Càng làm, số lượng dự án càng giảm
Sau hơn nửa nhiệm kỳ thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân giai đoạn 2021 - 2025, báo cáo mới đây của Sở Xây dựng cho biết, từ năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ mới hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án, quy mô 260 căn; 6 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô 4.077 căn; 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 1.040 căn. Như vậy, từ nay đến cuối năm 2025, Thành phố phải phát triển thêm 2,06 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân (29.623 căn hộ) theo mục tiêu đã đề ra.
Đây là một thách thức không nhỏ với Thành phố, nhất là trong bối cảnh các chủ đầu tư dù muốn tham gia xây dựng nhà ở xã hội, nhưng ngại thủ tục trong việc phát triển loại hình này.
Ông Võ Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhà ở xã hội TP.HCM đánh giá, chính sách phát triển nhà ở xã hội đúng đắn, nhưng cần sự đồng hành của Nhà nước với doanh nghiệp. Trước đây, doanh nghiệp làm nhà ở thương mại, trong quá trình phát triển thị trường nhận thấy nhu cầu có nhà của người dân rất lớn, song nguồn cung không đáp ứng đủ các phân khúc khách hàng. Rất nhiều công nhân, công chức, cán bộ chiến sỹ có nhu cầu nhà ở mà chưa đáp ứng được.
Theo HoREA, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội để hỗ trợ người mua, thuê mua nhà ở xã hội và huy động thêm nhiều nguồn lực xã hội hóa từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Đồng thời, tạo điều kiện cho các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn thực hiện cam kết đầu tư phát triển khoảng 1,5 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
“Nhà nước dành ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội, nhưng nhiều doanh nghiệp chưa tiếp cận được. Khi chưa tham gia làm nhà ở xã hội đã thấy khó, khi tham gia lại càng thấy khó hơn. Ngoài vốn, còn gặp khó khăn về quỹ đất. Doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia, nhưng rất khó tiếp cận quỹ đất phát triển nhà ở xã hội”, ông Hoàng nói.
Ở một góc nhìn khác, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sở dĩ các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội luôn không đạt kế hoạch, không về đích, là do còn nhiều quy định “tự làm khó mình”.
Chẳng hạn, với nhà ở cho thuê, quy định pháp luật hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở, chưa cho phép doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.
“Nếu cho phép doanh nghiệp được tham gia thì đảm bảo chất lượng xây dựng khu nhà ở và các tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, người lao động tốt hơn, tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh, buộc các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu các khu nhà trọ phải đảm bảo chất lượng công trình và tăng các tiện ích, dịch vụ phục vụ người thuê tốt hơn”, ông Châu nói.
Công nhân muốn mua cũng không dễ
Trong khi các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM khó về đích, thì ở một diễn biến khác, nhiều dự án nhà ở xã hội dù xây dựng xong, nhưng lại rơi vào tình trạng ế ẩm vì đối tượng mua không đạt yêu cầu.
Chẳng hạn, dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê Thủ Thiêm Green House, do Công ty cổ phần ThuThiem Group làm chủ đầu tư, gồm 4 block với 1.040 căn hộ, dự kiến hoàn thành và bàn giao một phần vào cuối năm 2023, song đến nay mới có 100 người đăng ký thuê nhà.
Ông Trần Việt Cường, Tổng giám đốc ThuThiem Group cho biết, có nhiều người dân liên hệ tìm hiểu dự án, nhưng có rất ít hồ sơ đạt yêu cầu. Ngoài việc phải đáp ứng 3 điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo quy định, người thuê còn cần chứng minh đang làm việc tại các doanh nghiệp có trụ sở tại khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn TP. Thủ Đức, TP.HCM.
“Những năm qua, nhóm đối tượng này có thu nhập không cao, công việc cũng không ổn định, nên rất khó xác định nhu cầu thuê lâu dài tại dự án, trong khi quyền thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội chỉ được một lần. Tính đến hiện tại, chỉ có vài chục trường hợp trong 3 đợt trình hồ sơ tại Sở Xây dựng được duyệt”, ông Cường thông tin.
Muốn phát triển được nhà ở xã hội, trước hết phải giải quyết vốn vay cho người có nhu cầu. Thế nhưng, khi xem xét từ hai nguồn vốn hiện nay đều không dễ cho người có thu nhập thấp tiếp cận. Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM đang cho vay lãi suất 4,7%/năm, thời hạn 20 năm, với mức tối đa 900 triệu đồng. Tuy nhiên, nguồn vay này chỉ dành cho người hưởng lương từ ngân sách, các nhóm khác không thể tiếp cận.
Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách cho người mua nhà ở xã hội vay tối đa 700 triệu đồng, lãi suất 4,8%/năm, thời hạn vay 25 năm, nhưng điều kiện vay khó. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2020, Thành phố có đến 18.000 người nhu cầu vay vốn nhà ở xã hội, song chỉ có 310 khách hàng thuộc diện này được vay, với tổng số tiền 150 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Minh Trí, thành viên Hội đồng Thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho hay, sau khi Chính phủ thông qua gói 120.000 tỷ đồng, bản thân Agribank từ ngày đầu tiên triển khai đã đăng ký 30.000 tỷ đồng, nhưng hiện nay giải ngân chưa nhiều.
Nguyên nhân, theo ông Trí, khi cho vay, ngân hàng luôn đặt mục tiêu phải thu hồi vốn, vì nếu không sẽ lỗ và không có tiền trả cho người gửi. Muốn thu hồi vốn thì doanh nghiệp phải chứng minh được dự án có khả năng trả nợ. Với các dự án nhà ở xã hội, thanh khoản thấp và hiệu quả hạn chế, khả năng thu hồi vốn cũng sẽ thấp hơn các phân khúc khác. Do đó, khi cấp tín dụng cho dự án nhà ở xã hội, ngân hàng phải tra soát rất kỹ.
