Mới đây, ông T.P đã có đơn gửi UBND TP. Hồ Chí Minh liên quan đến việc doanh nghiệp ký kết hợp đồng đặt cọc thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án khu nhà ở cao tầng tại phường Hiệp Bình Phước, TP.Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh do Công ty TNHH Bất động sản Ladona làm chủ đầu tư.
Cụ thể, theo ông P, ông có ký kết phiếu đăng ký ký kết hợp đồng đặt cọc không hoàn lại và thanh toán khoản phí đăng ký cho Công ty Ladona là 100.000.000 đồng được chuyển qua ngân hàng vào ngày 11/12/2022.
Sau đó, ông P. có ký kết hợp đồng đặt cọc số B-17.18/HĐC/UG/2022 ngày 25/4/2022 với Công ty Ladona có nội dung chính: căn hộ số B-17.18, giá bán căn hộ: 6.468.841.940 VND (chưa thuế gtgt, phí bảo trì); giá trị hợp đồng đặt cọc: 1.940.652.582 VND với 3 đợt thanh toán tiền cọc (đợt 1: 646.884.194 VND; đợt 2: 646.884.194 VND; đợt 3: 646.884.194 VND) và khoản 10% thuế gtgt của 30% giá bán trong vòng 14 ngày kể từ ngày nhận thư thông báo ký kết Hợp đồng mua bán). Hợp đồng đặt cọc không quy định thời gian cụ thể về ngày Công ty thông báo ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ.
Ông P. đã thanh toán tổng số tiền: 1.293.768.388 VND, gồm: lần 1: 100 triệu đồng chuyển khoản vào ngày 11/12/2021; lần 2: chuyển khoản 546.884.194 VND vào ngày 22/4/2022; lần 3: chuyển khoản 646.884.194 VND vào ngày 13/8/2022). Tài khoản của Công ty đã nhận tiền đặt cọc: Công ty TNHH Bất động sản Ladona - 13510001238569 tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – Chi nhánh Gia Định).
Tuy nhiên, ông P. cho rằng: "Đến nay, tôi mới được biết, đến năm 2023 thì Sở Xây dựng TP.HCM có Văn bản số 12555/SXD-PTN&TTBĐS ngày 17/8/2023 thông báo điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 734 căn hộ tại dự án Khu nhà ở cao tầng tại P.Hiệp Bình Phước, TP.Thủ Đức".
Ngày 17/8/2023 thông báo điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 734 căn hộ tại dự án Khu nhà ở cao tầng tại P.Hiệp Bình Phước, TP.Thủ Đức
Tại thời điểm ngày 25/4/2022, Công ty Ladona ký hợp đồng đặt cọc số B-17.18/HĐC/UG/2022 với người tiêu dùng nhưng công trình mới khởi công xây dựng, chưa hoàn thành phần móng của tòa nhà, dự án chưa đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, chưa đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015 vì nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cơ quan nhà nước công nhận nên Công ty Ladona chưa có quyền sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, Công ty Ladona đã hoạt động kinh doanh bằng hình thức ký hợp đồng đặt cọc, không đúng hình thức giao dịch tại khoản 6 Điều 81 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Công ty Ladona chưa có quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng Công ty Ladona đã tự áp dụng cho mình có quyền định đoạt nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 192 Bộ Luật dân sự 2015.
Ông P. còn cho rằng; "Phía Công ty Ladona đã vi phạm quy định của pháp luật. Cụ thể, tại khoản 2.1 Điều 2 Hợp đồng đặt cọc số B-17.18/HĐC/UG/2022 quy định về thanh toán tiền đặt cọc nhưng không đúng quy định về giao dịch bảo đảm tại Điều 328 Bộ Luật dân sự năm 2015. Công ty Ladona buộc người tiêu dùng phải thanh toán thêm tiền thuế giá trị gia tăng là khoản tiền người tiêu dùng chỉ phải chịu và nộp gián tiếp cho Nhà nước khi ký giao dịch nhận chuyển nhượng căn hộ: thuế GTGT của 30% (bao gồm các đợt đã thanh toán và sẽ được thông báo sau, số tiền thuế GTGT sẽ được thông báo sau".
Do vậy, ông P. đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, kiểm tra và quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với việc Công ty TNHH Bất động sản Ladona đã thực hiện hành vi bị cấm của Luật, cụ thể:
"Hành vi bị cấm của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014: Căn cứ theo các khoản 1, 4, 5 Điều 8 Luật Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật KD BĐS năm 2014; gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản; Huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
Hành vi bị cấm của Luật Nhà ở năm 2014: Căn cứ theo các khoản 9 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Căn cứ khoản 6 Điều 81 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015: mọi giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các quy định về hình thức giao dịch, điều kiện tham gia giao dịch, trình tự, thủ tục giao dịch, nội dung và mẫu của hợp đồng về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định này và hướng dẫn của Bộ Xây dựng; trường hợp thực hiện không đúng quy định thì các giao dịch này không có giá trị pháp lý."
