị trường bất động sản có thể thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế.
Chứ nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì e rằng sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp những bất ổn.

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam trình bày tham luận

Tham luận: "Tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản Việt Nam"

Tôi xin phép trình bày rất ngắn gọn về 2 vấn đề là về trái phiếu bất động sản và quỹ đầu tư bất động sản.

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nhà ở, ngày càng đa dạng, từ chỉ đơn thuần từ nguồn vốn tự có, người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp qua các quỹ đầu tư bất động sản.

Quỹ Đầu tư bất động sản do chúng ra đời muộn nhất, đặc biệt, về mặt lý thuyết, đây là kênh đầu tư nếu được quản lý hiệu quả sẽ mang hiệu quả cho nền kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư, đồng thời, giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm nhẹ rủi ro  cho các đối tượng liên quan.

Về trái phiếu bất động sản

Cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường bất động sản. Thị trường này giúp giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là trong giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á. Phát triển thị trường chứng khoán, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản/doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp, trong đó có quản trị rủi ro. Do vậy, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động và cho vay nền kinh tế, do vậy kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh, không thể xem thường.

Một rủi ro có thể phát sinh nếu Việt Nam không đánh giá, quản trị rủi ro hữu hiệu từ tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhất là xung đột Nga – Ukraine đối với tăng trưởng kinh tế, thu nhập và lãi suất/lạm phát. Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn với các doanh nghiệp bất động sản mà còn làm tăng rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng, nhất là những động thái siết chặt các quy định pháp luật của Chính phủ có liên quan đến các hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản. Hơn nữa, áp lực trả nợ này có thể tăng rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề về mặt pháp lý. Sự sụt giảm giá cổ phiếu do tâm lý e ngại, thậm chí hoảng sợ từ siết chặt cho vay tín dụng bất động sản, phát hành trái phiếu vay nợ bất động sản, cùng bắt giữ các doanh nghiệp sai phạm, đến lượt tác động ngược lên kết quả phát hành trái phiếu bất động sản. 

Về quỹ đầu tư bất động sản

Tại Việt Nam, số lượng quỹ đầu tư bất động sản đến nay chưa nhiều, với đa phần là của nước ngoài , hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài. 

Nhìn chung, các quỹ đầu tư REIT trong nước phát triển tương đối chậm, chủ yếu gặp các hạn chế, rào cản phát triển như: (1) Thời gian được phép chuyển nhượng tương đối dài khiến các nhà đầu tư không “mặn mà” rót tiền vào quỹ này; theo đó, nhà đầu tư rót vốn 13 - 30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng; (2) giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành Quỹ (giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng khá khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%; và (3) Nhà đầu tư chịu mức chiết khấu khá cao (vì các quỹ REIT chủ yếu là của quỹ nước ngoài).

Một số giải pháp chính sách

Phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT. 

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng. Các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn/trước mắt vừa có giải pháp trong trung và dài hạn.

Về giải pháp ngắn hạn

Cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Đối với các quỹ đầu tư bất động sản cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng.

Về giải pháp dài hạn

Việc quan trọng không kém, có ý nghĩa dài hạn cho phát triển trái phiếu doanh nghiệp là có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao, qua đó, nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.
Ngoài ra, cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ.

Cần tiếp tục nỗ lực thúc đẩy việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (từ hạng "Cận biên" lên "Mới nổi") để thu hút vốn nước ngoài và nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường cũng như hiệu quả quản trị thị trường, doanh nghiệp niêm yết.

Đồng thời, cần tiếp tục hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế và tài chính, xây dựng chỉ số bất động sản và cuối cùng là bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư.

PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương trình bày tham luận

Tham luận: "Nguồn vốn trái phiếu, cổ phiếu vào thị trường bất động sản Việt Nam". 

Thị trường bất động sản đang chuyển cấp độ phát triển lên cấp độ tài chính hóa và có nhiều triển vọng và thách thức trong việc thu hút nguồn vốn. Hai trong số các nguồn vốn quan trọng của thị trường cần hướng đến là nguồn vốn từ cổ phiếu và trái phiếu.

Hiện nay, chúng ta có trên 8 luồng vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư tín thác, tái thế chấp – công cụ làm cho tiền được sinh sôi bằng tỷ lệ 1/tỷ lệ chiết khấu, quỹ tiết kiệm tương hỗ, timeshare, tổ chức tài chính dài hạn và các công cụ khác.

Nếu 8 luồng vốn này được vận hành trơn tru thì doanh nghiệp bất động sản sẽ đủ vốn (ngoài những nguồn vốn sẵn có) để phát triển.

Nói những điều này để chúng ta thấy rằng, việc bàn về việc phát triển của trái phiếu và cổ phiếu không nằm ngoài quỹ đạo phát triển dòng vốn của thị trường bất động sản.

Về tác động của nguồn vốn trái phiếu, thứ nhất trực tiếp cấp vốn cho thị trường bất động sản thông qua trái phiếu của các dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. Hai là, nguồn cấp vốn tiềm năng cho thị trường bất động sản thông tăng vốn cho thị trường. Từ đó, cấp vốn cho thị trường bất động sản như một bộ phận cần vốn. Ba là, tranh chấp vốn với thị trường bất động sản. Nếu thị trường bất động sản không đủ hấp dẫn, nguồn tiền trái phiếu sẽ vận hành đến các thị trường khác. Hệ quả là thị trường bất động sản bị trái phiếu hút đi. Đây là nguồn vốn thế chấp niềm tin để nhà đầu tư mua.

Về tác động của nguồn vốn từ cổ phiếu, trước hết trực tiếp cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản thông qua cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Hai là, là nguồn cấp vốn cho thị trường bất động sản khi chốt lời tại thị trường chứng khoán và vận hành đến các thị trường khác, trong đó có thị trường bất động sản. Ba là, trở thành đối thủ cạnh tranh thu hút vốn khi thị trường hấp dẫn. Bốn là, là chủ thể hút vốn của thị trường bất động sản khi thị trường chứng khoán gặp khó khăn, phải hút vốn về để bù đắp khoản thiếu hụt.

Quy mô giá trị phát hành trái phiếu sơ cấp trong 9 tháng năm 2021 đạt 430.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, riêng nhóm bất động sản phát hành 172.000 tỷ đồng, chiếm 40% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Do đó, nhóm bất động sản được đánh giá là chịu ảnh hưởng nhiều nhất bởi Thông tư 16 khi chính thức có hiệu lực vào ngày 15/1/2022.

Tuy nhiên vẫn còn những tồn tại của nguồn vốn từ cổ phiếu vận hành vào thị trường bất động sản hiện nay

Một là, sự dao động mạnh của thị trường chứng khoán làm luồng tiền lưu thông giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thiếu ổn định. Sau khi đạt đỉnh 1500, thị trường đã có những điều chỉnh lớn. Đã có thời điểm, thị trường chạm mức 1300. 

Hai là, sau thời điểm lập đỉnh, sự suy giảm của thị trường chứng khoán xảy ra, dưới tác động của phản ứng của thị trường, có thể thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng luồng tiền từ thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán, sau một số phiên điều chỉnh, đã mất đi một lượng giá trị nhất định.

Ba là, một số hoạt động của một số doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán có hành vi vi phạm. Điều này không chỉ tác động đến bản thân doanh nghiệp mà còn có tác động đến thị trường chứng khoán nói chung và nhóm chứng khoán bất động sản nói riêng.

Vì vậy, tôi xin đưa ra một số giải pháp đối với nguồn vốn trái phiếu và cổ phiếu

Một là, rà soát các văn bản liên quan đến việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu bất động sản để hoàn thiện các văn bản về phát hành cổ phiếu, trái phiếu nói chung và trái phiếu, cổ phiếu bất động sản nói riêng. 

Hai là, tổ chức thực hiện nghiêm túc các văn bản quy phạm pháp luật. Việc rà soát là cần thiết, tuy nhiên, vẫn phải định hướng thúc đẩy việc phát triển trái phiếu và cổ phiếu bất động sản.

Ba là, chế tài nghiêm minh việc thực hiện và các sai phạm. Đảm bảo cho thị trường trái phiếu và cổ phiếu hoạt động lành mạnh nhưng vẫn đảm bảo cung cấp đủ vốn để nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đủ vốn để phát triển.

Cùng với đó, tôi xin đề xuất 5 kiến nghị như sau:

Một là, với các cơ quan quản lý nhà nước: (i) Rà soát, hoàn thiện, ban hành mới hệ thống thể chế đối với thị trường bất động sản nói chung. Một mặt, rà soát hoàn thiện văn bản về trái phiếu bất động sản; cổ phiếu bất động sản. Mặt khác, tiếp tục mở rộng hệ thống văn bản về các công cụ tài chính phái sinh bất động sản để tạo lập đa dạng nguồn vốn tài chính bất động sản nhằm giảm áp lực cho trái phiếu và cổ phiếu bất động sản. Nhanh chóng nghiên cứu ban hành công cụ tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; timeshare… (ii) Tổ chức thực hiện một cách đồng bộ, toàn diện. (iii) Thường xuyên thanh tra, kiểm tra giám sát, chế tài để đảm bảo thị trường phát triển đúng hướng, nhất là các công cụ tài chính phái sinh mà trái phiếu và cổ phiếu bất động sản là trung tâm.

Hai là, đối với các nhà đầu tư phát triển: (i) Hình thành các dự án mang tính đồng bộ, tổng thể, có dấu ấn. (ii) Vận dụng các công cụ thích đáng để thu hút các nguồn tài chính đủ lớn để triển khai thực hiện các dự án. (iii) Liên kết một cách đồng bộ các chủ thể đầu tư để tạo lập các chuỗi sản phẩm, chuỗi liên kết. 

Ba là, với các nhà đầu tư thứ cấp: (i) Lựa chọn sản phẩm đầu tư phù hợp với năng lực và tiềm lực tài chính cũng như định hướng mục tiêu. (ii) Lựa chọn nhà đầu tư phát triển phù hợp. (iii) Lựa chọn địa bàn dự án phù hợp. (iv) Lựa chọn thời điểm phù hợp. (v) Quyết định đầu tư trên cơ sở phân tích chi phí lợi ích toàn diện. Mặc dù đây là những vấn đề kinh điển nhưng trong bối cảnh hiện nay, điều này vẫn cần thiết. 

Thứ tư là, với các chủ thể sử dụng cuối cùng. Cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố tiềm năng, kết hợp với tính cấp bách của nhu cầu để có quyết định đúng. Quy mô sản phẩm là có hạn, vì vậy, cần có những đánh giá về cơ hội để quyết định cuối cùng. 

Năm là, với các cơ quan truyền thông. Thời điểm hiện nay đang tạo ra những cơ hội và thách thức lớn. Truyền thông cần làm tốt vai trò truyền tải thông tin đến các bên hữu quan để quyết định của các bên hữu quan đạt được hiệu ứng tối ưu hóa toàn cục.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam trình bày tham luận

Tham luận: "Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản: Thực trạng và những vấn đề đặt ra". 

Về thực trạng

Trước hết, tôi xin nhắc tới Thông tư số 19/2017/TT-NHNN có lộ trình cho phép các TCTD, CNNHNN được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Đây là vấn đề rất quan trọng. Thông tư số 22/2019/TT- NHNN (thay thế Thông tư 19/2017/TT-NHNN) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 tiếp tục lộ trình kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, theo đó, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%. Việc chính sách đưa ra là phù hợp với lộ trình.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 16/2021/TT- NHNN thay thế Thông tư số 22/2016/TT-NHNN và Thông tư số 15/2018/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 15/1/2022 quy định chặt chẽ việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các TCTD, theo đó, TCTD không được phép mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích để tái cơ cấu nợ; góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác; tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành.

Tôi cho rằng những định hướng trên rất đúng và kết quả đạt được như sau:

- Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Ngay cả trong năm 2021 lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao và do tác động của đại dịch Covid-19… nên người dân đổ tiền vào bất động sản, đầu cơ lướt sóng. Song dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế). Tính đến ngày 31/3/2022, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 5,04%, tốc độ tăng trưởng tín dụng đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái (năm 2021 tăng 2,16%); dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.000 tỷ đồng, trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24%; đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8%; dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%; đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%; đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,4%; đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4%; cho vay mua quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ 12,9%; đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác chiếm tỷ lệ 25,9% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Như vậy cho thấy cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia thì dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn trong ngưỡng an toàn.

Nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đã giảm dần: Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; Năm 2018, tỷ lệ nợ xấu là 3,66%; năm 2019, tỷ lệ nợ xấu giảm còn 1,87%. Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu nội bảng là 1,69%; năm 2021 là 1,92… Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từng bước được cải thiện.

Về những tồn tại, hạn chế

Thứ nhất, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản còn nhiều bất cập do hạn chế của Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; nhiều loại hình bất động sản đã ra đời như condotel, officetel... chưa quy định rõ ràng…

Thứ hai, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Thứ ba, dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp tăng mạnh. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020. Kể từ đầu năm đến nay (31/3/2022), tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước (chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành) và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17% (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành). Nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành. Việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường: Lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu.

Thứ tư, hiện nay, tỷ lệ dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam trong nhóm nước có tỷ lệ cao nhất theo đánh giá của quốc tế. Nếu để tỷ lệ này tiếp tục tăng cao và vốn vay trung dài hạn cũng dựa nhiều vào ngân hàng thì sẽ tạo áp lực lớn đối với việc cân đối vốn của hệ thống ngân hàng và cân đối vĩ mô.

Thứ năm, thực tiễn hoạt động ngân hàng thời gian qua cho thấy doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm trên 90% số lượng doanh nghiệp của Việt Nam nhưng khả năng tiếp cận vốn hạn chế do năng lực tài chính, quản trị, phương án kinh doanh khả thi, quản trị dòng tiền còn hạn chế, có những doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn...

Thứ sáu, dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp kéo dài khiến hoạt động sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn, lãi suất gửi tiết kiệm lại giảm mạnh nên kinh doanh bất động sản trở thành một trong những kênh đầu tư thu hút vốn, dư nợ cho vay bất động sản tăng dẫn đến nợ xấu cũng có xu hướng tăng theo trong thời gian tới

Thứ bảy, một trong những vấn đề quan tâm lớn hiện nay là tăng vốn điều lệ cho các ngân hàng thương mại nhà nước bởi nếu không được bổ sung thì khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế sẽ bị hạn chế, thị phần của khối ngân hàng thương mại Nhà nước thu hẹp lại.


Về đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.

Thứ hai, phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn. Việc huy động vốn và tiền tệ luôn song hành vấn đề là phải tạo ra hành lang pháp lý phù hợp.

Thứ ba, với đặc thù thị trường bất động sản liên quan tới nhiều thị trường khác, do đó, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần vào ổn định an ninh kinh tế - xã hội, cần có sự phối hợp chỉ đạo thống nhất của các bộ, ngành liên quan từ quản lý thị trường nhà ở, đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu… và từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; xây dựng hệ sinh thái bất động sản hướng tới phát triển kinh tế tuần hoàn.

Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp, hành lang pháp lý thị trường bất động sản, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm để khơi thông nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường bất động sản.

Thứ năm, phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản.

Thứ sáu, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.

Thứ bảy, tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội; đẩy mạnh mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản...

Thứ tám, xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho TCTD cho vay nhận thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản an toàn, hiệu quả.

Bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam trình bày tham luận.

Tham luận: "Huy động vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường chứng khoán: Thực trạng và những vấn đề đặt ra". 

Một số thực trạng của thị trường:

Thứ nhất, nguồn vốn đầu tư vào hai thị trường chứng khoán và bất động sản chưa cân đối do chưa có các công cụ, chính sách điều tiết giữa hai thị trường này. Dòng vốn vào hai thị trường được điều tiết theo quy luật cung cầu mà chưa có những chính sách hay những công cụ tài chính khuyến khích, định hướng dòng vốn. 

Thời gian qua, khi mà trên thị trường chứng khoán vẫn còn những “cổ phiếu giấy” và “đội lái” thì dòng vốn của nhà đầu tư cũng đã được thu hút một tỷ trọng khá lớn vào những cổ phiếu này. Đồng nghĩa với việc tỷ trọng nguồn vốn đầu tư vào các ngành sản xuất, dịch vụ tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho nền kinh tế, không mang tính đầu cơ chưa được khuyến khích. Thực tế này không những tiềm ẩn rủi ro cao cho nền tài chính do có thể phải đối mặt với nguy cơ ảnh hưởng lớn khi thị trường bất động sản đi xuống mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế khi mà các ngành sản xuất đang gặp khó khăn trong hoàn cảnh đại dịch. 

Thứ hai, các sản phẩm tài chính đặc thù cho bất động sản chưa phát triển đa dạng khiến cho dòng vốn trên thị trường chứng khoán được thu hút chủ yếu vào hai thị trường cổ phiếu và trái phiếu, trong đó thị trường trái phiếu doanh nghiệp là thị trường mới phát triển nên có nhiều rủi ro cho nhà đầu tư do hành lang pháp lý chưa được kiểm nghiệm thực tế về khả năng bảo vệ nhà đầu tư. Hiện nay chỉ mới có một quỹ Bất động sản Techcom Việt Nam.

Thứ ba, xảy ra những vụ việc và tiềm ẩn nhiều vụ việc liên quan đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin trên thị trường chứng khoán, điều mà chúng ta mất rất nhiều năm kể từ khi thị trường thành lập để xây dựng và cũng là điều cốt lõi cho sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam.

Thứ tư, đối với sản phẩm là thị trường cổ phiếu, thời gian vừa qua chúng ta chứng kiến thị trường giảm sâu đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh việc nhà đầu tư dựa vào tin đồn đối với các vụ việc hình sự tiếp theo liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản thì theo quan sát của VASB, nguyên nhân không nhỏ chính là sự dừng hoạt động của “đội lái” trong thời gian này. Chúng ta đang để đội lái hoạt động phố biến, nên khi “đội lái” dừng lại đã làm cho thị trường bị ảnh hưởng mạnh.

Thứ năm, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, thực tế thời gian qua cho thấy việc vận hành còn nhiều vấn đề bất cập. Bên cạnh quy mô huy động, việc kiểm soát sử dụng dòng tiền, lãi suất huy động, kiểm toán báo cáo tài chính, kênh phân phối bán hàng… đều là những vấn đề còn nhiều bất cập và chưa đạt được mục tiêu cuối cùng là bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.

Đề xuất một số giải pháp:

Về giải pháp trước mắt, cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Đây cần phải được đưa lên là giải pháp cấp bách hàng đầu song song với các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật.

Với trái phiếu doanh nghiệp, các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ để rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành có trái phiếu đến hạn trong thời gian tới, tìm mọi biện pháp để có thể đảm bảo phương án trả nợ cho nhà đầu tư trái phiếu, không để tình trạng không thể trả nợ của bất cứ tổ chức phát hành nào xảy ra trong giai đoạn hiện nay. Điều này giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi chúng ta có thể áp dụng các biện pháp dài hạn khác.

Với thị trường cổ phiếu, mục tiêu cốt lõi là bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh xảy ra các vụ việc xử lý hình sự trên trị trường ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Việc đấu tranh xử lý các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán, theo quan điểm của VASB là hết sức cần thiết, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và tạo môi trường an toàn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xử lý các vụ án hình sự cần đặt mục tiêu không chỉ để răn đe mà cần xử lý đến cùng để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Về giải pháp dài hạn, bên cạnh các công cụ là chính sách ưu đãi đầu tư, cần có các công cụ tài chính đa dạng với những chính sách khác nhau để có thể điều tiết dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh một cách hài hòa, đảm bảo rủi ro hệ thống cho nền tài chính. Các công cụ tài chính có thể là trái phiếu xanh, trái phiếu bền vững để dành các điều kiện ưu đãi hơn cho các dự án, doanh nghiệp bảo vệ môi trường, hướng tới phát triển bền vững. Ngay bản thân trong lĩnh vực bất động sản cũng cần có sự phân biệt giữa các dự án, doanh nghiệp với những tiêu chí bền vững để có sự phân biệt về chính sách định hướng dòng vốn.

Cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản tạo nên sự hấp dẫn về sản phẩm của thị trường chứng khoán thay thế cho sự hấp dẫn của các “đội lái” như giai đoạn vừa qua. VASB đề xuất một số sản phẩm cụ thể sau có thể phát triển ngay cả trong ngắn hạn:

Một là, đa dạng hóa các sản phẩm tài chính cho ngành bất động sản, đặc biệt hướng dòng vốn vào sử dụng các sản phẩm tài chính tiêu chuẩn thì cần thiết phải nghiên cứu các giải pháp tạo nên sức hấp dẫn cho sản phẩm quỹ đầu tư bất động sản. Đối với nhà đầu tư, việc đầu tư thông qua quỹ với bộ máy chuyên nghiệp, được đa dạng hóa danh mục và dưới kết cấu quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý thì sẽ ít rủi ro hơn đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu của một công ty bất động sản.

Hai là, thúc đẩy phát triển các sản phẩm phái sinh, hiện nay nhà đầu tư mới chỉ được phép phái sinh trên các chỉ số VN30, HNX30. Các chỉ số này đại diện cho thị trường và là tradable index. Tuy nhiên, việc dự đoán chỉ số nếu chỉ có chỉ số đại diện toàn thị trường thì chỉ có các nhà đầu tư chuyên theo dõi về VN index và HNX index sử dụng. Để có thể nhanh chóng đa dạng hóa thị trường chỉ số, cần mở rộng vai trò đầu tư xây dựng và quản lý vận hành chỉ số cho các tổ chức tư nhân, phi chính phủ. Nhà nước ban hành các hành lang pháp lý để kiểm soát và có thể cho phép công bố.

Về giải pháp phát triển bền vững thị trường trái phiếu doanh nghiệp:

Thứ nhất, để tránh việc đặt lãi suất cao để huy động vốn sử dụng cho mục đích khác không phải đi vào phương án đầu tư kinh doanh đăng ký, cần có sự thẩm định khả thi về mức lãi suất huy động tương ứng với phương án đầu tư kinh doanh đăng ký. Đồng thời, cần có quy định kiểm soát mục đích sử dụng vốn sau khi huy động trái phiếu như đối với nguồn vốn vay ngân hàng.

Thứ hai, các quy định pháp luật hiện nay mang tính quản lý mà chưa mang tính chính sách, định hướng. Cần thiết phải có những chính sách phân biệt để định hướng dòng vốn, đảm bảo những tỷ trọng nhất định nguồn vốn được chảy vào sản xuất, kinh doanh bên cạnh việc chảy đa số vào các kênh đầu cơ không trực tiếp tạo ra giá trị cho xã hội.

Thứ ba, cần có các chính sách ưu đãi cho các sản phẩm tài chính định hướng vào các dự án này thì các doanh nghiệp Việt Nam có thể chung tay cùng Chính phủ giải quyết tốt các vấn đề này.

Đối với nhà đầu tư, cần có những quy định chi tiết về việc cung cấp thông tin cho nhà đầu tư. Nguyên tắc của thị trường chứng khoán là nguyên tắc công khai, minh bạch.

Giai đoạn hiện nay là giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, tương xứng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế. Bên cạnh những mặt đạt được to lớn thì cũng xuất hiện nhiều vấn đề bất cập mà bất cứ thị trường đang phát triển nào cũng từng trải qua. Vì vậy, VASB luôn sẵn sàng đóng góp vai trò của mình trong việc xây dựng các thị trường sớm phát triển lành mạnh, bền vững, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. VASB mong rằng các ý kiến này có thể có hữu ích cho các cơ quan quản lý Việt Nam.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, trình bày tham luận.

Cảm ơn TS. Cấn Văn Lực có nhắc tới chương trình phục hồi kinh tế và tôi cũng nghĩ chúng ta nên có kiến nghị cụ thể.

Từ năm 2000 trở đi, bất động sản mới được xem là một thị trường, trước đó số phận của lĩnh vực này không rõ ràng. Tôi cũng không biết trong tương lai thị trường bất động sản sẽ đi về đâu khi tư duy của chúng ta đang như những năm 2000. 

Về nội dung chúng ta bàn luận trong Hội thảo ngày hôm nay, câu chuyện dòng vốn cho thị trường bất động sản, hiện nay Chính phủ đang có kiến nghị quản lý trái phiếu theo hướng mục đích sử dụng vốn. Tôi cho rằng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần phải có những kiến nghị, góp ý cụ thể về vấn đề này vì điều này rất khó quản lý. 

Về câu chuyện tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp. Hiện nay, các công ty đưa tài sản của mình đi đảm bảo để thế chấp vay vốn. Nhưng thực tế chưa có một công cụ nào để khẳng định, đảm bảo những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp nói… Và từ đó chúng ta cũng không thể quản lý nổi việc các doanh nghiệp đi đảm bảo tài sản để vay vốn hay phát hành trái phiếu.

Về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ. Trước đây, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ không thuộc Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước quản lý. Theo tôi, đây là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là chúng ta vẫn cần quản lý và phải trả lời được quản lý bằng cách nào?

Phương pháp hiện tại đang là Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp báo cáo tài chính. Điều này là cũng không hợp lý kể cả với công ty phát hành và không phát hành. 

Trái phiếu riêng lẻ là dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Và như vậy, rất nhiều người muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp. Điều này là bình thường và không có gì phải lo ngại, vì người ta thích rủi ro và chịu được rủi ro thì cứ để người ta làm.

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153, việc xếp hạng các doanh nghiệp được ghi là “xếp hạng nếu có”. Như vậy là Nhà nước ta đang coi nhẹ việc xếp hạng, trong khi đó việc phát hành trái phiếu riêng lẻ thì việc xếp hạng các doanh nghiệp là rất quan trọng. Và điều này ở các nước trên thế giới cũng rất được coi trọng.

Về câu chuyện vốn trung và dài hạn của ngân hàng cũng chỉ bằng vốn trái phiếu của doanh nghiệp hiện nay trên thị trường với mức trên 20%. Nói để thấy thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung.

Chúng ta phải tìm cách, nhấn mạnh việc xếp hạng tín nhiệm. Phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản.

Cuối cùng, theo tôi, nên nhanh chóng sử dụng công cụ thuế để phòng chống đầu cơ bất động sản. Lúc đầu, mức thuế có thể ít nhưng dần dần trong tương lai có thể tăng lên để người dân nhận thức được vai trò của đất đai, tránh tình trạng ôm đất bỏ hoang.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV trình bày tham luận.

Tham luận "Thực trạng và giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam". 

Trong khuôn khổ Hội thảo ngày hôm nay, tôi xin chia sẻ về vai trò của thị trường bất động sản Việt Nam, mối quan hệ tương quan, liên quan với các lĩnh vực khác; những dòng vốn và thực trạng của dòng vốn hiện nay, triển vọng và giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Về vai trò của thị trường bất động sản. Năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP. Thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Thống kê cho thấy có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP) năm 2021.

Thị trường bất động sản xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết tháng 4/2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 65 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký. Thị trường bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Thị trường hiện nay đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - Bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Ví dụ ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra câu hỏi khi chúng ta đánh giá kiểm soát rủi ro, chúng ta phải nhìn tứ giác liên thông này. 

Thực trạng dòng vốn trên thị trường bất động sản:

Nguồn vốn trên thị trường bất động sản hiện nay bao gồm: Vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)...

Nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý I tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng). (Theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).

Vốn FDI, đến hết tháng 4/2022, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD (chiếm khoảng 26,5%) đứng thứ hai, riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%).

Phát hành trái phiếu: Đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất (chiếm 37,3%), thứ hai là nhóm TCTD (chiếm 31,6%), xây dựng 17% (theo HNX, SSC).

Một số giải pháp đối với cơ quan quản lý: 

Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… Chúng tôi mong muốn phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản...

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế bất động sản phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập… thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính. Các doanh nghiệp cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế 3Ds (đòn bẩy, đầu cơ, đám đông…)

 

Phiên 1: Tổng quan các dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh điều phối phiên.

Kính thưa tất cả quý vị, bất động sản không chỉ quan trọng với nền kinh tế, với đời sống xã hội mà còn gắn với tài sản, vật chất và là kênh đầu tư quan trọng. 

Cái khó ở Việt Nam hiện nay là làm sao thúc đẩy phát triển bất động sản, khơi thông các điểm nghẽn để thị trường này phát triển. Cần ổn định dòng tiền, ổn định tài chính đối với thị trường để giữ nhịp phát triển, sao cho thị trường không quá nóng nhưng cũng không bị đóng băng như giai đoạn 2011 - 2012. 

Bên cạnh đó, cái khó nữa là chữ “lỡ” - lỡ về chính sách, lỡ về đầu tư, do đó cần ứng xử như thế nào để kéo lòng tin của thị trường trở lại, tránh bị mất mát. Phải phát triển thị trường bất động sản sao cho không đổ vỡ về mặt tài chính.

Hy vọng buổi Hội thảo hôm nay sẽ có nhiều chia sẻ thú vị, sôi động và đem lại kết quả thiết thực, đưa ra được giải pháp để xử lý được những vấn đề hiện tại, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh!

Để bắt đầu Hội thảo, kính mời TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV phát biểu tham luận.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc và đề dẫn

Kính thưa các quý vị đại biểu, khách quý!    
Kính thưa quý chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo!

Trước tiên, thay mặt cho Ban Tổ chức, tôi xin gửi tới quý vị đại biểu, quý chuyên gia, các nhà khoa học, nhà báo lời chào trân trọng và lời chúc sức khỏe tốt đẹp nhất!

Thưa Quý vị,

Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng đặt mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam là nước đang phát triển có công nghiệp theo hướng hiện đại, vượt qua mức thu nhập trung bình thấp. Đến năm 2030, là nước đang phát triển có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao. Đến năm 2045, trở thành nước phát triển thịnh vượng, có thu nhập cao. Để sớm hiện thực hóa mục tiêu đó, cần nhanh chóng khơi thông mọi nguồn lực phục vụ phát triển đất nước. Trong đó, yêu cầu khơi thông những nguồn nội lực sẵn có, giàu tiềm năng và bền vững của Việt Nam gắn chặt với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và kinh tế dịch vụ, như: Bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, sinh thái, bất động sản công nghiệp… là nhiệm vụ quan trọng được trao cho chủ thể trung tâm là các doanh nghiệp, doanh nhân ngành bất động sản.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa mạnh đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường, và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Có thể khẳng định, sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ tới sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước. Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều phân khúc thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nguồn tài nguyên đất đai đầy tiềm năng và lợi thế nhưng chưa được khai thác một cách tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa ổn định. Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế và giá nhà còn ở mức cao.

Thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách huy động nguồn vốn đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp, thường có độ “trễ” lớn so với nhu cầu và biến động lớn của thị trường. Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước.

Trong khi đó, ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì vậy, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi quốc gia. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản rất đa dạng, hợp lý và phát triển theo đúng quy luật của kinh tế thị trường như: Nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư…

Ở Việt Nam trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này. Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng, trong khi đó nguồn vốn này đang bị kiểm soát chặt chẽ và có xu hướng ngày càng bị thắt chặt. Do đó, việc cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Đặc biệt, với sự xuất hiện của đại dịch Covid-19, cùng với căng thẳng ngoại giao và thương mại giữa những cường quốc khó đoán định và chưa có hồi kết, cộng thêm xu hướng bảo hộ thương mại đã dẫn đến sự giảm tốc của kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng trong giai đoạn vừa qua. Kinh tế được dự báo sẽ dần phục hồi vào năm 2022 - 2023, trước khi lấy lại đà tăng trưởng như trước đại dịch trong giai đoạn 2023 - 2030. Nhìn chung, kinh tế nước ta vẫn có nhiều điểm sáng với thời cơ và thách thức đan xen, cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng thách thức của hồi phục kinh tế vẫn khó đoán định và còn nhiều trở ngại… Và thị trường bất động sản của Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó. Chưa bao giờ doanh nghiệp Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay, nhất là về cơ chế, chính sách tiếp cận nguồn vốn và pháp lý.

Thưa Quý vị,

Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh. Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín. Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp. Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là với những loại hình mới và còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng và vai trò không thể thay thế của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và tạo ra sự ổn định cho thị trường.

Thưa Quý vị,

Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa, hướng đến tầm nhìn 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao, việc phát triển thị trường bất động sản hoàn toàn phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia - đô thị hóa nhanh và bền vững; coi du lịch, công nghiệp chế biến chế tạo là những mũi nhọn; chú trọng nâng cao chất lượng, năng suất ngành nông nghiệp thông qua công nghệ cao và sản xuất quy mô lớn - điều kiện, mục tiêu và phương thức để bất động sản nông nghiệp phát triển. Để đạt được mục tiêu đó, cần xây dựng chiến lược quốc gia tầm nhìn dài hạn, và có chính sách cụ thể được thể chế hóa, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn; tránh việc để lãng phí, không khai thác hết những giá trị và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam và bỏ lỡ những cơ hội cho phát triển đất nước. 

Thưa Quý vị, 

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức Hội thảo chuyên đề: Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam. 

Với tinh thần đó, tôi hy vọng và đề nghị các diễn giả tham dự Hội thảo sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

- Một là, khái quát, tổng quan các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng, tiềm năng, vai trò và xu hướng phát triển.

- Hai là, nhận diện điểm nghẽn chính sách tài chính - tiền tệ kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

- Ba là, chia sẻ kinh nghiệm quốc tế về việc phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản và giá trị tham khảo cho Việt Nam.

- Thứ tư là, quá trình điều hành và thực thi chính sách liên quan đến phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Những ưu điểm, hạn chế và hàm ý chính sách.

- Năm là, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về và định hướng khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Sau Hội thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức sẽ xây dựng văn bản kiến nghị về những vấn đề mà Hội thảo nêu ra để gửi tới các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt là vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp.

Thưa Quý vị!

Nhân dịp này, thay mặt cho Ban Tổ chức, chúng tôi xin trân trọng cảm ơn đại diện lãnh đạo các Ban, Bộ, ngành Trung ương, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo và lãnh đạo các doanh nghiệp đã tham dự Hội thảo.

Xin kính chúc Hội thảo thành công tốt đẹp.

Xin trân trọng cảm ơn sự lắng nghe của quý vị!

Hội thảo bắt đầu

Hội thảo có sự tham dự của: 

Về phía lãnh đạo các cơ quan Nhà nước:

- Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội;

- TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam;

- GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học: 

- GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh; 

- TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV;

- TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia;

- TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam;

- PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính);

- PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viên Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương;

- PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế;

- TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế;

- TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế;

- TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng tham dự Online;

- TS. Lê Anh Tú, Cố vấn cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Dự án Đầu tư và Cơ sở hạ tầng (CP&I), PwC Việt Nam;

- Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw;

- Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way.

 Về phía lãnh đạo các Hiệp hội doanh nghiệp:

- TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam;

- Bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: 

- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; 

- Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam;

- TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam;

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Về phía Ban Tổ chức:

- Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam;

- Nhà báo Bùi Văn Khương, Phó Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam;

Cùng sự tham gia của đại diện Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, các đơn vị thành viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia tài chính – ngân hàng, luật sư, chuyên gia pháp lý bất động sản; đông đảo đại diện các doanh nghiệp thành viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các cơ quan báo chí truyền thông.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội
TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam
Bà Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội
Nhà báo Bùi Văn Khương, Phó Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính)
TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam
PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viên Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

 

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường, và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. 

Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì vậy, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản rất đa dạng như: Nguồn vốn từ tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư...

Ở Việt Nam trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn nhưng còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này, doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu đoanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh. Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín.

Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.

Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là với những loại hình mới và còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin thiếu sự tích cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và tạo ra sự ổn định cho thị trường.

Trên cơ sở đó, được sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, tổ chức vào 13h30 ngày 9/5/2022 tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia (Hà Nội) với sự tham dự của các lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng nhiều chuyên gia, nhà khoa học, lãnh đạo doanh nghiệp bât động sản và các cơ quan báo chí, truyền hình. 

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban tổ chức sẽ xây dựng văn bản kiến nghị về những vấn đề mà hội thảo nêu ra để gửi tới các cơ quan quản lý Nhà nước, nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp./.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP