Thách thức với căn hộ cao cấp
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 3 tháng đầu năm 2019, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm mạnh so với quý IV/2018. Nguồn cung căn hộ cao cấp trong quý I/2019 mới chỉ đạt 416 căn. Tuy nhiên, trong năm 2018, tổng lượng cung căn hộ cao cấp chào bán trên thị trường đã lên tới 9.389 căn.
Dự báo của Savills, năm 2019, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 41.300 căn hộ chung cư, trong đó dòng sản phẩm cao cấp sẽ chiếm một lượng khá lớn.
Theo đánh giá của giới quan sát, với lượng cung tung ra thị trường lớn, mức độ cạnh tranh trong dòng phân khúc chung cư cao cấp sẽ ngày càng trở nên gay gắt hơn.
Nhận định về thách thức đối với dòng phân khúc cao cấp, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc phụ trách Bộ phận Phân tích CBRE Việt Nam cho hay: "Thực tế cho thấy, khách hàng ngày càng trở nên thông minh, đặc biệt là khi họ phải bỏ ra một số tiền lớn. Do đó, họ sẽ khắt khe hơn và không còn tin vào những quảng cáo quá hào nhoáng của chủ đầu tư".
Khách hàng sẽ lựa chọn khắt khe hơn với căn hộ chung cư. (Ảnh phối cảnh dự án Imperia Sky Garden).
Đặc biệt, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN). Đáng lưu ý, hệ số rủi ro tăng lên 150%, cao gấp ba lần so với quy định trước, sẽ áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với động thái này của Ngân hàng Nhà nước thì người dân muốn mua nhà trên 3 tỷ đồng sẽ phải trả mức lãi suất ngân hàng rất cao, ảnh hưởng tiêu cực đến người đi vay, kéo theo đó là làm sụt giảm thanh khoản của thị trường.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, việc siết chặt tín dụng đối với những sản phẩm bất động sản có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ tác động mạnh đến tính thanh khoản của dòng căn hộ cao cấp.
Chung cư cao cấp vẫn còn nhiều dư địa
Dù lượng cung được dự báo sẽ tung ra thị trường lớn, song, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, tỷ lệ hấp lực của thị trường vẫn ở mức cao, trên 80%. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở của khách hàng vẫn lớn.
Báo cáo của Hội cũng chỉ ra, tổng lượng tìm kiếm dòng căn hộ cao cấp, hạng sang dao động ở mức 45 - 46%, đứng vị trí cao nhất. Trên cơ sở này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo rằng, năm 2019, dòng phân khúc căn hộ cao cấp sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và khách hàng.
Lý giải về điều này, ông Đính phân tích, thị trường này đang có nhiều tiềm năng khi số lượng người trung lưu, người có thu nhập cao tại Hà Nội đang tăng cao. Cùng với thu nhập gia tăng, người dân có xu hướng chuyển đổi chỗ ở đến các dự án cao cấp hơn. Ngoài ra, phân khúc căn hộ cao cấp còn có sức hút với nhóm khách hàng nước ngoài.
Cùng quan điểm đó, báo cáo của Savills cũng cho rằng, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội sẽ được hỗ trợ bởi nguồn cầu mua ở thực lớn. Trong khi đó, phân khúc cao cấp luôn hấp dẫn với lượng nhỏ tầng lớp giàu có trong nước và người mua nước ngoài.
Chung cư cao cấp được dự báo sẽ là phân khúc tiếp tục dẫn đầu trên thị trường. (Ảnh: Dự án Imperia Sky Garden do MIK Group phát triển).
Trên góc độ của doanh nghiệp bất động sản, nhận định về ảnh hưởng của động thái siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, ông Chu Thanh Hiếu, Tổng giám đốc MIK Home Giám đốc cho rằng, chính sách này sẽ góp phần thanh lọc thị trường, hạn chế rủi ro xảy ra.
Vị lãnh đạo MIK Home nhấn mạnh: “Thực tế, những dự án MIK Home đang triển khai bán hàng không bị ảnh hưởng nhiều từ chính sách này”.
Minh chứng cho nhận định của mình, ông Hiếu lấy ví dụ, dự án Imperia Sky Garden tại số 423 Minh Khai có đến 90% số người vay ngân hàng để mua nhà. Tuy nhiên, việc siết tín dụng không ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường, mà cụ thể là doanh số bán hàng của MIK Home.
Ông Hiếu cho rằng: “Có hai yếu tố khiến tỷ lệ này cao, đó là do các ngân hàng có chính sách vay ưu đãi, và cả chủ đầu tư cũng tăng thêm ưu đãi nữa. Các thủ tục vay vốn cũng được đơn giản hóa rất nhiều khiến khách hàng dễ dàng tiếp cận”.
“Tất nhiên, người mua nhà, nhà đầu tư bây giờ đã thông minh hơn rất nhiều. Họ biết họ nên rót vốn vào dự án nào”, - ông Hiếu nhấn mạnh.
Năm 2019 được đánh giá là giai đoạn còn nhiều thách thức với thị trường bất động sản nhất là đối với dòng căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, với nhiều dư địa phát triển đến từ lực cầu lớn, thị trường đang phát triển theo hướng minh bạch hóa, giảm rủi ro nhờ chính sách siết tín dụng, dòng căn hộ cao cấp được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ thanh khoản tốt.
