Phát triển các đô thị mới xanh - thông minh: Nền tảng cho bất động sản trung - cao cấp
Phát biểu tại Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023 do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh đánh giá, việc mở ra các đô thị mới vệ tinh là xu thế tất yếu khi quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt. Tuy nhiên, đô thị mới phải đáp ứng được những nhu cầu mới của cư dân.
TS. Võ Trí Thành phân tích, cuộc khủng hoảng sức khỏe toàn cầu (Covid-19) đã khiến cho nhu cầu sống khỏe và gần gũi thiên nhiên trở thành vấn đề cấp bách hơn. Quãng thời gian phải làm việc tại nhà khiến nhiều người thay đổi cách lựa chọn nơi ở. Lúc này, khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản ở các khu đô thị mới bao quanh nội đô, đầy đủ tiện ích, thiết kế hiện đại, chất lượng sống cao cấp…
Bên cạnh đó, sau một kỷ nguyên của những khu đô thị không có quy định về mật độ cây xanh, hiện nay các chủ đầu tư nhận thức được rằng nếu họ không “eco”, không dành mức đầu tư thỏa đáng cho môi trường thì sớm muộn sẽ không bán được hàng. Bởi người mua thời điểm này đã có sự chuyển dịch trong hành vi tiêu dùng khi sẵn sàng chi nhiều tiền để chuyển đến nơi ở mới, hoà mình vào không gian sống đảm bảo được những nhu cầu đa dạng đó.
“Giai đoạn này, rất nhiều người đã có hành vi tiêu dùng hiện đại, khi không còn là chi bao nhiêu cho một căn hộ, chi như thế nào, mà còn phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản có gắn liền với dịch vụ “xanh” không, có an toàn, nhân đạo, nhân văn, cá tính không? Đó là khía cạnh ngày càng được quan tâm ở tầng lớp trung, thượng lưu”, TS. Võ Trí Thành nói.
Đưa ra giải pháp cho riêng Hà Nội, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, Hà Nội cần mở biên ra khỏi trung tâm, phát triển không gian ở mới tại các khu đô thị mới ở những quận, huyện vùng ven như những trung tâm mới của các siêu đô thị, giống như cách Đà Nẵng đã tạo ra trung tâm mới của thành phố ven bãi biển Mỹ Khê.
“Khi các trung tâm mới có cuộc sống đầy đủ điều kiện hơn về hạ tầng và dịch vụ công cộng thì không cần ép mà người dân sẽ tự rời bỏ trung tâm xưa rất chật hẹp để tìm kiếm cuộc sống ở các trung tâm mới”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định.
Cũng theo chuyên gia này, trong giai đoạn tới, xu hướng chính của phân khúc chung cư trung, cao cấp là hình thành các khu đô thị mới, với các triết lý nổi bật như hạ tầng, dịch vụ phải đầy đủ, và từng bước áp dụng các giải pháp xanh, giải pháp thông minh để nâng cấp cuộc sống ở đây. Nghĩa là, cần những khu chung cư mới hoàn thiện về điều kiện sống và thân thiện với môi trường. Khi đó, giá chung cư dù có đắt thì vẫn là sự lựa chọn ưu tiên của dân. Khách hàng sẽ được tận hưởng được cuộc sống đích thực ở những không gian đô thị hiện đai, sát dần đến các tiêu chuẩn sống quốc tế.
“Về hạ tầng và tiện ích công cộng, các chung cư trung, cao cấp luôn tạo ra các tiện ích công cộng ngày càng có chất lượng cao hơn và đầy đủ hơn. Các chung cư trung, cao cấp thường gắn với hạ tầng kỹ thuật khá đầy đủ, hạ tầng xã hội như trường học, y tế, nơi nghỉ ngơi... được chăm lo chu đáo hơn, nhất là hạ tầng môi trường theo hướng cuộc sống xanh ngày càng tốt hơn. Đây chính là điểm mạnh của cuộc sống tại các chung cư trung, cao cấp”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Lớp trung lưu trẻ ưa thích chung cư trung cao, cấp tại các khu đô thị mới
Theo các chuyên gia, tầng lớp trung lưu trẻ đang là thế hệ tạo nên những tiêu chuẩn và cảm hứng mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong phân khúc trung - cao cấp.
Cụ thể, theo đánh giá của TS. Võ Trí Thành, giới trẻ có thu nhập cao đang có xu hướng tận hưởng cuộc sống ngay tức thời so với thế hệ trước đó. Họ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho chất lượng sống, từ ăn, uống, giải trí, thể thao, tiện ích… và sẵn sàng chi phần lớn thu nhập cho chất lượng sống hiện tại.
Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu trẻ cởi mở với những trải nghiệm sống mới, có kỳ vọng cao với sự linh hoạt và trải nghiệm trọn vẹn. Lựa chọn một không gian sống với họ không chỉ là một nơi để ở đơn thuần mà còn là tiện ích giải trí, không gian để đảm bảo sống gần gũi, thân thiện với môi trường…
“Thời gian vừa qua, tầng lớp trung lưu trẻ dẫn dắt xu hướng mua chung cư ở những khu đô thị mới. Hành vi thích tiêu dùng cũng bị chi phối mạnh mẽ bởi công nghệ số, nền tảng số từ người bán đến người mua. Ngoài ra, đây là nhóm lao động khá tự do, tự chủ, nhất là xu hướng làm việc online”, ông Thành khẳng định.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate cho biết, nghiên cứu của đơn vị này đã chỉ ra sự phân hóa khách hàng rất rõ về độ tuổi. Theo đó, những người lớn tuổi, sinh sống qua nhiều thế hệ ở trung tâm Hà Nội như quận Hoàn Kiếm, rất khó thay đổi tư duy trong việc di chuyển đến nơi ở mới khi thói quen sinh hoạt, độ tuổi đã cao khiến họ ngại đi xa.
Trong khi đó, tầng lớp 8x, 9x trở về sau lại rất sẵn sàng di chuyển đến những khu đại đô thị xa hơn nhằm nâng cấp cuộc sống, sẵn sàng đánh đổi để có môi trường sống tốt hơn cho gia đình.
“Giới trẻ hiện nay không ngại sang khu Đông (Hà Nội) để tìm nơi sống tốt hơn. Đó là lý do 2 - 3 năm trở lại đây khu Đông, tiêu biểu là khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm là nơi được đầu tư hạ tầng tốt nhất”, ông Tiến nhìn nhận.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, chính môi trường và tiện ích là tiêu chí hàng đầu của lối sống hiện đại của một tầng lớp cư dân mới và chính điều này đã tạo sự dịch chuyển cư dân từ chỗ bám vào vùng trung tâm nội đô Hà Nội sang các khu đô thị mới, nhất là các đại đô thị với môi trường sống gần gũi với thiên nhiên và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực. Trong đó, căn hộ chung cư trung và cao cấp ngày càng trở thành phân khúc có tính thanh khoản cao bởi cả nhu cầu ở thực cũng như mục đích đầu tư do xu hướng sống trên ngày càng phổ biến và tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng ở Việt Nam.
Cơ hội đầu tư lớn nhờ nhu cầu thuê gia tăng
TS. Võ Trí Thành đánh giá, Việt Nam đang dần trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tỷ lệ thuận với tổng số vốn đầu tư hoặc số lượng giấy phép đầu tư nước ngoài được cấp vào Việt Nam là số lượng lao động nước ngoài vào Việt Nam.
Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội cho biết, hiện cả nước có gần 100.000 lao động nước ngoài thuộc diện được cấp giấy phép lao động làm việc tại Việt Nam. 110 quốc gia và vùng lãnh thổ có lao động nước ngoài đến Việt Nam làm việc. Chất lượng của lao động nước ngoài vào Việt Nam ngày càng được cải thiện theo hướng nâng cao chất lượng và nhiều chuyên gia kỹ thuật, nhà quản lý hàng đầu thế giới hoặc châu lục đến Việt Nam.
“Nhìn vào sự gia tăng của tệp khách này có thể thấy nhu cầu mua và thuê căn hộ cao cấp ngày càng gia tăng. Đặc biệt, đa phần người nước ngoài đến Việt Nam sẽ lựa chọn phương án thuê trả tiền ngắn hạn hoặc thuê mua dài hạn trong khoảng 50 năm, họ sẽ không mua tài sản cố định trong khi chỉ sử dụng vài tháng trong năm. Trong khi đó, những sản phẩm cho thuê hoặc thuê mua dài hạn ở Việt Nam hiện nay đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm, phát triển, nhất là các chung cư trung và cao cấp hiện đại”, ông Thành cho biết thêm.
Bên cạnh đó, theo ông Thành, tư duy phải có “mảnh đất cắm dùi” trước đây đã nhường chỗ cho những căn hộ có giá nhiều nghìn USD trên một mét vuông. Không chỉ người nước ngoài mà một bộ phận tầng lớp trung lưu Việt Nam - những người có lối sống “dịch chuyển” cũng có nhu cầu thuê lớn. Giá cho thuê chung cư cao cấp liên tục tăng và tỷ lệ lấp đầy khá cao.
"Với mức giá từ 1.000 đến 3.000 USD/tháng thì người đi thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội sẽ có những đòi hỏi khắt khe về diện tích cũng như các tiện ích của không gian sống. Theo tốc độ tăng trưởng, đô thị hoá tại Việt Nam và tâm lý hành vi sẽ thay đổi ngày càng mạnh mẽ hơn. Xu hướng đầu tư chung cư trung, cao cấp để cho thuê vẫn có chỗ đứng trên thị trường và là cơ hội cho những nhà đầu tư thông minh”, TS. Võ Trí Thành khẳng định.
Theo các chuyên gia, hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt khoảng hơn 40%, trong khi ở các quốc gia xung quanh chúng ta, con số này ở mức 70 - 80%. Phát triển đô thị thì đương nhiên cần song hành với phát triển nhà ở.
Trong một chừng mực nào đó, khi thị trường trầm lắng thì nhu cầu đầu tư sẽ giảm đi, các cơn sốt nóng lạnh của thị trường như thời gian vừa qua chủ yếu do các nhà đầu tư gây ra sẽ được hạn chế lại. Còn nhu cầu ở thực lúc nào cũng có và vẫn tăng lên, đặc biệt là đối với căn hộ trung - cao cấp.
Do vậy, trong dài hạn, phân khúc bất động sản trung - cao cấp phục vụ những nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu nhất định sẽ còn tiềm năng, dư địa phát triển. Quan trọng là các dự án này cần được phát triển bài bản và đưa về đúng với giá trị, đúng chất lượng và chuẩn chỉnh pháp lý. Điều này cũng góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản./.
