Giả sử người thu nhập trung bình thấp tiết kiệm được khoảng 100 triệu đồng/năm thì phải mất tầm 25 năm mới có thể mua nhà ở bình dân giá 2 - 3 tỷ đồng/căn. Nếu chính sách nhà ở xã hội không thay đổi thì người nộp thuế thu nhập cá nhân “bậc 1” (hiện quy định dưới 60 triệu đồng/năm) cũng không mua được NOXH.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, hầu hết người mua, thuê mua NOXH chưa được hưởng chính sách ưu đãi theo quy định của Luật Nhà ở 2014, vì khoản 4 Điều 50 luật này chỉ cho phép 04 ngân hàng thương mại (do NHNN chỉ định) thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi NOXH cho cá nhân, hộ gia đình vay ưu đãi để xây nhà, sửa nhà, nhưng không được phép cho cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Vì vậy, từ ngày 01/07/2015 đến nay, hầu hết người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9 - 10%/năm.
Lãi suất ưu đãi chưa phù hợp
HoREA nhận định: “Mặc dù hiện nay, người mua, thuê mua nhà ở xã hội đã được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, tuy nhiên, gói tín dụng này thực chất vẫn chưa phải là tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội do lãi suất vẫn cao (7,7%/năm), thời hạn vay ưu đãi quá ngắn (05 năm) và lãi suất được điều chỉnh mỗi 06 tháng một lần nên gây bất an cho người vay”.
Trong khi mức lãi suất vay ưu đãi NOXH từ 4,8 - 5%/năm áp dụng năm 2023 với thời hạn vay tối đa 25 năm theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đã được Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quyết định.
Do đó, HoREA tán thành với đề xuất của Bộ Xây dựng (ngày 17/02/2023) về gói tín dụng ưu đãi NOXH 110.000 tỷ đồng, bằng khoảng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, lãi suất ưu đãi từ 4,8 - 5%/năm áp dụng cho năm 2023, thời hạn vay tối đa là 25 năm (tương tự gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây). Gói này cũng dành khoảng 50% cho chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân vay ưu đãi; Còn lại dành cho người mua, thuê NOXH, nhà ở công nhân.
Ý tưởng ban đầu là gói này sẽ lấy từ nguồn tái cấp vốn, cấp cho các ngân hàng thương mại cho vay. Tuy nhiên sau đó Bộ Xây dựng cho biết thôi không đề xuất phương án này.
HoREA cho biết thêm, các doanh nghiệp phát triển dự án NOXH chưa được vay ưu đãi tín dụng do Luật Nhà ở 2014 quy định. Ngân hàng chính sách xã hội cũng không được cho chủ đầu tư dự án này vay ưu đãi, theo quy định của Nghị định 100 năm 2015. Do đó, HoREA cho rằng, tất cả chủ đầu tư dự án NOXH phải vay với lãi suất thương mại từ 9 - 14%/năm trong giai đoạn 2015 - 2020.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án NOXH cho thuê chưa hưởng được chính sách ưu đãi tín dụng dài hơi, chưa được ưu đãi thuế VAT, thuế Thu nhập doanh nghiệp. Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM - Ông Lê Hoàng Châu dẫn Luật Nhà ở 2014, cho biết chủ đầu tư dự án NOXH cho thuê được giảm VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với xây dựng NOXH để thuê mua, bán.
Theo quy định của nghị định 100 năm 2015, đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê được giảm 70% thuế suất VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; Được vay vốn ưu đãi đầu tư tối thiểu 15 năm, tối đa không quá 20 năm. Thực tế là các chủ đầu tư dự án NOXH để cho thuê chưa được hưởng chính sách này.
Quá khó để mua được căn hộ bình dân
HoREA tính toán, giá nhà đã liên tục tăng từ năm 2017 đến nay và hiện “neo cao” vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình thấp, sống tại đô thị, các cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.
Bởi, căn hộ bình dân hiện có giá 2 - 3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có khoản tiết kiệm 100 triệu đồng/năm thì phải mất tới 25 năm mới có thể mua được nhà. Nếu chính sách NOXH không thay đổi thì người nộp thuế thu nhập cá nhân “bậc 1” cũng không được mua NOXH, nhưng cũng không đủ tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân. Hiện thị trường đang rất hiếm nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân.
Trong khi đó, thị trường địa ốc vẫn bị mất cân đối, chênh lệch giữa các phân khcs. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ lớn nhất, tới 70 - 80% tổng cung toàn thị trường, còn lại là phân khúc trung cấp, hầu như không còn nhà ở bình dân. Từ đó dẫn đến thực trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, NOXH - loại hình đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.
So với giai đoạn 2017 là “đỉnh” của thị trường bất động sản, thì thị trường BĐS TP. HCM kể từ sau năm 2017 liên tục sụt giảm nguồn cung. Từ năm 2020 xuất hiện tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp dẫn tới tình trạng giá nhà ở liên tục tăng cao.
Bên cạnh đó là những khó khăn khách quan và nội tại trên thị trường địa ốc khiến cho các giao dịch bất động sản liên tục sụt giảm. Bộ Xây dựng cho biết, trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Vì vậy, cần đưa ra giải pháp để vực dậy thị trường, giải phóng tồn kho đang quá lớn với giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng gây lãng phí hiện nay.
