Cởi mở hơn các điều kiện cho vay
Sáng 13/11, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Hội nghị do Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đồng chủ trì.
Trong báo cáo gửi đến Hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất một số giải pháp để triển khai thực hiện hiệu quả Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ cũng như thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản.
Cụ thể, lãnh đạo HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, “nới một chút” các “điều kiện vay vốn” để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.
Theo HoREA, các "điều kiện vay vốn" của Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay đã cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này.
Nhưng trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các “điều kiện vay vốn”, đặc biệt là điều kiện “nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp” (tại khoản 2), “có phương án sử dụng vốn khả thi” (tại khoản 3) và “có khả năng tài chính để trả nợ” (tại khoản 4).
Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần thiết phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng “nới một chút” các “điều kiện vay vốn” để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.
Phân tích cụ thể, lãnh đạo HoREA cho biết, để vay được tín dụng từ các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư hiện nay phải cung cấp nhiều văn bản để chứng minh tính hợp pháp của dự án như: Phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án; Giấy phép xây dựng của dự án; văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; tài sản bảo đảm cho khoản vay và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cấp cho chủ đầu tư.
"Nếu dự án đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, thì NHNN nên đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.
Đối với dự án đã có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng thì ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh” với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
Tuy nhiên, trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay, Hiệp hội cho rằng, nhiều thủ tục chứng minh là không cần thiết. Cụ thể, không nên yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp Văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh năng lực hoặc để làm tài sản thế chấp.
Ngoài ra, nếu dự án đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, thì NHNN nên đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.
Đối với dự án đã có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng thì ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh” với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.
Nên cho phép doanh nghiệp thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định tính khả thi dự án
Cũng theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là hầu như các ngân hàng thương mại đều không thực hiện được công tác “thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư”, nhất là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại để thực hiện điều kiện người vay vốn tín dụng “có phương án sử dụng vốn khả thi”, mà phần lớn các ngân hàng thương mại đều cho vay tín dụng “có tài sản bảo đảm”. Trong khi đó, nếu không thẩm định được tính khả thi của dự án đầu tư thì sẽ có những “dự án khởi nghiệp có tính khả thi” có thể không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.
Do vậy, bên cạnh quy định “Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng” tại khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và tại khoản 4 Điều 101 dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), HoREA cho rằng, cũng rất cần thiết bổ sung quy định “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán”, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.
Ngoài ra, HoREA cho biết, hầu hết các ngân hàng thương mại hiện nay cũng đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền của dự án bất động sản, nhà ở thương mại để chứng minh điều kiện khách hàng vay tín dụng “có khả năng tài chính để trả nợ”, mà chủ yếu chỉ quan tâm nhiều đến “tài sản thế chấp” cho khoản vay.
Trong khi đó, theo số liệu thống kê thì có khoảng trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.
Ví dụ doanh nghiệp A có bất động sản B có giá trị 100 tỷ đồng là tài sản bảo đảm của khoản vay tín dụng. Trong điều kiện thị trường bình thường thì bất động sản B được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 60-70% là 60-70 tỷ đồng và được cho vay tối đa bằng 60-70% của giá trị tài sản bảo đảm với khoản cho vay là 42-49 tỷ đồng.
Trong điều kiện thị trường bị suy thoái, khủng hoảng thì bất động sản B có thể chỉ được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 50-60% là 50-60 tỷ đồng (hoặc thấp hơn) và chỉ được cho vay tối đa bằng khoảng 35-42 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì có thể chỉ thu hồi được một phần nhỏ (hoặc thậm chí không thu hồi được phần nào) của tài sản thế chấp.
Ngược lại, nếu không kiểm soát được tình trạng “doanh nghiệp thân hữu, sân sau” thì lại có thể xảy ra tình trạng thông đồng giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp này để “đánh vóng” giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao để vay tín dụng “rút ruột” ngân hàng, mà khi khoản vay này trở thành “nợ xấu” thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng rất thấp.
Do vậy, HoREA đề nghị bên cạnh quy định “Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng” thì rất cần thiết bổ sung quy định “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, trong đó có thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán”, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.
Cũng theo HoREA, Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng “có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản”. Vì vậy, NHNN nên áp dụng điều kiện “khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch” đối với tất cả các doanh nghiệp khác, nhất là các doanh nghiệp lớn, trong đó có các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn, chứ không chỉ áp dụng cho 05 đối tượng ưu tiên hiện nay./.
