Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm, các thống kê cũng như điều tra cụ thể đã chỉ ra, khả năng cung về NƠXH đang không đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng được mua nhà NƠXH theo quy định trong Luật Nhà ở.
PV: Ông có thể lý giải nghịch lý trong khi nguồn cung thiếu nhưng lại có dự án NƠXH bán mãi không hết hàng hiện nay?
TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Về thực tế này tôi cho rằng có mấy nguyên nhân sau: Thứ nhất, có một số dự án NƠXH mời gọi rất nhiều nhưng có rất ít, hoặc không có chủ đầu tư tham gia, thậm chí có nhiều dự án còn yêu cầu chuyển đổi từ NƠXH sang nhà ở thương mại. Điều này xuất phát từ việc do vị trí xây dựng dự án NƠXH đôi khi không phù hợp với đối tượng hướng tới như cách xa hệ thống giao thông công cộng hay nơi làm việc như các KCN. Ví dụ như tại một khu công nghiệp bên Đông Anh dù có NƠXH nhưng rất ít người vào ở hay một số ký túc xá cho sinh viên tại Hà Nội không có mấy sinh viên vì quá xa các trường Đại học. Do đó, có thể thấy việc xác định vị trí, quy mô không tương xướng với nhu cầu.
Thứ hai, đối tượng NƠXH là người thu nhập thấp, nhưng hiện nay cơ cấu tỷ lệ căn hộ và đặc biệt là phương thức kinh doanh chủ yếu lại là thương mại trong khi đó thiếu hẳn phương thức cho thuê hoặc thuê mua. Đây là một tồn tại từ các chủ đầu tư vì họ chỉ muốn “mua đứt bán đoạn” để thu hồi vốn nhanh.
Thứ ba, thậm chí có những khu vực dù có NƠXH nhưng người dân, nhất là công nhân không mặn mà vì có những quy chế quản lý không thích hợp khi có giờ giấc không phù hợp và cấu trúc không gian xung quanh thiếu hẳn những công trình hạ tầng cần thiết.
Tuy nhiên, về tổng thể vẫn cần nhấn mạnh, khả năng cung ứng về mặt số lượng không đáp ứng nhu cầu.
PV: Phải chăng chúng ta đang thiếu những ưu đãi đủ mạnh cũng như một sự nhìn nhận toàn diện đối với các chủ thể hưởng lợi từ chính sách NƠXH, thưa ông?
TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Có thể thấy, cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn để hút các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án NƠXH. Sau gói hỗ trợ 30.000 tỷ thì cũng chưa có gói ưu đãi nào đủ lớn nên các chủ đầu tư mặn mà.
Bên cạnh đó, chúng ta đang bố trí những địa điểm triển khai các dự án NƠXH chưa thích hợp. Nếu cứ coi NƠXH là khu nhà ở cho người nghèo, cứ cách biệt ra là không hợp lý. Nên coi đó là một phần, một phân khu của cả một khu đô thị thì mới đồng bộ được. Nếu coi dự án NƠXH là một khu nghèo thì đời sống không được nâng cao, người nghèo và thu nhập thấp cần phải được hưởng không gian xanh, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ như những người dân khác thì mới thúc đẩy được xã hội phát triển.
Từ quy chế, phương thức kinh doanh chưa phù hợp đến sự thiếu đồng bộ hạ tầng xã hội là những nguyên nhân chính tạo ra nghịch lý NƠXH.
PV: Bên cạnh những lấn cấn về NƠXH là khu người nghèo thì thực tế người dân cũng không ít băn khoăn khi có những trường hợp người không nghèo lại nắm trong tay đến vài căn NƠXH?
TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Đúng là có hiện tượng đó, điều này đã được báo chí nêu và thực tiễn phản ánh không ít. Theo tôi, vấn đề là ở chỗ chưa công khai minh bạch việc xét tuyển các đối tượng NƠXH cũng như công khai thông tin quỹ NƠXH nên người có nhu cầu thì không tiếp cận được còn người không có nhu cầu thật, có tiền, xem NƠXH như cơ hội để kinh doanh thì lại dễ dàng tiếp cận.
Do đó, chúng ta cần công khai, minh bạch thông tin, nhất là trong khâu xét duyệt dự án phải có sự giám sát đa chiều. Bên cạnh đó, các thông tin về quy mô, địa điểm của dự án cũng như thời gian, đối tượng, quy trình xét duyệt cũng cần phải công khai hết mức có thể.
PV: Hiện thị trường lại có tình trạng NƠXH không hề rẻ khi có mức giá đến gần 20 triệu đồng/m2, thưa ông?
TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Việc này, chúng ta cần rà soát kỹ vì thực ra NƠXH vốn đã được ưu đãi về giá đất và rất nhiều các ưu đãi khác như về cơ chế vay vốn chẳng hạn. Giá bán thế nào là hợp lý là vấn đề chúng ta phải thẩm định chặt chẽ để xác định. Bài toán này dành cho các cơ quan quản lý.
PV: Vậy theo ông, đâu sẽ là những giải pháp cơ bản để phát triển NƠXH?
TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Đúng là hiện các chủ đầu tư không mấy mặn mà việc tham gia các dự án NƠXH, theo tôi cần sớm xem xét các giải pháp sau: Trước hết, nhà nước cần xem xét có thêm những chế độ ưu đãi, hiện nay thì Bộ Xây dựng cũng đã có những đề xuất bổ sung thêm những nguồn vốn ưu đãi sau gói 30.000 tỷ đồng.
Thứ hai, trong quy hoạch phải thực hiện nghiêm túc việc bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH, kiên quyết khai thác quỹ đất dành cho NƠXH trong các khu đô thị để triển khai xây dựng. Bên cạnh đó, cũng cần phải kiên quyết dành quỹ đất và sớm xây dựng, chứ không phải để các chủ đầu tư chỉ dành những vị trí đất khó giải phóng mặt bằng để làm NƠXH.
Thứ ba, phải xây dựng cơ cấu hợp lý cho các chủ đầu tư, mới đây Bộ Xây dựng đã cho phép căn hộ 25m2, đây là một giải pháp tình thế hợp lý thế nhưng phải có một tỷ lệ thỏa đáng và phải căn cứ vào quy mô dân số mà quy hoạch quy định ở từng khu vực nhất định vì nếu không sẽ dẫn đến vượt quá ngưỡng dân số quy định thì lại tạo áp lực cho đô thị.
Xin cảm ơn ông!
