Dồn dập lượng cung “khủng” đến từ thị trường căn hộ
Savills vừa tổ chức họp báo công bố tình hình thị trường BĐS Hà Nội quý II/2017. Báo cáo cho thấy, trong quý vừa qua, thị trường Hà Nội có 16 dự án căn hộ mở bán mới và 11 dự án mở bán thêm với tổng số 6.850 căn, tăng 5% theo quý và 13% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 24.550 căn, tăng 2% theo quý và 42% theo năm. Nguồn cung thứ cấp là 163.400 căn, tăng 18% theo năm.
Trong số đó, có khoảng 6.800 căn đã được bán, tăng 5% theo quý và 13% theo năm, phân khúc Hạng B chiếm ưu thế với hơn 42% thị phần. Tỉ lệ hấp thụ đạt 28%, tăng 1 điểm % theo quý và giảm 7 điểm % theo năm. Căn hộ hạng A cũng đạt được sự biến chuyển tích cực khi số căn bán được tăng đáng kể so với các năm trước. Giá bán sơ cấp ghi nhận ở mức 1.320 USD/m2, tức giảm 3% so với quý trước.
Nhìn về triển vọng của thị trường căn hộ trong tương lai, Savill cho rằng, thị trường BĐS Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 23.500 căn trong nửa cuối năm 2017 và 63.740 căn từ năm 2018 trở đi.
Đặc biệt, khu vực quận Hà Đông, Hoàng Mai và Nam, Bắc Từ Liêm được đánh giá sẽ là thị trường dẫn đầu về nguồn cung tương lai, chiếm khoảng 60% thị phần.
Thị trường BĐS Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 23.500 căn hộ trong nửa cuối năm 2017 và 63.740 căn hộ từ năm 2018 trở đi.
Ở thị trường căn hộ dịch vụ, báo cáo của Savills cho thấy, tổng nguồn cung phân khúc này trong quý II đạt hơn 4.130 căn từ 50 dự án, tăng 4% theo quý và 8% theo năm do có thêm hai dự án mới và một dự án hạng B tái hoạt động. Theo nhận định của Savills, từ quý III/2017, 11/14 dự án sẽ cung cấp trên 1.830 căn ra thị trường.
Một diễn biến đáng lưu ý khác ở thị trường căn hộ dịch vụ, đó là nếu như nguồn cung có phần gia tăng thì công suất trung bình và giá thuê lại giảm. Cụ thể, công suất trung bình đạt hơn 90,2%, giảm -1,4 điểm % theo quý nhưng tăng 6,3 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình đạt 24,6 USD/m2/tháng, giảm -2,4% theo quý và -2,7% theo năm. Tổng lượng căn cho thuê thêm giảm -46% theo quý.
Trước tình trạng gia tăng lượng cung “khủng” ở thị trường căn hộ như hiện nay, câu hỏi đặt ra là các chủ đầu tư phải làm gì để duy trì sức hấp dẫn cũng như khả năng giao dịch trên thị trường. Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savill tại Hà Nội cho rằng, các chủ đầu tư đã phải tính đến phương án đa dạng hóa sản phẩm. Riêng trong quý này, thị trường đã xuất hiện thêm nhiều loại sản phẩm mới như căn hộ song lập, biệt thự trên cao.
Ngoài ra, với tình trạng lượng căn hộ hạng A tăng lên nhanh chóng, theo bà Hằng, nhiều chủ đầu tư đã tiến hành chuyển đổi căn tồn kho thành căn hộ cho thuê hoặc căn hộ dịch vụ. Một số chủ đầu tư khác lại áp dụng chương trình cho thuê lại với cam kết lợi nhuận trên 10%/năm.
Tuy nhiên, bà Hằng cũng cho rằng, dù nguồn cung căn hộ lớn nhưng theo Savills hiện số lượng tiêu thụ cũng rất cao.
“Hà Nội và TP.HCM là 2 trong số những thị trường lớn nhất khu vực về căn hộ bán. Nếu so sánh với Bangkok và Jakarta, tổng số căn và lượng căn hộ bán được ở hai thành phố này đều đang đứng ở mức cao”, bà Hằng nói.
Hà Đông dẫn đầu thị trường biệt thự/liền kề
Sự gia tăng nguồn cung không chỉ được ghi nhận ở thị trường căn hộ mà còn diễn biến ở cả thị trường biệt thự/liền kề.
Theo đó, báo cáo của Savills cho thấy, nguồn cung mới trong quý đạt 1.700 căn đến từ 12 dự án, trong tổng số nguồn cung đó thì liền kề chiếm 66%.
Sự gia tăng nguồn cung không chỉ được ghi nhận ở thị trường căn hộ mà còn diễn biến ở cả thị trường biệt thự/liền kề.
Đáng chú ý, Hà Đông là quận dẫn đầu thị trường về phân khúc biệt thự, liền kề khi chiếm 32% thị phần, tiếp theo là huyện Thanh Trì với 23%.
Theo thống kê của Savills, đến nay tổng nguồn cung biệt thự, liền kề trên thị trường Hà Nội là gần 38.000 căn, tăng 4,8% theo quý và 15,8% theo năm. Nguồn cung sơ cấp là gần 4.000 căn, tăng 40% theo quý và 65% theo năm. Nguồn cung thứ cấp đang là gần 34.000 căn.
Savills cho biết, tổng lượng giao dịch biệt thự, liền kề đạt con số 1.300 căn, tăng 126% so với quý trước và gấp 4,5 lần năm trước. Trong đó, lượng giao dịch liền kề cao gấp đôi biệt thự. Tuy nhiên, hàng tồn kho vẫn còn khá nhiều. Hiện, hơn một nửa trong số 78 dự án tương lai đang ở giai đoạn lập kế hoạch.
Theo dự báo, từ quý III/2017 đến năm 2018, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm 11 dự án với khoảng trên 1.667 căn biệt thự, liền kề. Đặc biệt, xu hướng mở rộng ra các quận huyện như Hoài Đức, Thạch Thất, Hà Đông, Long Biên đang thể hiện khá rõ nét trên thị trường.
Qua những thông số mà Savills đưa ra, có thể thấy diễn biến thị trường BĐS Hà Nội quý II/2017 có vẻ lạc quan và ổn định. Các dấu hiệu tích cực của thị trường ghi nhận ở hầu hết các phân khúc. Ngoài thị trường căn hộ, biệt thự/liền kề, thị trường khách sạn, đặc biệt ở phân khúc 5 sao cũng hoạt động tốt trong quý vừa qua.
Báo cáo của Savills cho biết, nguồn cung khách sạn đạt khoảng 9.300 phòng, tăng 1% theo quý nhưng giảm -3% theo năm.
Công suất cho thuê trung bình ổn định theo quý và tăng 10 điểm % theo năm. Công suất cho thuê trung bình của phân khúc 5 sao đạt 80%. Giá thuê phòng trung bình giảm -7% theo quý nhưng tăng 32% theo năm. Doanh thu phòng trung bình giảm -7% theo quý nhưng tăng 52% theo năm.
Theo Cục Thống kê Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2017 có khoảng 2,33 triệu lượt khách quốc tế đến Hà Nội, tăng 14% so với cùng kì năm trước. Dự báo trong nửa cuối năm 2017, hơn 550 phòng khách sạn sẽ đi vào hoạt động.
