Tiềm năng lớn và nhu cầu cao
Thực tế cho thấy, nguồn lực cho thị trường bất động sản hiện chủ yếu từ vốn tín dụng ngân hàng, huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. Vốn của chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án, chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.
Trong bối cảnh năm 2022, khi hai dòng vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đổ “nhỏ giọt” vào bất động sản, thì FDI vẫn tiếp tục là điểm sáng…
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 10 tháng năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài trên cả nước đạt hơn 22,46 tỷ USD. Trong đó, tổng vốn FDI thực hiện ước đạt 17,45 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 10 tháng trong 5 năm qua. Dự báo, FDI thực hiện sẽ đạt 21 - 22 tỷ USD, tăng khoảng 6,4 - 11,5% so với năm 2021.
Hơn thế, nhiều dự án quy mô lớn đã tăng vốn đầu tư vào Việt Nam, như: Dự án Samsung Electro-mechanics Việt Nam (Thái Nguyên) tăng 2 lần với 920 triệu USD và 267 triệu USD; Dự án Công ty TNHH Điện tử Samsung HCMC CE tăng trên 841 triệu USD; Dự án Nhà máy Chế tạo điện tử, phương tiện thiết bị mạng và sản phẩm âm thanh đa phương tiện (tại Bắc Ninh, Nghệ An và Hải Phòng) tăng lần lượt gần 306 triệu USD, 260 triệu USD và 127 triệu USD.
Hiện nay có 103 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào 54 tỉnh, thành phố trên cả nước tại Việt Nam (Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư hơn 5,34 tỷ USD, chiếm 23,8% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam. Nhật Bản đứng thứ hai với trên 4,19 tỷ USD. Hàn Quốc đứng thứ ba với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 3,9 tỷ USD).
Trong đó, TP.HCM dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 3,42 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 25,3% so với cùng kỳ năm 2021. Bình Dương đứng thứ hai, Quảng Ninh xếp thứ ba. Tính lũy kế đến ngày 20/10/2022, cả nước có 35.895 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký trên 435,2 tỷ USD. Vốn thực hiện đạt hơn 269 tỷ USD, bằng 61,9% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.
Đặc biệt, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI: Đạt khoảng 2,6 tỷ USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI năm 2021; riêng trong 9 tháng 2022, đã thu hút được hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tức tăng gần gấp đôi so với con số 1,8 tỷ USD của cùng kỳ năm 2021.
Các khu công nghiệp tại những trung tâm công nghiệp lớn đều đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất cả nước, với hơn 7.000ha cũng đã được lấp đầy gần hết. Nhiều dự án khác có kế hoạch tiếp tục mở rộng hoặc chuyển sang giai đoạn tăng tốc đầu tư mới. Giá thuê bất động sản công nghiệp tại Hà Nội đạt mức gần 140 USD/m², cao nhất tại miền Bắc, giá tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 200 USD/m² và đứng đầu trong khu vực miền Nam.
Bên cạnh đó, nhu cầu về bất động sản chất lượng cao đã vượt xa nguồn cung ở những vị trí đắc địa. Cụ thể, thị trường nhà kho xây sẵn ở TP.HCM đạt giá thuê trung bình 5,3 USD/tháng, tăng trưởng 8%; ở Hà Nội con số này là 5,6 USD/tháng, tăng 11% so với cùng kỳ. Tỷ lệ trống kho luôn thấp, ở mức trung bình 9%. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp và giá thành thuê cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam; đồng thời, mở ra cơ hội và kỳ vọng mới cho việc thu hút FDI, cũng như phát triển những sản phẩm bất động sản mới nhằm đáp ứng nguồn cầu trong thị trường.
Có thể thấy, vốn FDI đầu tư vào Việt Nam, trong đó có vào bất động sản, nhất là các khu công nghiệp và kho bãi, nhà xưởng đã và đang góp phần tạo động lực và gia tăng mạnh mẽ cùng với đà tăng trưởng của nền kinh tế nói chung, của lĩnh vực bất động sản nói riêng. Đặc biệt, sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài lớn như Tập đoàn LEGO từ Đan Mạch hay Tập đoàn YSL từ Hàn Quốc... đang nâng tầm chất lượng và tiêu chuẩn của các khu công nghiệp tại Việt Nam.
Những giải pháp cần có
Thị trường bất động sản phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản đối với dòng FDI do nhiều yếu tố quy định: Sự thành công của kiểm soát dịch Covid-19 và sớm mở cửa biên giới, bình thường hóa hoạt động kinh tế - xã hội; làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang các nước trong khu vực Đông Nam Á; những cơ hội thị trường từ khai thác các hiệp định thương mại tự do, như CPTPP, EVFTA, RCEP; sự ổn định của tỷ giá VND/USD và thị trường tài chính - tiền tệ; nhu cầu về bất động sản, nguồn cung diện tích quy hoạch và sự phát triển cơ sở hạ tầng bất động sản; các chính sách khuyến khích đầu tư của Nhà nước, địa phương, trong đó có chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp…
Tổng thư ký Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) Mathias Cormann trong chuyến thăm Việt Nam đã đánh giá cao về triển vọng tăng trưởng của Việt Nam, đặc biệt là việc thu hút FDI và nhấn mạnh các công ty khối OECD đang có xu hướng tìm đến Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Kết quả khảo sát Chỉ số Môi trường kinh doanh (BCI) quý III/2022 của EuroCham cũng cho thấy, mặc dù BCI quý III/2022 đã giảm xuống còn 62,2 điểm, nhưng vẫn có tới 42% lãnh đạo doanh nghiệp châu Âu được hỏi cho biết, họ sẽ tăng dòng vốn FDI vào Việt Nam vào cuối năm nay. Trong khi đó, chỉ khoảng 2% người được hỏi cho biết, họ đã chuyển một phần đáng kể hoạt động của mình từ Trung Quốc sang Việt Nam và điều đó có nghĩa, dư địa tăng trưởng vẫn còn lớn.
Để thúc đẩy hợp tác đầu tư nước ngoài, Chính phủ đã có một loạt động thái quan trọng, như ban hành các quy định về ưu đãi đầu tư đặc biệt; phê duyệt bộ tiêu chí thu hút FDI có chọn lọc (gồm 36 chỉ tiêu, với 25 chỉ tiêu về kinh tế, 7 chỉ tiêu về xã hội và 4 chỉ tiêu về môi trường); thành lập tổ công tác đặc biệt để tiếp cận, tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các tập đoàn lớn, có công nghệ nguồn, đứng đầu chuỗi giá trị, chuỗi cung ứng toàn cầu…
Để tăng thu hút dòng FDI vào lĩnh vực bất động sản, trước hết cần rà soát điều chỉnh, gia tăng các khu công nghiệp trong quy hoạch. Hiện có khoảng 291 khu công nghiệp đang hoạt động và 91 khu đang được quy hoạch. Chỉ trong 2 quý đầu của năm 2022, cả nước đã có 9 khu công nghiệp mới được phê duyệt và sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2023 - 2025, với tổng diện tích 2.472ha, tổng vốn đầu tư lên đến 29,4 nghìn tỷ đồng. Hà Nội đã phê duyệt lập thêm 2 - 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp.
Mặt khác, các cơ quan chức năng cần chủ động phối hợp với các doanh nghiệp và địa phương liên quan đẩy mạnh xúc tiến đầu tư chuyên nghiệp, có định hướng đối tượng, lĩnh vực và địa bàn cụ thể; xem xét tăng cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài được giao đất và có quyền thỏa thuận, hoặc thương lượng trực tiếp với người dân để đẩy nhanh việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tăng cơ hội giao nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản…
Đồng thời, cần tiếp tục tập trung đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhất là các đường cao tốc và cảng biển quan trọng, các hạ tầng lĩnh vực logistics và nguồn cung năng lượng đáp ứng nhu cầu của các dự án lớn cho phát triển kinh tế. Theo kết quả khảo sát của EuroCham, Việt Nam có thể tăng mức vốn FDI bằng cách giảm bớt khó khăn về hành chính (68%), cải thiện cơ sở hạ tầng (53%), phát triển năng lực nguồn nhân lực (39%) và giảm rào cản thị thực cho các chuyên gia nước ngoài (39%).
Ngoài ra, cần khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài thông qua hình thức M&A, tăng liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau. Điều này giúp cho doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.
Sự phối hợp hiệu quả các dòng vốn đầu tư nước ngoài và trong nước sẽ giúp Việt Nam cải thiện tốt hơn vị thế của mình như là một trong các điểm đến đầu tư và kinh doanh năng động nhất, trong đó có đầu tư bất động sản…/.
