Theo các chuyên gia BĐS, việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất được xem là khâu quan trọng cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản. Đây là khâu giúp các doanh nghiệp cân nhắc cách sử dụng và phát triển quỹ đất một cách hiệu quả.
Kế hoạch sử dụng đất (Land use planning) giúp xác định phương án sử dụng quỹ đất phù hợp nhất cũng như việc phân bổ cơ sở hạ tầng, quy hoạch, giao thông và tác động môi trường cho dự án. Một kế hoạch sử dụng đất hiệu quả cũng giúp chủ đầu tư tăng doanh thu và tỷ lệ hấp thụ khi phân phối dự án để tối đa hóa lợi nhuận.
Dự án thất bại vì thiếu kế hoạch sử dụng đất
Những dự án bất động sản thất bại và bị bỏ dở giữa chừng không còn là điều gì quá xa lạ tại thị trường Việt Nam. Mặc dù có nhiều nguyên nhân dẫn đến điều này, song theo các chuyên gia phân tích kế hoạch sử dụng đất sẽ quyết định sự thành bại khi phát triển dự án.
Chia sẻ với PV, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết kế hoạch sử dụng đất tạo ra một đề án chi tiết và hiệu quả về phân bổ quỹ đất và nguồn lực, từ đó hướng đến sự phát triển bền vững của dự án nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Bằng cách xác định loại hình phát triển bất động sản, quy mô, giai đoạn, giá cả và chiến lược bán hàng, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo rằng việc phát triển là hiệu quả, giảm thiểu tác động môi trường, khả thi tài chính và cuối cùng là mang lại một cộng đồng thành công.
Kế hoạch sử dụng đất không thành công là khi dự án phát triển các sản phẩm, hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích không mang lại lợi ích về tài chính, kinh tế xã hội và môi trường. Một kế hoạch kém sẽ dẫn đến hệ quả phát triển các sản phẩm không phù hợp với thị trường, cơ sở hạ tầng và tiện ích không đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Kế hoạch sử dụng đất không tốt hoặc không thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra có thể khiến các bên liên quan phải chịu rủi ro tài chính lớn và thậm chí là đầu tư thất bại.
"Đơn cử tại khu Nam Hà Nội, một chủ đầu tư đã phát triển dự án căn hộ 9.000 căn với quy mô 3.500 m2. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không tuân thủ kế hoạch ban đầu mà chuyển đổi văn phòng và không gian thương mại thành căn hộ chung cư, khiến các căn hộ nhỏ hơn và tăng số lượng căn hộ một cách đáng kể. Những thay đổi này đặt áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng và các tiện ích không đủ cho số lượng cư dân. Từ đó dẫn đến nhiều mâu thuẫn giữa các nhóm cư dân và chất lượng sống tại dự án giảm sút", ông Troy Griffiths dẫn chứng.
Cũng theo ông Troy Griffiths, có nhiều dự án với các sản phẩm tốt song vẫn thất bại vì kế hoạch không tính đến việc phát triển cơ sở hạ tầng tương ứng.
“Ngay cả khi dự án có các sản phẩm nhà ở hoặc thương mại phù hợp nếu thiếu đường giao thông, hệ thống thoát nước và các tiện ích công cộng thì chất lượng cuộc sống vẫn không được hoàn chỉnh và thiếu thuận tiện. Dẫn đến những khu đô thị “ma” không có người sinh sống”, ông Troy Griffiths nói.
Một ví dụ khác được nhắc đến là tại TP Nha Trang, nơi nhiều dự án có mật độ xây dựng lên đến 70%. Việc xem nhẹ các yêu cầu xây dựng của thành phố đã dẫn đến mức độ phát triển không tương thích với quy hoạch hạ tầng và quy hoạch cơ sở hạ tầng xã hội của Nha Trang.
“Việc phát triển và quy hoạch đất đúng đắn đòi hỏi quá trình xem xét các kịch bản trong cả bối cảnh thuận lợi và khó khăn. Cụ thể như tính đến các rủi ro, xác định các chiến lược bán hàng khả thi, đề xuất sản phẩm và giai đoạn bán hàng, từ đó giảm thiểu rủi ro thất bại và tối đa hóa cơ hội thành công” - vị chuyên gia phân tích.
Các dự án bất động sản thất bại không chỉ là nỗi lo tài chính đối với các đơn vị phát triển và người mua mà còn có thể gây ra những thách thức lớn về nguồn lực, đạo đức và môi trường.
Thành công đến từ kế hoạch hoàn chỉnh
Tất nhiên, ngành bất động sản Việt Nam có những ví dụ thành công về kế hoạch sử dụng đất toàn diện và tối ưu. Phú Mỹ Hưng ở quận 7 (TP Hồ Chí Minh) và Ecopark ở Hưng Yên là hai ví dụ minh chứng cho việc lên kế hoạch phát triển sản phẩm, phân giai đoạn và chiến lược bán hàng hỗ trợ sự thành công của dự án.
Phú Mỹ Hưng ở quận 7, TP Hồ Chí Minh với quy mô 433 ha có một khởi đầu “tham vọng” với mục tiêu biến một khu đất trống thành trung tâm tài chính, dân cư, thương mại, công nghiệp và giáo dục hàng đầu phía Nam TP.
Theo phân tích của các chuyên gia, dự án có kế hoạch phát triển toàn diện rõ ràng theo từng giai đoạn kéo dài trong 30 năm. Trong quá trình đó, chủ đầu tư đã tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển quốc tế, bao gồm phát triển bền vững, đảm bảo xây dựng phù hợp với phát triển kinh tế xã hội và tuân thủ tất cả các quy định thiết kế và xây dựng.
Trong khi đó, tại phía Bắc, Khu đô thị (KĐT) Ecopark với diện tích hơn 500 ha và tập trung xây dựng cuộc sống xanh cao cấp, tập trung vào giáo dục, kinh tế, giải trí. KĐT được xem là mô hình phát triển bền vững với các công viên, sân golf, trường học, bệnh viện, hệ thống năng lượng tái tạo, hệ thống giao thông hiệu quả. Chủ đầu tư đã đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở và thương mại đa dạng, bao gồm căn hộ, biệt thự, nhà phố và căn hộ dịch vụ.
Dự án Ecopark đã được triển khai theo nhiều giai đoạn, cho phép quá trình phát triển được lập kế hoạch cẩn thận và dần dần. Phương pháp phân giai đoạn cho phép các nhà phát triển thích nghi với sự thay đổi của cầu thị trường, tích hợp phản hồi và đảm bảo sự thành công chung của dự án.
Những ví dụ trên là minh chứng rõ ràng về việc phát triển bất động sản đòi hỏi kế hoạch và thực hiện cẩn thận để đảm bảo dự án có khả năng tài chính, lợi nhuận và bền vững.
“Trước khi bắt đầu xây dựng hoặc đầu tư, việc kế hoạch cẩn thận và kỹ lưỡng là cần thiết. Những quyết định đúng đắn dựa trên các chỉ số thị trường khách quan, các nghiên cứu trường hợp phát triển và các đề xuất được xem xét. Phân tích thị trường là yếu tố quan trọng để hiểu loại phát triển và quy mô phù hợp. Khả năng tài chính cũng phải được xác định thông qua dự báo dòng tiền để xác định loại phát triển nào là khả thi nhất, vào thời điểm được triển khai. Từ đó giúp tránh các rủi ro khi đầu tư, tối ưu hóa lợi nhuận, đồng thời giảm thiểu rủi ro ”, ông Troy Griffiths nói.
