Khó cân đối tài chính
Anh Tùng (43 tuổi, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, anh có 5 tỷ đồng tiền nhàn rỗi nên theo các bạn đầu tư chung cư mini. Được biết, bạn anh Tùng có mảnh đất diện tích hơn 100m2 trong ngõ tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) đã xây có phòng trọ cho sinh viên thuê, mỗi tháng thu về khoảng 20 triệu đồng. Tuy nhiên, công trình này đã xuống cấp, người bạn tính đập đi xây lại chung cư mini cho thuê. Vì cần nguồn tiền lớn nên rủ anh Tùng chung vốn.
“Nhóm chúng tôi gồm 3 người, một người góp đất, 2 người góp tiền, thành cổ đông sở hữu cổ phần tòa chung cư mini này. Tổng vốn đầu tư vào đây khoảng hơn 10 tỷ đồng, tiền đất khoảng 15 tỷ đồng. Chúng tôi tính phương án xây tầm 7 tầng với 30 phòng ở, cho thuê khoảng 4 triệu đồng/phòng/tháng, như vậy doanh số mỗi tháng là 120 triệu đồng, 1 năm khoảng 1,5 tỷ đồng; Trừ đi chi phí khoảng 300 triệu đồng thì lợi nhuận mỗi năm gần 1,2 tỷ đồng, khá ổn định” - Anh Tùng cho hay.
Điều khiến anh Tùng hào hứng với phương án gọi vốn của người bạn là khu đất này có vị trí gần các trường đại học, có thể đáp ứng nhu cầu thị trường. “So với việc bỏ ra 5 tỷ gửi ngân hàng với lãi suất chỉ 5 - 6%/năm hay mua chứng khoán, trái phiếu và bị lệ thuộc thị trường, thì phương án đầu tư vào chung cư mini ổn hơn nhiều” - Anh Tùng nhìn nhận.
Cũng có ý tưởng đầu tư chung cư mini nhưng không phải dưới dạng tự xây, chị Ngân (37 tuổi, trú tại quận Thanh Xuân) có trong tay 9 tỷ đồng, vay ngân hàng thêm 5 tỷ đồng để mua luôn một ngôi nhà tại khu vực Tam Trinh (quận Hoàng Mai) để cho thuê. Căn nhà này có 7 tầng, mỗi tầng có 2 phòng ngủ, diện tích sàn là 70m2, tương đương 30m2/phòng.
Ở thời điểm mua vào, giá căn nhà là 14 tỷ đồng, bằng với giá trị một căn liền kề trong khu đô thị. Chị Ngân dự tính với 12 phòng ngủ sẽ cho thuê với giá từ 3 - 4 triệu đồng/tháng, như vậy, mỗi tháng cũng thu về khoảng trên dưới 40 triệu đồng.
“Tôi vay thêm ngân hàng 5 tỷ đồng, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi hơn 60 triệu đồng. Ngoài dòng tiền từ cho thuê phòng thì tôi chỉ phải trả cho ngân hàng khoảng trên 20 triệu đồng nữa. Dự tính trước mắt là “mỡ nó rán nó”, mình chỉ bù ra một khoảng, về lâu dài sẽ có một tài sản lớn” - chị Ngân chia sẻ.
Nhưng thực tế lại khác lý thuyết, chị Ngân mua căn nhà trên vào tháng 6/2022, tới tháng 8 thì mới cho thuê được 5/12 phòng, đến đầu năm 2023 mới lấp đầy các phòng. Một số phòng chị cho thuê với giá 3,5 triệu đồng/tháng, còn lại là 4 triệu đồng/tháng. Sau hơn 1 năm thấy không ổn nên hiện tại chị Ngân đang rao bán căn nhà trên với giá 14,5 tỷ đồng nhưng chưa ai chốt.
“Nếu 9 tỷ đồng ban đầu tôi đem gửi ngân hàng thì 1 năm nay chí ít cũng được 450 triệu đồng. Nhưng lại đầu tư chung cư mini, cuối cùng tiền chẳng thấy đâu mà còn đau đầu vì phải cân đối dòng tiền” - Chị Ngân nói.
Gánh nặng từ đòn bẩy tài chính
Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Xu hướng đô thị hóa ngày càng cao, dân nhập cư vào trung tâm rất nhiều khiến nhu cầu thuê nhà trọ, chung cư tăng mạnh, thị trường chung cư cho thuê cũng sôi động hơn”. Từ đó nhà đầu tư sẽ hướng tới phân khúc cho thuê, trong đó chung cư mini là một điểm sáng trên thị trường.
Trên thực tế, xu hướng đầu tư căn hộ chung cư mini để cho thuê đã không còn mới. Từ vài năm trước, khi trào lưu mua nhà giá rẻ và pháp lý đối với chung cư mini chưa thực sự rõ ràng, thì nhiều người có tiền nhàn rỗi đã đầu tư vào loại hình này. Khi đó, không chỉ cho thuê, chung cư mini còn được rao bán ồ ạt với giá lên tới cả tỷ mỗi căn.
Ở thời điểm này, so với những căn hộ chung cư thông thường thì giá thuê chung cư mini sẽ mềm hơn. Khảo sát cho thấy, giá thuê chung cư mini tại một số quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa…(Hà Nội) hiện dao động từ 3 - 5 triệu đồng/tháng đối với căn khoảng 25 - 30m2, tùy vị trí. Xét về giá bán, các chủ nhà thường rao bán cả tòa với giá từ 6 - 20 tỷ đồng…
Anh Thành (40 tuổi, trú tại quận Đống Đa) - Môi giới chuyên “ngách” chung cư mini cho hay, nếu sẵn vốn, nhà đầu tư nên vào loại hình chung cư mini vì tính ổn định và nhu cầu thực. Với khoảng 10 tỷ ban đầu, trừ đi chi phí mỗi tháng thì nhà đầu tư có thể thu về khoảng 100 triệu đồng, cao hơn gửi tiết kiệm ngân hàng, cũng không lo lạm phát.
“Xét cho cùng, chung cư mini vẫn là tài sản BĐS, là tài sản thực, dòng tiền ổn định, nên đầu tư. Nhưng nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, cụ thể là vay ngân hàng từ 50% trở lên để đầu tư chung cư mini thì phải cân nhắc” - Anh Thành đưa lời khuyên.
Dưới góc nhìn chuyên gia, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, chung cư mini là món đầu tư khá hời cho những ai có tiền nhàn rỗi. Nhưng, bên cạnh vấn đề rủi ro, khi nhà đầu tư vay vốn để mua, xây chung cư mini thì phải cẩn thận về tính pháp lý của loại hình này. Theo vị chuyên gia, nếu xây chung cư mini và chỉ để cho thuê thì sẽ ít rủi ro hơn, nhưng xây xong bán lại thì nên lưu ý tới làm sổ hồng cho từng căn hộ.
Ông Đính nhận định, hiện nay có thể thấy không nhiều chung cư mini đáp ứng được đủ điều kiện để từng căn hộ được cấp sổ hồng. Như vậy, người mua sẽ khó khăn trong việc chuyển nhượng, thế chấp, quyền thừa kế… Nếu xây dựng hay mua chung cư mini để cho thuê, thì nhà đầu tư nên chú ý tới yếu tố vị trí, pháp lý, việc tuân thủ quy hoạch xây dựng, phòng chống cháy nổ, nhu cầu thực tế… trước khi xuống tiền.
