Khi người dân "mắc kẹt" ở chung cư cũ

 Nếu không có biện pháp xử lý được luật hóa cụ thể, rõ ràng với công trình chung cư đã quá hạn sử dụng, người dân sẽ rơi vào tình cảnh "mắc kẹt" trong một căn nhà xuống cấp mà không thể rời đi.

*** 

“Lo thì có lo, nhưng biết sao giờ”

Chúng tôi ghé thăm một vài khu tập thể lâu đời của Hà Nội trong một buổi sáng trời mưa phùn ẩm ướt. Dù đều nằm ở vị trí trung tâm thành phố và thuận tiện đi lại, những khu tập thể cũ kỹ đã tồn tại cả nửa thế kỷ này cũng vẫn phần nào khiến chúng tôi ái ngại khi bước lên bậc cầu thang đã lộ cả lớp gạch lõi phía dưới lớp bê tông, do bị mài mòn bởi vô số bước chân người qua lại trong từng ấy năm. 

Khu tập thể Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân, Hà Nội) là một trong 6 khu tập thể được Hà Nội đưa vào diện ưu tiên cải tạo, xây dựng lại đợt 1 năm 2023. Theo cư dân tại đây, khu tập thể này đã được xây dựng từ những năm 1975, tức đã được sử dụng khoảng 50 năm.

Chúng tôi đặt giả thiết, nếu Nhà nước ban hành quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư với mong muốn tháo gỡ khó khăn trong công tác cải tạo khu nhà xuống cấp, thì người dân sẽ cảm thấy như thế nào? Mang câu hỏi này đặt cho những người dân chúng tôi có cơ hội gặp gỡ và trò chuyện, đa số họ đều cho rằng đó là việc làm cần thiết. Bởi có lẽ hơn ai hết, họ là những người thật sự thấu hiểu cảm giác phải sống trong những căn nhà xuống cấp, chật chội, thiếu thốn đủ đường. 

Chị Thắm (31 tuổi), hiện đang sống tại tầng 1 khu C4, chia sẻ: “Sống chung với lũ thì chỉ khổ thôi. Nếu di dời mà được Nhà nước hướng dẫn, hỗ trợ, tôi sẽ không ngần ngại chuyển đi. Việc chuyển đi là điều thiết yếu để Nhà nước có thể cải tạo lại chung cư và cho nó một diện mạo tốt hơn, chứ như hiện tại thì quá nguy hiểm, cho chính người ở và cả những khu vực xung quanh”.

5 năm chị Thắm sống cùng chồng và hai con trong khu tập thể Thanh Xuân Bắc là 5 năm chị phải đối mặt với đủ thứ vấn đề của một căn chung cư cũ. Theo sổ đỏ, diện tích căn nhà của hai vợ chồng chị là 30m2. Nhận thấy không có đủ không gian sinh hoạt, gia đình chị đã cơi nới từ hai đầu căn nhà thêm đúng 30m2 nữa. Trong đó, nửa trước căn nhà dùng để làm kho chứa hàng hóa, nửa sau là không gian sống của gia đình với 3 gian phòng ngủ, nhà bếp và nhà vệ sinh.

Chị Thắm cho biết, từ nhiều năm nay, tòa nhà chưa từng có kế hoạch cải tạo toàn diện, cũng không có cá nhân hay đơn vị quản lý, nên nếu có hỏng hóc thì chỉ có “nhà ai người nấy sửa”. Nhìn mái nhà bị nứt thành các rãnh sâu, tường mủn ra vì ẩm mốc, chị Thắm thở dài: “Sống ở dưới này cũng khắc nghiệt lắm. Bể phốt ở tầng 1 nên những gì bẩn nhất sẽ theo dòng nước về nhà mình. Có lần nhà tôi bị vỡ cống, nước tràn ra lênh láng, thấm hết ra tường và mình phải tự xử lý hết”.

Gia đình chị Thắm phải đối mặt với nước bẩn, tường nứt sâu từng mảng từ nhiều năm nay nhưng không có cách nào xử lý vì còn liên quan đến các hộ gia đình khác. (Ảnh: Lê Quân)

Cách nhà chị Thắm một khoảng sân là nhà của ông Nguyễn Pháp, năm nay 60 tuổi, sống cùng vợ con tại tầng 5 khu C1. Sống trên tầng cao nhất của tòa nhà, đường dẫn lên nơi ở của ông băng qua một hành lang tối và dãy cầu thang ẩm thấp, rộng chừng 1m; đi đến đâu, đường dây điện treo ngổn ngang kéo dài đến đó. Giữa ban ngày, một số tầng cầu thang vẫn bật đèn điện vì ánh sáng không thể xuyên qua tường thông gió do bị nhiều công trình cơi nới chắn lại.

Căn hộ rộng 50m2 là nơi ông Pháp sinh sống hơn 30 năm qua, từ khi mới có vợ cho đến khi 2 con đã khôn lớn. Ông kể từ năm 2000, khi các căn nhà tập thể chuyển sang sở hữu cá nhân, Nhà nước đã đầu tư, nâng cấp hệ thống điện nước cho từng hộ dân. Từ đó đến nay, việc rà soát, nâng cấp một số hạ tầng vẫn diễn ra thường niên.

Dù vậy, ông Pháp không phủ nhận chất lượng khu tập thể đang đi xuống: “Về mặt quản lý Nhà nước, khu tập thể này đã hoàn thành mục đích ban đầu. Nhưng do mật độ dân số tăng quá nhanh nên nó đã xuống cấp đáng kể. Ví dụ như tại khu C1 này, cầu thang hai đầu dãy nhà có người sử dụng làm việc riêng nên tôi và các cư dân khác phải thỏa thuận, trùng tu và giữ gìn lối đi ở giữa. Hoặc tại khu C5, khu E có nhiều nhà ngăn cách nhau qua nhiều lớp cửa; vừa tù túng, tối tăm, hàng xóm không giao lưu được, vừa không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy”.

Thực trạng cơi nới, lấn chiếm diện tích tại các khu chung cư, dẫn đến không đảm bảo an toàn về cấu trúc công trình, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy cũng không phải chuyện hiếm ở Hà Nội. Tại khu chung cư Trung Tự (quận Đống Đa), gia đình ông Nguyễn Anh Tuấn (64 tuổi) tại tầng 4, tòa E5B cũng phải cơi nới “chuồng cọp” rộng 10m2 để làm phòng ngủ.

Ông Tuấn thở dài: “Chúng tôi đều biết là không ai được phép làm cả nhưng do nhu cầu quá cấp thiết, diện tích nhà chật chội, nên ai cũng cố một chút. Nhưng hiển nhiên, nếu bão to hay có động đất thì phần dôi ra hoàn toàn có thể bị kéo đi lúc nào không biết!”.

Ngụ tại khu tập thể Trung Tự từ năm 1993, ông Tuấn đã chứng kiến sự xuất hiện của từng “chuồng cọp” được xây vắt lên tường chung cư. Không những vậy, ông kể trước đây, con đường quanh tòa E5B đủ chỗ cho xe cứu hỏa đi vào, nhưng người dân ngày càng lấn nhà ra ngoài làm bít lối đi lại.

Ông Pháp, ông Tuấn là tầng lớp trí thức đã gắn bó với những khu nhà tập thể hàng chục năm, đều sẵn sàng di dời nếu được yêu cầu để nơi ở được cải tạo trở nên tốt hơn, an toàn hơn. Sống trong những khu nhà đã không còn đảm bảo chất lượng, bất kỳ cư dân nào cũng mong muốn nơi ở có sự nâng cấp. Tuy nhiên, nếu thực sự phải rời đi, mỗi người đều có một nỗi băn khoăn riêng. 

Theo ông Pháp, khu tập thể Thanh Xuân Bắc trước kia được quy hoạch dành cho cán bộ cơ quan Nhà nước, là nơi ở của nhiều trí thức Thủ đô nên có giá trị văn hóa, tinh thần rất cao. Đây cũng là một trong những nơi người dân tứ xứ đến sinh sống, tạo nên sự đan xen nhiều nếp văn hóa. 

“Tôi đã gắn bó với lối cầu thang này rất lâu, từ lúc mới về, đến khi lập gia đình, rồi hai con khôn lớn. Ngôi nhà này cũng vậy, không phải đến một thời điểm mình có khoản tiền lớn rồi mới trùng tu, mà tôi tích lũy dần dần để làm cho căn nhà vừa mắt mình hơn. Đó đã trở thành những dấu ấn trong cuộc sống, vì vậy nếu rời đi, tôi sẽ rất băn khoăn và cảm thấy mình như một người mất đi văn hóa sống”, ông Pháp bày tỏ. 

Về đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư, ông Pháp chia sẻ thẳng thắn: “Bất kỳ tài sản nào cũng có hạn sử dụng của nó, chung cư cũng vậy. Tôi đồng ý sau một thời hạn sử dụng, khu tập thể sẽ đại tu hoặc phá hủy để xây lại. Tuy nhiên, quyền sở hữu thì cần phải được khẳng định rõ ràng cho người dân. Ví dụ như một chiếc xe máy, sau một thời gian hoạt động có thể không còn giá trị sử dụng, nhưng quyền sở hữu đối với chủ nhân là vẫn còn”.

Còn với ông Tuấn, khi chung cư xuống cấp, người dân không có tiền để tu sửa tòa nhà, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư là phù hợp để bảo đảm sức khỏe, tính mạng cho người dân, đồng thời cũng bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư dự án xây dựng. Tuy nhiên người dân nào cũng mong muốn được quay trở về khu nhà đã gắn bó bấy lâu và giữ quyền sở hữu lâu dài, "vì đó không chỉ là tài sản của mình mà còn là chút gì để lại cho con cháu". 

Nếu được “hiến kế” tu sửa, cải tạo khu tập thể Trung Tự, ông Tuấn cũng bày tỏ mong muốn dãy nhà mình có thể được thiết kế thành khu đô thị thông minh. Thay vì dàn trải thành 3 tòa như hiện tại, ông thích thú với viễn cảnh dân cư có thể sống trong một chung cư nhiều tầng, còn không gian trống có thể để trồng cây xanh, xây dựng siêu thị, khu vui chơi, công viên thật bài bản.

Thực trạng các khu tập thể Thành Công, Giảng Võ đã được hoàn thành di dời trong quý I/2023. Thời gian tới, Hà Nội sẽ tiếp tục vận động di dời dân cư tại 6 khu tập thể có tính khả thi cao bao gồm: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng, Nghĩa Tân. (Ảnh: Lê Quân) 

Kinh nghiệm quốc tế về luật hóa việc cải tạo công trình chung cư xuống cấp 

Căn hộ chung cư là loại hình bất động sản nhà ở phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Để đảm bảo sự an toàn của người dân sống trong những tòa nhà có tuổi thọ lâu đời, chính quyền các nước đã thực hiện nhiều biện pháp để quy định rõ trách nhiệm tu sửa, cải tạo nhà chung cư. 

Vương quốc Anh là một trong những quốc gia không quy định cụ thể về thời hạn sở hữu chung cư hoặc bất động sản nói chung. Các căn chung cư ở Anh có thể được mua bán với hợp đồng sở hữu vĩnh viễn hoặc cho thuê. Thời hạn của hợp đồng cho thuê tùy theo thỏa thuận giữa các bên, không chỉ gói gọn trong một thời gian ngắn, mà có thể kéo dài đến 99 năm hoặc 125 năm và có thể dùng để mua bán hoặc thế chấp. 

Trong thời gian đó, quyền sở hữu mảnh đất và không gian chung của tòa nhà thuộc về chủ nhà hoặc chủ đầu tư; người thuê nhà sẽ trả tiền định kỳ và có quyền sở hữu không gian bên trong 4 bức tường, bao gồm vườn nếu có. Nghĩa là, ngay cả khi một gia đình sống trong một căn hộ đến hơn trăm năm, tư cách pháp lý của họ vẫn là “người thuê” (tenants) và chủ dự án vẫn là “chủ nhà” (landlords). Đây là một cách tiếp cận tương đối khác so với Việt Nam, trong đó chủ dự án chung cư thương mại sau khi bàn giao nhà cho “người thuê” vẫn phải duy trì trách nhiệm với công trình như một “chủ nhà”. 

Nếu căn hộ xuống cấp hoặc hư hỏng, chủ nhà có trách nhiệm sửa chữa các phần cứng thuộc về cấu trúc, hệ thống dẫn điện, làm mát, sưởi ấm, thoát nước, thông hơi và ngoại thất của tòa nhà. Các hạng mục này được quy định cụ thể tại Luật Chủ nhà và người thuê 1985. Cùng với đó, nếu hợp đồng thuê nhà bắt đầu sau ngày 20/09/2019, chủ nhà sẽ phải đảm bảo căn hộ an toàn để ở và không có bất kỳ mối nguy hiểm nào từ chuột, côn trùng, ẩm mốc… Về phía người thuê, họ cũng được yêu cầu sửa chữa một số hạng mục nhỏ và đóng khoản phí dịch vụ hằng tháng hoặc hằng năm để phục vụ cho việc duy trì tòa nhà. 

Những quy định pháp lý rõ ràng đã và đang bảo vệ quyền lợi được sống an toàn và tiện nghi cho người mua chung cư sở hữu 99 năm hoặc dài hơn, vì thời gian thuê dài gần như “vĩnh viễn” với họ. Tuy nhiên, rủi ro mất an toàn từ những tòa dân cư cao tầng không được bảo dưỡng thường xuyên vẫn còn đó và do vậy, chính quyền đã có những hành động mạnh mẽ hơn. 

Ngày 28/04/2022, Hoàng gia Anh phê chuẩn Đạo luật An toàn Tòa nhà (Building Safety Act). Đạo luật được nhận định là “đem đến sự thay đổi lớn nhất với Luật An toàn tòa nhà trong suốt 40 năm”, với trọng tâm là nghĩa vụ pháp lý của tất cả các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền trong việc tuân thủ quy định về thiết kế và thi công tòa nhà. 

Theo đó, những người chịu trách nhiệm của hơn 12.500 tòa nhà dân cư cao từ 18m trở lên hoặc có từ 7 tầng trở lên sẽ phải đăng ký với Cơ quan Quản lý an toàn tòa nhà từ tháng 4 đến trước tháng 10/2023 nếu không muốn bị truy tố. Thông tin đăng ký sẽ được dùng để truy quét hành vi xây dựng không an toàn và làm rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư hoặc nhà thầu trong việc đảm bảo chất lượng sản phẩm của chính họ. 

Những quy định mới là phản ứng của Chính phủ Anh trước vụ việc cháy tháp Grenfell khiến 72 người thiệt mạng vào năm 2017. Cụ thể, theo kết quả điều tra chính thức được công bố tháng 10/2019, nguyên nhân chính của vụ hỏa hoạn bắt nguồn từ việc sử dụng các vật liệu dễ bắt lửa, không tuân thủ quy định về an toàn xây dựng trong quá trình tu sửa tòa chung cư khiến đám cháy lan rộng nhanh chóng. 

Tháng 01/2023, Vương quốc Anh đã cho các nhà phát triển bất động sản 6 tuần để ký hợp đồng do Bộ Nâng cấp, Nhà ở và Cộng đồng soạn thảo, trị giá 2 tỷ bảng Anh nhằm bảo vệ hàng nghìn người thuê nhà trước những căn hộ cũ kỹ, xuống cấp. Nếu họ không ký và tuân thủ hợp đồng, pháp luật sẽ ngăn chặn doanh nghiệp được hoạt động tự do trên thị trường nhà ở. 

Có thể nói, Chính phủ Anh đang dùng luật để quy trách nhiệm cho các bên liên quan trong việc đảm bảo chất lượng của chung cư cũ. Trong đó, trách nhiệm rà soát, giám sát thuộc về cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trách nhiệm thực hiện cải tạo, tu sửa, chỉnh trang tòa nhà thuộc về chủ đầu tư hoặc nhà thầu xây dựng. Sự rõ ràng về pháp lý đã cho người dân cơ sở để yên tâm sinh sống trong những tòa nhà cao tầng lâu năm trên khắp nước Anh. 

Khác với Anh, Singapore có một cách tiếp cận khác trong việc đảm bảo chất lượng của những căn hộ chung cư có tuổi thọ cao. Tương tự như ở Việt Nam, đất đai ở Singapore thuộc sở hữu toàn dân. Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB), cơ quan trực thuộc Bộ Phát triển Quốc gia Singapore, hiện đang là chủ sở hữu bất động sản lớn nhất trên thị trường nhà ở của nước này, với hơn 80% dân số sống trong những tòa nhà chung cư cao tầng do HDB xây dựng.

Điều đó cung cấp cho chính quyền Singapore một cơ sở pháp lý vững chãi để tiến hành tu sửa tòa nhà khi có dấu hiệu xuống cấp thông qua các chương trình nhà ở quốc gia (HIP). HIP sẽ được tiến hành khi 75% dân cư tòa nhà đồng ý tham gia (thường trú nhân không được tham gia bỏ phiếu). Các chương trình HIP và HIP II sẽ lần lượt được thực hiện khi tòa nhà đạt các mốc 30, 60 và 70 tuổi. 

Cùng với HIP, Chính phủ Singapore cũng triển khai Chương trình Tái phát triển khối có chọn lọc (SERS) với quy định bắt buộc cư dân của tòa nhà được chọn sẽ phải chuyển sang một khối chung cư mới với khoản bồi thường nhất định. Chương trình này cũng có một cơ sở pháp lý chắc chắn, vì bất kể loại bất động sản nào, tất cả đất đai đều có thể được chính quyền thu hồi theo Đạo luật Thu hồi đất năm 1966 và bất kỳ công trình phát triển trên đất nào đều chịu sự kiểm soát về quy hoạch theo Đạo luật Quy hoạch 1998. 

Tuy nghe có vẻ miễn cưỡng, nhưng giới chuyên gia cho rằng cư dân sẽ nhận được “món hời” nếu nhà của họ được chọn để tham gia SERS. Bởi họ sẽ được nhận một hợp đồng thuê mới 99 năm với một căn chung cư đầy đủ tiện nghi cùng các ưu đãi tài chính thay cho một căn hộ đã cũ và sắp hết hạn sử dụng. Họ cũng sẽ được tư vấn về thủ tục pháp lý và lựa chọn nhà mới theo nhóm để được sống cùng những người hàng xóm thân thiết. 

Các chương trình cải tạo hoặc di dời, xây mới chung cư cũ của Chính phủ Singapore không chỉ giúp người dân được sống an toàn, an tâm mà còn chấm dứt đà giảm giá của những căn hộ HDB trên thị trường.

Nên dùng “sử dụng” thay vì “sở hữu” 

Trở lại với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Việt Nam, việc có nên hay không giới hạn thời gian sở hữu của nhà chung cư theo tuổi thọ công trình và làm sao để di dời, cải tạo chung cư cũ một cách nhanh chóng và thuận lợi vẫn còn là chủ đề cần được nghiên cứu, đánh giá tác động kỹ lưỡng. 

Theo PGS.TS. Đinh Dũng Sỹ, Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, về lý thuyết quyền sở hữu là vô thời hạn. Nếu dùng từ “sở hữu” trong dự thảo luật mới, sẽ dễ gây hiểu nhầm và không tương thích với Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, căn cứ vào khoản 3 Điều 237 thì quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ chấm dứt khi tòa nhà bị tiêu hủy (có thể là bị phá dỡ khi hết niên hạn sử dụng). Tuy nhiên Điều 214 cũng quy định: “Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của  luật”, nghĩa là không khẳng định chấm dứt quyền sở hữu của chủ hộ. 

Theo chuyên gia, quyền sở hữu căn hộ chung cư rất đặc biệt và đặc thù vì nó còn liên quan đến quyền sử dụng đất của người sở hữu căn hộ. Trong trường hợp chung cư bị tiêu hủy theo luật nhưng người sở hữu chung cư vẫn còn quyền sử dụng đất thì chưa thể chấm dứt mọi quyền và nghĩa vụ của họ. Trừ khi quyền sử dụng đất là có thời hạn, và thời hạn quyền sử dụng đất đã hết cùng với việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Do đó, PGS.TS. Đinh Dũng Sỹ cho rằng, không nên tiếp cận vấn đề theo hướng quy định về thời hạn sở hữu mà tiếp cận theo quy định của Điều 214 Bộ luật Dân sự đó là: Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, có nguy cơ mất an toàn thì bị buộc phải tiêu hủy theo các quy định của Luật này, đồng thời quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sở hữu căn hộ đối với từng trường hợp cụ thể sau khi chung cư bị tiêu hủy. Theo đó, chuyên gia góp ý tiêu đề của Mục 4 nên đổi thành "Xử lý nhà chung cư hết niên hạn sử dụng".

Trong khi đó, Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhận định không nên quy định cứng nhắc về thời hạn sở hữu chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình, vì tuổi thọ và chất lượng công trình còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố như vật liệu, hoạt động tu sửa, cải tạo thường niên. Thay vào đó, nên đồng thời quy định nhiều phương án sở hữu chung cư khác nhau theo lựa chọn của bên bán và bên mua và mỗi trường hợp đều nên có quy định cụ thể về cách xử lý công trình cũng như trách nhiệm của các bên liên quan. 

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, việc quy định rõ trách nhiệm của đơn vị có thẩm quyền tu sửa, cải tạo hoặc xây mới khi chung cư hết hạn sử dụng là cái nhìn cấp tiến, đảm bảo sự an toàn về tính mạng, tài sản, sức khỏe và nâng cao chất lượng sống cho người dân. Luật hóa thời hạn sử dụng chung cư là cần thiết để người dân, chủ đầu tư và chính quyền có cơ sở pháp lý thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình khi công trình xuống cấp./.