Khoản nợ xấu tại Công ty Hoàn Cầu: Thế chấp dự án của công ty này vay vốn cho công ty khác?

Khoản nợ xấu này VAMC đã mua lại của ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank). Trước đó, Sacombank đã cho nhóm công ty của Công ty TNHH Hoàn Cầu vay tiền (gồm: Công ty Hoàn Cầu Khánh Hòa và Công ty Hoàn Cầu Nha Trang), tài sản thế chấp thuộc sở hữu của Công ty TNHH Hoàn Cầu (Công ty Hoàn Cầu) và đã được đăng ký giao dịch đảm bảo.

Hiện trạng hồ sơ cho thấy, tài sản đảm bảo khoản nợ đã vay là 8 quyền sử dụng đất, tổng diện tích 51.454m2 tại phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7 (TPHCM). Trước đó, ngày 12/6/2008, UBND TPHCM ra quyết định giao đất cho Công ty TNHH Hoàn Cầu đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng nhà ở khu dân cư Tân Thuận Tây tại phường Bình Thuận và phường Tân Thuận Tây, quận 7.

Mục tiêu của dự án là xây dựng nhà kinh doanh và tham gia chương trình tái định cư của thành phố. Tới nay, đã gần 9 năm kể từ khi được giao đất, Công ty Hoàn Cầu vẫn chưa thực hiện xong hạ tầng cơ sở của dự án.

Khoản nợ xấu tại Công ty Hoàn Cầu: Thế chấp dự án của công ty này vay vốn cho công ty khác?

Kể từ 9 năm giao đất và dự án được động thổ vào năm 2016, đến nay dự án vẫn chưa làm xong cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, các khoản vay này đã trở thành nợ xấu của Sacombank, buộc ngân hàng này phải bán nợ cho VAMC và đổi lấy trái phiếu đặc biệt theo hợp đồng mua bán nợ vào ngày 31/8/2017. Cụ thể, Công ty Cổ phần Hoàn Cầu Khánh Hòa có tổng dư nợ gốc là 1.300 tỷ đồng, tổng nợ lãi và phí trên 84 tỷ đồng.

VAMC đã mua nợ bằng trái phiếu đặc biệt trị giá 1.300 tỷ đồng. Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang có nợ gốc là 1.100 tỷ đồng, tổng nợ lãi và phí trên 93 tỷ đồng, VAMC đã mua nợ bằng trái phiếu đặc biệt trị giá 1.100 tỷ đồng.

Tập đoàn Hoàn Cầu được thành lập năm 1993 với vốn điều lệ ban đầu là 193 tỷ đồng, do bà Trần Thị Hường (cố chủ tịch NamABank) làm chủ tịch hội đồng thành viên. Lĩnh vực hoạt động của Hoàn Cầu rộng khắp với các dự án bất động sản, du lịch - khách sạn, tài chính ngân hàng, giáo dục y tế, truyền thông - quảng cáo.

Năm 2015, Hoàn Cầu tăng vốn lên 1.170 tỷ đồng và có dự án nghỉ dưỡng Diamond Bay City tại Nha Trang. Đến năm 2016, tập đoàn chính thức giới thiệu dự án Diamond City tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, TPHCM.

Dự án Diamond City, Quận 7 được thế chấp để vay vốn triển khai chodự án khác

Trong khi đó, Công ty Hoàn Cầu Nha Trang là chủ đầu tư dự án Khu du lịch và giải trí Nha Trang (trước đây là Khu du lịch sông Lô). Năm 2015, UBND tỉnh Khánh Hòa cho phép Công ty Hoàn Cầu Nha Trang được chuyển mục đích sử dụng đất 254.714 m2 từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở nông thôn để xây dựng biệt thự và đất căn hộ du lịch thuộc dự án Khu du lịch và giải trí Nha Trang để thực hiện dự án.

Dự án Diamond Bay City (Nha Trang) nơi đăng cai tổ chức Hoa hậu Hoàn vũ Việt Nam 2015

Công ty Hoàn Cầu Khánh Hòa là chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại và Khách sạn Hoàn Cầu tại 20 Trần Phú, TP.Nha Trang.

Thế chấp đúng pháp luật?

Theo luật sư Trần Đức Phượng, căn cứ Bộ luật Dân sự, việc thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Mặt khác, nghĩa vụ dân sự được phát sinh, xác lập từ nhiều căn cứ, trong đó có căn cứ là từ giao dịch dân sự hợp pháp. Khi giao dịch vay vốn có kèm thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, hợp đồng thế chấp tài sản là một giao dịch phát sinh từ hợp đồng tín dụng, nó gắn liền và nằm trong hoạt động vay và cho vay, là một phần của hoạt động huy động vốn. Không thể nói, việc thế chấp dự án là nằm ngoài việc huy động vốn của các chủ đầu tư.

Đối với một dự án nhà ở, phải được xem xét dưới hai góc độ. Thứ nhất, là góc độ tài sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư nên chủ đầu tư có quyền quyết định, trừ trường hợp có liên quan đến bên thứ ba (như đã thế chấp, đã bán cho người mua nhà...).

Thứ hai, là một dự án nhà ở nên phải chấp hành theo quyết định phê duyệt dự án và các quy định pháp luật liên quan về dự án. Chỉ nhìn rõ đặc điểm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở thì mới xử lý đúng tính chất, đặc điểm của quyền sử dụng đất là tài sản của chủ đầu tư. Ngược lại, nếu không hiểu đúng dễ bị giao dịch sai, trái pháp luật.

Đối với việc huy động vốn của dự án, Luật Nhà ở 2014 quy định chi tiết về việc huy động vốn để sử dụng cho việc đầu tư xây dựng hoàn thành của dự án đó, như tại Điều 6 quy định các hành vi bị nghiêm cấm sử dụng mục đích nguồn vốn huy động.

Điều 68 quy định, về nguyên tắc huy động vốn, chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác. Điều 147 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Trước khi có Luật Nhà ở 2014, vấn đề này được quy định tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, theo đó chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng dự án nào đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức theo quy định, trong đó có vay vốn của tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, Nghị định 71 cũng quy định rõ, chủ đầu tư dự án phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác.

Có thể nói, việc chủ đầu tư thiếu vốn nhưng lại thực hiện cùng một lúc nhiều dự án đang dẫn đến tình trạng dự án này thế chấp để huy động vốn cho dự án kia, chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều dự án bất động, dự án bàn giao cho người mua nhưng vẫn còn bị chủ đầu tư thế chấp dự án.

Trên thực tế, riêng TPHCM có tới 500 dự án bất động sản không triển khai thực hiện và kéo dài trong nhiều năm, không loại trừ trong số đó có nhiều dự án đang bị thế chấp để chủ đầu tư huy động vốn cho dự án khác, thậm chí là huy động cho công ty khác như trường hợp của Công ty Hoàn Cầu.