Hội thảo: Siết phân lô bán nền thể hiện năng lực không "quản" được thì "cấm"

Hội thảo hôm nay chúng ta tập trung vào 3 vấn chính, đó là tính pháp lý, tính thực tế của việc thực thi luật, đặc biệt là Nghị định 43 về quy định phân lô bán nền và kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này.

Về mặt pháp lý, không phải đến giờ chúng ta mới nghe tới phân lô bán nền, mà từ năm 1986 khi đổi mới cơ chế, đổi mới toàn diện nền kinh tế tại Đại hội VI thì đã tính đến câu chuyện xóa bao cấp trong nhà ở. Đến năm 1990 - 1994, giai đoạn này đã có phân lô bán nền, thời đó chưa bán nền, nhưng có phân lô, hồi đó Nhà nước cấp đất rồi xây.

Đây là chủ trương xuất hiện ngay sau khi xóa bao cấp trong nhà ở. Mô hình này không tồn tại được sau năm 1994, vì nhiều lý do, nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã ra đời, có liên quan. Nhưng trong đó có một vấn đề là trong thời điểm này phân lô không bán nền nhưng cũng không có câu chuyện đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ như hiện nay để phân lô bán nền. Nên chỉ tồn tại được trong một giai đoạn ngắn.

Đến trước năm 2013, rất nhiều nghị định đã đề cập tới vấn đề này. Nghị định 16, Nghị định 71, trước 2013 khi đó không cho phân lô bán nền, yêu cầu xây thô rồi mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng sau một thời gian, không được xã hội công nhận, không đi vào thực tế cuộc sống và nhiều lý do khác nữa.

Điều 194 Luật Đất đai hay tại điều 41 Nghị định 43 đã thừa nhận câu chuyện này, cho phép UBND cấp tỉnh được chuyển nhượng quyền sử dụng đất với yêu cầu đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, đấu nối được với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung trong khu vực và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì được phép.

Hiện nay chúng ta đang tuân theo Luật Đất đai, Nghị định 43 và sau đó là khoản 7 Điều 4 Nghị định 11 cũng pho phép phân lô bán nền.

Nhưng gần đây, dư luận xôn xao về những dự án “ma”, vì câu chuyện phân lô bán nền, bát nháo trên thị trường, chia lô tràn lan, không có kiểm soát, không có quy hoạch, mang tính lừa đảo, làm méo mó thị trường.

Dự thảo sửa đổi quy định về phân lô bán nền tại Nghị định 43, nói cấm thì không đúng, nhưng cho phép với các điều kiện chặt chẽ gần như là cấm. Sở dĩ nói như vậy vì trước đây, Luật Đất đai 2013, cho phép phân lô bán nền trên điều kiện đầu tư hạ tầng đầy đủ, kết nối hệ thống tốt, chỉ cấm các quận nội thành của 2 thành phố lớn - 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cùng một số khu vực khác như công trình điểm nhấn trong đô thị, trục không gian chính, trục đường cấp khu vực trở lên,…

Nhưng tại Dự thảo sửa đổi lần này, không những cấm ở 2 đô thị đặc biệt mà còn gom “các quận nội thành ở các thành phố trực thuộc Trung ương”, mở rộng ra từ đô thị loại III trở lên, thậm chí, còn quy định tiếp “các phường thuộc thị xã” - là đô thị loại IV.

Dự thảo không có từ cấm nhưng gần như là “cấm tiệt” vì còn lại chỉ là đô thị loại V, là các huyện vùng sâu vùng xa, ai đến đó để đầu tư chia lô, mà nếu có chia lô thì ai sẽ đến đó để mua?

Tiếp đến, nhà đầu tư không phải ai cũng có đủ tiềm lực tài chính để xây dựng đồng bộ hết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ thiết yếu của đô thị, mà có xây lên được thì cũng rất kén người mua.

Thêm vào đó là vấn đề mang tính xã hội rất lớn. Đó là tâm lý của người ở. Thực tế, nhiều người mua loại hình xây thô rồi mới bán, hầu hết về đều xây dựng lại. Cuộc sống mỗi con người khác nhau nên không thể áp đặt lên tất cả. Điều này gây lãng phí. Nhà đầu tư không đủ vốn để làm, người mua càng không đủ tiền để làm thì cớ gì lại cấm phân lô bán nền.

Về vấn đề tính khả thi, nếu Dự thảo Nghị định này được ban hành thì gần như sẽ gây ách tắc toàn bộ, là cú sốc rất lớn cho thị trường bất động sản. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ đang phải tìm những biện pháp, ra Nghị quyết để từng bước tháo gỡ khó khăn cho hoạt động kinh tế xã hội.

Chúng ta không chỉ dừng lại ở việc nói về tính pháp lý, tính thực tiễn mà phải chỉ ra được những bất cập để kiến nghị lên cơ quan Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ để có Nghị định đi vào thực tiễn cuộc sống.

Vấn đề ở đây là những bất cập, buông lỏng trong quản lý. Muốn hình thành dự án phải có quy hoạch chi tiết ở những khu vực mang tính chất đặc thù về kinh tế xã hội, văn hóa lịch sử. Cũng giao cho Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng theo Nghị định 43, cấp tỉnh cũng được cấp phép phân lô bán nền. Có nghĩa là cấp duyệt được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 trong ranh giới hành chính của mình. Từ hai huyện trở lên thì tỉnh duyệt. Cao hơn nữa là Thủ tướng duyệt.

Như vậy, còn mắt xích vô cùng quan trọng, xảy ra hàng ngày, hàng giờ mà không được nhắc đến đó là cấp xã. Hầu hết địa bàn cấm là nội thành nhưng phân lô bán nền lại thường xảy ở ngoại ô, ven đô… Nhưng cấp xã lại trong bối cảnh quy hoạch không được duyệt, không được cấp phép phân lô bán nền. Điều này gây nên tình trạng cơ quan quản lý dù biết nhưng cũng… kệ vì đằng sau đó còn là lợi ích nhóm. Mà sau cùng là gây ra một lỗ hổng lớn trong quản lý Nhà nước.

Ngoài câu chuyện buông lỏng quản lý, còn có nguyên nhân về tính chuyên nghiệp của thị trường, liên quan đến lực lượng tư vấn, môi giới. Ngoài đào tạo về chuyên môn cho lực lượng này thì còn cần một hệ thống thông tin thị trường đầy đủ mà thực tế hiện nay còn rất yếu. Dự án hình thành nên nhưng thông tin không có, dẫn đến dự án “ma”, lách luật, biến tướng...

Giữa Chính phủ, tỉnh, huyện và cấp xã cần có quy định phối hợp cụ thể, quy trách nhiệm rõ ràng. Vấn đề gì xảy ra trên địa bàn hàng ngày, hàng giờ thì lãnh đạo cấp đó phải chịu trách nhiệm.

Tôi cho rằng đây là những nguyên nhân, bức xúc dẫn đến việc Bộ Tài nguyên và Môi trường siết chặt phân lô bán nền. Nhưng không thể không quản lý được thì cấm như vậy.

Tại Hội thảo hôm nay, chúng tôi rất trân trọng ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học, các vị đại biểu. Sau Hội thảo, chúng tôi sẽ sớm có văn bản kiến nghị chính thức gửi lên Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thay mặt Ban Tổ chức, tôi xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, các nhà khoa học, các quý vị đại biểu đã có mặt và luận bàn tại Hội thảo hôm nay. Xin trân trọng cảm ơn!

Xin cảm ơn Luật sư Trương Anh Tuấn. Thưa quý vị, ít có hội thảo nào mà sự đồng thuận kiến nghị lại cao như hội thảo hôm nay của chúng ta. Xin trân trọng kính mời KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu kết luận Hội thảo.

Tôi xin nêu một số điểm liên quan: Đầu tiên, có phân lô bán nền hay không được quy định tại khoản 17 điều 1 Dự thảo Nghị định. Dự thảo này đã nêu được nhiều vấn đề và cơ bản đã giải quyết được nhiều vấn đề trong quản lý thị trường. Tuy nhiên còn một số vướng mắc.

Quy định mở rộng phạm vi không cho phân lô bán nền phải chăng đang nhầm lẫn về đối tượng. Vì đây là sản phẩm của một dự án liên quan đến xây dựng chứ không đơn thuần chỉ là đất đai.
Nếu không nằm trong đối tượng của Dự thảo Nghị định mà nằm trong sự điều chỉnh của vấn đề xây dựng thì chúng ta có cấm không? Tôi cho rằng, quy định này nằm trong các vấn đề về đất đai hay xây dựng thì đều không nên cấm

Nguyên nhân là do, liên quan đến quản lý Nhà nước, chúng ta muốn quy hoạch đô thị và nông thôn đều phải sạch đẹp, khang trang. Xét về tâm lý người dân, cấm phân lô bán nền ảnh hưởng đến văn hóa của chúng ta. Xét đến nguồn lực phát triển xã hội, huy động nhiều dòng tiền từ nhiều nguồn khác nhau sẽ hiệu quả hơn.

Nếu không cho phân lô bán nền có nghĩa là chúng ta đang ủng hộ cho việc bán nhà manh mún như hiện nay mà không có quy hoạch. Có dự án là có quy hoạch, không có dự án là không quy hoạch, đó là tác dụng ngược của quy định này tại Dự thảo Nghị định.

Xét về quy hoạch đô thị, nếu nhà ở nằm trong dự án thì sẽ buộc phải xây dựng theo kiến trúc đã được duyệt. Nếu là nhà ở riêng lẻ, không nằm trong dự án thì mỗi nhà sẽ xây dựng theo sở thích khác nhau, không thống nhất kiến trúc, đồng bộ trong đô thị. Do đó, ảnh hưởng tới quy hoạch chung của đô thị. Xét về tâm lý, văn hóa sử dụng nhà ở của người dân, việc mở rộng phạm vi cấm phân lô bán nền ảnh hưởng tới nhu cầu người dân mong muốn được xây dựng ngôi nhà của riêng mình.

Xét về yếu tố kinh tế, tính hiệu quả về kinh tế luôn được đặt lên hàng đầu, khi phát triển dự án, nếu huy động vốn xã hội trong xây dựng, phát triển nhà ở thì việc để người dân tự xây dựng ngôi nhà của mình theo kiến trúc, quy hoạch chung sẽ thuận lợi, tốt hơn, phù hợp với tâm lý người dân hơn là một người khác xây nhà cho mình.

Phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai không chỉ đơn thuần là xem xét quyền anh, quyền tôi, quyền của bộ nào mà cần phải xem xét đồng bộ các bộ luật. Tôi đề xuất, để đảm bảo sự xuyên suốt, thống nhất giữa các quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, đề xuất khoản 17 Điều 1 Dự thảo Nghị định không quy định chi tiết các điều kiện về xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị như đang dự thảo.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không có quy định dẫn chiếu thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản dẫn đến vướng mắc, không rõ ràng trong triển khai thực hiện.

Tại Điều 48, 49, 50, 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014 có quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Luật Đất đai, Điều 42, Điều 42a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung tại khoản 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) cũng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư. Theo đó, Điều 42a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung tại khoản 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) đã quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai.

Tôi đề xuất nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vào khoản 2 Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng bổ sung nội dung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai tương tự như Điều 42a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

"2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
a) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;
b) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng”.

Về việc phát triển dự án thông qua thu hồi đất, giải phóng mặt bằng còn vướng nhiều điểm khác nhau, triển khai khó khăn trên thực tế, tồn tại nhiều khiếu nại, khiếu kiện nảy sinh, làm mất trật tự, an ninh và ảnh hưởng tới an sinh, cuộc sống người dân.

Những quy định về định giá đất để thu hồi bằng hội đồng định giá, giá thị trường, hệ số K, tiền ủng hộ địa phương đang là những ẩn số mà nhà đầu tư khó đoán được con số đằng sau. Việc quy định sự “tùy tâm” của nhà đầu tư để ủng hộ địa phương là không nên, không nên để ở dạng đóng góp như khoản từ thiện, mà cần được quy định cụ thể với những căn cứ, cơ sở rõ ràng.

Việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất của người dân với giá trị thấp, sau đó, cho đấu giá với giá trị cao sẽ gây những điều khó hiểu với người dân, vì cùng với diện tích đất đó, nhưng chỉ sau khi có quyết định thay đổi mục đích sử dụng đất thì giá trị của chính diện tích đó lại tăng lên gấp nhiều lần. Sự phân chia lợi ích được hưởng sau khi có kết quả trúng đấu giá không được quy định, nên tạo mâu thuẫn lợi ích với người có đất, với việc thu hồi của Nhà nước, với nhà đầu tư sử dụng đất để phát triển dự án, phát triển kinh tế.
 
Do đó, tôi đề xuất xây dựng cơ chế thực hiện theo chu trình: Lựa chọn dự án tối ưu - Thu hồi đất - Đấu giá - Phân chia kết quả đấu giá giữa Nhà nước với người có đất - Giải phóng mặt bằng - Giao đất - Cưỡng chế giải phóng mặt bằng (nếu cần).

Khi Dự thảo Nghị định được đưa ra, có nhiều chuyên gia đã nghiên cứu rất kỹ về các quy định nội dung. Xin mời Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có những chia sẻ về dự thảo Nghị định này.

Cơ bản chúng ta đều đồng ý với nhau: Phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức này, xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán thì rất không ổn.

Cách thức làm đang không phù hợp khi đưa ra một quy định ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường bất động sản, đến cả cung của doanh nghiệp và cầu, trong bối cảnh cả cung và cầu biến động trong tình thế khó khăn, thậm chí là sẽ còn nhiều khó khăn nữa trong thời gian tới. Chúng ta nên tư duy không ban hành các văn bản tác động mạnh đến thị trường như vậy, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Tôi cho rằng nên tranh thủ dịp này, sắp xếp lại các vấn đề phát sinh trong phân lô bán nền, về nguyên tắc nếu phân lô bán nền là bán đất thì là Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý, còn nếu xây trên đó căn nhà nho nhỏ thì là vấn đề của Bộ Xây dựng, còn nhiều căn nhà thì lại là quyền hạn quản lý của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Nhân dịp này tôi cũng mong rằng sẽ tập hợp được các ý kiến để góp ý, từ đó có biện pháp để hạn chế vi phạm. Vì cần khẳng định rằng, bất kể lĩnh vực nào cũng không tránh khỏi vi phạm, từ thiện còn có huống hồ đây là hoạt động kinh doanh với khối tài sản lớn.

Nhưng không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, thì nay, nếu đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại xã hội sẽ càng lớn hơn.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Xin cảm ơn TS.KTS. Trần Quốc Thái, tôi đồng ý với quan điểm không làm được tốt hơn thì nên giữ nguyên, không nên “chữa lợn lành thành lợn què”. Xin mời TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế, chia sẻ quan điểm.

Chúng tôi đã nghe rất nhiều ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Hiện nay, chúng tôi đã xây dựng nghị định về quản lý đô thị và rà soát nhiều vấn đề về quản lý đô thị. Qua hội thảo, chúng tôi cũng nghe thấy nhiều những bất cập đặt ra trong phát triển đô thị. Trong đó, thực hiện quy định về xây dựng, quy hoạch, cơ chế giữa các bên vẫn còn bất cập. 

Qua rà soát cũng cho thấy việc thực hiện các dự án ở các đô thị là rất tốt, không có nhiều bất cập, chỉ có vấn đề lộn xộn, sai phép chủ yếu diễn ra ở các khu vực chấp chới lên thành phố, đô thị, do sự quản lý lỏng lẻo

Trong nghị định này chúng ta mới chỉ đang xoáy vào các dự án bất động sản cho thuê, mà những dự án này đã được quy định rất chặt chẽ trong các luật khác. Vừa rồi có diễn giả nêu chúng ta phải đề xuất được hướng giải quyết, chỉnh sửa nhưng phải nói là trong thời gian ngắn thế này thì cũng khó. Có ý kiến cho rằng, nếu chưa sửa được thì cứ giữ nguyên.

Quan điểm của chúng tôi là đồng thuận. Doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất khó khăn. Do tác động của Covid-19, không phải cứ doanh nghiệp lớn là ổn. Qua dịch Covid-19, nhiều gia đình, hộ gia đình đặt lại vấn đề liệu có nên đầu tư dàn trải, xuống tiền ngay không khi họ cần một khoản tiền lớn dự trữ phòng trừ cho trường hợp khẩn cấp xảy ra như phục vụ cho nhu cầu sức khỏe chẳng hạn... Cho nên việc đầu tư của họ vào thị trường này rất khó khăn. Thanh khoản của doanh nghiệp rất khó. Trong bối cảnh này, việc hỗ trợ cho doanh nghiệp là rất cần thiết Nếu năm 2013, Chính phủ có ban hành nghị định tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thì năm 2020 cũng rất cần những chính sách hỗ trợ như vậy.

Xin mời chia sẻ của TS.KTS. Trần Quốc Thái, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị.

Gốc rễ phong tục tập quán của người Việt là “sống xây nhà, chết xây mồ”, do đó khẳng định nhu cầu sống, sinh hoạt, xây nhà là rất lớn. Luật Đất đai qua nhiều lần sửa đổi cũng đã đề cập đến phân lô bán nền. Nhưng phải hiểu rằng, việc phân lô bán nền điều chỉnh phải phù hợp với quy hoạch đô thị. Phân lô bán nền là để xây nhà chứ không phải để thực hiện mục đích khác.

Với tâm lý của người Việt Nam, việc sở hữu đất đai để xây nhà là có nhưng với số tiền không nhiều họ tích luỹ đầu tiên là mua đất rồi mới đến xây nhà. Việc đưa ra phân lô bán nền giúp doanh nghiệp bất động sản có được thêm tài chính để phát triển các dự án, trong khi nếu để xây nhà xong mới bán thì cần rất nhiều vốn. Để doanh nghiệp có thể kinh doanh phát triển thì cần tháo gỡ, giúp các doanh nghiệp có thể bán và tăng tính thanh khoản của dự án, giúp doanh nghiệp phát triển nhanh hơn nữa.
Bản chất của phân lô bán nền giúp cải thiện, chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Do đó, điều đầu tiên cần tháo gỡ là giúp cho doanh nghiệp có tính thanh khoản ở các dự án và giúp họ phát triển nhanh hơn nữa. Chúng ta thấy bản chất của phân lô nếu tuân thủ quy hoạch sẽ tăng thu ngân sách Nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Chúng ta có thể kiểm soát kiểu dáng, màu sắc, thống nhất cảnh quan. Thay vì chúng ta xây dựng những dự án nhà manh mún, chúng ta có kiến trúc thống nhất, phù hợp, bộ mặt đô thị đẹp lên.

Thứ hai là quy định này chưa phù hợp với nhu cầu người dân khi mua đất xây nhà. Tâm lý mua nhà xong nhà nào cũng phải đập đi sửa chữa theo mong muốn của mình. Như thế sẽ gây lãng phí lượng tài chính nhất định cho xã hội.  Trước kia, chúng ta có căn hộ thì cũng chỉ thiết kế bên ngoài thôi. Chúng ta thấy rằng là bây giờ phân lô bán nền có thể thực hiện được quy hoạch thiết kế bên ngoài còn bên trong là dành riêng cho mỗi cá nhân. Nhà nước quy định chặt chẽ phân lô bán nền ở mỗi dự án nhưng phải đúng quy định của pháp luật.

Một điểm nữa tôi muốn đưa ra là trong quản lý đất đai cần chế tài quản lý nghiêm khắc thay vì cấm đoán. Nếu sai phạm, siết chặt quản lý để không dám vi phạm nữa. Đưa ra quy phạm chặt chẽ để điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật là điều cần thiết. Bên cạnh đó, tôi đồng tình với quan điểm của TS. Lê Xuân Nghĩa và PGS.TS. Ngô Trí Long về vấn đề cần kiểm soát và cần dựa vào một số tiêu chí nhất định để phân chia khu vực chức năng.

Tôi xin được kết luận lại, thứ nhất, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định. Việc này sẽ góp thêm nhiều tiếng nói và cũng là một kênh để các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật nhằm thúc đẩy việc sửa đổi Luật Đất đai nhanh và thực sự mang “hơi thở của cuộc sống”.

Thứ hai, cần tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn. Những hộ gia đình mới tách ra chưa có nhà ở mới được mua một nền, ai bán rồi thì lần sau phải mua nhà trong dự án, phải xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định. Đây là động lực để khai phóng sức mạnh, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng.

Thứ ba, quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch đã được phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay không?

Thứ tư, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của nhân dân, người sử dụng đất trực tiếp, tạo tiền đề cho các giao dịch, chuyển nhượng lưu thông một cách chủ động, linh hoạt. Từ đó, Nhà nước có thể nhận được nhiều khoản tiền thu có nguồn gốc từ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, giúp sản phẩm lưu thông nhanh hơn, đẩy nhanh giao lưu dân sự, thương mại, nhưng phải trong quy hoạch.

Nên chăng, Nhà nước cần tập trung, lồng ghép các quy định pháp luật vào các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu mới như condotel, officetel, shophouse, nhà phố thương mại... giúp cho cảnh quan, kiến trúc đô thị được đồng bộ, khang trang... Mục đích cuối cùng, muốn xây dựng thành phố thông minh, đô thị thông minh thì chúng ta cần ứng dụng công nghệ 4.0 vào hoạt động quản lý đất đai hướng tới phát triển đô thị thông minh và phát triển bền vững quy hoạch sử dụng đất Quốc gia.

Sự bát nháo của thị trường là do công tác quản lý phê duyệt của chính quyền địa phương lỏng lẻo chứ không phải vấn đề pháp lý. Xin mời PGS.TS. Doãn Hồng Nhung chia sẻ về vấn đề pháp lý.

Về phân lô bán nền, tôi cho rằng nó vẫn còn phù hợp với tình hình và điều kiện ở Việt Nam, không chỉ hôm nay mà còn lâu dài nữa. Vì thế, việc siết hay cấm phân lô bán nền là điều không nên.

Hai là, phân lô bán nền trong thời gian qua xảy ra nhiều vấn đề liên quan và bất ổn như tình trạng dự án “ma”, khu nhà ở hoang hóa, lãng phí đất đai, cò đất thổi giá gây xáo trộn an ninh trật tự địa phương, rối loạn hoạt động thị trường bất động sản. Vì thế, cần có giải pháp để cơ quan quản lý biết rằng nên chỉnh sửa gì để có định hướng tốt hơn.

Chúng ta cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ngay Hà Nội cũng phải phân quy hoạch ra, chỗ nào xây dựng chung cư, chỗ nào phân lô bán nền. Không nên cấm tất ở Hà Nội. Như ở Ba Vì, Phúc Thọ, Sóc Sơn thì phân lô bán nền mới hợp lý.

Thứ ba là việc lựa chọn chủ đầu tư. Rõ ràng chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính và có khả năng thực hiện dự án hiệu quả, thì từ đó dự án mới đảm bảo thiết kế đúng theo quy định cơ sở hạ tầng. Nếu không có cơ sở hạ tầng thì các khu đô thị hoang hóa là đương nhiên. Do đó, chọn chủ đầu tư đủ năng lực tài chính là điều rất quan trọng.

Điều tiếp cần làm theo tôi là chúng ta đang ở thời đại công nghệ 4.0 nên hãy ứng dụng công nghệ thông tin thật tốt, công khai minh bạch dự án phân lô bán nền ở các địa bàn cụ thể. Từ đó, có thông báo về chủ đầu tư hoàn thành đến đâu nghĩa vụ với việc trả tiền đất đai, với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thành giấy tờ chứng từ cơ sở pháp lý ra sao,... khi đó người mua, người bán sẽ thuận tiện theo dõi.

Bên cạnh đó, theo tôi, các nhà môi giới bất động sản phải trở thành người kiểm tra, giám sát các điều kiện của dự án trước khi môi giới cho khách hàng. Để từ đó nắm đầy đủ thông tin rằng mảnh đất đó đã cầm cố, thế chấp chưa, có vấn đề gì liên quan không,… Có như vậy môi giới mới hoàn thành nhiệm vụ của mình, chứ không thể chỉ tư vấn, môi giới bán dự án để ăn lãi như đa số hiện nay.

Tiếp theo là vấn đề kiểm tra, giám sát phải được đề cao. Phải có sự kiểm tra thường xuyên liên tục, tránh sự móc nối của một số người có trách nhiệm trong cơ quan công quyền với doanh nghiệp, chủ đầu tư, với doanh nghiệp mà chúng ta gọi là sân sau trong việc chuẩn bị, xây dựng dự án.

Ví dụ như Alibaba, không có hậu thuẫn phía sau thì làm sao có dự án lớn như vậy, bán được nhiều như vậy mà không có ai phát hiện ra? Kiểm tra giám sát chế tài xử lý với dự án “ma” không đúng quy định pháp luật với dự án phân lô bán nền cần nâng lên mức mới, từ đó mới có dự án phân lô bán nền vừa đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường bất động sản và hài hòa quyền lợi của các bên.

Cảm ơn PGS.TS. Ngô Trí Long, trong câu chuyện này tôi muốn lắng nghe ý kiến của PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.

Hiện nay có rất nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh việc có nên cấm phân lô bán nền hay là không? Nói siết chặt nhưng thực chất là cấm. Luật Đất đai năm 2003 không cho phép phân lô bán nền nhưng năm 2013 lại cho phép phân lô bán nền, tức là đã căn cứ vào nhu cầu thực tế của thị trường.

Bất kỳ chính sách nào khi ban hành cũng đều đặt mục tiêu: Đối với thị trường bất động sản phát triển ra sao, và đối với kinh tế vĩ mô thì ra sao?

Tại sao phân lô bán nền nở rộ, bởi vì đây là hình thức đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân. Theo tổng kết của thị trường, giao dịch của phân lô bán nền chiếm tới 60%. Việc cấm xuất phát từ những bất ổn của thị trường trong thời gian qua.

Tôi cho rằng, luật pháp đã có quy định chặt chẽ, Chính phủ đã ban hành luật thì thị trường nên thực hiện theo. Nếu có sự lộn xộn, bất hợp lý mà đưa ra cấm, siết chặt là không được bởi nguyên nhân của việc phân lô bán nền trái phép như vừa qua chính là do quản lý lỏng lẻo. Những bất cập trong quản lý là do sự buông lỏng, tiếp tay của người quản lý.

Cũng phải thừa nhận rằng, chủ doanh nghiệp không có năng lực thì sẽ dẫn đến những dự án không đảm bảo chất lượng, kéo theo sự lãng phí rất lớn. Do đó, cần phải có quy định cụ thể quản lý đối với các doanh nghiệp này, có chế tài xử phạt thật nặng với quản lý địa phương.

Tôi cho rằng, quy định cũ đã hợp lý và không nên sửa nữa.

Câu chuyện phân lô bán nền là của thị trường, hãy để thị trường quyết định. Nhưng ví thử nếu Nghị định này thành hiện thực thì sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào? Kính mời PGS.TS Ngô Trí Long chia sẻ quan điểm của mình.

Chúng tôi luôn mong muốn có nhiều sản phẩm để bán, tuy nhiên, đánh giá về sự phát triển của thị trường, đặc biệt là ở các tỉnh thì có thể thấy có quá nhiều đất nền nhưng bỏ hoang, đó là sự xót xa. Có thể cơ quan Nhà nước đang muốn ngăn chặn những trường hợp như thế để không lãng phí nguồn đất đai.

Tuy nhiên, không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là: Phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền? Tại sao cấm trong khi chúng ta chưa có đánh giá về nhu cầu thị trường.

Sở Tài nguyên và Môi trường hay các cơ quan quản lý cấp phép chưa có đánh giá tổng quan về nhu cầu thị trường.

Điều đầu tiên là cơ quan quản lý cần đánh giá sát nhu cầu thị trường, cần có biện chứng khoa học với nhu cầu thị trường ở khu vực như thế nào, nắm được nhu cầu thực của người tiêu dùng, lưu ý loại bỏ nhu cầu của người đầu cơ, lướt sóng để từ đó có đánh giá nhu cầu thực tế nhất.

Về đánh giá phát triển quy hoạch, cần dựa trên nền tảng đã quy hoạch rồi thì đất đai giải phóng đền bù thế nào, có hai trường hợp, một là Nhà nước giải phóng đền bù, hai là doanh nghiệp giải phóng đền bù.

Đánh giá trên nhu cầu thị trường thì sẽ khó khăn cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần có quỹ đất để phát triển. Hoặc thứ hai là Nhà nước phải có quỹ đất dự phòng để phát triển các khu đô thị. Nếu không có quỹ đất dự phòng thì phải có giải phóng đền bù, nhưng vẫn cần thỏa thuận đền bù theo cơ chế thị trường, khi đó sẽ giới hạn được việc chủ đầu tư phân lô bán nền tràn lan.

Khi chúng ta làm quy hoạch thì chủ đầu tư phải có năng lực để giải phóng đền bù. Hai là các cơ quan quản lý phải chắc chắn rằng chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để phát triển dự án.

Nhiều dự án chủ đầu tư rất yếu về năng lực nhưng lại có quy hoạch rất lớn (hơn 100ha) ở những vùng rất đẹp ở Việt Nam. Nên dù hầu hết người dân đều có sổ đỏ nhưng nằm trong quy hoạch, dẫn đến việc không làm được gì trên đất của mình, rất lãng phí. Đây là căn nguyên vì sao lại phải đưa ra vấn đề xây dựng, đánh giá rõ cung và cầu, chủ đầu tư phải có đủ năng lực để làm.

Việc phân lô bán nền hay không thực tế là nhu cầu của thị trường. Và về cơ bản nên cho phép phân lô bán nền vì nhu cầu của thị trường là rất lớn.

Có thể nói các doanh nghiệp khi tham gia đầu tư dự án thì gặp phải rất nhiều sự chồng chéo về luật pháp. Tính ra có tới 14 luật can thiệp tới lĩnh vực bất động sản, nên sự chồng chéo là tất yếu xảy ra. Là doanh nghiệp, chúng tôi mong rằng các nghị định của Chính phủ sẽ dần dần tháo gỡ các rắc rối. Rất vui vì Nghị định 25 mới đây đã tháo gỡ phần nào sự chồng chéo của Luật Đấu thầu về vấn đề giao đất… Tôi cho rằng, các nghị định tương tự như vậy sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Nhưng khi có dự thảo về cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp rất ngạc nhiên vì mong chờ khi chưa sửa được Luật Đất đai thì cần tháo gỡ bớt khó khăn, nhưng nay lại làm chặt lại.

Xét về nhiều góc độ, theo như phát biểu của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam thì chúng ta khẳng định, đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Có đề xuất gì thì là vấn đề của Bộ Xây dựng với tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai.

Có thể nói, chúng ta quan niệm đất nền có hạ tầng kỹ thuật đã là sự đầu tư rất lớn của nhà đầu tư, đặc biệt đặt ra trong bối cảnh chúng ta đang vướng phải những tác động tiêu cực của Covid-19, khó khăn về kinh tế. Thủ tướng cũng kêu gọi đẩy mạnh phát triển sản xuất kinh doanh, tháo gỡ khó khăn, hồi phục hậu Covid-19.

Về Ngân hàng Nhà nước, chúng ta có Nghị định để hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Trong khi khó khăn về vốn, doanh nghiệp bất động sản phần lớn là doanh nghiệp nhỏ, thì một dự án sau khi làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất xong thì đã là nguồn kinh phí rất lớn. Chưa kể nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2,5 lần. Nghị định này nếu có thì phải nói rằng chính chúng ta đang... chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển.

Do đó, Chính phủ cần quan tâm xem có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không? Tiếp nữa, người mua rất quan tâm đến việc tích góp để mua đất, sau đó mới xây nhà, mua đồ nội thất. Về pháp lý, về thực tế nguyện vọng của người mua, nhu cầu của thị trường là đang diễn ra, nếu cấm là đi ngược chiều những vấn đề đã phân tích ở trên.

Tại Hội thảo có sự tham gia của các doanh nghiệp - đơn vị chịu tác động cơ bản và trực tiếp từ dự thảo nghị định. Xin mời ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) chia sẻ về vấn đề này.

Thực tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền, đó không phải là vấn đề lớn. Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng và chi tiết trên tất cả các bản đồ. Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch. Rõ ràng, việc phân lô bán nền ở bất kỳ quốc gia nào cũng có. Nhưng tại sao chỉ Việt Nam cấm? Tại sao ở Mỹ, mọi thứ vẫn vận động trôi chảy?

Cần phải nhắc lại, thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo vì đang thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.

Ví dụ, các nước khác đều có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất trước khi vay ngân hàng hay "xuống" tiền sẽ liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì không, thuộc phân lô nào,… Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thảo thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Như vậy, mọi thứ đều được giải quyết.

Động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc siết chặt phân lô bán nền là không ổn, đang tư duy theo hướng cái gì không quản được thì lại cấm. Vấn đề ở đây không phải là cấm, mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý.

Hiện tại, chúng ta đang chắp vá rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật. Quy định pháp luật thì không rõ ràng. Và nếu tiếp tục điều hành thị trường theo hướng "không quản được thì cấm" thì thị trường bất động sản sẽ khó phát triển toàn diện được, bởi sự chung chung, mập mờ rồi siết chặt khô cứng.

Pháp luật không hoàn chỉnh thì sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang chịu tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần có bảo hiểm về quyền sử dụng đất đai để bảo vệ người dân khỏi tình trạng ma trận thông tin do cò mồi thổi lên. Điều này sẽ tạo ra tính minh bạch, hạn chế thiệt hại cho xã hội. Chúng ta có bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm tai nạn… thì tại sao lại không có bảo hiểm bất động sản?

Câu chuyện phân lô bán nền không chỉ có ở Việt Nam, cái gì tồn tại trên thị trường đều có lý của nó, thị trường quốc tế, thế giới đều có hiện tượng này. Để hiểu hơn kinh nghiệm quốc tế trong điều tiết phân lô bán nền, xin mời TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ về kinh nghiệm tại một số quốc gia trên thế giới.

Tôi xin có một số bình luận về Dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên Môi trường về cấm phân lô bán nền. Một là về phản ứng chính sách của Bộ Tài nguyên và Môi trường như vậy có đúng không? Hai là trước khi đưa ra quyết định cấm thì đánh giá về tác động tích cực, tiêu cực và sự đồng thuận của đối tượng chịu tác động của chính sách như thế nào? Ba là việc này có thúc đẩy sự vận hành thông suốt của thị trường bất động sản hay không. Bốn là tư duy quản lý này có phù hợp với tư duy quản trị hiện đại hiện nay không. Năm là chúng ta nên lựa chọn phương án nào để có thể giải quyết hài hòa lợi ích các bên.

Trước hết, tôi chia sẻ khó khăn với cơ quan quản lý vì là người ra chính sách khó hơn nhiều lần so với việc chúng tôi là các chuyên gia bình luận. Họ phải dung hòa tất cả các lợi ích trong xã hội. Tôi cho rằng phản ứng chính sách của Bộ Tài nguyên và Môi trường là bình thường.

Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực. Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn.

Tiếp đó, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Theo tôi, có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan. Hơn nữa, thể hiện tư duy hơi bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. Trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý quản lý.

Mong rằng trước khi ban hành chính sách, pháp luật, các cơ quan cần lắng nghe phản ứng của thị trường để làm sao quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. Ví như một cái áo, chỗ nào cần kín vẫn kín, chỗ nào cần hở vẫn hở, chứ không thể kín mít như hiện nay.

Thứ nhất, về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất rõ vẫn cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Mấu chốt của vấn đề sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng. Tôi cho rằng, không phải cứ thích là ban hành luật cấm bởi, phải thấy các yếu tố có phù hợp với tình hình phát triển của địa phương, kinh tế xã hội hay không.

Về tính hợp lý, tạo ra sự phân lô bán nền trước đây đã cấm một phần, giờ cấm mở rộng, chúng ta có thể hình dung việc cấm phân lô bán nền lên tới trên 90% của thị trường bất động sản. Mặc dù việc sửa đổi cấm phân lô bán nền tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp, tổng thể cho đô thị, đó là cần thiết nhưng đáng tiếc rằng cần sự khác biệt, phong phú về chi tiết thì chưa thể làm được.

Ví như, Hà Nội có cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng sốt nóng nhưng về tổng thể chúng ta vẫn thấy có sự hợp lý, hài hoà đẹp mắt.

Tôi cho rằng hạn chế ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại 1 trở lên thì được, chứ đô thị loại 2 còn khá lộn xộn. Và cấm như vậy là không cần thiết. Bối cảnh thị trường bây giờ đã khác rất nhiều, mặc dù còn nhiều khoảng cách với các nước phát triển khác nhưng thị trường của chúng ta đã phát triển hơn rất nhiều. Tôi cho rằng giờ không có chủ đầu tư, người mua nhà nào chấp nhận một dự án lộn xộn.

Bây giờ hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là rất bất hợp lý. Tôi cho rằng điều này không phù hợp với cả thị trường sơ khai của bất động sản. Thị trường bài bản giờ đây tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa.

Có một vài ý kiến cho rằng giải pháp này là nhằm ngăn chặn tình trạng lừa đảo như sự việc của Công ty Alibaba thời gian qua, nhưng, tôi cho rằng không cần thiết phải cấm như vậy. Các huyện quận sẽ còn mở rộng ra rất nhiều, ví dụ như quận Dương Kinh (Hải Phòng) thì 90% là nông dân, nông thôn, không có hình hài của phường, của đô thị nhưng cũng cấm luôn đến đó, thì sẽ rất buồn cười.

Tiếp theo, tôi muốn nói về tính thực tế, phân lô bán nền đang đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Tâm lý người Việt Nam là muốn sở hữu nhà, bằng mọi giá để có được căn nhà. Muốn đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế, cần lưu ý là nhiều chủ đầu tư mua thô bán lại cho khách hàng thì nay vẫn còn tình trạng khách hàng sau khi nhận nhà đập phá, sửa chữa, thay các thiết bị, dù cho căn hộ bàn giao ban đầu đã rất tốt rồi. Điều này rất lãng phí, khi khách hàng muốn cái riêng, muốn khác biệt.

Do đó, Luật của chúng ta cần chấp nhận hài hòa giữa nhu cầu chung với nhu cầu văn hóa sở hữu riêng của người Việt Nam.

Điển hình như các biệt thự của Pháp ở các khu phố Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo hay như ở Đà Lạt là điển hình của phân lô bán nền. Biệt thự Hà Nội không cái nào giống cái nào nhưng quy hoạch vẫn tốt, thì việc gì cần phải đồng phục giống nhau?! Chúng ta quản lý bằng luật pháp, bằng nhiều cơ chế giống nhau thì phân lô bán nền không mâu thuẫn không xung đột với nhu cầu chung. Tóm lại, không những dự thảo mà quy định hiện hành về cấm phân lô bán nền bán nền tại Hà Nội và TP.HCM đều không hợp tình hợp lý, chứ chưa nói gì đến dự thảo sửa đổi.

Khi dịch bệnh Covid-19 xảy ra và tác động đến toàn bộ nền kinh tế thì thị trường bất động sản bắt đầu phải có sự điều chỉnh. Tôi xin trình bày một khía cạnh rằng tại sao chúng ta phải phân lô bán nền?

Thị trường bất động sản hiện nay gồm có 5 phân mảng: Phân mảng thị trường bất động sản nông nghiệp. Phân mảng thị trường bất động sản công nghiệp; Phân mảng thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ; Phân mảng thị trường bất động sản tài sản tài chính; Phân mảng thị trường bất động sản nhà ở dân dụng.

Trong phân mảng thị trường bất động sản nhà ở dân dụng gồm có: Nhà phố cổ; Biệt thự cao cấp; Nhà phố; Căn hộ siêu sang; Căn hộ cao cấp; Căn hộ chung cư trung cấp; Căn hộ giá thấp; Nhà ở xã hội; Condotel, officetel.

Dù Nhà nước có không cho phân lô bán nền thì vùng Xuân Phương (Hà Nội) họ cũng tự phân lô bán nền hết rồi. Và cách đây 20 năm, họ phân lô bán nền trong Hào Nam,… Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, thì dân họ tự phân lô bán nền… Đây là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Nếu như hỏi bao giờ mới hết thực trạng phân lô bán nền thì xin thưa chẳng bao giờ là hết phân lô bán nền, còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền.

5 năm tới đây mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều. Nếu muốn phát triển đô thị thì vẫn phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền.

Thị trường luôn có sự lên xuống. Năm 2013, để khôi phục lại thị trường Nhà nước đã phải sử dụng các biện pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50m2. 

Vậy thì tại sao chúng ta bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu ở giai đoạn đầu là mua đất. Phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp.

Xu thế của năm 2020, chúng ta đối diện với đại dịch Covid-19, đại dịch này tác động đến nền kinh tế còn lớn hơn khủng hoảng năm 2008. Giả sử, nếu Nhà nước cấm phân lô bán nền thì 3 năm tới chúng ta có khả năng phát triển nhà ở không? Các doanh nghiệp lớn vẫn xây dựng, triển khai dự án nhưng trong cả năm 2019 TP.HCM chỉ cấp được 1 dự án.

Giữa nhà đầu tư phát triển và nhà đầu tư tiềm năng có mối quan hệ tương tác với nhau. Việc nhiều doanh nghiệp, nhiều chủ doanh nghiệp vi phạm luật pháp, không có nghĩa rằng tất cả mọi người đều làm như thế.

Về ban hành chính sách, đối với mỗi một thành phố, một địa bàn, một cung độ có yếu tố khác nhau, Hà Nội và TP.HCM hoàn toàn khác, Hải Phòng, Đà Nẵng hoàn toàn khác, Hà Nội càng khác Cao Bằng, Uông Bí, cho nên nội đô các thành phố mới, nhỏ, mới được nâng cấp liệu chừng phát triển tập trung được bao nhiêu?

Cần nói khách quan rằng, phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi, nó là giải pháp tình thế, nhưng nó đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này.

Về kinh nghiệm quốc tế, chúng tôi có nghiên cứu về phân lô bán nền ở một số quốc gia như Pháp, Đức, Nhật, Hàn. 4 nước này đều có phân lô bán nền và phân lô bán nền rất lớn. Ở Berlin, khu nhà giàu cũng phân lô bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Khu nhà nghèo cũng vậy. Khu nhà vườn cũng vậy. Mỗi nhà xây một kiểu nhưng được xây rất đẹp, nhiều cây xanh, tránh trường hợp nhà nào cũng giống nhà nào như trong nội đô. Ở Hàn Quốc, phân lô bán nền cũng rất lớn, có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m2

Nhật Bản phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc. Hay như ở Pháp thì phân lô bán nền ít hơn vì quỹ đất đã giảm đi. Có các lý do được đưa ra: Thứ nhất, hạn chế về tài chính của nhà phát triển; Thứ hai hạn chế tài chính của người mua; Thứ ba là tùy thuộc vào nhu cầu phát triển của đô thị nên không nhất thiết phải thúc đẩy xây nhà lên rồi để đó. Theo khảo sát của chúng tôi thì rất nhiều tài nguyên đất đá bê tông,… bỏ không, để đó hàng chục năm, đó là sự lãng phí kinh khủng. Chúng ta không nên chỉ vì vài trường hợp lừa đảo mà coi 100% chúng ta là lừa đảo.

Tiếp đó, khi đã gọi là tài sản quý như đất thì dân chúng, doanh nghiệp cần để dành. Nhiều chuyên gia nước ngoài hỏi tôi rằng sao ở nước các ông không thấy để dành đất đai, như vậy thì mai sau con cháu lấy gì phát triển làm ăn? Nhưng với chúng ta thì đang xảy ra tình trạng nơi nào cũng cấp dự án, muốn khai thác càng nhiều càng tốt, càng sớm càng tốt, buộc doanh nghiệp bất động sản chạy theo nhu cầu. Cứ không để dành mà bắt xây ngay thì nguồn lực xã hội chỉ có tiêu tan.

Một quốc gia đông dân như Việt Nam cần có quỹ đất để dành.

Sau nữa là vấn đề vốn, Chính quyền nếu cấp dự án nhiều thì cũng có thể tồn tại lợi ích cá nhân và lợi ích nhóm. Nếu bắt xây dựng hết thì quỹ đất không còn để dành. Không chỉ tại các tỉnh, thành phố mà ngay tại Hà Nội cũng nên quy hoạch rõ ràng vùng nào xây dựng ngay, vùng nào có thể phân lô bán nền, vùng nào để dành. Cuối cùng, trong số các doanh nghiệp lừa đảo vừa qua đã có hình thức xử lý rõ ràng nhưng nếu căn cứ vào đó để sửa luật thì chưa đầy đủ. Có thể thay đổi, sửa đổi pháp lý để quản lý chặt chẽ hơn nhưng cần phải cân nhắc, hài hoà.

Việt Nam đã vượt qua giai đoạn đầu của đại dịch Covid-19, được thế giới đánh giá cao, nhân dân tin tưởng vào sự lãnh đạo của Đảng và Chính phủ. Nước ta đang chuyển vào giai đoạn thích nghi và khôi phục lại nền kinh tế. Quốc hội, Chính phủ và doanh nghiệp tích cực khởi động lại các hoạt động, sản xuất kinh doanh. Chính phủ quyết liệt đưa ra các chính sách làm sao tạo được môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi, hỗ trợ về tài chính, tín dụng, thuế, điều kiện sản xuất kinh doanh. Bộ, ngành nỗ lực xem xét, rà soát, nỗ lực sửa đổi luật, nghị định liên quan đến điều kiện sản xuất kinh doanh. Chúng ta biết rằng, Luật Đất đai nằm trong kế hoạch sửa đổi nhưng sẽ được lùi lại sau Đại hội Đảng.

Trong khi Luật Đất đai đang được chờ đợi sửa đổi thì Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như: Các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Mục tiêu của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong Dự thảo nghị định là tốt, muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền, do thời gian qua có những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo. Nhưng, theo cách nhìn của chúng ta có vẻ là “không quản được thì cấm”, vì lỗi không nằm trong quy định mà do công tác quản lý chính quyền địa phương, xã huyện.

Hôm nay, hội thảo sẽ tập trung vào điều khoản cấm phân lô bán nền, mở rộng phạm vi hạn chế phân lô bán nền. Sẽ tập trung vào bàn cũng như phân tích yếu tố tích cực, tiêu cực, yếu tố pháp lý, tính thực tiễn có phù hợp với kinh tế xã hội, tập quán hay không.

Đi sâu vào các điểm:

Một là về tính pháp lý của nghị định, trong tính pháp lý cần nổi lên vấn đề là nghị định có quyền quy định những điều trái với luật hay không. Rõ ràng về mức độ luật là cao nhất sau Hiến pháp và được Quốc hội thông qua. Nghị định của Chính phủ chỉ để hướng dẫn chứ không có quy định ngược lại cho việc sửa luật. Thậm chí, năm 2013 khi làm về Luật Kinh doanh Bất động sản còn ghi rõ những điều nào Chính phủ được hướng dẫn, điều nào không. Do đó phải xem, việc sửa đổi có xâm phạm vào Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản hay không. Đề nghị các chuyên gia, nhà làm luật phân tích đi sâu vấn đề này.

Thứ hai, đất nền có hạ tầng là hàng hoá bất động sản chứ không chỉ là đất. Đất là đất nông nghiệp, đất nhà ở, còn nếu đất đã có hạ tầng thì đó là hàng hoá của thị trường bất động sản và nên được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản. Nếu có sửa thì sửa tại Luật Kinh doanh Bất động sản chứ không phải sửa theo Luật Đất đai.

Thứ ba, công tác xây dựng luật phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế xã hội theo từng giai đoạn: nguồn lực, tiềm lực, không thể thay đổi rập khuôn. Trên thực tế, doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tại Việt Nam hiện nay nguồn lực còn nhỏ.

Trong khi doanh nghiệp khi đền bù giải phóng đất đai gần như nộp tiền 1 lần. Chúng tôi kiến nghị chuyển sang sắc thuế nhiều lần rồi nhưng không được. Làm 1 lần như thế mà địa phương nhiệm kỳ này thu hết tiền thì đến nhiệm kỳ sau hết tiền thì sao? Hơn nữa, phân bổ giá thành tiền đất vào giá trị công trình đô thị là rất lớn, đền bù giải phóng, bỏ tiền làm đường cây xanh, điện, cấp thoát nước…

Người dân mình ước mơ muôn đời là có nhà nhưng không thể một lúc bỏ khoản tiền lớn ra mua một căn nhà, căn liền kề hay biệt thự được, mà mua đất đã rồi dành dụm tiền xây nhà sau. Từ đó để thấy tính đầu vào của nhà đầu tư phát triển cũng như đầu ra của khách hàng là khó. Đòi xây nhà một lúc ngay để bán thì càng khó.

Trong khi đó, nhiều trường hợp người dân mua xong lại sửa đổi, đập phá, rất lãng phí, Tiếp theo, thực tiễn, nếu cấm phân lô bán nền, bắt buộc phải xây nhà mới được bán thì liệu có giải quyết được vấn đề hay không? Có thể thấy nhiều khu đô thị nhà xây mười mấy năm không bán được, vấn đề không phải xây nhà lên giải quyết vấn đề ở, mà xây lên không có hạ tầng kỹ thuật thì người dân cũng sẽ không vào ở. Nếu làm khéo léo, chọn được đúng vị trí, có hạ tầng giao thông tốt, thương mại tốt, có đồng bộ về y tế giáo dục thì người dân sẽ vào ở. Chúng ta cần xử lý bằng nguyên tắc thị trường. Nhiều dự án lớn có thể thấy lãng phí, tồn đọng, nên cần đi vào quản lý bằng cách khác, nhiều khi xây nhà mà không bán được, trong khi phân nền vẫn bán tốt. Nên tính phù hợp thực tiễn là cần thiết, cần bàn đến, xem quy định phù hợp không.

Trong công tác xây dựng luật cần đi sâu vào kinh nghiệm của quốc tế. Chúng ta là đất nước đi sau, cần học những điều thực tiễn từ các quốc gia khác. Ví như ở Malaysia, dự án họ quy định có những khu vực được bán đất nền. Lãnh đạo Chính phủ đang rất quan tâm đến vấn đề phân lô bán nền. Sau hội thảo, chúng tôi sẽ có bản tổng kết ý kiến của các chuyên gia, luật sư, báo chí để gửi Chính phủ, các bộ ngành để góp ý, xây dựng thị trường bất động sản phát triển hài hoà, cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.

Về phía Lãnh đạo Hiệp hội: Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Mạnh Hà - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; KTS Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên cục trưởng cục phát triển đô thị Bộ Xây dựng;

Về phía Lãnh đạo Bộ Xây dựng: TS. KTS. Trần Quốc Thái, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị; bà Đặng Thị Hải Yến, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế Bộ Xây dựng; đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cùng các đơn vị chức năng thuộc Bộ Xây dựng.

Về phía Chuyên gia kinh tế: TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; PGS. TS. Ngô Trí Long - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính); TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng; PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế; Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam; PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam; LS. Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way; PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế.

Về phía Ban Tổ chức: Ông Phạm Nguyễn Toan - Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.

Về phía doanh nghiệp: Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest).