Nghịch lý giá đền bù rẻ mạt, 1m2 đất chỉ bằng 3 tô phở; thị trường đất đai méo mó vì cơ chế hai giá; khoảng cách mênh mông giữa khung giá đất và mức giá phổ biến triên thị trường không được lấp đầy... là nguyên nhân khiến khiếu khiện đất đai kéo dài và ngày một gia tăng, dự án ứ đọng do tranh chấp giải phóng mặt bằng, gây thất thu ngân sách…
Để minh bạch thị trường đất đai, có nên giữ lại khung giá đất?
“Cơ chế hai giá” và những hệ lụy
Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều tuần này của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
“Trong khung đó thì có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng sự thực thì kể từ khi có khung giá đất đến nay vẫn chưa làm trọn vẹn mục đích này. Hay nói cách khác, các tỉnh nhiều khi kêu khung giá đất thấp quá nên họ muốn tăng lên cũng không tăng nổi”, GS. Đặng Hùng Võ nói.
GS. Đặng Hùng Võ cho biết, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30% giá đất thị trường.
“Tôi lấy ví dụ như giá đất khu vực trung tâm Hà Nội như Hàng Ngang, Hàng Đào, hay tại TP.HCM như Đồng Khởi, thì giá đất thị trường khoảng 1 tỷ đồng/m2. Nhưng khung bảng giá thì khoảng hơn 300 triệu đồng. Như vậy nó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước”.
GS. Võ nhận định, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.
“Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh chỉ từ 1,5 đến 2. Hay nói cách khác, nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân đôi thì cũng chỉ chiếm 60%. Nhưng ai cũng biết giá đất thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu độ chênh lệch là bao nhiêu. Tôi cho đây là 1 ví dụ dẫn đến thất thoát từ khung giá đất thấp”.
Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm: “Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. Ở các nước, tính thuế đất phải thu theo giá thị trường. Nhưng của ta là thu theo khung Nhà nước, dẫn đến chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát”.
Ngoài ra, theo ông Võ, một hệ lụy nữa là nếu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường thì chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế.
“Thực tế họ giao dịch bằng giá thị trường nhưng trên hợp đồng lại ghi mức giá trong khung. Khi hợp đồng vô hiệu, đáng lẽ người bán nhận được rất nhiều thì bây giờ chỉ nhận được giá theo hợp đồng”.
Chính vì vậy, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá, mức chênh lệch quá xa so với giá thị trường khiến khung giá đất, bảng giá đất đang trở thành “kẻ tội đồ” gây thất thu ngân sách. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.
Liên quan đến chu kỳ điều chỉnh khung giá đất, ông Võ cũng nhìn nhận, Luật Đất đai 2013 xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm, giá đất biến động quá 20%. Tức khi nào có biến động thì điều chỉnh, không có biến động thì thôi thay vì thay đổi hằng năm như trước gây mất thời gian. Nhưng đó cũng chỉ là lý thuyết. Thực tế từ khi ban hành luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề thay đổi lần nào dù giá nhà đất liên tục biến động. “Bởi không có giá thị trường trên hợp đồng thì chúng ta cũng không biết giá thị trường có biến động như thế nào. Mọi chỉ số hiện nay chúng ta không có, ngay cả việc xác định như thế nào là giá thị trường”.
“Đó cũng là kẽ hở cho các môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, ví dụ như những thông tin về các huyện sắp lên quận hay về 3 đặc khu mà chúng ta dự kiến thời gian qua, lập tức giá đất tại các khu vực này được thổi lên rất cao, tạo sốt ảo nhằm trục lợi. Sự tăng giá này chỉ là “tăng dư luận” chứ không tăng giá trị thực, làm sai lệch thị trường đất đai.
Trước thực trạng này có một cách để quản lý sát sao hơn đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch; thu thuế sử dụng đất tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất người sử dụng đang chiếm giữ để điều tiết giá trị địa tô chênh lệch nhưng ta không có quy định này nên những hệ lụy có thể nhìn thấy một cách rõ ràng”.
Vì thế, theo ông Võ, nếu không tính giá đất ngang bằng thị trường sẽ làm đảo lộn thị trường, trong đó nhà đầu tư được lợi một cách rất vô lý. Cách xây dựng khung giá đất, bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường hiện nay sẽ tạo nên hệ thống tài chính đất đai giả vờ.
"Nếu cứ tiếp tục tình trạng này thì không bao giờ chúng ta nhìn thấy giá thật của thị trường và muôn đời không có cơ sở dữ liệu giá đất thị trường. Mà không có cơ sở về giá đất thị trường thì tất cả mọi khâu về nghiệp vụ định giá không thực hiện được, tất cả sẽ hỏng hết…”, ông Võ nhìn nhận.
Nên bỏ khung giá đất, xác lập cơ chế định giá thị trường
Trước những bất cập nói trên, GS. Đặng Hùng Võ nhận định, vấn đề đặt ra lúc này là phải đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất. Việc đổi mới thể chế để ngăn ngừa tham nhũng về đất đai cũng có liên quan đến hoàn thiện cơ chế quy định và quyết định giá đất của Nhà nước:
“Bảng giá đất, khung giá đất như hiện nay tiềm ẩn nhiều nguy cơ tiêu cực, tham nhũng trong đó. Cá nhân tôi thấy, không có quy định nào vô duyên như khung giá đất khi nó không thể hiện vai trò tích cực gì trong quá trình quản lý giá đất suốt thời gian qua”.
Do vậy, theo ông Võ kiến nghị, vai trò của khung giá đất nên được thay thế bằng cơ quan định giá đất quốc gia hoặc hội đồng thẩm định giá đất quốc gia có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất như giải quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia nên có trên 50% là các chuyên gia định giá không nằm trong khu vực nhà nước. Có thể là từ doanh nghiệp, trường đại học, viện nghiên cứu.
Bên cạnh đó phải nâng cấp định giá độc lập. Ông Võ cho rằng, “sự loạng choạng của thị trường bất động sản đều do khâu định giá chưa tốt. Do vậy, khâu này rất quan trọng, cần sự chuyên nghiệp, chuyên môn. Nếu không đầu tư cho việc này thì sẽ gây nhiễu loạn giá đất”.
“Nếu không bỏ được khung giá đất thì sẽ rất khó. Như hiện nay, nếu tăng 20 - 30% thì cũng chỉ làm cho bảng giá đất của các địa phương tăng 20 - 30% chứ không thể bằng thị trường. Tôi đánh giá khung giá đất là vật cản trở cho phát triển chứ không phải là một cơ chế tốt cho phát triển. Khung giá đất hoàn toàn không cần thiết mà bỏ sớm được ngày nào thì thị trường bất động sản sẽ tốt lên ngày đó. Lãnh đạo Hà Nội cần tỉnh táo hơn, nếu không cứ như thế này thị trường sẽ còn nhiều lõm bõm, ách tắc và chưa thể lành mạnh”, ông Võ nêu quan điểm.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc định giá, làm bảng giá đất ở các địa phương nên giao cho các tỉnh. Còn cơ quan định giá quốc gia sẽ làm nhiệm vụ thẩm định lại giá đất cho các tỉnh.
“UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và thực tế của từng địa phương”, ông Võ nói, “Bộ TN&MT và UBND cấp tỉnh phải đưa bảng giá đất ít nhất bằng 80% giá thị trường”.
Liên quan đến lo ngại nếu giá đất tăng thì sẽ ảnh hưởng đến giá nhà và thị trường bất động sản, ông Võ khẳng định, với việc tăng mạnh khung giá đất, giá nhà sẽ giảm.
“Khung giá đất để làm căn cứ thu thuế, phí. Khi thuế tăng lên thì hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Về lâu dài sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản, giảm đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm. Giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ".
Một điều nhiều người lo nữa là vậy tiền thuế chuyển quyền của người dân, thuế đóng hằng năm của người dân có thể lên cao không phù hợp với những người có thu nhập thấp, ông Võ đặt vấn đề:
“Nếu giá tăng bằng thị trường mà thuế cao thì sao không giảm tỷ suất thuế cho những trường hợp cần phải có ưu đãi.
Đó là cách cách nghĩ thuận chiều, chứ đừng nghĩ ngược và tư duy theo kiểu "trồng cây chuối". Giá đất bằng thị trường là nguyên lý của thị trường, nguyên lý của quản lý đất đai. Nếu không làm được như vậy thì chúng ta sẽ làm hỏng thị trường”.
Cũng theo ông Võ, việc giải phóng mặt bằng phải định giá cho từng trường hợp cụ thể. Bồi thường ở đâu thì phải định giá cụ thể cho từng trường hợp. Làm đúng như vậy sẽ giảm được những mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện trong việc bồi thường đất khi làm dự án.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu muốn thị trường bất động sản hoạt động tốt thì phải tăng khung giá lên bằng thị trường, hay nói cách khác là bỏ khung giá đất chứ không chỉ là tăng 30% hay 20% như khung giá điều chỉnh trong giai đoạn 2020 - 2024 vừa được công bố.
Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP. HCM:
"Nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
Các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan"
GS.TS Hoàng Ngọc Việt, Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân
"Không thuyết phục khi nói nếu giá đất sát với giá thị trường sẽ đẩy giá đất lên cao, có thể gây biến động hoặc bất lợi cho thị trường bất động sản. Bởi quyền sử dụng đất là một thứ hàng hóa, giá hàng hóa phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu. Về mặt tâm lý, khi đột ngột tăng giá đất từ 30 - 40% lên 70 - 80% thì ít nhiều cũng có tác động, nhưng xét cả quá trình dù có quy định bao nhiêu phần trăm thì vẫn phải là giá thị trường, do không vượt qua giá thị trường nên không thể làm tăng giá đất. Đây cũng là nguyên nhân không buộc giá đất phải thấp hơn giá thị trường.
Còn nói nếu giá đất sát với giá thị trường sẽ gây khó khăn cho một số hộ dân còn sử dụng đất nông nghiệp trước hoặc sau năm 1993 phải đóng 50% - 100% giá trị giá đất để nhận sổ đỏ. Chúng ta hoàn toàn có chính sách để giải quyết vấn đề này, chẳng hạn nhà nước giảm từ 100% xuống 4% thì giải quyết được ngay. Như vậy, nguyên nhân này cũng không buộc giá đất phải thấp hơn giá thị trường".
