Những “chướng ngại” pháp lý
Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã bắt đầu quy định cho đối tượng nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối tượng vẫn chỉ bao gồm tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê (đối tượng đầu tư) và giới hạn đối với đối tượng sử dụng: Việt kiều được mua nhà và sở hữu nhà, trong khi đó người nước ngoài chỉ được thuê nhà ở.
Nói cách khác, người nước ngoài nếu không đầu tư dự án nhà ở để cho thuê thì không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Đến thời điểm 2008, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tiếp đến, sau khi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được ban hành thì quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đã được mở rộng hơn, cả về đối tượng được sở hữu nhà, loại hình nhà ở được sở hữu, điều kiện để mua nhà và nội dung thực hiện quyền sở hữu...
Mặc dù vậy, 5 năm qua, có thể thấy số lượng giao dịch mua nhà ở của người nước ngoài không tăng đáng kể. Tới cuối năm 2019, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mới chỉ có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam tập trung tại các địa phương lớn như TP. Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu...
Có thể điểm ra một số mâu thuẫn, bất cập trong các sắc luật khiến đối tượng khách hàng nước ngoài e ngại.
Thứ nhất, Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế với giới hạn 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư hay nhà ở riêng lẻ trên một khu vực. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, đối với các dự án nhà ở thương mại được chuyển quyền sử dụng đất (đất nền) thì chủ đầu tư không được chuyển nhượng cho người nước ngoài để họ xây nhà ở.
Nhà ở luôn luôn gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nếu người nước ngoài không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì chế độ về quyền sử dụng đất đối với cá nhân nước ngoài chưa rõ ràng và bị bỏ qua trong quy định pháp luật.
Thứ hai, Luật Nhà ở năm 2014 quy định người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua trực tiếp từ chủ đầu tư, không có quy định chấp nhận việc người nước ngoài mua nhà ở thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hợp đồng (mua lại của người khác). Do đó, việc cho người nước ngoài chỉ áp dụng đối với các dự án mới, các dự án chủ đầu tư đã bán hết hay đã hoàn thành và đưa vào sử dụng thì người nước ngoài không thể mua nhà.
Quy định bó hẹp này là một trong những lý do khiến rất ít người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thời gian qua, mặc dù việc mua trực tiếp của chủ đầu tư hay mua lại từ cá nhân (nhận chuyển nhượng hợp đồng, mua lại khi đã có sổ) hoàn toàn không ảnh hưởng đến việc quản lý sở hữu nước ngoài theo số lượng 30% nhà ở như hiện nay.
Thứ ba, theo Luật Xuất nhập cảnh 2014, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam dưới hình thức “thường trú” (Thẻ thường trú không thời hạn, có giá trị thay thị thực) hoặc “tạm trú” (được xác định dưới 2 hình thức: “Chứng nhận tạm trú” có thời hạn và cấp “Thẻ tạm trú” có thời hạn, có giá trị thay thị thực). Với người nước ngoài đã có “Thẻ thường trú” và “Thẻ tạm trú” có giá thay thị thực thì nhập cảnh Việt Nam không phải xin cấp thị thực, thời gian cư trú tại Việt Nam được xác định theo các giá trị của “Thẻ thường trú” và “Thẻ tạm trú”.
Với người nước ngoài không có “Thẻ thường trú” và “Thẻ tạm trú”, việc nhập cảnh vào Việt Nam và tạm trú được xác định theo việc cấp thị thực (thời hạn thị thực từ 30 ngày đến 5 năm, tùy theo từng đối tượng), trừ trường hợp đặc biệt như được miễn thị thực theo quy định pháp luật.
Chứng nhận tạm trú được đơn vị kiểm soát xuất nhập cảnh cấp chứng nhận tạm trú cho người nước ngoài nhập cảnh bằng hình thức đóng dấu vào hộ chiếu hoặc đóng dấu vào thị thực rời với thời hạn bằng thời hạn thị thực, trường hợp thị thực còn thời hạn không quá 15 ngày thì cấp tạm trú 15 ngày. Các trường hợp khác tùy theo đối tượng được quy định như: tạm trú 30 ngày, cấp tạm trú không quá 12 tháng và được xem xét cấp thẻ tạm trú…
Mặc dù Luật Xuất nhập cảnh 2014 đã được sửa đổi năm 2020 nhưng về các trường hợp được cấp “Thẻ tạm trú” tại Việt Nam bị siết chặt hơn, chẳng hạn đối với đối tượng là nhà đầu tư được phân chia thành 5 nhóm (ĐT1 - ĐT5 - góp vốn từ 3 tỷ đồng đến trên 100 tỷ đồng) với thời hạn tạm trú từ 12 tháng đến 5 năm.
Như vậy, thời hạn tạm trú quá ngắn và thủ tục phức tạp cũng là một trong những nguyên nhân không có giao dịch nhà đất tăng đột biến trong nhóm đối tượng khách nước ngoài như kỳ vọng.
Một số đề xuất sửa đổi
Trên thế giới, pháp luật của nhiều nước đưa ra các quy định về giá trị bất động sản, giá trị khoản tiền đầu tư tối thiểu mà người nước ngoài sở hữu, đầu tư thì họ được hưởng các quy định về lưu trú có thời hạn và được xem xét cấp lại khi hết hạn. Như vậy, quy định lưu trú có thời hạn tại các nước có ý nghĩa quan trọng đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân trong việc mua bất động sản, đầu tư vốn để có thể cư trú tại nước mà họ mong muốn được sinh sống.
Đặc biệt, các quy định pháp luật của nhiều nước về quy chế lưu trú cho người sở hữu bất động sản là những kinh nghiệm thực tế để xây dựng khung pháp lý về bất động sản tại Việt Nam, nhất là bất động sản nghỉ dưỡng. Đây thực chất là việc xuất khẩu bất động sản tại chỗ, tạo việc làm và nhiều tác động tích cực khác lên việc thu hút khách du lịch, đầu tư, thương mại.
Với những phân tích trên, bất động sản dành cho người nước ngoài mua và sử dụng tại Việt Nam phải được hoạch định và xây dựng như một hướng phát triển kinh tế trên cơ sở nền kinh tế Việt Nam ngày càng mở và các nguồn tài nguyên thiên nhiên ngành du lịch phong phú của chúng ta.
Chẳng hạn, vấn đề được đề cập thời gian gần đây liên quan đến việc mở rộng sở hữu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cho đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài, khi xây dựng khung pháp lý cho các loại hình bất động sản. Ngoài các vấn đề quản lý đặt ra như nhà ở bán cho người nước ngoài, về số lượng hạn chế trong mỗi dự án, vị trí dự án và đảm bảo an ninh quốc phòng, quy định quản lý..., cần mở rộng loại hình bất động sản mà người nước ngoài có thể mua và sở hữu.
Mặt khác, cần sửa đổi, bổ sung để Luật Xuất nhập cảnh có quy định đồng bộ với các luật liên quan. Tránh tình trạng như Luật Nhà ở quy định theo hướng mở bán cho người nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam nhưng Luật Xuất nhập cảnh vẫn theo hướng “cài then”, chỉ cho tạm trú không quá 15 ngày, 30 ngày (đối với các đối tượng không được cấp thẻ thường trú, thẻ tạm trú). Nếu vẫn giữ quy định này thì dù người nước ngoài sở hữu bất động sản nhưng chỉ được sử dụng tương ứng với thời gian tạm trú, muốn ở lại căn nhà thuộc sở hữu của mình thì phải xuất cảnh và làm thủ tục nhập cảnh lại Việt Nam.
Giải quyết những bất cập trên, Luật Xuất nhập cảnh cần bổ sung các trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc đối tượng được cấp thẻ tạm trú tại Việt Nam, thời hạn ít nhất có thể xem xét quy định, nhưng mức tối thiểu nên là 12 tháng.
Luật sư Trần Đức Phượng
