Hướng dẫn làm sổ đỏ đất thừa kế không có di chúc mới nhất

1. Quy định của pháp luật về thừa kế không có di chúc

Trước khi tìm hiểu thủ tục làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc, bạn cần nắm được những ai sẽ được thừa kế theo pháp luật. Theo đó, đất thừa kế không di chúc là loại tài sản được chuyển giao quyền sử dụng từ người đã mất cho người thân theo quy định khi người mất không để lại di chúc về việc phân chia tài sản. Lúc này, tài sản của họ sẽ được chia theo thứ tự các hàng thừa kế, căn cứ vào quan hệ huyết thống, hôn nhân và mối quan hệ nhân thân với người đã mất.

Những Người Được Thừa Kế Là Ai?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người qua đời không có di chúc, việc chia di sản sẽ được thực hiện theo trình tự ưu tiên các hàng thừa kế như sau:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm có: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con ruột, con nuôi của người mất.
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông - bà nội, ông - bà ngoại; anh - chị - em ruột của người mất; cháu ruột gọi người mất bằng ông bà nội, ông bà ngoại.
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người mất; cháu ruột mà người mất là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột mà người mất là cụ nội hoặc cụ ngoại.

Trong đó, tất cả những người cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng các phần di sản bằng nhau. Những người thuộc hàng thừa kế sau chỉ được hưởng quyền thừa kế khi toàn bộ những người thuộc hàng trước đó đã không còn sống, không tồn tại, hoặc đã bị truất quyền hay tự nguyện từ bỏ quyền thừa kế.

Các Trường Hợp Thừa Kế Nhà Đất Không Có Di Chúc

Sở dĩ nhiều người tìm hiểu thủ tục làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc là do nhà đất là một trong những di sản có giá trị lớn. Đồng thời, đây cũng là di sản rất dễ xảy ra tranh chấp, việc thừa kế đất chưa có sổ đỏ khi không có di chúc tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Như đã chia sẻ, nếu người mất không lập di chúc trước khi chết thì nhà đất của người mất sẽ được chia cho người hưởng thừa kế. Lúc này, có thể xảy ra một số tình huống sau:

• Chỉ có duy nhất một người thừa kế: Đây là trường hợp đơn giản nhất, người thừa kế chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (còn gọi là sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định pháp luật.
• Có nhiều người cùng thừa kế di sản và giữa các đồng thừa kế xảy ra tranh chấp về quyền hưởng di sản thừa kế: Khi đó, các bên cần giải quyết tranh chấp theo trình tự hòa giải hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân để được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Đến khi giải quyết xong mới tiến hành làm sổ đỏ đất thừa kế có di chúc.
• Nhiều người cùng được hưởng di sản thừa kế, nhưng một hoặc một số người đồng thừa kế chủ động từ chối quyền thừa kế và đồng ý nhường lại phần di sản của mình cho một người duy nhất: Trong trường hợp này, những người từ chối cần lập văn bản từ chối quyền thừa kế hợp lệ theo quy định pháp luật, sau đó người nhận di sản sẽ tiến hành các thủ tục làm sổ đỏ tại cơ quan quản lý đất đai để hoàn tất thủ tục.
• Có nhiều người đồng thừa kế, nhưng các bên đã đạt được sự thống nhất, tự thỏa thuận về việc phân chia di sản thừa kế: Trong tình huống này, những người thừa kế cần lập văn bản thỏa thuận về việc phân chia di sản, sau đó thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc tại cơ quan quản lý đất đai để hoàn tất việc chuyển quyền theo đúng quy định pháp luật.

2. Hướng dẫn làm sổ đỏ đất thừa kế không có di chúc

Sau khi đã xác định ai có quyền hưởng di sản thừa kế để lại, người được nhận di sản cần phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ từ người để lại di sản.

Dưới đây là chi tiết các bước làm sổ đỏ khi không có di chúc từ người đã mất.

2.1. Thủ Tục Công Chứng

Thủ tục này áp dụng khi có nhiều người thừa kế từ chối nhận di sản, chỉ để một người hưởng; hoặc những người thừa kế đạt thỏa thuận phân chia di sản. Nơi thực hiện công chứng là phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư nhân.

Trường hợp 1: từ chối nhận di sản thừa kế:

Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ khi việc từ chối nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc trách nhiệm của người để lại tài sản. Trong trường hợp người thừa kế muốn nhường phần tài sản thừa kế cho người khác, họ có thể thực hiện thủ tục công chứng văn bản từ chối nhận di sản theo quy định.

Căn cứ theo Điều 59 Luật Công chứng 2014, để làm thủ tục công chứng văn bản từ chối nhận di sản, người yêu cầu cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

• Giấy tờ chứng minh mối quan hệ pháp lý giữa người để lại tài sản và người từ chối nhận di sản, chẳng hạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...
• Giấy chứng tử hoặc tài liệu có giá trị pháp lý khác chứng minh người để lại di sản đã qua đời.

Trường hợp 2: các bên thỏa thuận phân chia di sản thừa kế:

Trường hợp này người thừa kế cần công chứng văn bản thỏa thuận tại Phòng công chứng.

Căn cứ khoản 2 Điều 57 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng văn bản thỏa thuận bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,…
• Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết.
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người thừa kế.
• Văn bản thỏa thuận về việc những người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho một người (có thể chuẩn bị trước hoặc ra tổ chức công chứng yêu cầu họ soạn thảo).

2.2. Thủ Tục Kê Khai, Thực Hiện Nghĩa Vụ Tài Chính

Nghĩa vụ tài chính của người thừa kế khi thực hiện thủ tục làm thừa kế sổ đỏ không có di chúc bao gồm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí địa chính.

Ngoài ra, người thừa kế cũng cần làm thủ tục kê khai thuế kể cả trong trường hợp được miễn thuế và lệ phí. Chi tiết về mức thuế phí sẽ được đề cập ở phần 3 của bài viết.

2.3. Thủ Tục Đăng Ký Biến Động (Thủ Tục Sang Tên Khi Làm Sổ Đỏ Đất Thừa Kế Không Di Chúc)

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi thừa kế không có di chúc (cập nhật theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP) như sau:

Bước chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 11/ĐK.
• Văn bản xác lập quyền thừa kế: Văn bản thỏa thuận hoặc khai nhận di sản thừa kế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đã công chứng).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ (nếu có).
• Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB (bản chính).

Lưu ý: Nếu bên chuyển nhượng (trong trường hợp tặng cho hoặc mua bán tài sản khác) tự thực hiện việc nộp thuế TNCN, thì không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân trong bộ hồ sơ.

Bước nộp hồ sơ:

Người nộp hồ sơ có thể lựa chọn nộp tại một trong các địa điểm sau:

• Bộ phận Một cửa UBND cấp tỉnh.
• Văn phòng Đăng ký đất đai.
• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Đối với trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở, hồ sơ phải được nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền lựa chọn nộp tại bất kỳ địa điểm nào nêu trên.

Bước tiếp nhận và xử lý hồ sơ:

• Nếu nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, đơn vị này sẽ chuyển hồ sơ sang Văn phòng Đăng ký đất đai để xử lý.
• Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở, hồ sơ sẽ được chuyển tiếp đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
• Sau khi tiếp nhận đầy đủ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Người dân sẽ nộp tiền theo thông báo từ cơ quan thuế để hoàn tất bước tài chính.

Bước trả kết quả:

Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn giải quyết thủ tục sang tên Sổ đỏ là không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Chi phí làm sổ đỏ đất thừa kế có di chúc

Tổng chi phí mà người thừa kế cần phải nộp khi làm sổ đỏ đất được thừa kế bao gồm:

3.1. Lệ Phí Trước Bạ

Có 2 trường hợp khi tính lệ phí trước bạ, đó là miễn lệ phí trước bạ và không miễn lệ phí trước bạ.

• Trường hợp miễn: Nếu người nhận thừa kế với người để lại di sản thuộc các mối quan hệ vợ - chồng, cha/mẹ đẻ - con đẻ; cha/mẹ nuôi - con nuôi, cha/mẹ chồng - con dâu; cha/mẹ vợ - con rể, ông/bà nội - cháu nội, ông/bà ngoại - cháu ngoại, anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn lệ phí trước bạ theo Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Trường hợp phải nộp: Nếu không thuộc trường hợp được miễn thì người thừa kế phải nộp lệ phí trước bạ theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Mức phí phải nộp là 0,5% tổng giá trị tài sản được thừa kế.

Ví dụ: Bạn được thừa kế mảnh đất 500m2, định giá đất nhà nước là 20 triệu VNĐ/m2, tổng giá trị mảnh đất là 10 tỷ VNĐ. Khi đó, mức lệ phí trước bạ bạn phải đóng là 0,5% x 10 tỷ = 50 triệu VNĐ.

3.2. Phí Công Chứng

Để hồ sơ giao dịch thừa kế nhà, đất có giá trị về mặt pháp lý, người thừa kế cần đóng phí công chứng tại các cơ quan nhà nước hoặc văn phòng công chứng. Mức phí này do 2 yếu tố quyết định là quy định của địa phương và tổng giá trị tài sản, thường dao động trong khoảng 0,1 - 0,5% tổng giá trị tài sản.

Ví dụ: Với mảnh đất giá trị 10 tỷ VNĐ như ví dụ trên, mức phí công chứng áp dụng là 0,2% tổng giá trị tài sản thì phí công chứng bạn phải đóng là 0,2% x 10 tỷ = 20 triệu VNĐ.

3.3. Phí Thẩm Định Hồ Sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ cẩn thận, kỹ càng, đảm bảo việc thừa kế là hợp pháp và người thừa kế có quyền sở hữu tài sản thừa kế. Mức phí cho việc này được quy định cụ thể tại từng địa phương, từ vài trăm ngàn đến vài triệu đồng.

Ví dụ: Bạn thừa kế mảnh đất có giá trị 10 tỷ đồng thì phí thẩm định hồ sơ rơi vào khoảng 2 - 5 triệu VNĐ.

3.4. Phí Cấp Giấy Chứng Nhận

Hay nói cách khác là phí cấp sổ đỏ. Mức phí này được quy định bởi HĐND cấp tỉnh, thường trên dưới 100 ngàn VNĐ/giấy/lần cấp, cao nhất là 120 ngàn VNĐ/giấy/lần cấp.

3.5. Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Lưu ý, không tính thuế TNCN với những trường hợp người được thừa kế có mối quan hệ là thành viên trực tiếp trong gia đình người để lại di sản như cha mẹ, con cái, anh chị em ruột.

Ngoài những trường hợp trên, người thừa kế phải đóng 10% tổng giá trị tài sản được thừa kế.

Ví dụ: Thuế TNCN khi thừa kế mảnh đất có giá trị 10 tỷ đồng là 10% x 10 tỷ = 1 tỷ VNĐ.

Trên đây là hướng dẫn chi tiết cách làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc trong từng trường hợp và mức phí bạn cần đóng khi làm sổ đỏ thừa kế đất có di chúc. Nắm rõ thủ tục sẽ giúp bạn chuẩn bị hồ sơ tốt nhất cũng như được thừa kế di sản một cách hợp pháp.