Kích hoạt cơ chế đặc thù trong cải tạo chung cư cũ: "Diện mạo Thủ đô sẽ chuyển sang một hình thái phát triển mới"

Nhiều "nút thắt" lớn kéo dài

Hà Nội hiện có hàng nghìn nhà chung cư cũ xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn và quá tải hạ tầng, nhưng công tác cải tạo vẫn chậm do vướng nhiều "nút thắt" về quy hoạch và sự đồng thuận của người dân. Theo số liệu thống kê, trên địa bàn TP. Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ có tuổi thọ hơn 50 năm, chủ yếu được xây dựng vào giai đoạn 1960 - 1990. Sau khi rà soát, phân loại, có 137 nhà cấp B, 200 nhà cấp C và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D - cấp độ nguy hiểm nhất, bắt buộc phải di dời để xây dựng lại.

Trước thực trạng đó, công tác cải tạo, di dời và bảo đảm an sinh xã hội cho người dân tại các khu chung cư cũ luôn được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách của Thủ đô suốt nhiều năm qua.

Tuy nhiên, dù chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc cải tạo, tái thiết các khu chung cư cũ, tiến độ triển khai vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Điều này khiến hàng chục nghìn hộ dân tiếp tục phải sinh sống trong điều kiện tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đồng thời ảnh hưởng không nhỏ đến mỹ quan và chất lượng không gian đô thị.

Nguyên nhân của thực trạng này xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó, quá trình lấy ý kiến, tạo sự đồng thuận của cư dân phức tạp, khó đạt được thống nhất, là một trong những nguyên nhân cốt lõi.

Trao đổi với Reatimes, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho biết, quy định tỷ lệ đồng thuận trong luật hiện hành là một trong những "nút thắt" lớn kéo dài, khiến công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gặp nhiều khó khăn trong suốt thời gian qua.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, xuất phát từ điều kiện sinh hoạt thực tế tại các khu chung cư, nhà ở tập thể cũ, lợi ích và nhu cầu của các hộ dân có sự khác biệt rõ rệt. Các hộ dân sinh sống ở tầng trên thường gặp nhiều bất tiện trong sinh hoạt, đặc biệt là tại các công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, nên có tâm lý mong muốn sớm được di dời, cải tạo. Trong khi đó, các hộ ở tầng 1 lại có lợi thế về mặt kinh doanh, buôn bán, giá trị căn hộ cũng cao hơn so với các tầng trên. Điều này dẫn tới tình trạng một bộ phận chủ sở hữu tầng 1 chưa đồng thuận di dời khi hệ số K (hệ số đền bù) chưa tương xứng với giá trị thực tế căn hộ họ đang nắm giữ.

"Và khi một số hộ không đồng ý thì toàn bộ dự án sẽ không thể triển khai. Do vậy, vấn đề này cần được xem xét trên cơ sở lợi ích tổng thể, lợi ích của số đông, không thể vì một số cá thể mà làm ảnh hưởng đến cộng đồng. Điều này không chỉ tác động đến tiến độ cải tạo chung cư cũ mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển đô thị, an sinh xã hội và điều kiện sống của cả khu vực", GS.TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Một nguyên nhân khác, theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, là do khái niệm "nội đô lịch sử" đã khiến Hà Nội gặp khó về các chỉ tiêu liên quan đến quy hoạch, các dự án cải tạo chung cư cũ buộc phải giữ chiều cao thấp nhằm bảo đảm không gian kiến trúc - quy hoạch. Trong khi đó, phần lớn các khu chung cư cũ của Hà Nội lại tập trung tại khu vực nội đô lịch sử, gồm 4 quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng và Đống Đa (cũ).

Theo ông, mật độ dân cư tại các khu nhà tập thể, chung cư cũ hiện đã vượt quá khả năng chịu tải. "Lấy ví dụ một căn hộ có diện tích khoảng 24m², ban đầu được thiết kế cho một hộ gia đình, nhưng đến nay có thể có hai, thậm chí ba thế hệ cùng sinh sống. Điều này buộc người dân phải cơi nới diện tích, khiến mật độ dân cư vốn đã cao nay càng trở nên quá tải. Trong bối cảnh đó, cần có những cơ chế cho phép vượt chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ", GS.TS. Cường thông tin.

Có thể thấy, nhiều điểm nghẽn đã khiến công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội rơi vào tình trạng trì trệ kéo dài. Thực tiễn này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có những cơ chế, chính sách mang tính đột phá, linh hoạt hơn, nhằm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước, đồng thời bảo đảm an toàn, an sinh xã hội và không gian phát triển bền vững cho đô thị. Trong bối cảnh đó, việc Quốc hội mới đây đã ban hành Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý mới, góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn cố hữu trong cải tạo chung cư cũ.

Cơ chế mới, kỳ vọng mới

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô đã cởi bỏ nhiều "nút thắt" cho công tác cải tạo chung cư cũ.

Trong đó, nổi bật là việc trao quyền cho UBND TP. Hà Nội được phép quyết định biện pháp cưỡng chế trong các trường hợp chủ đầu tư đã được trên 75% các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, tương đương với ít nhất là 75% diện tích khu vực cải tạo, chỉnh trang, tái thiết khu vực đô thị đồng thuận với phương án quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Cùng với đó, Nghị quyết hóa giải "chiếc vòng kim cô" của những chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc trong khu vực nội đô lịch sử để việc xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ được thuận lợi hơn. 

Cụ thể, UBND TP được quyền giao chủ đầu tư thực hiện lập quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết khu vực đô thị và trình cấp thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch được quyết định các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số tại dự án trong khu vực nội đô lịch sử, kể cả trường hợp vượt các chỉ tiêu quy định tại quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đô thị. Tuy nhiên, việc điều chỉnh này phải được thực hiện trên nguyên tắc cân đối tổng thể dân cư theo quy hoạch, đồng thời bảo đảm các yêu cầu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối hạ tầng của khu vực.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, điều này đồng nghĩa với việc nếu dự án được phép phát triển hơn về chiều cao, chủ đầu tư phải tính toán đồng bộ các giải pháp về hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp hạ tầng hiện hữu chưa đáp ứng yêu cầu, chi phí đầu tư hạ tầng tương ứng phải được xác định rõ trong phương án dự án, thay vì chỉ tập trung tăng tầng, tăng chiều cao dự án để tối đa hóa lợi nhuận và để lại bài toán ùn tắc, quá tải hạ tầng cho Nhà nước xử lý.

"Điều người dân cần nhất là sự đồng bộ, linh hoạt của dự án, cũng như khả năng tiếp cận thuận tiện các dịch vụ thiết yếu trong bán kính khoảng 15 phút di chuyển", GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Ông cũng cho rằng, trong bối cảnh cho phép điều chỉnh mật độ, dân số và chỉ tiêu quy hoạch, các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ cần gắn với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Theo đó, các dự án cần được kết nối trực tiếp với hệ thống đường sắt đô thị. Quỹ đất sau khi giải phóng các công trình thấp tầng có thể dành cho phát triển không gian xanh, không gian công cộng, góp phần cải thiện chất lượng sống đô thị.

Không chỉ dừng lại ở việc đồng bộ giao thông trên mặt đất, GS.TS. Hoàng Văn Cường còn gợi mở việc nghiên cứu phát triển không gian ngầm. Theo ông, nếu chủ đầu tư có thể phát triển tầng hầm thành các trung tâm thương mại, dịch vụ, trong khi tầng 1 ưu tiên bố trí các chức năng y tế, giáo dục, khu vực cải tạo sẽ hình thành được một hệ sinh thái đô thị đồng bộ, gia tăng giá trị cho người dân sinh sống.

Với nhiều cơ chế mới được mở ra từ Nghị quyết, vị chuyên gia kỳ vọng Hà Nội sẽ sớm hình thành những dự án cải tạo chung cư cũ mang tính mẫu mực, tạo diện mạo đô thị văn minh, hiện đại hơn, đồng thời mang lại lợi ích thiết thực cho người dân. Đây cũng sẽ là cơ sở để lan tỏa niềm tin, nâng cao mức độ đồng thuận tại các khu vực khác.

"Nếu làm tốt, làm thành công, mức độ đồng thuận của người dân ở những khu vực tiếp theo sẽ rất cao. Khi đó, diện mạo của Thủ đô cũng sẽ chuyển sang một hình thái phát triển mới", GS.TS. Hoàng Văn Cường khẳng định./.