Hướng dẫn cách "soi" quy hoạch - pháp lý của bất động sản trước khi mua

1. Tại sao cần soi quy hoạch - pháp lý bất động sản?

1.1. Pháp Lý Bất Động Sản Là Gì?

Trước khi tìm hiểu khái niệm "soi pháp lý bất động sản" cần hiểu pháp lý là gì? Theo đó, pháp lý là những khía cạnh, phương diện khác nhau của đời sống pháp luật của một quốc gia, thể hiện lý lẽ, lẽ phải theo pháp luật, giá trị pháp lý bắt nguồn từ một sự việc, hiện tượng xã hội. Pháp lý bất động sản chính là tính hợp pháp của bất động sản đó theo quy định hiện hành của pháp luật.

Như vậy soi pháp lý bất động sản thực chất là quá trình kiểm tra tính hợp pháp của bất động sản đó (nhà, đất, căn hộ) trước khi tiến hành giao dịch. Việc soi pháp lý bất động sản trước khi giao dịch sẽ mang lại những lợi ích sau đây:

• Đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua: Xác minh chủ sở hữu thực sự của bất động sản, tránh việc mua "nhầm" tài sản đang tranh chấp, bất động sản "ảo"...
• Tránh phát sinh tranh chấp pháp lý về sau: việc kiểm tra trước sẽ giúp phát hiện sớm các vấn đề pháp lý tiềm ẩn để quyết định mua bán, hoặc hướng xử lý phù hợp.
• Đảm bảo tính minh bạch của bất động sản: sau khi kiểm tra, bất động sản đầy đủ pháp lý sẽ tạo niềm tin giữa các bên tham gia giao dịch.

1.2. Tại Sao Cần Soi Quy Hoạch Của Bất Động Sản?

Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần hiểu quy hoạch là gì? Quy hoạch là quá trình lập kế hoạch, sắp xếp, phân bổ các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh hay nói chung hơn là tài nguyên và các hoạt động ở một khu vực, lãnh thổ cụ thể nào đó để đạt được mục tiêu phát triển bền vững.

Quy hoạch bất động sản, quy hoạch đất, quy hoạch dự án là quá trình sắp xếp, phân bổ khu vực có dự án, bất động sản đó tại một địa phương cụ thể.

Do đó, việc kiểm tra quy hoạch hay check quy hoạch bất động sản là một bước quan trọng giúp người mua xác định mảnh đất hoặc dự án định mua có nằm trong kế hoạch phát triển của địa phương hay không. Việc kiểm tra quy hoạch của bất động sản sẽ có những lợi ích sau đây:

• Giúp người mua tránh mua phải đất nằm trong diện quy hoạch: đây là một rủi ro rất dễ vướng phải nếu không kiểm tra trước. Bất động sản nằm trong diện quy hoạch có thể bị nhà nước/địa phương thu hồi hoặc hạn chế xây dựng.
• Đánh giá tiềm năng phát triển: kiểm tra trước quy hoạch còn giúp người mua hiểu rõ về hạ tầng và kế hoạch phát triển khu vực, từ đó xác định được tiềm năng tăng giá của tài sản, định giá tài sản sát với giá thị trường.

Như vậy việc soi pháp lý - quy hoạch bất động sản là hai bước rất quan trọng trước khi bắt đầu giao dịch. Nếu bỏ qua hai bước này, người mua có thể gặp rủi ro pháp lý, thậm chí mất trắng tài sản.

2. Cách soi quy hoạch bất động sản nhanh và chính xác

Dưới đây là những cách soi quy hoạch hiệu quả và an toàn nhất hiện nay.

2.1. Tra Cứu Thông Tin Quy Hoạch Trực Tuyến

Tra cứu quy hoạch trực tuyến hay check quy hoạch trực tuyến là cách sử dụng thiết bị điện tử như máy tính hoặc điện thoại thông minh để tra cứu thông tin liên quan đến quy hoạch của một lô đất hoặc thửa đất tại một địa điểm cụ thể. Phương pháp này giúp người dùng xác định rõ tình trạng pháp lý của bất động sản, từ đó biết được khu đất họ đang quan tâm có thuộc diện quy hoạch do nhà nước hoặc chính quyền địa phương ban hành hay không trước khi đưa ra quyết định mua bán.

Có hai cách tra cứu quy hoạch trực tuyến thông dụng và uy tín nhất hiện nay gồm:

Cách 1: Soi quy hoạch trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp quận/huyện

Hiện nay, hầu hết các trang thông tin điện tử của UBND tại các quận, huyện trên toàn quốc đều công khai các dữ liệu liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương. Trong trường hợp không tìm thấy website riêng của cơ quan cấp quận/huyện, người dân có thể tra cứu thông tin này thông qua cổng thông tin của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc khu vực tương ứng, nơi cũng cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch đất đai.

Cách tra cứu thông tin quy hoạch qua cổng thông tin điện tử: Tìm kiếm mục “Tra cứu thông tin quy hoạch” trên cổng thông tin và nhập các dữ liệu yêu cầu. Nếu khoogn tìm thấy mục này, bạn có thể tìm biểu tượng kính lúp – thường là thanh tìm kiếm của trang – và nhập từ khóa “quy hoạch”, sau đó nhấn vào “Tìm kiếm”. Kết quả sẽ hiển thị các nội dung như đồ án quy hoạch, các bản điều chỉnh hoặc nhiệm vụ quy hoạch liên quan đến khu vực mà bạn đang tìm hiểu.

Bên cạnh đó, hiện nay nhiều địa phương đã cập nhật bản đồ quy hoạch chi tiết đến cấp phường, xã trên các website của UBND quận/huyện, giúp người dân dễ dàng nắm bắt thông tin cụ thể hơn.

Cách 2: Soi quy hoạch tra trên các trang web tra cứu quy hoạch của các tỉnh, thành lớn

Trang web chính thức của Bộ Xây dựng hiện là một nguồn đáng tin cậy để người dân tra cứu thông tin quy hoạch. Bên cạnh đó, mỗi tỉnh, thành phố trên cả nước cũng đang tích cực xây dựng và vận hành các cổng thông tin riêng về quy hoạch, cho phép người dân kiểm tra và theo dõi các dữ liệu mới nhất liên quan đến quy hoạch đất đai. Việc cập nhật thường xuyên trên các nền tảng này giúp nâng cao tính minh bạch và hỗ trợ hiệu quả trong quá trình tìm hiểu, giao dịch bất động sản.

Dưới đây là các trang web tra cứu quy hoạch uy tín để bạn tham khảo:

• Website dữ liệu của Bộ Xây dựng: http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx
• TP. Hà Nội: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/ hoặc https://quyhoach.hanoi.vn/
• TP.HCM: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ hoặc https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/
• Tỉnh Bình Dương: http://quyhoachxaydung.binhduong.gov.vn/
• Tỉnh Đồng Nai: https://stnmt.dongnai.gov.vn/
• TP. Hải Phòng: https://hph.mplis.gov.vn/og/KhaiThacBanDo

Cách thực hiện như sau:

1. Truy cập trang web: Chọn cổng thông tin quy hoạch của địa phương.
2. Nhập thông tin thửa đất: Sử dụng số tờ, số thửa hoặc địa chỉ.
3. Xem bản đồ quy hoạch: Xác định vị trí và thông tin quy hoạch liên quan.

2.2. Sử Dụng Ứng Dụng Di Động

Sử dụng ứng dụng di động hay app check quy hoạch đất đai là cách soi quy hoạch được ưa chuộng vì tiện lợi và nhanh chóng. Hiện có nhiều ứng dụng hỗ trợ tra cứu quy hoạch trên điện thoại thông minh, như:

• Guland.vn soi quy hoạch

Đây là một trong những app soi quy hoạch uy tín và phổ biến nhất hiện nay, giúp người dùng tra cứu thông tin quy hoạch và kiểm tra vị trí sổ đỏ một cách chính xác.

Cách sử dụng:

1. Tải và cài đặt ứng dụng Guland:
- Đối với thiết bị Android, truy cập Google Play Store và tìm kiếm "Guland" để tải về.
- Đối với thiết bị iOS, truy cập App Store và tìm kiếm "Guland" để tải về.
2. Đăng ký hoặc đăng nhập:
- Mở ứng dụng và tiến hành đăng ký tài khoản mới hoặc đăng nhập nếu bạn đã có tài khoản.
- Tra cứu thông tin quy hoạch:
Sử dụng chức năng định vị GPS để xác định vị trí hiện tại của bạn hoặc nhập địa chỉ cụ thể để tìm kiếm thông tin quy hoạch.
Ứng dụng sẽ hiển thị bản đồ quy hoạch chi tiết, giúp bạn xem xét các thông tin liên quan đến khu vực quan tâm.
3. Kiểm tra vị trí sổ đỏ:
Nhập thông tin về tờ bản đồ và số thửa đất để xác định vị trí chính xác trên bản đồ. Ứng dụng sẽ hiển thị vị trí thửa đất trên bản đồ, giúp bạn dễ dàng kiểm tra và đối chiếu thông tin

Sau khi tải app soi quy hoạch Guland, bạn có thể soi quy hoạch các tỉnh thành trên khắp cả nước: soi quy hoạch Hải Phòng, soi quy hoạch Bình Dương, soi quy hoạch Hưng Yên, soi quy hoạch Thái Nguyên, soi quy hoạch Bình Dương... Thậm chí bạn có thể soi quy hoạch tại một địa bàn nhỏ hơn, ở cấp xã, phường như soi quy hoạch Vĩnh Lộc B...

Ví dụ bạn muốn dùng Guland.vn soi quy hoạch Hà Nội bạn cần tải app này về máy tính hoặc điện thoại, đăng ký tài khoản sau đó nhập định vị hoặc địa chỉ của bất động sản để check quy hoạch.

• Thongtin.land: Ứng dụng tra cứu bản đồ quy hoạch theo tọa độ Google Maps, số tờ, số thửa trên sổ đỏ.

Cách sử dụng:

1. Tải và cài đặt ứng dụng: Trên App Store hoặc Google Play.
2. Đăng nhập/Đăng ký tài khoản: Tùy theo yêu cầu của ứng dụng.
3. Nhập thông tin cần tra cứu: Tọa độ, số tờ, số thửa hoặc sử dụng chức năng định vị.
4. Xem thông tin quy hoạch: Ứng dụng sẽ hiển thị chi tiết quy hoạch của khu vực.

• Remaps.vn: là nền tảng giúp tìm kiếm vị trí bất động sản, xem quy hoạch trực tuyến

Cách sử dụng:

1. Bạn vào App store tìm tên app Remaps để tải về trên thiết bị di động.
2. Với thiết bị di động, bạn có thể tra cứu thông tin thuận tiện và linh động hơn so với tìm kiếm trên web. Ví dụ khi đang ở vị trí lô đất muốn mua, bạn có thể nhấn vào chỗ "định vị" trên app để xem thông tin quy hoạch mà không cần nhập các thông tin khác.

2.3. Liên Hệ Cơ Quan Chức Năng

Trường hợp không biết sử dụng máy tính hoặc không có điện thoại thông minh, hoặc bạn muốn soi quy hoạch uy tín nhất, nên liên hệ cơ quan chức năng tại địa phương nơi có bất động sản định tìm hiểu, giao dịch. Cụ thể:

• Đến trực tiếp UBND xã/phường nơi có nhà, đất định mua: Yêu cầu cán bộ địa chính cung cấp thông tin quy hoạch.
• Liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện: Để được hỗ trợ chi tiết.

Liên hệ cơ quan chức năng là cách hiệu quả nhất để soi quy hoạch, vì đôi khi việc check quy hoạch trực tuyến hay dùng app check quy hoạch có thể có sai sót, chậm cập nhật. Tuy đây là phương pháp soi quy hoạch tốn thời gian và công sức hơn nhưng lại có tính an toàn, độ chính xác cao hơn.

3. Cách soi pháp lý bất động sản hiệu quả

3.1. Kiểm Tra Đầy Đủ Giấy Tờ Pháp Lý

Trước khi giao dịch bất kỳ một tài sản nhà đất nào bạn cũng cần yêu cầu chủ nhà, chủ đất cung cấp và kiểm tra các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng): Xác minh thông tin chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng đất.
• Giấy phép xây dựng: Đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng.
• Giấy tờ hoàn công: Chứng nhận công trình đã hoàn thành xây dựng hợp pháp.

Việc yêu cầu chủ nhà, chủ đất cung cấp các giấy tờ trên nhằm đảm bảo nhà đất định mua không vướng tranh chấp hoặc bất động sản "ảo". Bạn cần xem xét kỹ các giấy tờ, xác định đúng bên bán là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.

3.2. Sử Dụng Dịch Vụ Vay Ngân Hàng để Kiểm Tra Pháp Lý

Một phương pháp hiệu quả để soi pháp lý bất động sản là sử dụng dịch vụ vay ngân hàng. Khi thẩm định cho vay, các ngân hàng bao giờ cũng kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của bất động sản để đảm bảo tính an toàn của tài sản thế chấp. Nhờ đó, khi sử dụng dịch vụ này của ngân hàng sẽ giúp:

• Xác minh tính hợp pháp: Ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay với tài sản thế chấp có pháp lý rõ ràng, không vướng tranh chấp.
• Đánh giá giá trị thực: Ngân hàng sẽ kiểm định tài sản để đảm bảo giá trị tài sản phù hợp với khoản vay. Nhờ đó giúp người mua phần nào nắm được giá trị thực của tài sản.

Ngoài 2 cách trên, để đảm bảo bất động sản định mua an toàn về pháp lý, người mua nên kết hợp thực hiện khảo sát thực tế. Bước này giúp bạn đối chiếu thông tin như so sánh giữa giấy tờ pháp lý và hiện trạng thực tế; nhận biết vị trí, diện tích của bất động sản và xem thực trạng có các vấn đề như lấn chiếm, tranh chấp hay không. Khi đến xem trực tiếp bất động sản bạn cũng có thể thu thập thêm nhiều thông tin giá trị từ hàng xóm xung quanh, cư dân địa phương về khu vực có bất động sản định mua.

4. Một số lưu ý quan trọng khi soi quy hoạch và kiểm tra pháp lý

Mặc dù hiện nay việc soi quy hoạch pháp lý của một dự án hay một bất động sản không mất nhiều thời gian công sức như trước, do có sự hỗ trợ của công cụ trực tuyến, nhưng bạn vẫn cần nằm lòng những điều sau đây:

- Thứ nhất, phải sử dụng nguồn tin cậy: ưu tiên tra cứu trên các cổng thông tin chính thức của nhà nước, các app check quy hoạch trực tuyến uy tín, nếu được nên đến tận nơi có bất động sản để kiểm tra quy hoạch từ cán bộ địa chính, cán bộ Sở Tài Nguyên Môi Trường.

- Luôn cập nhật các thông tin mới nhất và kiểm tra thường xuyên, tránh tình trạng nắm bắt thông tin đã cũ, nhất là quy hoạch có thể thay đổi liên tục.

- Thận trọng với thông tin từ bên thứ ba: nếu có thông tin về bất động sản định mua từ các nguồn không chính thức bạn cần có bước xác minh lại thông tin để đảm bảo không bị "bẫy" thông tin từ bên bán hoặc môi giới.

Kết luận

Việc soi quy hoạch pháp lý là bước không thể thiếu khi đầu tư hoặc mua bán bất động sản. Bạn nên thực hiện đúng quy trình và sử dụng các công cụ hỗ trợ để có thể đưa ra quyết định chính xác, tránh được những rủi ro không đáng có. Để biết thêm những chỉ dẫn khác trong đầu tư, mua bán bất động sản mời bạn truy cập Wiki BĐS.

Lưu ý: Thông tin trong bài viết mang tính chất tham khảo. Để có thông tin chính xác và chi tiết nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng địa phương hoặc chuyên gia pháp lý.