Mấu chốt của dòng vốn bất động sản không nằm ở tín dụng hay trái phiếu
Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2023, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhận định, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn rất khó khăn khi phải chịu tác động từ nhiều yếu tố bất định. Trong bối cảnh đó, mục tiêu quan trọng hàng đầu là giữ được tiền thay vì kiếm được bao nhiêu tiền.
Theo chuyên gia, khi bàn về những khó khăn mà ngành địa ốc đang phải đối mặt, các vấn đề liên quan đến dòng vốn đã được nhắc đến nhiều nhưng chưa đủ. Bởi trong các cuộc họp của các bộ ngành, hội thảo của các hiệp hội, khó khăn về dòng vốn chỉ mới được đề cập chủ yếu ở khía cạnh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản “đóng băng” suốt thời gian qua còn nằm ở nhiều nguồn vốn khác như vốn tự có, vốn từ hợp đồng kinh doanh, hợp tác đầu tư, vốn từ ăn chia với nhau…
“Siết tín dụng hay trái phiếu doanh nghiệp đều là những vấn đề quan trọng, song vấn đề lớn hơn nằm ở vốn nợ khác của doanh nghiệp. Ở Việt Nam, ngoài hệ thống ngân hàng thì vay mượn bằng quan hệ dân sự rất phổ biến. Việc huy động vốn từ bạn bè, người thân... để có thể kinh doanh dự án diễn ra rất nhiều.
Chính vì thế, khi bàn về giải pháp, việc tập trung nhiều vào vốn tín dụng, vào giảm lãi suất hay trái phiếu cũng quan trọng nhưng chưa phải là mấu chốt. Mà mấu chốt để khơi thông dòng vốn cho bất động sản phải đến từ nhiều dòng vốn khác. Do đó, chúng ta cần nhìn rộng ra nếu muốn có những giải pháp toàn diện, hiệu quả”, ông Thuân nhìn nhận.
Cũng theo Chủ tịch FiinGroup, những người làm bất động sản ai cũng muốn lãi suất giảm. Nhưng trong điều kiện bình thường, doanh nghiệp địa ốc bán được hàng, thì lãi suất với các doanh nghiệp không đáng là bao.
Doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận hy sinh một ít lợi nhuận để trả lãi suất trong bối cảnh làm ăn được. Thế nên, ông Thuân cho rằng đừng khuyến nghị giảm lãi suất, bởi lãi suất sẽ đi kèm với rủi ro. Thay vào đó là tập trung kiến nghị những vấn đề khác phù hợp với thực tiễn hơn.
“Để thị trường bất động sản khôi phục, vốn có thể chảy mạnh trở lại, việc chỉ “gào thét” phía Ngân hàng Nhà nước hay Bộ Tài chính khơi thông tín dụng và trái phiếu là cần thiết nhưng chưa đủ. Mấu chốt căn bản để thị trường bất động sản hồi phục chính là nguồn tiền từ dòng vốn trong dân, vốn từ hợp tác kinh doanh”, ông Thuân nhấn mạnh.
Ngoài ra, doanh thu nhận trước cũng là nguồn vốn quan trọng. Thời gian qua, nguồn vốn này đang bị giảm mạnh do pháp lý vướng mắc, các dự án không được mở bán dẫn đến doanh nghiệp không thu được tiền. Ở phía người mua, giá bất động sản cao và thu nhập người mua nhà bị ảnh hưởng là những yếu tố cản trở người mua “xuống tiền”. Gần đây, lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm nhưng vẫn rủi ro từ pháp lý và cơ chế thả nổi. Vì vậy, chuyên gia cho rằng cũng cần có những giải pháp để khơi thông dòng tiền từ nguồn thu này.
Bất kể giải pháp khơi thông nguồn vốn nào cũng cần đi từ pháp lý dự án
Vốn được ví như “mạch máu” của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. Bởi nếu thiếu vốn, thị trường này sẽ nhanh chóng “bất động”. Trên thực tế, những gì thị trường bất động sản đã trải qua suốt từ nửa cuối năm 2022 cho đến nay đã minh chứng điều này.
Thiếu vốn, các doanh nghiệp bất động sản trong hơn 1 năm qua liên tục phải dừng, tạm hoãn các dự án đang triển khai. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn phải đi đến đường cùng là bán bớt các dự án để có tiền trang trải. Với những doanh nghiệp không đủ khả năng để bán, họ buộc phải rút lui khỏi thị trường, giải thể, phá sản.
Vì vậy, những kỳ vọng về hồi phục thị trường bất động sản sẽ khó đạt được nếu không triển khai nhanh chóng và hiệu quả các giải pháp về khơi thông dòng vốn. Theo đó, khơi thông dòng vốn cho bất động sản là phải khơi thông từ nhiều phía, từ vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cho đến các dòng vốn khác như vốn từ hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư, vốn nhận trước từ khách hàng…
Đưa ra giải pháp cho việc khơi thông các nguồn vốn trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng, việc đầu tiên là phải giải quyết vấn đề pháp lý dự án. Bởi pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông nguồn vốn nào.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận thẳng thắn rằng, tháo gỡ pháp lý dự án không có nghĩa là các chủ đầu tư thụ động đợi Chính phủ đến tháo gỡ mà hơn hết, chính doanh nghiệp cũng phải có sự chủ động trong sàng lọc dự án.
Giải pháp thứ hai, theo ông Thuân là phải cải thiện minh bạch thông tin thị trường để thị trường “tự chữa lành”. Đây vừa là giải pháp mang tính tình thế ngắn hạn và vừa có tính nền tảng dài hạn.
Cuối cùng, chuyên gia đề xuất triển khai chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc trung cấp trở xuống.
Cụ thể, về phía chủ đầu tư, cần chấp nhận thực hiện tháo gỡ pháp lý dự án và cam kết giảm giá sản phẩm. Khi doanh nghiệp đã chấp nhận giảm giá thì ngân hàng mới thực hiện cho vay đối với cả chủ đầu tư (tùy theo rủi ro tín dụng) và người mua nhà.
Về phía người mua nhà, có thể xem xét áp dụng một số điều kiện cho đối tượng mua lần đầu, thu nhập kê khai thuế 500 triệu trở lại, có thu nhập ổn định, hợp đồng lao động... nhằm hạn chế đầu cơ và đặc biệt là được giảm lãi suất với điều kiện cụ thể.
Ông Thuân cho rằng, khi thực hiện được chương trình này, lợi ích của các bên sẽ hài hòa, từ người dân, doanh nghiệp cho đến ngân hàng, Nhà nước. Cụ thể, ngân hàng sẽ được lợi khi giảm áp lực nợ xấu, giải ngân tín dụng với khẩu vị rủi ro được kiểm soát tốt hơn dù phải tăng chi phí giám sát.
Chủ đầu tư sẽ thoát khỏi cảnh nợ xấu, được triển khai, mở bán các dự án và cải thiện dòng tiền dù có thể giảm phần nào lợi nhuận. Còn người mua nhà sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở, được hưởng lãi suất thấp hợp lý và yên tâm về pháp lý.
Ở góc độ Nhà nước, vấn đề mất cân đối cung – cầu có thể giải quyết hướng đến đảm bảo những cân đối vĩ mô.
“Nếu làm được, trong vòng 1 - 2 năm tới chúng ta hoàn toàn có thể giải quyết được loạt vấn đề như tái cấu trúc các phân khúc, tháo gỡ kích cầu trong bất động sản dân cư, ngân hàng giải quyết nợ xấu, chủ đầu tư triển khai và mở bán được dự án. Nhưng phải lưu ý, chương trình này chỉ thực hiện với phân khúc trung - thấp cấp. Còn phân khúc cao cấp, thậm chí tôi đề xuất đánh thuế đặc biệt giống như ô tô.
Tại Trung Quốc, theo nghiên cứu từ đối tác của FiinGroup, trong năm 2024, nếu sản lượng bán mới bất động sản dân cư tiếp tục giảm 20 - 25% thì tăng trưởng GDP quốc gia này sẽ ở mức dưới 3% vào năm sau. Đây là tình huống xấu. Tôi không mong muốn điều này tương tự với Việt Nam, dù phạm vi ảnh hưởng của chúng ta ít hơn", ông Nguyễn Quang Thuân nói.
