Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), Dự thảo lần 3 Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước (gọi tắt là Thông tư 07) đã khắc phục được một số quy định chưa thật cụ thể của Thông tư 07, mà có thể bị vận dụng tùy tiện hoặc chưa đảm bảo thật chắc chắn quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai - giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án, theo HoREA tại khoản (4.b) điều 1 đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó, quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên “Hiện nay, theo khoản (1.đ) điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN thì ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết bảo lãnh dưới hình thức là thư bảo lãnh, chứ không phải hợp đồng bảo lãnh, nên đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn”, HoREA lý giải.
Tại khoản (4.b.iii) điều 1 đã quy định "Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua khi chưa bàn giao nhà ở theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua". Trước đó, Thông tư 07/2015/TT-NHNN chưa quy định rõ nội dung này.
Đối với trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, HoREA cho rằng, tại khoản (4.c) điều 1 đã quy định "Khi tiến hành ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư gửi cho bên mua bản sao hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai" mà ngân hàng đã ký với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.
Còn tại khoản (4.d) điều 1 đã quy định "Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua.
Cụ thể, khoản (i) quy định, tên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua; khoản (ii) quy định cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua; còn theo khoản (iii), thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở".
Theo HoREA, đây là các quy định rất mới giúp cho bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn, vì trước đây chỉ nhận được bản photo thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho chủ đầu tư mà thôi.
Bên cạnh những nội dung rất tích cực của dự thảo lần 3 Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN, HoREA nhận thấy có một nội dung quy định tại khoản (4.c.i) điều 1 chưa thật phù hợp. Theo đó, khoản (4.c.i) quy định: “Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở phải quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua".
Theo HoREA, điều khoản này nhằm đảm bảo tính liên thông, thống nhất với Luật Kinh doanh BĐS, vì Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì ban hành hợp đồng mẫu về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Do vậy, Hiệp hội kiến nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng như sau: "Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua", vì đây không phải là trách nhiệm của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
