Các thành viên tham gia cuộc Tọa đàm cấp cao đã đưa ra ý kiến của mình. Trong 5 cụm từ thì 3 cụm đầu, gồm phục hồi, tăng trưởng, trầm lắng hoàn toàn bị loại bỏ. Người thì nhấn mạnh về biện pháp kiểm soát, người lấy mục tiêu là bền vững, riêng Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam chọn 2 cụm, đó là kiểm soát và bền vững.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam. Ảnh: Trần Kháng.
Tôi cũng đồng tình với quan điểm của ông, vì thực chất tuy hai nhưng lại là một, một cái đóng vai trò là điều kiện cần, còn cái kia là điều kiện đủ; một cái là biện pháp, còn một cái là mục tiêu.
Với hiện trạng thị trường như hiện nay, nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ cả ở tầng vĩ mô và vi mô, cả ở phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản phổ thông thì mục tiêu có một thị trường bất động sản bền vững trong năm 2018 quả thật khá chông chênh trong niềm tin của nhiều người.
Tuy nhiên, cũng như ý kiến của Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Ngọc Thành: “Các đồng chí nhắc nhiều đến từ kiểm soát, theo tôi kiểm soát để mở cửa phát triển chứ không phải kiểm soát để ngăn sự phát triển của doanh nghiệp. Chính phủ của chúng ta bây giờ là Chính phủ kiến tạo nên tôi tin tưởng các bộ, ngành sẽ làm được điều này. Tôi xin chia sẻ là những tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay thì năm sau làm thế nào để khắc phục những hạn chế đó, đó cũng chính là cơ hội cho nhà đầu tư”.
Bạn đọc hãy lưu ý cụm từ “kiểm soát để ngăn sự phát triển” được Phó Chủ tịch Nguyễn Ngọc Thành nêu ra. Còn tôi, xin nêu một ví dụ cứ ám ảnh mãi trong tâm trí những ngày gần đây, đó là khi nghe tin UBND TP. HCM không cho phép xây căn hộ thương mại dưới 45m2.
Theo quan điểm của các nhà lãnh đạo thành phố đông dân nhất cả nước này, hiện thành phố có tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học rất cao. Do đó, việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ (dưới 45 m2/căn) sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này. Qua đó, làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội hiện đang quá tải. Điều này cũng phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.
Ảnh minh hoạ
Có ba vấn đề được đặt ra trong suy nghĩ của tôi.
Thứ nhất, quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của người dân không chỉ được khẳng định trong hiến pháp mà còn thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật. Nếu cấm như vậy, vô hình trung, đây là một “rào cản kỹ thuật” khiến nhiều người dân có thu nhập thấp tại địa phương bị tước đi quyền cơ bản này.
Thứ hai, trong “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” đã khẳng định: “ Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua”. Trong trường hợp tại TP. HCM đã không thể hiện được sự “khuyến khích” và “ưu đãi” mà nhiều người dân đang mong mỏi.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở ban hành năm 2005) đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Bên cạnh đó, không phải toàn bộ các khu vực trong thành phố đều lâm vào tình trạng quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội.
Vậy việc không cho phép xây căn hộ thương mại dưới 45m2 ở TP.HCM liệu đã đủ sức thuyết phục rằng, đây là biện pháp kiểm soát dẫn đến mục tiêu bền vững cho thị trường bất động sản trong những năm sắp tới?
Tôi cho rằng bền vững sao được khi hàng triệu gia đình thu nhập thấp ở thành phố này bị tước đi quyền tiếp cận với nơi ở tốt hơn so với quá khứ? Bền vững sao được khi khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ không được thu hẹp? Bền vững sao được khi mọi yếu kém trong quy hoạch và quản lý đô thị để dẫn đến hiện trạng bức xúc như hiện nay đều đổ lên những người dân nghèo muốn cải thiện nơi ở?...
Về vấn đề này, quan điểm của Bộ Xây dựng từ nhiều năm nay đã khá rõ ràng và nhất quán. Luật Nhà ở năm 2005 có quy định, nhà ở thương mại phải có diện tích sàn không được nhỏ hơn 45 mét vuông. Sau một thời gian được áp dụng vào thực tiễn, Bộ thừa nhận, nhu cầu về căn hộ có diện tích dưới 45m2 là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp.
Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã có nhiều nỗ lực nghiên cứu và khuyến nghị, kết quả là Luật Nhà ở năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Theo đó, căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Thậm chí gần đây, Bộ đã có văn bản khẳng định rằng: “Trong thời gian chờ Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, thì có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mại”.
Ấy vậy mà việc mong muốn thu hẹp khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ của những người dân có thu nhập thấp vẫn còn gặp nhiều ngáng trở.
Mới đây, trong chuyên mục Cafe bất động sản cuối tuần của Reatimes đã đề cập đến vẫn đề này với tiêu đề Căn hộ 25m2: "Nhà ổ chuột" trên cao hay "tổ chim họa mi" trong mơ? cùng ý kiến của nhiều chuyên gia, tôi xin không nhắc lại ở đây.
Cuối cùng, chỉ mong rằng các nhà hoạch định chính sách trong lĩnh vực này ở TP.HCM đừng mua sẵn cho con cái mình nhà cao cửa rộng, hãy để cho chúng đi làm với đồng lương hiện nay, cho chúng nó tự lập lo nơi ở như bao người bình thường, tôi tin là các vị sẽ có suy nghĩ và quyết định “kiểm soát” theo cách khác.
