XU HƯỚNG TẤT YẾU
Theo các chuyên gia, Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp, có nhiều lợi thế cạnh tranh trong việc đón “làn sóng” dịch chuyển cơ sở sản xuất khỏi Trung Quốc. Sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực. Điều này là nhờ các yếu tố như: Chi phí lao động thấp; giá thuê đất hợp lý; thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi; lực lượng lao động năng động; vị trí địa lý gần các nguồn tài nguyên và thị trường đích.
Bên cạnh đó, những cam kết về hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh theo Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) cũng đang tạo ra sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư châu Âu đối với thị trường Việt Nam.
Đặc biệt, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có thể chế chính trị ổn định, đồng thời là quốc gia hiếm hoi trên thế giới thành công trong việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19. Các nhà đầu tư nước ngoài đang coi Việt Nam là điểm đến lý tưởng để có thể xúc tiến nhanh việc tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư tại các khu công nghiệp. Và đó cũng là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 6 năm 2020, cả nước có 336 khu công nghiệp (KCN) đã thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97,8 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 66 nghìn ha.
Trong 336 KCN đã thành lập, có 261 KCN đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 68,7 nghìn ha và 75 KCN đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng với tổng diện tích khoảng 29,1 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN đang hoạt động đạt khoảng 76%.
Nhìn vào thực tế phát triển các KCN, có thể thấy còn rất nhiều bất cập, nút thắt đang là “chốt chặn” cản trở khả năng thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này.
Tuy nhiên, nhìn vào thực tế phát triển các KCN, có thể thấy còn rất nhiều bất cập, nút thắt đang là “chốt chặn” cản trở khả năng thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này. Do không xử lý tốt vấn đề môi trường nên trước đây, nhiều khu công nghiệp buộc phải quy hoạch cách xa khu dân cư hoặc phải di dời khỏi khu dân cư để tránh “bức tử” cuộc sống của người dân. Chính điều này đã làm nảy sinh ra nhiều hạn chế khác, đó là vấn đề cơ sở hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ, thiếu nhà ở và các dịch vụ, tiện ích đảm bảo nhu cầu sống cho công nhân, chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp.
Làm thế nào để việc phát triển không bỏ quên hạ tầng, các dịch vụ kèm theo để vừa đảm bảo đời sống của người lao động, vừa đảm bảo yếu tố môi trường, tạo sức hút lâu dài với nhà đầu tư quốc tế là bài toán nhức nhối đang được đặt ra.
Theo đó, Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN và khu kinh tế (có hiệu lực từ 10/07/2018) cho phép quy hoạch và phát triển KCN - đô thị - dịch vụ đã mở ra một hướng đi để giải quyết cho vấn đề thu hút lao động và giải quyết nhu cầu an sinh của người lao động tại các KCN.
Cụ thể, trong KCN - đô thị - dịch vụ, KCN là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ của khu, được đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 quy mô diện tích KCN.
Tại Việt Nam, mô hình này đã và đang được nhiều chủ đầu tư xây dựng tại một số địa phương, trở thành hạt nhân thu hút đầu tư, gắn với bảo vệ môi trường với các tiêu chí xanh, bền vững, đảm bảo các hạ tầng, tiện ích phục vụ nhu cầu của công nhân và chuyên gia tại các KCN.
Đơn cử như chuỗi các KCN, đô thị và dịch vụ của VSIP tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Nghệ An, Quảng Ngãi, Bình Dương, có tổng quỹ đất hơn 8.600ha bao gồm đất công nghiệp, đô thị và dịch vụ. VSIP đang cung ứng hạ tầng sản xuất cho 840 khách hàng đến từ 30 quốc gia và vùng lãnh thổ, với tổng vốn đầu tư 14 tỷ USD, kiến tạo môi trường sống, làm việc cho hơn 250.000 lao động trong nước và nước ngoài.
Tại Long An, KCN và đô thị Việt Phát được xây dựng với tổng diện tích hơn 1.844ha, trong đó diện tích đất quy hoạch cho khu công nghiệp hơn 1.215ha, đất dành cho khu đô thị gần 630ha.
Tại Bình Định, KCN - Đô thị và Dịch vụ Becamex có tổng diện tích 2.308ha, được quy hoạch đồng bộ, góp phần hình thành Vùng liên kết chặt chẽ với Khu kinh tế Nhơn Hội và các khu, cụm công nghiệp lân cận.
Bên cạnh đó, KCN - Đô thị - Dịch vụ Hải Long nằm tại vị trí trung tâm Khu Kinh tế Thái Bình, Khu Liên Hợp Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ Bình Dương tại TP. Thủ Dầu Một... cũng là những dự án đang được triển khai theo hướng đồng bộ hạ tầng, tiện ích, nhằm tạo ra môi trường sống đẳng cấp cho các cư dân trong khu công nghiệp, hướng tới mục tiêu thu hút đầu tư chất lượng.
Ngoài các dự án của các chủ đầu tư chuyên phát triển KCN, hiện nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc như Vingroup, Him Lam... cũng đang có kế hoạch đầu tư các khu đô thị công nghiệp hoặc liên kết, hợp tác, trở thành đơn vị tư vấn cho việc phát triển khu đô thị, dịch vụ tại các Khu công nghiệp.
Chuỗi các KCN, đô thị và dịch vụ của VSIP .
Theo các chuyên gia, việc phát triển KCN gắn với đô thị, dịch vụ sẽ là xu hướng tất yếu cho sự phát triển bền vững của bất động sản công nghiệp trong tương lai, nhất là khi có sự tham gia của các doanh nghiệp lớn, với sự đầu tư bài bản cùng tư duy dài hạn. Đây cũng là bước chạy đà quan trọng để bất động sản công nghiệp Việt Nam nắm bắt được cơ hội trong cuộc chạy đua “đón sóng” FDI vào lĩnh vực này.
Để làm rõ hơn về vấn đề này, Cà phê cuối tuần hôm nay xin được giới thiệu nhận định của các chuyên gia: TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế.
NHIỀU CƠ HỘI MỞ RA
TS. Võ Trí Thành: Bất động sản công nghiệp có rất nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển trong thời gian tới, đặc biệt là khi có nhiều doanh nghiệp lớn đang bắt đầu hình thành xu hướng đầu tư tích hợp khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ.
Thực tế, việc tích tụ sản xuất công nghiệp sẽ kéo theo sự dịch chuyển lao động nên quá trình công nghiệp hóa phải gắn liền với đô thị hóa. Mô hình KCN - đô thị - dịch vụ có những tiêu chí cụ thể như quy hoạch công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại, tạo ra quá trình đô thị hóa tự nhiên.
Xưa, người ta nhìn nhận phát triển chỉ là tăng trưởng. Bây giờ vấn đề bao trùm lên tất cả là yếu tố môi trường và sự phát triển bền vững. Nói rõ hơn, khi xây dựng và phát triển khu đô thị công nghiệp thì vấn đề môi trường là vấn đề tối thiểu phải giải quyết, sau đó là vấn đề kiến tạo không gian sống chất lượng. Bởi lúc này, chúng ta không chỉ đơn thuần là phát triển công nghiệp nữa mà còn gắn liền với đời sống an sinh của người lao động, liên quan đến nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí. Đây là những nhu cầu tất yếu, vốn dĩ đã cần nhưng hiện nay đòi hỏi sự cấp thiết hơn.
Chúng ta phải tạo ra một không gian đủ thuận tiện cho việc dịch chuyển, cung ứng dịch vụ. Nhưng về lâu dài, chỉ thuận tiện thôi chưa đủ mà dần phải tiến lên thực hiện tiêu chí đáng sống. Bước phát triển mới đòi hỏi gắn với đầu tư chất lượng, công nghệ hiện đại, gia tăng lợi nhuận nhưng đi kèm với đó là kỹ năng lao động. Mà kỹ năng lao động gắn liền với 1 tầng lớp đặc biệt đó là các chuyên gia. Để các chuyên gia đến làm việc dài hạn thì phải tạo ra khu đô thị đáng sống mới thu hút họ đến sống và làm việc.
Hướng phát triển tích hợp khu công nghiệp và khu đô thị sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp trong nước, nhất là khi sắp tới đang có những làn sóng đầu tư nước ngoài vào công nghiệp, đặc biệt là công nghiệp chế biến chế tạo.
Bên cạnh vai trò của Nhà nước trong việc có những chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư nước ngoài đến các KCN, tạo ra các lợi thế cạnh tranh thì vai trò của các doanh nghiệp xây dựng cũng rất quan trọng.
Nhưng ở đây phải tính toán đến vấn đề chi phí và lợi ích. Bởi, các chủ đầu tư này không chỉ tạo ra hạ tầng KCN hiện đại với những nhà xưởng, kho bãi, đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của nhà đầu tư mà còn phải đầu tư các hạng mục khác, từ không gian sống nhỏ nhất như căn hộ chung cư đến các tiện ích, dịch vụ đi kèm và các hạ tầng xã hội trong khu đô thị cho người lao động. Để làm được tất cả những điều này, họ sẽ phải bỏ ra một chi phí rất lớn, đôi khi còn hơn cả lợi ích thu được. Do đó, để thúc đẩy sự phát triển các khu đô thị công nghiệp, Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ nhất định.
Đây không phải là bài toán đơn giản và thực tế còn nhiều thách thức. Nhưng với những định hướng như hiện tại, khi nguồn lực phân bổ hợp lý, thị trường đủ uyển chuyển, đủ linh hoạt để tìm kiếm được lợi ích chung thì cơ hội vẫn mở ra cho các doanh nghiệp, chúng ta hoàn toàn có thể làm được và đón được làn sóng đầu tư vào bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.
THU HÚT ĐẦU TƯ CHẤT LƯỢNG
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nhưng để tận dụng được cơ hội không phải là điều dễ dàng, nhất là khi, việc phát triển các KCN ở Việt Nam vẫn còn nhiều điểm yếu. Nhiều doanh nghiệp chỉ đơn thuần san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư đến trong khi yêu cầu của các tập đoàn FDI cao hơn rất nhiều.
Trong bối cảnh đó, việc phát triển theo mô hình KCN gắn với đô thị và dịch vụ là hướng phát triển tất yếu, bởi chỉ có đi theo hướng này mới có thể giải quyết triệt để được các bất cập, hạn chế của các khu công nghiệp hiện có. Đây cũng là cơ sở quan trọng để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài chất lượng vào lĩnh vực này.
Các số liệu cho thấy, tỷ lệ lấp đầy hiện nay của các KCN khá tốt bởi nhu cầu lớn, mặt khác, điều này cũng đã đẩy giá cho thuê nhà xưởng, kho bãi tăng cao trong thời gian qua. Nhưng phải khẳng định rằng, thành công của bất động sản KCN không chỉ thể hiện ở tỷ lệ lấp đầy mà thể hiện rõ nhất ở việc có thu hút được sự đầu tư chất lượng, bền vững hay không.
Muốn vậy, chúng ta cần quy hoạch những KCN hiện đại, kết hợp với khu đô thị, dịch vụ để tạo thành những khu đô thị công nghiệp đồng bộ với đầy đủ các tiện ích, giải quyết bài toán an cư và đáp ứng các nhu cầu tinh thần của người lao động trong khu công nghiệp.
Khi khu công nghiệp gắn với khu đô thị và dịch vụ, đòi hỏi các KCN phải đảm bảo yếu tố xanh, sạch, sử dụng công nghệ cao, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường, nhằm tạo ra một không gian sống và làm việc an toàn, chất lượng.
Chúng ta không thể tách rời KCN và khu đô thị như trước đây. Rõ ràng, nhiều KCN đã hình thành lên nhưng không có bất động sản dân dụng (khu đô thị, hạ tầng tiện ích), không có nhà ở cho công nhân, cán bộ dẫn đến rất nhiều vấn đề về kinh tế - xã hội nên phải bỏ hoang, hoặc chỉ được lấp đầy một phần. Bất động sản công nghiệp không thể phát triển bền vững nếu không đi kèm với bất động sản dân dụng.
Ngược lại, sự gắn bó chặt chẽ giữa KCN và khu đô thị sẽ đòi hỏi sự quy hoạch bài bản, cụ thể và chi tiết với tầm nhìn dài hạn hơn để tạo thành một tổng thể thống nhất. Trong đó, phải ước lượng được nhu cầu ở thực của người lao động và các chuyên gia về làm việc tại các khu công nghiệp để quy hoạch diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở và các hạ tầng dịch vụ đi kèm một cách phù hợp. Nếu quy hoạch thiếu chặt chẽ và thiếu tầm nhìn sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy sau này, là thừa khu công nghiệp, thiếu nhà ở hoặc ngược lại.
Những định hướng chính sách cho việc phát triển mô hình này như Nghị định 82/2018 đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc tham gia phát triển khu đô thị công nghiệp. Tuy nhiên, việc phát triển theo mô hình khu đô thị công nghiệp đòi hỏi một lượng vốn lớn và nhiều yêu cầu khắt khe khác, do đó, cơ hội chỉ dành cho những chủ đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực và tiềm lực tài chính cùng sự đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nên có sự liên kết với nhau để có sự đầu tư hiệu quả, bài bản và đúng quy hoạch, đúng tiến độ.
Bên cạnh đó, việc kết nối các khu công nghiệp với nhau cũng là vấn đề quan trọng cần thực hiện trong thời gian tới. Do vậy, chính quyền cần làm tốt câu chuyện đầu tư phát triển các hạ tầng cơ bản, đặc biệt là hạ tầng kết nối liên vùng. Ngoài ra, chính quyền phải là người “cứng rắn” để thực thi các quy hoạch được đề ra và quy hoạch đó phải được ổn định trong thời gian lâu dài thì các nhà đầu tư nước ngoài mới đến đầu tư.
Mặt khác, để có được những khu công nghiệp gắn với đô thị hiện đại và thực hiện hóa giấc mơ tạo thành những “thung lũng Silicon” phiên bản Việt Nam, đón đầu làn sóng FDI vào bất động sản công nghiệp thì điều quan trọng bây giờ là cần chuẩn bị quỹ đất sạch đủ lớn cùng cơ sở hạ tầng đồng bộ và xây dựng các chính sách ưu đãi, cải thiện môi trường đầu tư để thu hút sự đầu tư chất lượng. Nếu có sự phát triển đồng bộ trong hạ tầng, có sự kết hợp hài hòa giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư khi xây dựng các khu công nghiệp xanh, sử dụng công nghệ cao và không gian sống chất lượng cho lao động công nghiệp thì Việt Nam sẽ không chỉ có một mà sẽ có nhiều "thung lũng Silicon"...
TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng:
Công nghiệp chỉ là nơi tạo công ăn việc làm. Những yếu tố liên quan đến văn hóa, y tế, giáo dục có cội nguồn từ đô thị. Để phát triển bền vững thì phải nhìn từ khía cạnh đó.
Hãy thử suy nghĩ, nếu một ngày, nền sản xuất tại các khu công nghiệp biến mất thì khu vực đó sẽ là thành phố hay quay trở lại là nông thôn? Chỉ có công nghiệp hóa mới là chìa khóa để nâng tầm quốc gia. Và khi đó, các khu công nghiệp không chỉ đơn thuần là nơi lao động sản xuất mà còn là nơi tạo nên cuộc sống xã hội. Đó là nơi tạo nên hệ thống những ngành dịch vụ và nhiều ngành nghề khác phát triển.
Trước đây, nhìn vào một khu công nghiệp, người ta chỉ thấy một nhà đầu tư. Nếu biến thành đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà đầu tư? Sự hình thành và ra đi của các KCN trước đã là một bài học lớn về giá trị lan tỏa và những thành tựu đạt được chứ không phải là những tàn dư sót lại.
Đã có thực tiễn chứng minh rất rõ ràng, tương lai, chúng ta phải tổ chức lại cuộc sống cho người lao động và khắc phục những hạn chế của giai đoạn trước. Khi đó, đầu tư sẽ thực hiện đúng giá trị của mình, tạo nên cơ hội phát triển. Các tỉnh, thành phố nhờ đó cũng có thể chuyển từ KCN thành đô thị theo hướng bền vững.
Bà Trương Tú Phương, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đại An:
Thực chất mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ không mới. Nó xuất phát từ thực tiễn nhu cầu phát triển của nền kinh tế địa phương, của nhu cầu cấp thiết dành cho người lao động tại các KCN. Và đây cũng là xu hướng của thời đại, Việt Nam đang đi đúng đường và việc nhân rộng mô hình KCN kết hợp này là vô cùng cần thiết.
Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ có những tiêu chí cụ thể như quy hoạch công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại đáp ứng quá trình đô thị hóa. Trong đó các khu đô thị hiện đại với hệ thống tiện ích đồng bộ đáp ứng được nhu cầu riêng cho người lao động chất lượng cao như các chuyên gia nước ngoài, quản lý cấp cao, chuyên viên kỹ thuật… đang bắt đầu hình thành và được các nhà đầu tư hướng đến.
Đây cũng là những đô thị vệ tinh nhằm mục đích giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố vốn đã đông đúc, chật chội.
