Nhiều "điểm nghẽn"
Theo báo cáo của HoREA, thống kê các năm qua có khoảng 1/5 lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Trong 6 tháng đầu năm 2017, TP.HCM đã thu hút 2,2 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS là 50,3 triệu USD, chiếm 12,82%, đứng thứ 4 trong thu hút nguồn vốn FDI.
Ảnh minh họa.
Mặc dù hàng tỷ USD từ nhiều nguồn được đổ vào BĐS trong những tháng đầu năm, nhưng từ chủ doanh nghiệp cho tới người vay vẫn cảm thấy chưa đủ. Theo HoREA, do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, nên doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận nguồn tín dụng mới.
Do chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, cũng như lãi suất cho vay BĐS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm) là một "điểm nghẽn" cho thị trường. Thực tế, lãi suất cho vay kinh doanh BĐS lúc nào cũng cao nhất so với các ngành sản xuất kinh doanh khác.
Một "điểm nghẽn" khác là tính pháp lý của các dự án. Một số dự án dù được chấp nhận cho đầu tư, tuy nhiên, UBND TP.HCM giao đất, nhưng lại không giao chủ trương đền bù giải tỏa. Chính vì vậy, công tác đền bù giải tỏa bất thành và những dự án như trên còn nằm trên giấy.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, còn nhiều "điểm nghẽn" khác như: Việc chuyển nhượng dự án BĐS giữa hai doanh nghiệp. Trong khi, pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng.
Thế nhưng, thực tế nhiều dự án đang "trùm mền" hiện nay thế chấp và nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.
Hay thủ tục hành chính còn nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa nguy cơ nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Cụ thể, khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.
Khơi thông bằng cách nào?
Theo HoREA, một điểm cần khơi thông để thị trường BĐS phục hồi và phát triển đó là, phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất. Việc nộp tiền sử dụng đất nên thay bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.
Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Một "điểm nghẽn" khác cũng cần có cơ chế và giải quyết triệt để đó là, phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính. Nếu thủ tục hành chính không rườm rà sẽ giảm rất nhiều thời gian và chi phí cho các doanh nghiệp. Đồng thời, loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
Bên cạnh đó, đối với những dự án đang "trùm mền" hiện nay, cần có cơ chế khác. Theo ông Châu, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng, thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.
"Chính vì thế, cần sửa đổi khoản (1.b) Điều 194, Luật Đất đai 2013 và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS 2014 để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch. Coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp”, ông Châu đề xuất.
Trong khi đó, trao đổi về vấn đề khơi thông "điểm nghẽn" trên thị trường BĐS, đại diện một doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước cần có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách mua nhà ở xã hội; cho người thu nhập thấp tại đô thị mua nhà ở thương mại giá rẻ.
Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tạo nguồn vốn vay trung hạn, dài hạn trong thời hạn khoảng 15 - 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên, đối với phân khúc nhà vừa túi tiền.
Đồng thời, Nhà nước cần bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn (Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, ngoại trừ nguồn vốn khoảng 1.500 tỷ đồng trong tổng số 2.000 tỷ đồng mới được nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội./.
