Theo đó, dự thảo đề cương đề xuất bổ sung nhiều chính sách mới, nhưng Hiệp hội nhận thấy một số nội dung đề xuất chưa thật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành và cũng chưa sát với thực tiễn.
HoREA đề xuất nhiều điểm mới tại dự thảo
Cụ thể, đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản không phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về chống tiêu cực ngay trong công tác xây dựng pháp luật, không bị chi phối, tác động bởi các hành vi không lành mạnh của bất cứ tổ chức, cá nhân nào, không để xảy ra tình trạng lồng ghép “lợi ích nhóm”.
Quy định xâm phạm đến quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 và là một bước đi “thụt lùi”, không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn. Đồng thời, quy định này cũng không phù hợp với các quy định hiện hành như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
HoREA cũng đề xuất, không thể “vin” vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng.
"Sàn giao dịch bất động sản không hề góp vốn đầu tư vào dự án, nhưng lại có quyền bán 100% sản phẩm và được hưởng phí. Phí dịch vụ này là trên dưới 2% giá trị của bất động sản. Chủ đầu tư sẽ cộng toàn bộ chi phí bán hàng này vào trong giá bán nhà ở cũng như công trình xây dựng cho khách hàng, và người mua nhà và nhà đầu tư phải tự gánh chịu", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay.
Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.
Môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề
Tại văn bản nêu trên, HoREA cũng đề nghị bổ sung vào dự thảo quy định về nội dung chương trình đào tạo, cấp chứng chỉ đã hoàn thành khóa đào tạo về hoạt động môi giới bất động sản và cấp “chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”, nhất là cần quan tâm việc cập nhật kiến thức hàng năm cho nhân viên môi giới và xây dựng văn hóa kinh doanh của sàn giao dịch.
Hoạt động khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thường bắt đầu từ hoạt động môi giới bất động sản. Sau một thời gian trải nghiệm hoạt động môi giới bất động sản, tích lũy được vốn, kiến thức, nhất là am hiểu thị trường, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng, nhà đầu tư và biết được cả phương thức hoạt động của các chủ đầu tư.
Do vậy, khoản 2 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có “chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản” đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động khởi nghiệp bất động sản. Nhưng, quy định này chỉ nên áp dụng trong năm đầu tiên (tròn 12 tháng) kể từ ngày thành lập sàn giao dịch bất động sản. Sau thời gian “ân hạn” này thì đề nghị bổ sung quy định tất cả các nhân viên môi giới của sàn giao dịch bất động sản đều phải có “chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản” để “chuẩn hóa” hoạt động của sàn giao dịch.
Trước đó, HoREA đã có Văn bản số 100/2021/CV-HoREA ngày 30/10/2021 góp ý Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Dự thảo).
Trong đó, Hiệp hội đã đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bỏ“ đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản”, do quan ngại nếu quy định này được thông qua thì sẽ phát sinh các hệ quả tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh và không công bằng vì có thể tạo ra “lợi thế” không chính đáng và “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, mà các sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như chủ đầu tư dự án bất động sản.
