Hết sức thận trọng
Cụ thể, ngày 26.4 vừa qua, Bộ Xây dựng có văn bản cho phép Công ty TNHH địa ốc Đất Lành (Công ty Đất Lành) xây dựng căn hộ chung cư rộng 25 m2 tại TP.HCM.
Bộ này cho rằng, luật Nhà ở 2005 có quy định nhà ở thương mại không được nhỏ hơn 45 m2. Nhưng trong quá trình thực hiện, nhiều địa phương, doanh nghiệp đã kiến nghị được xây dựng những loại nhà ở nhỏ hơn 45 m2. Luật Nhà ở ban hành năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45 m2 đối với căn hộ chung cư thương mại mà chỉ nêu chung chung là phải xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng, Q.Long Biên (Hà Nội)
Cuối tháng 3 vừa qua, Công ty Đất Lành kiến nghị cho phép xây dựng căn hộ chung cư rộng 20 - 30 m2. Đến nay, Bộ Xây dựng chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ, căn hộ chung cư thương mại có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2nhưng phải đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng lý giải, việc cho phép xây dựng căn hộ thương mại không nhỏ hơn 25 m2 là theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sắp được ban hành. Còn những lo ngại về chất thải nội thành, vùng lõi thành phố, gây áp lực lên hạ tầng xã hội... còn phải căn cứ vào chỉ tiêu quy hoạch dân số, các địa phương sẽ tính toán rằng có cho phép hay không.
Tuy nhiên, theo một chuyên gia quy hoạch, việc cho phép xây căn hộ 25 m2 có thể làm hình thành những khu nhà ổ chuột trong tương lai bởi loại nhà này chỉ thích hợp cho thuê. Còn với các hộ gia đình, diện tích này là quá nhỏ. Nhưng do không đủ điều kiện, chắc chắn nhiều hộ gia đình vẫn mua để sinh sống và từ đó, sẽ tạo nên các khu ổ chuột.
Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết dù cho phép xây dựng căn hộ chung cư thương mại 25 m2, nhưng tại Hà Nội sẽ không cấp phép tràn lan mà còn căn cứ theo tiêu chuẩn mật độ dân số của từng khu vực. “Theo đó, những khu vực đã có mật độ dân số tập trung cao thì khó có thể cho phép xây dựng loại căn hộ 25 m2. Với thực trạng như ở TP.Hà Nội hiện nay, căn hộ 25 m2 chỉ có thể xây dựng ở ngoài đường Vành đai 3, thậm chí số lượng ra sao cũng còn tùy khu vực. Còn trong nội đô, vùng lõi e rằng khó có thể xây căn hộ nhỏ vì mật độ dân số đã khá cao”, ông Dũng nói.
TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, lo ngại xây dựng các khu đô thị chuẩn thấp, nhà dành cho người nghèo, thu nhập thấp thì vấn đề hạ tầng càng phải chú trọng do mức độ tập trung dân số thường sẽ cao. Đồng thời việc quản lý sao cho các khu này luôn gọn gàng, sạch sẽ không nhếch nhác, trở thành khu ổ chuột là vấn đề khá khó khăn, cần nghiên cứu kỹ mô hình. Bên cạnh đó, kiến trúc của những căn hộ nhỏ sẽ phải nghiên cứu, đề xuất sao cho hợp lý, đảm bảo khép kín, độ bền... Nếu làm không tốt, căn hộ 25 m2 sẽ để lại hậu quả khó khắc phục cho xã hội sau này.
Tránh vùng lõi thành phố
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết từng kiến nghị Bộ Xây dựng cho làm căn hộ nhỏ 25 m2 tại vùng ven đô, ngoại thành. “Dù Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho làm căn hộ thương mại 25 m2 nhưng tuyệt đối không được xây loại nhà này tại các khu vực trung tâm, vùng lõi thành phố như Q.Hoàn Kiếm, Q.Ba Đình... (Hà Nội), hay Q.1, Q.3... (TP.HCM) do mật độ dân số ở đó đã khá cao. Cần xây dựng những khu đô thị chuẩn thấp ở vùng ven thành phố, đô thị vệ tinh, khu công nghiệp... với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Tại đấy, có thể xây dựng những tòa nhà chung cư với cơ cấu, bên cạnh những căn hộ diện tích rộng xen kẽ những căn hộ 25 m2dành cho người độc thân, thu nhập thấp chứ không phải toàn bộ đều là nhà diện tích nhỏ”, ông Châu nói.
Cũng theo Chủ tịch HoREA, các tòa nhà chung cư thương mại giá rẻ không nên xây quá cao, chỉ khoảng dưới 15 tầng, ở khu vực ngoại thành để giá bán ở mức 10 - 12 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ từ 250 - 300 triệu đồng để người thu nhập thấp dễ tiếp cận. Bên cạnh đó, có thể áp dụng đa dạng hình thức bán, cho thuê, thuê mua tùy theo nhu cầu thị trường. Ông Châu cũng cho rằng, tại Q.Bình Chánh, H.Củ Chi, Hóc Môn... (TP.HCM) hay Q.Hoàng Mai, Q.Bắc Từ Liêm, H.Thanh Trì... loại căn hộ nhỏ 25 m2 sẽ tiêu thụ tốt, giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhiều người mà vẫn không gây áp lực lên hạ tầng vùng lõi thành phố.
Loại căn hộ nhỏ 25 m2 chỉ nên xây ngoài khu vực lõi của đô thị
Đồng tình với quan điểm không làm căn hộ nhỏ ở trung tâm thành phố, một số chuyên gia cho rằng khi phát triển các khu nhà căn hộ thương mại giá rẻ, diện tích nhỏ ở ngoại thành không thể lơ là vấn đề phát triển y tế, giáo dục, chợ, ngân hàng... thậm chí cần đưa thành tiêu chuẩn ràng buộc để tránh gây áp lực cho vùng lõi thành phố.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN (VNREA), nêu ý kiến: Các địa phương quản lý theo quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn nên không phải muốn xây bao nhiêu căn hộ 25 m2 cũng được mà sẽ bị khống chế theo mức độ tập trung dân số. Mặt khác, thị trường cũng sẽ tham gia điều tiết mặt hàng căn hộ 25 m2, không phải cứ xây lên là bán được ngay. Thậm chí Bộ Xây dựng nên quy định rõ về số lượng căn hộ 25 m2 trong một phạm vi diện tích nhất định và số người được ở trong căn hộ nhỏ này. Nhưng việc quản lý có bao nhiêu người trong một căn hộ là không dễ nên phải tính toán thật kỹ.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia am hiểu lĩnh vực bất động sản đều cùng ý kiến, giá nhà hiện nay đắt đỏ có một phần do tiền sử dụng đất quá cao, chi phí giải phóng mặt bằng bất hợp lý, chi phí vốn, lãi vay nhiều... Do đó, để người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng, nhà nước cần có chính sách hạ giá nhà chứ không nên chỉ dựa vào thu hẹp căn hộ.
