“Khoảng trống lớn” trong bất động sản nghĩa trang - Cần một quy hoạch tổng thể

Đất nghĩa trang nói chung và bất động sản nghĩa trang nói riêng ngày càng trở thành vấn đề nóng khi mà nhu cầu ngày càng cao, nhất là ở các đô thị lớn, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Cơ hội cho “thị trường ngách” là bất động sản nghĩa trang là hiện hữu, tuy nhiên cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết cần phải có chính sách đồng bộ và quy hoạch tổng thể mang tính khoa học, phù hợp phong tục tập quán, văn hóa và quan niệm về tâm linh của từng vùng miền, để phân khúc này đáp ứng nhu cầu xã hội và phát triển bền vững.

*******

Xuất phát từ nhu cầu thực tế, phân khúc bất động sản nghĩa trang ngày càng nhận được sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt với giới đầu tư bất động sản. Do đó, bất động sản nghĩa trang được coi như “thị trường ngách” nhưng lại đang có sự tăng trưởng mạnh, với những mô hình công viên nghĩa trang hiện đại vừa đáp ứng nhu cầu tâm linh, vừa phù hợp với xu thế phát triển xanh hóa của xã hội. Ghi nhận trên thị trường, bất động sản nghĩa trang tại các dự án công viên nghĩa trang là phân khúc có sự tăng trưởng mạnh về giá bán và thanh khoản, ngay cả trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng.

Theo khảo sát của phóng viên, một lô đất diện tích 45m2 thuộc công viên nghĩa trang Lạc Hồng Viên (Hòa Bình) được rao bán 15 triệu đồng/m2 vào giữa năm 2022, nay đã tăng lên 26,5 triệu đồng/m2. Hay tại Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng (Ba Vì, Hà Nội, các lô đất hầu như đã được bán hết, hiện nay chỉ còn có thể sang nhượng lại, mức giá ghi nhận khoảng 25 - 28 triệu đồng/m2 (tăng giá 75% sau 1 năm).

Thông tin từ đơn vị Batdongsan.com.vn, giai đoạn 2010 - 2012, giá bán nhiều mộ phần tại một số công viên nghĩa trang phía Bắc thuộc Phú Thọ, Hòa Bình, Hà Nội, tùy vị trí và diện tích chỉ dao động 3 - 6 triệu đồng/m2, thì đến thời điểm hiện tại, giá bán đang ở mức trung bình là 18 - 24 triệu đồng/m2. Một số vị trí đắc địa, phong thủy đẹp như nhìn ra hồ, mức giá chào bán hiện tại lên tới 30 - 40 triệu đồng/m2. Những mộ phần có diện tích khoảng 200m2, từ mức giá hơn 400 triệu đồng cũng tăng lên hơn 1 tỷ đồng/lô.

Thực tế nhu cầu của người sở hữu đất nghĩa trang vốn đã lớn, nay lại càng lớn hơn, khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất tăng cao. Có thể nói, bất động sản nghĩa trang tại công viên nghĩa trang đang là một phân khúc tiềm năng trên thị trường bất động sản.

Xuất phát từ tiềm năng luôn hiện hữu này, nhiều đơn vị, cá nhân đầu tư bất động sản đã và đang rẽ hướng sang với phân khúc bất động sản nghĩa trang.

Sự nóng lên của phân khúc này cũng đã khiến thị trường xảy ra tình trạng có những dự án "bán lúa non", dự án chưa đầy đủ pháp lý đã rao bán cho khách hàng.

Song hành cùng cơ hội lớn, những rủi ro vẫn luôn tiềm ẩn. Theo phân tích của các chuyên gia, với bất động sản nghĩa trang, không phải cứ đầu tư là sẽ thắng mà phải hướng đến đúng đối tượng. Đối với đất tại những công viên nghĩa trang quy hoạch xây dựng hiện đại, nhiều dịch vụ đi kèm, chỉ những người có điều kiện mới sẵn sàng bỏ ra hàng trăm triệu đến hàng chục tỷ đồng để mua những phần đất để dành khi về cõi vĩnh hằng, còn với nhiều người đó là một điều rất xa xỉ.

Rõ ràng người dân có nhu cầu, thị trường có nhiều tiềm năng, cơ hội để phát triển rất lớn và thực tế phân khúc bất động sản nghĩa trang đang có sự chuyển biến tốt. Tuy nhiên, sự phát triển này vẫn chưa có được quy hoạch mang tính tổng thể, bài bản, cũng như định hướng, giải pháp mô hình cụ thể, mang tính khoa học và bền vững. Nếu tình trạng này không sớm được khắc phục sẽ để lại rất nhiều hệ lụy, bởi việc di dời phần mộ, chuyển đổi đất nghĩa trang sang mục đích sử dụng khác phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội... là cực kỳ khó khăn, phức tạp, nếu không muốn nói là bất khả thi.

Reatimes đã có cuộc trao đổi với chuyên gia bất động sản TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam về câu chuyện này.

SỰ CHUYỂN BIẾN MẠNH MẼ CỦA 

"THỊ TRƯỜNG NGÁCH"

PV: Thời gian gần đây trên thị trường nổi lên xu hướng đầu tư bất động sản nghĩa trang. Ông có đánh giá như thế nào về tiềm năng của phân khúc này?

TS. Trần Xuân Lượng: Sinh - lão - bệnh - tử là quy luật của cuộc sống, đi cùng với quy luật đó, việc chuẩn bị trước cho mình và người thân quỹ đất làm nơi "an nghỉ cuối cùng" vẫn luôn được mỗi người dân lưu tâm. Đặc biệt, trong đời sống tâm linh của người Á Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng, việc an táng người thân đã khuất, lưu giữ, thờ cúng qua nhiều thế hệ luôn được coi trọng. Vì thế, nhu cầu về bất động sản nghĩa trang luôn hiện hữu và ngày càng trở nên cấp thiết. Bên cạnh đó, khi đời sống kinh tế xã hội phát triển, nhiều gia đình sẵn sàng chi trả hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để xây dựng những ngôi mộ khang trang, rộng lớn cho người đã khuất nhằm thể hiện sự tôn kính và hiếu thảo.

Mặt khác, trước bối cảnh đô thị hóa nhanh, quỹ đất nghĩa trang thu hẹp khiến cho việc mai táng theo truyền thống gặp nhiều khó khăn. Người dân sinh sống tại các đô thị lớn, nhất là những người đã rời xa quê hương từ lâu, không còn nhiều lựa chọn. Việc đưa người thân về quê an táng trở nên bất tiện và nhiều khi không khả thi. Chính vì vậy, nhu cầu tìm kiếm một nơi an nghỉ trang trọng, văn minh và gần gũi hơn tại các đô thị lớn để tiện đi lại hương khói ngày càng gia tăng.

Từ nhu cầu thực tế, thị trường bất động sản nghĩa trang đã có những chuyển biến mạnh mẽ trong nhiều năm trở lại đây với sự xuất hiện của các công viên nghĩa trang có quy hoạch hiện đại, bài bản.

Các dự án nghĩa trang hoa viên thường có quy mô rộng lớn, chuyên nghiệp, tích hợp các dịch vụ như quản lý vận hành, chăm sóc mộ… Nhiều công viên nghĩa trang còn đi kèm các tiện ích như nhà tang lễ, hồ cảnh quan, chùa… Mô hình này khác hoàn toàn với những nghĩa trang tự phát, truyền thống trước đây và nhanh chóng trở thành một xu hướng tất yếu của thị trường.

Cũng vì lẽ đó, dù thời gian qua thị trường bất động sản nói chung trải qua trạng thái trầm lắng, nhưng phân khúc bất động sản nghĩa trang với các dự án công viên nghĩa trang đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể về giá cả và khả năng thanh khoản.

Tôi đánh giá đây là một phân khúc tiềm năng, trên cơ sở: Thứ nhất, tốc độ già hóa dân số ở Việt Nam hiện nay diễn ra nhanh chóng, dự báo sẽ còn tiếp diễn trong khoảng 20 năm tới. Thứ hai, nguồn cung bất động sản nghĩa trang trên thị trường vẫn còn hạn chế. Điều này càng khiến nhu cầu về loại hình bất động sản này trở nên bức thiết hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn.

PV: Ngoài nhu cầu của người dân, theo ông còn có yếu tố nào cho thấy tiềm năng của việc đầu tư vào phân khúc này trong giai đoạn hiện nay hay không?

TS. Trần Xuân Lượng: Có thể nói, so với các phân khúc khác trên thị trường, bất động sản nghĩa trang có được những lợi thế nổi trội hơn về đầu tư sinh lời.

Về mặt bằng xây dựng, nhà đầu tư không cần quá chú trọng vào các yếu tố như điện, đường, trường, trạm - vốn đòi hỏi sự đầu tư công phu và tốn kém. Nghĩa trang, công viên tưởng niệm thường được đặt tại những nơi yên tĩnh, thanh bình, tránh xa sự ồn ào náo nhiệt của đô thị. Yêu cầu về hạ tầng cũng đơn giản hơn, chỉ cần đảm bảo đường giao thông thuận tiện cho việc di chuyển.

Bên cạnh đó, giá đất tại các khu vực này khởi điểm thường ổn định và có xu hướng tăng theo thời gian. Nhà đầu tư ít phải đối mặt với tình trạng ép giá, mặc cả như khi đầu tư vào đất ở.

Ngoài ra, tùy thuộc vào quỹ đất, nhà đầu tư có thể phát triển đa dạng các mô hình kinh doanh. Với quỹ đất rộng, ngoài nghĩa trang, nhà đầu tư có thể kết hợp xây dựng công viên cây xanh, khu du lịch tâm linh, cung cấp các dịch vụ đi kèm như tổ chức lễ tang, hỏa táng, mai táng... tạo nên một quần thể dịch vụ trọn gói. Đối với những khu vực có quỹ đất hạn hẹp, có thể áp dụng mô hình xây dựng theo chiều thẳng đứng như xếp chồng các tầng mộ lên nhau, hoặc xây dựng đài hóa thân, nhà để tro cốt… tối ưu hóa diện tích sử dụng.

CÂN BẰNG LỢI ÍCH KINH TẾ 

VÀ CÔNG BẰNG XÃ HỘI

PV: Quy hoạch đất nghĩa trang thì địa phương nào cũng có. Tuy nhiên, vì đất đai có hạn nên trong tương lai có thể việc cấp đất này sẽ khó khăn. Đồng nghĩa với việc người dân có thể buộc phải sử dụng các loại hình an táng khác nhau. Từ đó có thể thấy, mô hình công viên nghĩa trang đang ngày càng phát triển. Tuy nhiên, dường như chỉ những người có điều kiện kinh tế mới có thể tiếp cận loại hình dịch vụ này?

TS. Trần Xuân Lượng: Đúng vậy! Chúng ta cũng cần nhìn nhận một thực tế rằng, giá thành cho một suất an táng tại các công viên nghĩa trang hiện nay còn khá cao, dao động từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Điều này vô hình trung tạo ra sự phân hóa, khiến người nghèo khó tiếp cận với loại hình dịch vụ này.

Cần phân biệt rõ ràng giữa nghĩa trang thương mại và nghĩa trang xã hội. Nghĩa trang thương mại hoạt động theo cơ chế thị trường, đáp ứng nhu cầu của những người có điều kiện kinh tế. Còn nghĩa trang xã hội phải do Nhà nước quản lý, đảm bảo quyền được an táng cho mọi người dân, đặc biệt là những người yếu thế.

Hiện nay, việc quy hoạch nghĩa trang còn nhiều bất cập. Chúng ta chú trọng đến nơi sinh sống, làm việc mà quên mất rằng con người ai cũng cần có một nơi an nghỉ cuối cùng. Khi quy hoạch, cần tính toán đến yếu tố công bằng xã hội, an sinh. Nhà nước cần dành quỹ đất để xây dựng nghĩa trang xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp. Ai có điều kiện thì có thể lựa chọn nghĩa trang thương mại, với các dịch vụ cao cấp hơn.

Chúng ta quan tâm đến vấn đề nhà ở, nơi sinh sống cho người dân, nhưng cũng cần quan tâm đến nơi an nghỉ cuối cùng. Đã đến lúc cần có quy hoạch tổng thể về đất nghĩa trang nói chung và nghĩa trang nói riêng; trong đó cần có quy định rõ ràng về khoảng cách giữa các mộ, mật độ xây dựng, kiến trúc cảnh quan... để đảm bảo môi trường trong lành, không gian trang nghiêm và thuận tiện cho việc thăm viếng.

Để giải quyết vấn đề này, tôi cho rằng cần có sự can thiệp của Nhà nước bằng những chính sách thiết thực, cụ thể.

Thứ nhất, ngay từ khâu quy hoạch dự án nghĩa trang, cần có quy định rõ ràng về tỷ lệ phần trăm diện tích đất dành cho các đối tượng chính sách, người có công và người nghèo. Không thể để tình trạng doanh nghiệp "ôm" trọn đất vàng để kinh doanh nghĩa trang thuần túy thương mại.

Thứ hai, hình thành các khu nghĩa trang xã hội với mức giá được trợ cấp, do Nhà nước quản lý, vận hành theo cơ chế phi thị trường. Các nghĩa trang này có thể được quy hoạch với mật độ dày hơn, tận dụng tối đa diện tích đất.

Thứ ba, có chính sách hỗ trợ trực tiếp cho các gia đình chính sách, hộ nghèo khi có người thân qua đời, đảm bảo họ có đủ điều kiện để lo liệu hậu sự chu toàn.

Luật pháp sinh ra là để hướng đến sự công bằng xã hội. Việc đảm bảo quyền được an nghỉ cuối cùng trong một môi trường trong lành, văn minh cho mọi người dân, không phân biệt giàu nghèo, là điều cần thiết và cấp bách hiện nay. Chúng ta có thể tham khảo mô hình nhà ở xã hội để áp dụng vào lĩnh vực nghĩa trang.

Ví dụ, khi cấp phép cho một dự án nghĩa trang thương mại, yêu cầu chủ đầu tư phải dành ra 10 - 20% diện tích để xây dựng nghĩa trang xã hội.

Nghĩa trang xã hội sẽ do Nhà nước quản lý, vận hành theo cơ chế phi lợi nhuận, được trợ giá để giảm thiểu chi phí cho người dân. Mật độ xây dựng tại đây có thể cao hơn so với nghĩa trang thương mại để tối ưu hóa diện tích sử dụng.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo đất nghĩa trang xã hội được sử dụng đúng mục đích, tránh tình trạng lợi dụng, trục lợi.

CẦN MỘT QUY HOẠCH TỔNG THỂ

PV: Ông có đề cập nhiều về vấn đề "quy hoạch" - liệu đó có phải là bất cập lớn nhất của phân khúc bất động sản nghĩa trang hiện nay hay không?

TS. Trần Xuân Lượng: Mặc dù pháp luật đã có những quy định về việc xây dựng và quản lý nghĩa trang, nhưng trên thực tế vẫn còn thiếu những hướng dẫn chi tiết và quy hoạch cụ thể. Điều này dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, manh mún, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển cho thấy, quy hoạch nghĩa trang bài bản là giải pháp tối ưu. Tại Mỹ, với quỹ đất lớn, các công viên nghĩa trang được thiết kế hài hòa với thiên nhiên, vừa là nơi an nghỉ của người đã khuất, vừa là không gian xanh cho cộng đồng. Tại Hàn Quốc, với quỹ đất hạn hẹp, họ đã phát triển mô hình lưu giữ tro cốt trong các bức tường bê tông hiện đại, tiết kiệm diện tích mà vẫn đảm bảo tính vĩnh cửu.

Tại Việt Nam, việc quy hoạch đất nghĩa trang cần tính đến điều kiện quỹ đất và văn hóa tâm linh từng vùng miền. Các khu vực xa trung tâm với nhu cầu "đào sâu chôn chặt" cần những khu đất rộng. Ở đô thị, cần thiết kế đa dạng loại hình nghĩa trang, kết hợp với các dịch vụ đi kèm. Cần có chính sách hỗ trợ phù hợp đối với các gia đình khó khăn, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các phân khúc nghĩa trang đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Bất động sản nghĩa trang hiện nay vừa là một thị trường ngách, đồng thời cũng là một khoảng trống lớn trên thị trường bất động sản. Nhu cầu lớn, tuy nhiên, nguồn cung hiện tại vẫn còn nhiều hạn chế. Việc phát triển công viên nghĩa trang cũng đối mặt với không ít thách thức. Vấn đề quỹ đất hạn hẹp, thủ tục pháp lý phức tạp, cùng với những quan niệm tâm linh khiến cho việc đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi sự nghiên cứu thật kỹ lưỡng. Điều đó càng đòi hỏi cần phải tiến hành quy hoạch một cách bài bản, khoa học đối với đất nghĩa trang nói chung và bất động nghĩa trang nói riêng.

PV: Xin ông chia sẻ thêm về "khoảng trống lớn" của bất động sản nghĩa trang mà ông vừa đề cập?

TS. Trần Xuân Lượng: Thực tế trên thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản nghĩa trang vẫn chỉ được coi là thị trường ngách. Tôi cho rằng chúng ta cần định vị lại phân khúc này trên thị trường chung.

Việt Nam đang ở ngã rẽ quan trọng giữa nhu cầu đất ở và đất nghĩa trang. Trong khi đất cho người sống vẫn là một bài toán khó giải, đất nghĩa trang cũng đang trở thành một thách thức lớn không kém.

Thực tế cho thấy việc quản lý, sử dụng đất nghĩa trang ở nước ta còn nhiều bất cập. Luật Đất đai mới chỉ đề cập đến nhóm đất dành cho tro cốt, chưa có quy định cụ thể, chi tiết về quy hoạch, sử dụng đất nghĩa trang. Các hình thức mai táng đa dạng (hỏa táng, địa táng, cải táng…) và tập quán "trống chỗ nào đặt chỗ đó" ở nhiều vùng nông thôn đang tạo áp lực lớn lên quỹ đất, gây lãng phí, ô nhiễm môi trường và tiềm ẩn nguy cơ mất trật tự xã hội.

Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc bất động sản nghĩa trang, quy định rõ ràng về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau. Đây là vấn đề cấp thiết, liên quan đến đời sống tâm linh, an sinh xã hội, cần được quan tâm đúng mức.

Việc cân nhắc và điều chỉnh các chính sách hợp lý, cùng với việc nâng cao nhận thức cộng đồng sẽ giúp phân khúc này phát triển một cách vững vàng hơn.

PV: Một bộ phận các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã tận dụng cơ chế cởi mở hơn trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp tại Luật Đất đai 2024 để thực hiện thu gom đất xây dựng các công viên nghĩa trang. Điều này ảnh hưởng lớn đến quỹ đất của địa phương. Theo ông, cần có giải pháp ra sao đối với hiện tượng này, giúp thị trường được phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững?

TS. Trần Xuân Lượng: Để có thể phát triển bền vững, tận dụng được các cơ hội sẵn có nhưng đồng thời không gây ảnh hưởng đến môi trường, đến nguồn lực đất đai, cần phải có sự nhận diện đầy đủ.

Việc phân vùng, quy hoạch rõ ràng sẽ giúp giải quyết vấn đề này một cách hợp lý.

Chúng ta cần có các chính sách khuyến khích các nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản nghĩa trang nói riêng để cân bằng cung - cầu. Mặc dù các nhà đầu tư có thể đề xuất và phát triển các mô hình nghĩa trang hiện đại, nhưng việc triển khai thực tế sẽ còn nhiều khó khăn, bất cập. Điều này càng đòi hỏi sự song hành, hỗ trợ và định hướng sát sao từ Nhà nước với những chính sách, quy hoạch tổng thể.

Tôi cho rằng, cần có một bản quy hoạch tổng thể về nghĩa trang, tương tự như quy hoạch công nghiệp hay nông nghiệp. Thậm chí, nghĩa trang có thể trở thành một "mắt xích" trong chuỗi hoạt động du lịch tâm linh. Du khách khi đến thăm viếng phần mộ người thân có thể kết hợp tham quan các địa điểm văn hóa, lịch sử, tâm linh khác trong khu vực, tạo thành một tour du lịch hoàn chỉnh.

Hơn nữa, đề án này nên được nâng tầm quốc gia, bởi "nhà ở" cho người đã khuất cũng quan trọng không kém gì nhà ở cho người đang sống. Chúng ta đã có Ban Chỉ đạo quốc gia về nhà ở, vậy thì cũng nên có một cơ quan tương tự để quản lý, quy hoạch hệ thống nghĩa trang trên cả nước.

PV: Dự báo thời gian tới phân khúc bất động sản nghĩa trang sẽ có những chuyển biến ra sao, nhà đầu tư cần phải lưu ý những gì, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Như đã nói, tôi cho rằng đây là một thị trường đầy tiềm năng trong tương lai, đặc biệt là trong khoảng 10 - 20 năm tới. Tuy nhiên, sự đầu tư nào cũng phải tính đến những yếu tố rủi ro. Các nhà đầu tư trong phân khúc này cần lưu ý đến yếu tố tâm linh, văn hóa và đặc thù của từng vùng miền.

Trước hết, cần lưu ý đến yếu tố tâm linh và văn hóa địa phương. Mỗi vùng miền, mỗi tôn giáo đều có những quan niệm và tập tục riêng về mai táng. Do đó, khi phát triển mô hình dịch này, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng văn hóa tâm linh của từng khu vực để lựa chọn mô hình phù hợp. Ví dụ, với những khu vực mà người dân chỉ chôn cất một lần duy nhất, sẽ cần một quỹ đất rộng lớn hơn. Ngược lại, ở những vùng theo truyền thống, người ta thường chôn cất hai lần, ban đầu là chôn mả dài, sau đó mới cải táng, nên nhu cầu về diện tích đất sẽ khác.

Bên cạnh đó, tập quán mai táng cũng có sự khác biệt giữa thành thị và nông thôn. Tại các đô thị lớn, do quỹ đất hạn hẹp, người dân thường lựa chọn hình thức hỏa táng. Trong khi đó, ở nông thôn, cả hỏa táng và địa táng đều phổ biến. Điều này đòi hỏi quy hoạch nghĩa trang phải có sự phân khu rõ ràng, quy định cụ thể khu vực chôn cất cho từng loại hình, tránh tình trạng chôn cất tự phát, gây ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến cảnh quan.

Thực tế cho thấy, nhiều địa phương hiện nay vẫn còn tình trạng người dân tự ý chôn cất thi thể người đã khuất trên đất ruộng, đất nông nghiệp. Điều này không chỉ gây ô nhiễm môi trường mà còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh mâu thuẫn khi Nhà nước triển khai các dự án hạ tầng. Việc di dời, cải táng sau đó sẽ rất tốn kém và phức tạp.

Tóm lại, rủi ro lớn nhất đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực dịch vụ mai táng chính là rủi ro trong quy hoạch. Nếu không nắm chắc các yếu tố văn hóa, tâm linh, tập quán địa phương và các quy định của pháp luật, nhà đầu tư có thể gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án.