Bởi không chỉ xuất phát từ nội tại của thị trường mà còn nhiều yếu tố khác như bức tranh kinh tế vĩ mô trong nước và trên thế giới cũng là biến số ảnh hưởng đáng kể.
Trải qua gần 2 năm trầm lắng, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục diễn biến trầm lắng dù thanh khoản bắt đầu gia tăng. Tuy nhiên, mức thanh khoản trên thị trường chỉ diễn ra cục bộ tại một số phân khúc và khu vực như đối với loại hình đánh vào nhu cầu ở thực và tại các thành phố lớn.
Đơn cử như ở loại hình chung cư, nhà phố trong các khu đông dân vẫn tiếp tục ghi nhận thanh khoản gia tăng. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm tại thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng trong quý III so với thời điểm đầu năm 2023.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dù thanh khoản được cải thiện nhưng chưa đáng kể.
Thực tế trước đó, không ít chuyên gia kỳ vọng vào sự đảo chiều của thị trường bất động sản sẽ sớm xảy ra vào giai đoạn giữa năm 2023, hoặc cuối năm 2023.
Thế nhưng, đến hiện tại, chỉ còn 2 tháng nữa kết thúc năm 2023, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chỉ ghi nhận tình trạng thanh khoản túc tắc.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế thừa nhận, rất khó tạo ra sự trỗi dậy hay đảo chiều vào cuối năm 2023. Ông Hiếu cho rằng, đến thời điểm hiện tại, tăng trưởng GDP của Việt Nam mới ở mức hơn 4%. Trong khi mục tiêu của năm 2023 là hơn 6%. Chỉ số này sẽ khó đạt được.
Mặt khác, tâm lý ảnh hưởng từ các vụ xử lý sai phạm một số doanh nghiệp bất động sản vẫn ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư.
Ông Hiếu chỉ thêm rằng, biến động tình hình thế giới như chiến tranh cũng ảnh hưởng đến thị trường địa ốc. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Trung Quốc cũng đang gặp khó khăn sau sự kiện Tập đoàn Evergrande tuyên bố phá sản. Nhiều dự án bỏ hoang, không có hệ thống giao thông liên kết, hạ tầng cơ sở xung quanh cũng không có.
Một nhân tố khác, đó là việc Cục dự trũ liên bang Mỹ duy trì mức lãi suất cao dẫn tới tỷ giá đồng đô la và Việt Nam tăng cũng có thể tác động một phần đến tâm lý nhà đầu tư.
Đưa ra loạt lý do, TS. Nguyễn Trí Hiếu còn đặt ra lo ngại về thời điểm đảo chiều của thị trường địa ốc. Dẫu vậy, vị chuyên gia này kỳ vọng vào sự khởi sắc của bất động sản rõ nét có thể xuất hiện vào thời điểm giữa năm 2024. Tuy nhiên, ông Hiếu nhấn mạnh, đó là tín hiệu khôi phục còn để sôi động, cần thời gian dài.
Cơ sở cho dự đoán này xuất phát từ đánh giá về dòng vốn cho bất động sản tăng mạnh trong năm 2024. Sự điều tiết nhịp nhàng của Chính phủ Việt Nam cũng như gói vay 120.000 tỷ đồng cho bất động sản thực sự có hiệu quả. Các chính sách đối với thị trường địa ốc ấm trở lại.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường phát triển thường mang tính chu kỳ. Thị trường đã bước vào một chu kỳ mới với các nội dung mới. Có thể nói, khả năng và mức độ hồi phục của thị trường trong thời gian tới còn dựa vào những diễn biến của tổng hòa các yếu tố liên quan tới thị trường bất động sản như đã được phân tích ở trên.
Bà Hằng phân tích, yếu tố đầu tiên liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2024, thị trường sẽ có chuyển biến. Ngoài ra, sự hồi phục của thị trường còn phụ thuộc vào việc tiếp cận và hấp thụ vốn ngân hàng. Vốn ngân hàng là yếu tố quan trọng tác động đến tâm lý, quyết định của người mua.
Một yếu tố khác mà bà Hằng chỉ ra, đó là lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện đối với người mua có nhu cầu được dễ dàng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, đối với nhu cầu ở thực, người mua vẫn cần xem xét và đánh giá câu chuyện trả gốc và lãi.
