NHNN đang trình Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
Dự thảo đề nghị bổ sung thêm khoản 8, không cho vay“thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”.
CHỈ CẤM ĐỐI VỚI DỰ ÁN KHÔNG ĐỦ CƠ SỞ PHÁP LÝ
Điều khoản bổ sung này xuất phát từ thực tế một số dự án bất động sản chuyển nhượng trong tương lai chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như thiếu giấy phép xây dựng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
Sau khi tổ chức tín dụng cho vay vốn, khách hàng và chủ đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý. Dẫn đến việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Vậy nên, việc đưa ra quy định không cho vay đối với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là cần thiết.
Thế nhưng khi thông tin đưa ra, người hiểu rõ thì vui mừng còn người chưa nắm được đã vội lo lắng sẽ không được vay đặt cọc mua nhà giá ưu đãi đối với dự án chưa hình thành.
Chị Nguyễn Vân Anh, hiện đang thuê nhà tại khu đô thị Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, chị đang dự định tìm mua nhà ở những dự án chưa hình thành để có giá ưu đãi và kéo dài thời gian trả nợ. Vừa rồi nghe thông tin thoáng qua là ngân hàng không cho vay để đặt cọc nhà hình thành ở tương lai, chị cũng có phần lo lắng vì khả năng tài chính có hạn.
Chị Vũ Minh, nhân viên một sàn bất động sản ở Hà Nội đồng thời cũng là một nhà đầu tư bất động sản cá nhân cho biết nếu quy định này được áp dụng, chị cảm thấy an toàn và thoải mái hơn trong việc bán hàng và đầu tư. Bản thân chị cũng muốn yên tâm đầu tư và giới thiệu đến khách hàng các sản phẩm thuộc những dự án chuẩn chỉ về mặt pháp lý.
Theo chị Minh, điều đáng lo nhất khi mua dự án bất động sản hình thành ở tương lai là nguy cơ dự án dang dở hay chủ đầu tư trễ hẹn giao nhà quá lâu. Nếu điều khoản bổ sung này áp dụng chính thức, chị và các khách hàng có thể mua được nhà từ các chủ đầu tư uy tín và an tâm hơn trong thời gian chờ giao nhà.
Chia sẻ với Reatimes, LS. Hoàng Tùng (Trưởng văn phòng Luật sư Trung Hòa, Hà Nội) cho biết ông ủng hộ đề xuất sửa đổi này. Trên thực tế, việc mua bán khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn đang diễn ra. Có dự án hoàn thiện đúng tiến độ, có dự án dở dang do chủ đầu tư mất khả năng hoàn tất cơ sở hạ tầng và thủ tục pháp lý. Nhiều nhà đầu tư và người mua không tìm hiểu kỹ trước khi đặt cọc, đành ôm cay đắng vì trót mua phải nhà “trên giấy”.
Thế nên, theo LS. Hoàng Tùng, khi áp dụng quy định mới, các TCTD sẽ phải tuân thủ quy định, không còn “nhập nhèm” cho vay như trước kia, tránh các lùm xùm bỏ cọc sau này.
Tuy nhiên, cũng theo LS. Tùng, quy định này chỉ không cho vay đặt cọc đối với những dự án chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Còn các dự án đã có ít nhất là quy hoạch 1/500 hoặc đã có quyết định giao đất, đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, hay có giấy phép xây dựng thì ngân hàng không cấm cho vay.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, việc Dự thảo sửa đổi thông tư 39 bổ sung quy định không cho vay đặt cọc đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ là vấn đề nguyên tắc.
Trên thực tế, những quy định về việc cấm tổ chức tín dụng cho các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý vay đã có từ lâu và chúng ta vẫn đang thực hiện.
“Quy định này là đúng, nhưng không mới và không nên “ồn ào” gây hoang mang dư luận, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung”, ông Nguyễn Thế Điệp thông tin tới Reatimes.
Mặt khác, thị trường bất động sản liên quan mật thiết đến các ngành nghề kinh tế lớn như du lịch, tài chính, xây dựng, đồng thời ảnh hưởng đến các thị trường vốn lớn như tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài…Nếu thiếu vốn, thị trường sẽ khó vận hành và ảnh hưởng đến nhiều ngành liên quan.
Vậy nên Ngân hàng Nhà nước thường cẩn trọng trước những động thái liên quan đến thị trường quan trọng này. Và không có lý do gì để Ngân hàng Nhà nước siết cho vay đặt cọc đối với những dự án minh bạch, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí để triển khai bán trước theo quy định của pháp luật.
THANH LỌC THỊ TRƯỜNG, CHUYỂN CƠ HỘI PHÁT TRIỂN SANG NHÀ ĐẦU TƯ UY TÍN
Trao đổi với Reatimes, Chuyên gia Kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong cho biết đây là quy định tiến bộ, tạo hiệu ứng tốt giúp thanh lọc thị trường theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Những chủ đầu tư kinh doanh uy tín và thật sự có nguồn lực tài chính vẫn tiếp tục tồn tại trên thị trường. Còn chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.
Đứng ở vị trí người mua nhà, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, việc siết tín dụng sẽ làm giảm nhóm mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, nên người mua nhà để ở sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà đất hơn. Đồng thời, quy định chuẩn chỉ góp phần đảm bảo an toàn tài chính cho người có nhu cầu thực nhưng không đủ điều kiện kinh tế.
Trên thực tế, có một số chủ đầu tư không có khả năng tài chính lại chiếm giữ các khu đất rộng lớn và “vẽ” ra dự án để bán, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp có năng lực mất cơ hội đầu tư và phát triển.
Vì vậy, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng đề xuất bổ sung quy định này là cần thiết để làm trong sạch thị trường bất động sản, kiểm soát được những dự án có vấn đề về pháp lý hoặc tình trạng lợi dụng vốn ngân hàng chỉ để đầu cơ, lướt sóng. Đồng thời, khi các TCTD lọc được những doanh nghiệp yếu kém, thì nguồn vốn quý giá sẽ có cơ hội đến tay những chủ đầu tư uy tín và các dự án chuẩn chỉ về mặt pháp lý.
Ông Nguyễn Thế Điệp cũng nhận định động thái này của Ngân hàng Nhà nước không có mục đích siết vốn của những dự án khả thi hay thị trường bất động sản nói chung, mà chỉ nhằm thanh lọc, đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích và hạn chế các rủi ro cho hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Mặt khác, việc các chủ đầu tư “bán lúa non” để lôi kéo dòng tiền về sớm, nhằm giảm chi phí vốn, giảm giá thành, tăng lợi nhuận cũng là điều bình thường trong hoạt động kinh doanh. Đồng thời vẫn đúng pháp luật nếu dự án đảm bảo tính pháp lý, khả thi.
Nhiều chuyên gia đều đồng tình rằng những phân khúc có tính đầu cơ thì càng cần có sự kiểm soát, xem xét thận trọng cả về tín dụng lẫn quản lý đầu tư kinh doanh.
Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tuân thủ quy định pháp luật trong xây dựng, người mua tìm hiểu kỹ về dự án, thì đây sẽ là một hình thức hợp tác win-win có lợi cho cả người mua lẫn chủ đầu tư, trong bối cảnh nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản đang có phần thu hẹp.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 có thể đối mặt với nhiều khó khăn. Vậy nên các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, giúp ổn định thị trường và giảm thiểu các rủi ro hệ thống.
Như vậy, dự thảo bổ sung quy định cho vay đặt cọc nhà ở hình thành ở tương lai chỉ thanh lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính và chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín. Đây hoàn toàn không phải là động thái siết vốn thị trường bất động sản như một số người đang hiểu nhầm.
Các chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân đều ủng hộ đề xuất này với mong muốn thị trường bất động sản hồi phục và phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
