PV: Thưa LS Nguyễn Xuân Vinh, gần đây nhiều vụ tranh chấp ở chung cư xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư. Theo ông, những nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?
LS Nguyễn Xuân Vinh: Sử dụng chung cư hiện nay đang là xu hướng phát triển mạnh bởi những tiện ích và những ưu điểm mà chung cư mang lại. Tuy vậy, trong thời gian qua đã phát sinh rất nhiều tranh chấp liên quan đến chung cư đã được báo chí nhắc đến như tranh chấp chung cư The Manor, Keangnam, Home City, Thăng Long Garden, Mulberry Lane, dự án Hồ Gươm Plaza, Dream Home Place, New Hoziron...Nội dung của những tranh chấp chung cư liên quan đến: tiến độ xây dựng, thời hạn thanh toán, chất lượng công trình xây dựng, sở hữu chung, sở hữu riêng, phí dịch vụ chung cư, bầu ban quản trị…
Theo tôi, có 3 nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này:
Thứ nhất, nhóm nguyên nhân liên quan đến hệ thống văn bản pháp luật. Hiện nay các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư còn thiếu, chưa đồng bộ, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn cho việc áp dụng giải quyết tranh chấp.
Thứ hai, nhóm nguyên nhân đến từ chủ đầu tư. Rất nhiều tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và người mua nhà xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư như vi phạm hợp đồng về tiến độ bàn giao nhà, tiến độ thi công công trình, chất lượng công trình, tự ý nâng giá phí dịch vụ chung cư không theo quy định...
Thứ ba, nhóm nguyên nhân đến từ cư dân, người mua nhà chung cư. Cụ thể trước khi mua nhà người mua không được hoặc không quan tâm tiếp cận đầy đủ thông tin về dự án, thiếu các kiến thức pháp luật liên quan...
PV: Theo ông, những vấn đề rủi ro pháp lý nào có thể phát sinh khi ký hợp đồng mua nhà chung cư? Người mua nhà cần chuẩn bị như thế nào trước khi ký hợp đồng?
LS Nguyễn Xuân Vinh: Những rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư phải kể đến đến đầu tiên là người mua không tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án nhà chung cư. Nhiều người mua chung cư thường chỉ quan tâm xem vị trí đắc địa, các tiện ích (hồ bơi, siêu thị, dịch vụ ăn uống, làm đẹp, thể thao, khu dạo chơi, chỗ đỗ ô tô...), giá cả và các chương trình ưu đãi, khuyến mại, chiết khấu, mà thường không để ý đến những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án nhà chung cư. Các vấn đề bao gồm như dự án này đã được cấp phép hay chưa, đất dự án đã được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở hay chưa, có bị thế chấp ở ngân hàng hay không, năng lực của chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng như thế nào?
Rủi ro cũng đến từ những điều khoản bất lợi cho người mua nhà. Mỗi chủ đầu tư thường sẽ có bộ phận pháp chế, am hiểu pháp luật, xây dựng mẫu Hợp đồng áp dụng đối với người mua nhà. Khác với Hợp đồng chuẩn, rủi ro thường được chia đều cho cả hai phía nhưng trong mẫu hợp đồng mua bán chung cư của khá nhiều chủ đầu tư thường đẩy phần lớn (hoặc hầu hết) trách nhiệm hay rủi ro về phía người mua nhà. Ngoài ra, bằng thực tế nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, chủ đầu tư thường đưa ra mẫu hợp đồng rất dài với những điều khoản lắt léo, nên đối với những người mua nhà khi không am hiểu pháp luật thì sẽ khó có thể nhận thức rõ những rủi ro đến với mình khi ký hợp đồng này. Chủ đầu tư cũng nói rằng đây là mẫu áp dụng chung, nên thường không đồng ý sửa đổi những điều khoản trong hợp đồng.
Bên cạnh đó, rủi ro còn đến từ những quy định chung. Về nguyên tắc trong mối quan hệ dân sự là tôn trọng hay ưu tiên sự thỏa thuận của các bên miễn là không trái pháp luật. Trường hợp các bên không thỏa thuận về vấn đề đó thì sẽ áp dụng các quy định của pháp luật khi giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên vì lợi ích của riêng mình, hoặc để né tránh trách nhiệm, nhiều chủ đầu tư cố tình đưa ra những quy định chung chung về các vấn đề liên quan đến sở hữu chung như tầng hầm, bãi đỗ xe, sân chơi hoặc về thời hạn bàn giao nhà và từ đó dẫn đến các tranh chấp về sau.
Không những vậy, rủi ro khi mua nhà còn đến từ những quy định trái pháp luật của chủ đầu tư. Cụ thể, những hành vi trái pháp luật của chủ đầu tư trong thời gian qua đã gây bức xúc trong dư luận cũng như cư dân tòa nhà, như chủ đầu tư tự ý nâng giá tiền phí dịch vụ quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe trái với quy định.
Để hạn chế hoặc tránh những rủi ro, người mua nhà cần trang bị cho mình những kiến thức liên quan. Để đạt được hiệu quả tốt nhất, có thể tính đến việc thuê luật sư để được tư vấn chuyên sâu và yên tâm khi ký kết hợp đồng. Người mua nhà không nên chỉ đến khi xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp rồi mới tính đến việc thuê luật sư vì khi đó chi phí sẽ tốn kém hơn.
Luật sư Nguyễn Xuân Vinh
PV: Trong trường hợp không có luật sư tư vấn, trước khi ký hợp đồng, người mua nhà cần chuẩn bị những gì để mua nhà an toàn?
LS Nguyễn Xuân Vinh: Thứ nhất, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư; các loại giấy phép xây dựng, quy hoạch, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án; xác định nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất thông qua sổ đỏ; hồ sơ năng lực của chủ đầu tư dự án;..
Thứ hai, cần xem xét kỹ hợp đồng về các nội dung: diện tích căn hộ, giá trị hợp đồng, quá trình thanh toán, quy định về phạt do chậm thanh toán, thời hạn bảo hành, chuyển quyền sở hữu căn hộ... Người mua nhà nên yêu cầu chỉnh sửa lại hợp đồng nếu trong Hợp đồng quy định ràng buộc quá nhiều trách nhiệm của người mua nhà trong khi đó lại quá ít trách nhiệm của chủ đầu tư, hoặc hợp đồng có nhiều vấn đề nêu chung chung, hay không quy định rõ thời hạn bàn giao nhà, trách nhiệm nếu chậm bàn giao nhà...
Thứ ba, đặc biệt chú ý đến những điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Đặc biệt là những quyền lợi của người mua nhà, những điều này cần được quy định rõ trong hợp đồng. Người mua nhà cần đề nghị chủ đầu tư quy định rõ trong hợp đồng để tránh những tranh chấp về sau như về các vấn đề: sở hữu riêng, sở hữu chung, bãi đỗ xe, phí dịch vụ chung cư, phí trông giữ xe, việc sửa chữa và bảo trì căn hộ, các chủng loại, nhãn hiệu của vật liệu xây dựng trong căn hộ, thời hạn bàn giao căn hộ.
PV: Trong quá trình mua nhà, khi ký hợp đồng và vào ở rồi thì người mua nhà mới biết phía chủ đầu tư thiếu sót các vấn đề về hạ tầng như phòng cháy chữa cháy, cây xanh, tầng hầm...Theo ông, làm thế nào để người mua nhà có thể bảo vệ được quyền lợi của mình?
LS Nguyễn Xuân Vinh: Ở đây đặt ra 2 trường hợp. Trường hợp mà các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng mà chủ đầu tư không thực hiện thì nay người mua nhà cần có văn bản gửi chủ đầu tư yêu cầu thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng không quy định về vấn đề này, người mua nhà cần tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan để xác định rõ trách nhiệm của các bên. Như đối với vấn đề phòng cháy, chữa cháy, mặc dù có thể không quy định trong hợp đồng, nhưng đây là trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật, nên người mua nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc này.
Trong trường hợp người mua nhà đã yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các vấn đề thiếu sót nhưng không đạt kết quả thì người mua nhà có thể nhờ luật sư tư vấn và hỗ trợ pháp lý, đưa vụ việc ra giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
PV: Trong thực tế hiện nay vẫn có những người chỉ vì thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan tin vào chủ đầu tư, nhà phân phối và bên môi giới bất động sản nên mặc dù đã bỏ tiền ra để mua nhà nên mới gặp rủi ro. Theo ông, trách nhiệm của mỗi bên liên quan như thế nào?
LS Nguyễn Xuân Vinh: Báo chí gần đây đã nhắc đến nhiều trường hợp chủ đầu tư vì để bán được hàng, nên đã quảng cáo sai sự thật, nói là dự án cao cấp với nhiều tiện ích sang trọng, nhưng khi chuyển đến ở thì người mua nhà mới té ngửa vì sự thật không phải vậy.
Bộ luật hình sự năm 1999 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) cũng đã quy định tại Điều 168 về “tội quảng cáo gian dối”. Bộ luật hình sự năm 2015 (có hiệu lực từ 1/1/2018) tiếp tục quy định về tội này tại điều 197. Tuy nhiên cho đến nay chưa có chủ đầu tư nào bị xử lý về tội này.
Do vậy, về phía trách nhiệm của người mua nhà cần cẩn trọng hơn nữa khi tham gia giao dịch này. Về phía chủ đầu tư hoặc nhà phân phối, để doanh nghiệp tồn tại lâu dài và phát triển bền vững thì việc xây dựng uy tín, thương hiệu là vấn đề rất quan trọng. Về phía các cơ quan nhà nước, cần tăng cường công tác tuyên truyền, kiểm tra, xử phạt hành chính đối với các doanh nghiệp quảng cáo sai sự thật, xử lý nghiêm về hình sự để hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và người mua nhà.
Trân trọng cảm ơn luật sư!
