Trong bối cảnh đó, tỷ lệ hấp thụ tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM sẽ cao và giá bán sẽ tiếp tục tăng.
Nguồn cung sụt giảm mạnh
Riêng trong quý 3/2019, thị trường bất động sản Hà Nội sụt giảm cả về lượng cung và giao dịch so với cùng kỳ năm 2018. Đây là tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua.
Giá bán căn hộ gần như không có biến động so với quý trước, chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2018. Hà Nội vẫn là thị trường thiếu sức hút so với TP.HCM khi đầu tư kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ kém hiệu quả.
Các giao dịch thành công trên thị trường chủ yếu vẫn đến từ khách hàng có nhu cầu sử dụng thực, đầu tư lướt sóng lãi nhanh giảm mạnh.
Trong khi đó, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại TP.HCM tăng mạnh trong quý 3/2019. Lượng cung chung cư quý 3 tăng xấp xỉ 3,5 lần so với quý 1, tăng gấp 1,2 lần so với cùng kỳ năm 2018. Giao dịch chung cư quý 3 tăng xấp xỉ 3,9 lần so với quý 1; 1,5 lần so với cùng kỳ năm 2018.
Tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở tại TP.HCM đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua, xấp xỉ 95%. Trong đó, căn hộ chung cư trung cấp có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, hơn 97%. Giá căn hộ trung cấp tiếp tục tăng khoảng 5% so với quý trước.
Đáng chú ý, căn hộ giá rẻ đang vô cùng khan kiếm nguồn hàng. Nếu lấy mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 để xếp loại căn hộ giá rẻ thì riêng tại TP.HCM, trong 3 tháng không có dự án nào. Căn hộ giá thấp đã bị đẩy giá vượt mức 25 triệu đồng/m2 và trở thành phân khúc trung cấp.
Thị trường căn hộ chung cư tiếp tục cho thấy sự phát triển mất cân đối giữa các phân khúc, căn hộ chung cư trung cấp vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo, thiếu trầm trọng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, một số vùng có thị trường bất động sản đã phát triển mạnh trong một vài năm trở lại đây như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam và một số tỉnh thành khác trên cả nước tiếp tục có dấu hiệu suy giảm bởi chịu tác động từ các vấn đề về chính sách và vốn tín dụng, lãi suất ngân hàng.
Nguồn cung hạn chế, giao dịch chủ yếu đến từ các dự án đã chào bán trước đó, một số dự án thậm chí phải đóng bảng hàng, ngừng giao dịch do điều kiện pháp lý chưa đảm bảo hoặc không bán được hàng.
Một số thị trường mới như Hòa Bình, Yên Bái, Lâm Đồng… giành được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện các dự án phát triển tại các khu vực này đều trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên chưa có sản phẩm chào bán ra thị trường.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản 3 tháng vừa qua, ông Đính cho rằng thị trường có dấu hiệu phát triển không ổn định, có sự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2018. Vì vậy cần theo dõi sát sao và có biện pháp bình ổn nếu cần thiết.
Kịch bản nào cho thị trường cuối năm?
Những tháng cuối năm, thị trường sẽ phát triển ổn định, có tính chất bền vững. Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung có thể không tăng và tỷ trọng các phân khúc nhà ở sẽ không có nhiều thay đổi. Giao dịch có thể vượt quý 3/2019 nhưng sẽ không đạt được mức cùng kỳ năm 2018. Giá cả không có biến động lớn, ước tăng 1 - 2%.
Tại TP.HCM, với tình hình không có nhiều thay đổi từ cơ chế, chính sách, nguồn hàng mới từ các dự án sẽ tiếp tục khan hiếm và có chiều hướng sụt giảm so với quý 3/2019. Đặc biệt thị trường TP.HCM thiếu hẳn phân khúc nhà ở giá thấp. Giao dịch vẫn tiếp tục với tỷ lệ hấp thụ cao, duy trì ở mức trên 90%, giá tiếp tục tăng từ 3 - 5%.
Nguồn cung và lượng giao dịch các tỉnh Miền Đông Nam Bộ có thể sụt giảm mạnh từ vụ việc của Công ty Alibaba. Chính quyền sẽ quản lý chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua - bán bất động sản.
Thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam và Quảng Ngãi tiếp tục trầm lắng, không có nhiều thay đổi bởi gần như chưa thấy có dấu hiệu về việc cải thiện môi trường đầu tư, đẩy mạnh phát triển dự án trở lại.
Trong khi đó, các tỉnh Đông Bắc Bộ như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên… có thể khởi sắc hơn so với các quý trước với nhu cầu đầu tư mạnh dịp cuối năm của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
