Hưởng lợi từ hạ tầng: Bất động sản dọc Quốc lộ 13 thành điểm 'nóng' mới của thị trường phía Nam

Với "bệ phóng" từ hạ tầng, sau sáp nhập, khu vực Bình Dương cũ đang từng bước hình thành trục động lực phát triển mới, đóng vai trò thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nâng cao chất lượng hạ tầng và không gian siêu đô thị TP.HCM. Trong khi khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm nguồn cung nhà ở mới, Bình Dương cũ đang nổi lên là điểm đến sôi động của thị trường bất động sản phía Nam.

Đặc biệt, dọc Quốc lộ 13, hàng loạt dự án căn hộ và khu đô thị quy mô lớn đang được triển khai, mở bán liên tục. Các dự án bất động sản dọc tuyến đường này ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Đơn cử, ngày 25/6, sự kiện mở bán Monrei Saigon - dự án tọa lạc ngay giao lộ giữa Quốc lộ 13, Vành đai 3 đã tạo nên "sức nóng" trên thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM. Ngay sau khi dự án chính thức được công bố mở bán và hệ thống giao dịch được kích hoạt, dự án đã ghi nhận làn sóng khách hàng nhanh chóng đưa ra quyết định sở hữu. Không khí giao dịch tại sự kiện diễn ra sôi động buộc các đơn vị phân phối phải huy động tối đa nhân lực để hỗ trợ khách hàng hoàn tất thủ tục pháp lý và sở hữu sản phẩm.

Trước sức nóng lan tỏa từ tòa tháp Onsen, chủ đầu tư Mitsubishi Corporation tiếp tục tạo thêm "cú sốc" cho thị trường, khi chỉ 2 ngày sau khi mở bán tòa tháp Onsen, tháp Detox 2 – Aquatonic tiếp tục được đưa ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu đang tăng cao của khách hàng và nhà đầu tư. Thực tế ghi nhận, chỉ sau 7 ngày chính thức mở bán, hơn 1.800 căn hộ Monrei Saigon đã được hấp thụ.

Tương tự, Lusso Saigon - phân khu thuộc khu đô thị La Pura, toạ lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13 đã chính thức mở bán vào giữa tháng 4/2026 và toàn bộ 100% giỏ hàng đã được bán hết chỉ sau 10 ngày. Giá bán trong đợt mở bán dao động từ 46 - 59 triệu/m², với chính sách thanh toán linh hoạt chỉ từ 11% cho đến khi nhận nhà. 

Nối tiếp thành công Lusso Saigon, Phát Đạt tiếp tục cho ra mắt bộ sưu tập Lusso d'Arte và ghi nhận kết quả bán hàng tích cực. La Pura sở hữu 300m mặt tiền trục đại lộ thương mại - dịch vụ mới. Hiện tại, đoạn trước dự án đã được mở rộng lên tới 60m, lưu thông thuận lợi, giúp việc kết nối vào khu vực trung tâm TP.HCM nhanh chóng và dễ dàng hơn. Về tiến độ, chủ đầu tư đang triển khai xây dựng 3 tòa tháp Lusso Saigon, Risa và Zenia; trong đó tháp Zenia đã cất nóc vào tháng 5 vừa qua.

Cũng toạ lạc tại Quốc lộ 13, dự án The Emerald Boulevard do Lê Phong phát triển gồm 3 tháp cao 40 tầng. Sau khi nhận đặt chỗ từ tháng 4/2026, dự án chính thức mở bán vào tháng 6 với mức giá được môi giới chào bán quanh ngưỡng 70 triệu đồng/m². Đây là một trong những dự án có mặt bằng giá cao tại khu vực nhờ vị trí giáp ranh TP.HCM và định vị ở phân khúc cao cấp.

Không xa The Emerald Boulevard là The Emerald 68, cũng do Lê Phong phát triển. Dự án này hiện đã cất nóc và đang bước vào giai đoạn hoàn thiện để bàn giao cho cư dân trong năm nay. Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng căn hộ The Emerald 68 hiện dao động khoảng 58 - 65 triệu đồng/m². Ngoài hai dự án này, Lê Phong còn hiện diện tại Bình Dương cũ với nhiều dự án khác như The Emerald Golf View hay The Emerald Garden View.

Ngay cạnh đó là dự án Symlife (Symphony of Life) do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Nam Hiệp Thành Bình Dương và Hoàng Anh Holdings phát triển cũng đang ghi nhận tiến độ thi công nhộn nhịp. Được khởi công từ tháng 6/2025, đến nay khối tháp căn hộ đã hiện rõ hình hài. Dự án có diện tích hơn 7.200 m², cao 27 tầng nổi và một tầng hầm, cung cấp 659 căn hộ với diện tích 52-92 m².

Dọc theo Quốc lộ 13, Khải Hoàn Imperial cũng là một dự án đáng chú ý. Sau sự kiện ra mắt thị trường vào quý II/2026, dự án nhanh chóng ghi nhận sự quan tâm từ khách hàng nhờ vị trí kết nối các trục hạ tầng trọng điểm, pháp lý vững chắc và chủ đầu tư cam kết tiến độ triển khai rất cụ thể, giúp khách hàng có thể kiểm chứng dễ dàng. Hiện dự án đang tăng tốc triển khai các hạng mục trọng điểm của giai đoạn 1, dự kiến sẽ bắt đầu bàn giao vào tháng 7/2028.

Cũng tại khu vực này, Stown Gateway của STC Group có quy mô khoảng 0,9 ha với gần 1.000 căn hộ, từng được giới thiệu ra thị trường từ năm 2024 với giá từ 1,79 tỷ đồng/căn. Theo ghi nhận thực tế, dự án vẫn đang trong quá trình thi công. Một số môi giới cho biết chủ đầu tư hiện còn hàng sơ cấp, với mức giá dao động khoảng 41- 43 triệu đồng/m².

Gần đó là The One World của chủ đầu tư KINERA (thành viên của Kim Oanh Group). Đây là một trong những dự án nổi bật nhất khu vực khi định hướng theo mô hình khu đô thị quy mô lớn. Dự án có diện tích gần 50 ha, nằm giữa các trục giao thông quan trọng gồm Quốc lộ 13, Nguyễn Thị Minh Khai và Vành đai 3 TP.HCM. Theo công bố của chủ đầu tư, tổng vốn đầu tư dự án lên tới hơn 1 tỷ USD. Dự án được phát triển theo mô hình liên doanh, trong đó Kim Oanh Group nắm giữ 51% cổ phần, 49% còn lại thuộc về 3 đối tác Nhật Bản gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development.

Đầu năm nay, Tập đoàn Bcons đã tổ chức lễ giới thiệu dự án Bcons NewSky, toạ lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13, thu hút khoảng 1.000 khách tham dự. Tại sự kiện, lượng khách tham dự đông ngay từ đầu chương trình, trong đó phần lớn là người trẻ và các gia đình đang sinh sống, làm việc tại TP.HCM và khu vực lân cận. Theo đánh giá của giới quan sát, phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thật tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường, trong bối cảnh nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn và người mua ngày càng ưu tiên các yếu tố thực chất như vị trí, pháp lý và tiện ích sinh hoạt.

Quốc lộ 13 là mạch giao thông chủ lực kết nối TP.HCM với Bình Dương và Bình Phước cũ, có tổng chiều dài hơn 145km. Trong đó, Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình đang được tăng tốc để mở rộng lên 12 - 14 làn xe. Phần cầu cạn bố trí 4 làn xe với vận tốc thiết kế 80km/h, còn đường song hành phía dưới rộng 8 - 10 làn xe, vận tốc thiết kế 60km/h.

Hiện nay, theo ghi nhận, dọc tuyến Quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu đến ranh tỉnh Bình Dương (cũ), nhiều căn nhà, công trình đã được tháo dỡ để chuẩn bị mặt bằng thi công. Diện mạo tuyến đường đã thay đổi từng ngày. UBND TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành giải tỏa hơn 1.000 hộ dân trước ngày 31/7/2026 để triển khai dự án.

Theo kế hoạch của Sở Xây dựng TP.HCM, dự án mở rộng Quốc lộ 13 dự kiến khởi công vào năm 2026 và hoàn thành năm 2028, với tổng vốn đầu tư gần 21.000 tỷ đồng, triển khai theo hình thức hợp tác công – tư (PPP). Dự án mở rộng Quốc lộ 13 là một trong 5 dự án BOT cửa ngõ được Thành phố Hồ Chí Minh triển khai theo cơ chế của Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM. Khi hoàn thiện, Quốc lộ 13 sẽ đóng vai trò là tuyến vận tải liên vùng, đồng thời tạo nền tảng phát triển cho các trung tâm logistics, khu công nghiệp và chuỗi đô thị vệ tinh dọc hai bên đường.

Ở khu vực Bình Dương cũ, dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 được tỉnh Bình Dương cũ khởi công năm 2022, với chiều dài khoảng 15km, mở rộng từ 6 lên 8 làn xe với tổng mức đầu tư hơn 6.000 tỉ đồng. Sau gần 4 năm thi công, diện mạo tuyến đường đã thay đổi rõ rệt. Nhiều đoạn đã được mở rộng, mặt đường thông thoáng hơn, tình trạng ùn ứ giao thông, nhất là vào các khung giờ cao điểm giảm đáng kể. 

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua khu vực Bình Dương cũ hiện đã cơ bản hoàn thành. Sau sáp nhập, khu vực này trở thành trục động lực mới, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nơi đây được quy hoạch là đại lộ thương mại - dịch vụ của TP.HCM, nơi quy tụ các tổ chức tài chính, ngân hàng, trung tâm thương mại quốc tế, cao ốc văn phòng và nhiều khu đô thị đa chức năng. Sau khi dự án mở rộng hoàn tất, Quốc lộ 13 sẽ trở thành mạch kết nối xuyên suốt giữa trung tâm TP.HCM và dải đô thị phía Đông Bắc, hình thành hành lang đô thị dịch vụ, tài chính liên tục trên gần 20km. Song song với trục Quốc lộ 13, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm cũng đang được triển khai liên hoàn cho toàn khu Đông Bắc TP.HCM; như tuyến đường ven sông Sài Gòn đoạn từ Quốc lộ 13 đến Vĩnh Phú 40, tổng vốn hơn 5.000 tỷ đồng hay Metro số 2 và các trục liên kết Vành đai 3, An Phú, Bình Hòa, Vĩnh Phú.

Bên cạnh đó, dự án thành phần 5 thuộc Vành đai 3 TP.HCM dài 11,3km đi qua địa bàn Bình Dương cũ cũng đang được đẩy nhanh tiến độ. Sau gần 3 năm triển khai, khối lượng thi công đã đạt khoảng 66%, nhiều hạng mục cầu, đường đang dần thành hình.

Việc các công trình giao thông trọng điểm đồng loạt tăng tốc được kỳ vọng sẽ tiếp tục nâng cao khả năng kết nối của khu vực, qua đó tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản dọc trục Quốc lộ 13. Việc mở rộng mặt cắt, cải thiện nút giao, bổ sung kết nối metro giúp lưu thông nhanh hơn, giảm chi phí thời gian, nâng năng lực phục vụ cư dân và doanh nghiệp, từ đó củng cố nhu cầu an cư và khai thác thương mại bền vững.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hồ Chí Minh, sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, thị trường bất động sản Bình Dương cũ đang chứng kiến sự quay trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư với nguồn cung mới dồi dào. Động lực phục hồi này được nâng đỡ bởi các điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt, tỷ lệ nhập cư cao và sự kết nối hạ tầng ngày càng chặt chẽ với TP.HCM. Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp tại Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng đáng kể do sự nâng cấp về chất lượng phát triển, tiêu chuẩn bàn giao cũng như chi phí phát triển gia tăng.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển mạnh mẽ lên phân khúc cao cấp đang đặt ra bài toán lớn về khả năng hấp thụ của thị trường. Theo Savills, hiệu quả đầu tư cho thuê hiện nay không còn đồng đều mà có xu hướng phân hóa rõ rệt, đòi hỏi các dự án muốn duy trì thanh khoản tốt phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, khả năng lấp đầy và hình thành cộng đồng cư dân hiện hữu.

"Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022 - 2023, sức mua đã phục hồi tích cực nhờ điều kiện tài chính cải thiện và chính sách thanh toán linh hoạt. Kết hợp với nền tảng nhu cầu vững chắc từ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao và kết nối tốt với TP.HCM, đây là động lực chính để các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh nguồn cung. Savills cho rằng rủi ro không nằm ở tổng nguồn cung, mà nằm ở cơ cấu nguồn cung - áp lực sẽ gia tăng nếu tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao", bà Hương chia sẻ.

Tương tự, dữ liệu CBRE Vietnam cho thấy, trong nửa đầu năm 2026, Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò là nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới ra thị trường. Sự bổ sung nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương cũ đã giúp cơ cấu sản phẩm trên toàn thị trường trở nên đa dạng và dễ tiếp cận hơn, với hơn một nửa nguồn cung mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tại khu vực Bình Dương cũ tiếp tục tăng. Đáng chú ý, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương trong quý 2/2026 thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy quá trình nâng hạng sản phẩm đang diễn ra mạnh mẽ và làm giảm dần tỷ trọng nhà ở có giá vừa túi tiền trên thị trường.

CBRE Vietnam dự báo, trong năm 2026, trên phạm vi toàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt khoảng 45.000 căn. Bình Dương cũ được kỳ vọng đóng góp 50% tổng nguồn cung toàn thị trường, tiếp tục giữ vai trò là khu vực bổ sung nguồn cung chủ lực nhờ quỹ đất lớn và mức giá cạnh tranh hơn so với TP.HCM cũ.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam nhận định, mặc dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.

"Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, thị trường tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất", bà Dung chia sẻ./.