KTS Ngô Viết Nam Sơn: Sáp nhập vùng không chỉ là địa giới, mà là cơ hội tái cấu trúc toàn bộ không gian phát triển TP.HCM

Trao đổi với Reatimes trong một buổi phỏng vấn mới đây, Tiến sĩ Khoa học - Kiến trúc sư (TSKH - KTS) Ngô Viết Nam Sơn đã chia sẻ góc nhìn chiến lược về cục diện phát triển mới của thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) trong bối cảnh thành phố vừa trải qua một cột mốc lịch sử khi mở rộng địa giới hành chính. 

Theo ông, việc sáp nhập TP.HCM -  Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu không đơn thuần là một quyết định mang tính kỹ thuật quản lý, mà là bước ngoặt lớn trong lịch sử quy hoạch đô thị hiện đại của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Việc sáp nhập mở ra cơ hội hiếm có để tái cấu trúc toàn diện chiến lược phát triển đô thị, không gian kinh tế và tổ chức dân cư cho toàn bộ vùng đô thị lớn nhất cả nước.

PV: Thưa ông, việc TP.HCM mở rộng gấp ba lần diện tích sau sáp nhập với các tỉnh Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu có ý nghĩa như thế nào ?

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Đây có thể được xem là một bước ngoặt mang tính lịch sử, đánh dấu vai trò mới của thành phố Hồ Chí Minh trong vùng tứ giác kinh tế phía Nam. Việc sáp nhập địa giới hành chính đã khiến diện tích của thành phố tăng khoảng gấp ba lần, và dân số cũng tăng lên khoảng gấp rưỡi so với trước đây.

Đây là lần đầu tiên thành phố Hồ Chí Minh có thêm nhiều hạ tầng trọng điểm mà trước đây chưa có, ví dụ như nhà ga xe lửa lớn hàng đầu, trang thiết bị hiện đại, tương đương với các đô thị quốc tế. Thành phố có những hạ tầng trọng điểm quan trọng và điều này mở ra nhiều cơ hội lớn cho toàn vùng.

Một điểm quan trọng khác là trước đây trong vùng thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta có quy hoạch vùng, nhưng yếu tố hợp tác và liên kết vùng chưa được chặt chẽ, cơ bản các địa phương vẫn mệnh ai nấy làm. Nhưng với sự sáp nhập lần này, thành phố Hồ Chí Minh sẽ có vai trò chủ động hơn trong việc liên kết và hợp tác vùng. 

Trước đây, trong vùng đô thị mở rộng của thành phố Hồ Chí Minh, tồn tại một khu vực phát triển kinh tế trọng điểm được gọi là "tứ giác kinh tế phía Nam", bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là bốn địa phương có thu nhập bình quân cao và đóng góp ngân sách hàng đầu cả nước.

Hiện nay, khi ba trong bốn địa phương của “Tứ giác kinh tế phía Nam” đã được sáp nhập thành một vùng lớn, tức tiềm lực của thành phố Hồ Chí Minh càng trở nên mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh mới, mối liên kết vùng trong khu vực tứ giác này sẽ có nhiều cơ hội thuận lợi để thúc đẩy thực thi các chiến lược phát triển mới.

Như vậy, bối cảnh hiện tại của vùng tứ giác kinh tế trước đây chỉ còn hai đối tác chính là thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai. Việc phối hợp và điều hành liên kết vùng trở nên đơn giản và hiệu quả hơn. Điều này mở ra triển vọng cao cho hiệu quả kinh tế vùng, nhờ giảm thiểu sự phân tán trong điều phối chính sách.

Về hạ tầng logistics cũng phát triển đồng bộ hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhờ luân chuyển hàng hóa, dịch vụ thuận lợi giữa hai trung tâm công nghiệp, đô thị lớn.

Sự tinh gọn trong mô hình liên kết không chỉ giúp điều phối chiến lược nhanh chóng và nhất quán, mà còn tạo điều kiện để thực hiện các dự án trọng điểm mang tính liên vùng một cách hiệu quả hơn.

PV: Vậy sau sáp nhập, những cực phát triển chính của TP.HCM là gì thưa ông ?

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có ba cực động lực sau sáp nhập đó là công nghiệp - biển cả - đổi mới sáng tạo. 

Trong đó, cực thứ nhất là khu vực phía Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây), với những lợi thế nổi bật. Đó là nền tảng phát triển công nghiệp và công nghệ cao đã có sẵn, hoàn toàn có thể được nâng tầm thành một vùng đô thị công nghiệp, công nghệ cao. Các lợi thế khác như quỹ đất còn tương đối rẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư phát triển; địa hình cao ráo, ít chịu tác động của biến đổi khí hậu, thuận tiện để thu hút và tổ chức dân cư, phát triển đô thị một cách bền vững.

Như vậy, Bình Dương sẽ tiếp tục phát triển thành đô thị công nghiệp và gắn kết với sự phát triển của thành phố Hồ Chí Minh. Khi đã liên kết với thành phố rồi, nó sẽ được sự hỗ trợ rất lớn về mặt tài chính.

Cực thứ hai là khu vực biển Bà Rịa – Vũng Tàu và khu vực này sẽ mang lại lợi thế chiến lược cho thành phố Hồ Chí Minh. Trước đây, trong quy hoạch phát triển đô thị đã được Thủ tướng phê duyệt, có đề cập đến việc phát triển theo hướng biển, tuy nhiên vẫn còn khá dè dặt.

Lý do là vì khu vực biển gần nhất của TP.HCM là Cần Giờ, tuy có diện tích lớn nhưng hơn một nửa lại nằm trong khu dự trữ sinh quyển, nên không dễ để triển khai các hoạt động phát triển đô thị mạnh mẽ. Trên thực tế, chúng ta mới chỉ đề cập đến định hướng phát triển theo hướng biển, nhưng chưa có sự liên kết chặt chẽ giữa khu nội thành với khu vực biển, cũng như giữa khu nội thành với các khu công nghiệp.

Mặt khác, hệ thống cảng biển của TP.HCM hiện nay chủ yếu vẫn là cảng trung chuyển, nghĩa là chủ yếu phục vụ hàng hóa quốc tế đi ngang qua, được tiếp nhận, hỗ trợ rồi tiếp tục hành trình, chứ chưa thực sự gắn chặt với hoạt động xuất nhập khẩu trực tiếp của thành phố. Nhưng bây giờ, khi sáp nhập với Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ có cục diện sẽ hoàn toàn khác. Thành phố Hồ Chí Minh sẽ trở thành một đô thị biển thực sự. Trên biển này sẽ có hai lĩnh vực quan trọng tạo ra động lực mới cho thành phố.

Thứ nhất là cụm đô thị cảng biển, tức là sẽ nối cảng Cái Mép với Cần Giờ, chỉ bằng một cây cầu qua bắc qua. Và đi đôi với cụm cảng đó sẽ là khu đô thị cảng biển, nơi công nhân làm việc tại cảng sẽ sinh sống. 

Cụm cảng biển này sẽ trở thành đầu ra, kết nối với khu công nghiệp ở Bình Dương, Đồng Nai, Thủ Đức... Có thể sử dụng đường sắt để chở hàng hóa từ nội địa xuống cảng biển. Như vậy logistics sẽ hiệu quả hơn, giảm giá thành, giảm chi phí logistics, và đóng góp rất lớn cho phát triển.

Thứ hai là chuỗi đô thị du lịch biển, với bản sắc đa dạng. Chúng ta sẽ có cụm đô thị du lịch sinh thái ở Cần Giờ, gắn với khu ven biển, hoặc khu lấn biển của Cần Giờ sẽ phát triển theo mô hình như ở Dubai. Chuỗi này chạy dài qua các đô thị du lịch biển ở Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm, rồi Đồng Nai, và kéo dài lên đến Phan Thiết. Đây là cực phát triển thứ hai, gọi là cực kinh tế biển.

Còn cực thứ ba rất quan trọng là khu vực nội thành của thành phố Hồ Chí Minh, như Thủ Đức sẽ đóng vai trò là trung tâm kinh tế - tài chính, trung tâm đào tạo nhân lực, đô thị đại học và trung tâm sáng tạo, khởi nghiệp. Thành phố sẽ cung cấp tài chính, cung cấp nhân lực không chỉ cho TP.HCM mà còn cho Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, cả vùng liên kết lớn bao gồm Tây Ninh, Đồng Nai...

PV: Ông đánh giá thế nào về triển vọng phát triển kinh tế - hạ tầng, bất động sản của TP.HCM sau khi sáp nhập?

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Có thể nói việc sáp nhập TP.HCM cùng với 2 tỉnh thành còn lại là cơ hội "bùng nổ vùng". Trước đây, nếu làm riêng từng tỉnh thì quy trình phê duyệt dự án hạ tầng, dự án khu đô thị có thể sẽ nhanh hơn. Nhưng hiện nay, Thủ tướng vừa mới phê duyệt quy hoạch tổng thể cho 63 tỉnh thành trên cả nước, bao gồm cả thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là một quy hoạch rất quan trọng, bởi vì nó là quy hoạch tích hợp, tức là tích hợp nhiều loại quy hoạch khác nhau và gom lại thành một khung thống nhất.

Trước khi sáp nhập, mỗi tỉnh thành sẽ làm quy hoạch riêng. Còn bây giờ, sau khi sáp nhập lại thì quy hoạch này chắc chắn phải được điều chỉnh để nâng tầm lên một mức tích hợp cao hơn. Trước kia là tích hợp trong nội bộ từng tỉnh thành, bây giờ là tích hợp liên tỉnh, là quy hoạch ở tầm vùng.

Những thay đổi về địa giới và sự liên kết giữa ba tỉnh, thành phố sẽ mở ra nhiều cơ hội mới. Một trong những yêu cầu quan trọng đặt ra là TP.HCM cần phát triển một trục hạ tầng chiến lược đa phương tiện, bao gồm đường bộ (cao tốc), đường sắt, đường thủy, và có thể cả hàng không để kết nối xuyên suốt TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, hệ thống metro cũng đóng vai trò then chốt. Trong tương lai, các tuyến metro của TP.HCM dự kiến sẽ mở rộng lên Bình Dương và kéo dài xuống Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây sẽ là tiền đề quan trọng cho sự phát triển đô thị, bởi người dân sẽ được kết nối thông suốt với các trung tâm việc làm lớn, trong khi vẫn được hưởng chất lượng sống tốt hơn ở các đô thị vệ tinh.

Khi hạ tầng giao thông được kết nối hiệu quả, người lao động có thể di chuyển linh hoạt: từ Bình Dương đến TP.HCM làm việc, từ TP.HCM xuống Bà Rịa – Vũng Tàu, hoặc ngược lại. Điều này chắc chắn sẽ mở ra nhiều cơ hội phát triển mới, không chỉ cho kinh tế vùng, mà còn cho thị trường bất động sản, với nhu cầu thực về nhà ở, dịch vụ, và tiện ích đô thị ngày càng rõ rệt.

Về mặt thủ tục hành chính, khi ba địa phương được sáp nhập, TP.HCM sẽ cần điều chỉnh lại định hướng quy hoạch chung. Khi đó, lãnh đạo thành phố sẽ đứng ra tổ chức lập lại quy hoạch, đồng thời ban hành các quy định quản lý cụ thể, phù hợp với điều kiện mới.

Khi đã có quy hoạch rõ ràng, quy định quản lý đầy đủ và hệ thống pháp lý thống nhất, thì các cấp phường, xã chỉ cần hướng dẫn và tổ chức thực hiện theo đúng quy trình. Nhờ đó, trong tương lai, các dự án có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại địa phương, và quy trình giải quyết thủ tục hành chính nhiều khả năng sẽ diễn ra nhanh chóng hơn trước, chứ không chậm lại như một số lo ngại.

Còn việc phát triển bất động sản thường không đi trước mà đi sau. Điều đó có nghĩa là hiện tại, thành phố cần tập trung vào các cơ hội phát triển kinh tế trước tiên. Chính từ những cơ hội kinh tế đó mới có thể thu hút dân cư. Khi dân số tăng, nhu cầu nhà ở sẽ gia tăng theo, từ đó mới hình thành nhu cầu về bất động sản. Có thể hiểu rằng, bất động sản là hệ quả phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, chứ không phải là yếu tố dẫn đầu.

PV: Việc giãn dân và cân bằng cung - cầu bất động sản sẽ thay đổi ra sao sau khi sáp nhập địa giới hành chính, thưa ông?

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Giãn dân, cân bằng cung cầu và định hình lại bản đồ bất động sản là điều chắc chắn sau khi sáp nhập. Bởi trước đây, thành phố Hồ Chí Minh cũ đang trong tình trạng thị trường bất động sản bị bão hòa, quỹ đất hạn chế, giá bán bị đẩy lên rất cao. Bây giờ, khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, thì đây là một cơ hội để điều chỉnh lại giá bán và tạo ra thế cân bằng cung – cầu mới.

Việc phát triển địa ốc cũng cần phải đi đôi với thực tiễn và phải quan tâm là nó có đóng góp gì cho nền kinh tế hay không. Bởi nếu bất động sản chỉ là mua đi bán lại, thì chỉ làm giàu cho nhà đầu cơ và nhà nước thu thuế trước mắt, chứ kinh tế không được lợi gì mà thậm chí còn kĩm hãm sự phát triển. Muốn phát triển bất động sản bền vững thì cần phải gắn với việc phát triển kinh tế đô thị.

Lấy ví dụ như Bình Dương, nếu được định hướng phát triển thành đô thị công nghiệp, thì việc xây dựng thêm các khu công nghiệp sẽ kéo theo nhu cầu phát triển các khu đô thị mới. Khi đô thị được mở rộng, nhu cầu bất động sản xuất hiện một cách thực chất và bền vững, bởi vì nhà ở sẽ phục vụ cho lực lượng lao động làm việc tại chỗ.

Tương tự, ở Bà Rịa – Vũng Tàu, nếu phát triển theo mô hình chuỗi đô thị du lịch biển hoặc cụm đô thị cảng biển, thì nhu cầu đô thị hóa cũng là nhu cầu thật. Những người làm việc trong các khu du lịch, cảng biển hay dịch vụ hậu cần đều cần nơi sinh sống ổn định. Họ có gia đình, con cái, và cần đến trường học, y tế, dịch vụ, tiện ích đô thị.

Vì vậy, có thể khẳng định rằng: bất động sản tại các khu vực này không chỉ phục vụ mục đích du lịch hay công nghiệp, mà còn đáp ứng nhu cầu sinh sống của người lao động thực sự. Đó là những người đóng góp trực tiếp vào sự vận hành và phát triển của các trung tâm kinh tế mới.

Còn đối với thành phố Hồ Chí Minh, định hướng phát triển trong tương lai sẽ có xu hướng chuyển từ “phát triển về lượng” sang “phát triển về chất”. Lý do là bởi khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được gộp về "chung một nhà" với TP.HCM, thì người dân sẽ bắt đầu dịch chuyển ra các khu vực này để sinh sống. Họ vẫn có việc làm, vẫn có nơi ở, nhưng điều kiện sống tốt hơn: nhà ở rộng rãi hơn, môi trường ít ô nhiễm hơn, giao thông ít tắc nghẽn hơn.

Đây là quá trình giãn dân tự nhiên, và giãn dân sẽ giúp TP.HCM giảm bớt áp lực về dân số, hạ tầng và môi trường. Khi đó, thành phố không còn phải tiếp tục xây nhà cao tầng chen chúc trong nội đô, mà có thể tập trung nâng cao chất lượng không gian đô thị: phát triển hạ tầng giao thông hiện đại, mở rộng mảng xanh, và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

Hiện nay, diện tích cây xanh bình quân đầu người ở TP.HCM chỉ khoảng 5m², trong khi mục tiêu đặt ra là tăng lên gấp 20 lần. Nhờ việc giãn dân này, những quỹ đất trước kia vốn phải dành cho các dự án nhà cao tầng, giờ đây có thể được sử dụng cho công viên, tiện ích công cộng, và không gian sinh hoạt cộng đồng. Thành phố sẽ dần hướng tới một đô thị xanh, bền vững và đáng sống hơn.

PV: Lời khuyên của ông với nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới là gì?

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Bất động sản không phải là lĩnh vực dành cho cảm tính, mà đòi hỏi phải chọn đúng người, đúng nhu cầu và đúng thời điểm. Sau quá trình sáp nhập, cơ hội cho thị trường bất động sản là rất lớn, tuy nhiên, mức độ thành công vẫn phụ thuộc vào mục tiêu và nhu cầu thực tế của người dân.

Với bối cảnh mới, nhà đầu tư cần sự tỉnh táo và khôn ngoan để xác định đúng đối tượng khách hàng mục tiêu. Phải xe khách hàng là người lao động cần nhà ở ổn định, là chuyên gia cần không gian sống chất lượng, hay là cư dân đô thị mới đang dịch chuyển khỏi khu trung tâm. Nếu chọn đúng đối tượng, đúng phân khúc, thì dự án chắc chắn sẽ có cơ hội thành công cao, vì nó đáp ứng đúng nhu cầu thật của thị trường, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn.

Tôi muốn nhấn mạnh là, bất động sản không phải lúc nào cũng đem lại lợi nhuận. Mình phải nhớ rằng, có khi đầu tư bất động sản là… phí tiền, nếu làm sai. Vấn đề không phải là bất động sản cao cấp hay bình dân, mà là bất động sản đó phục vụ cho ai, đối tượng nào, có đúng nhu cầu thật hay không.

Nguyên tắc "an cư lạc nghiệp" là nguyên tắc cốt lõi trong bất động sản. Tức là mình phải đặt câu hỏi: người mua nhà đó làm nghề gì, thu nhập ở đâu? Ví dụ khu vực nào chủ yếu là công nghiệp hay cảng biển, thì thu nhập đâu có cao, vậy thì nhà ở khu vực đó phải có mức giá hợp lý với thu nhập trung bình. 

Còn bất động sản cao cấp chỉ phục vụ cho người có thu nhập cao, không phải ở đâu cũng làm được. Khi đã xác định tham gia vào thị trường bất động sản, nhà đầu tư không nên chạy theo phong trào. Đua nhau làm nhà cao cấp trong khi đầu ra không có thì cuối cùng cũng dẫn đến thất bại.

Đối với nhà đầu tư, điều quan trọng không phải là mua được biệt thự hay chung cư cao cấp, mà là phải trả lời được các câu hỏi: Tôi bỏ vốn bao nhiêu, đầu ra là ai, tỷ suất lợi nhuận ra sao? Bất động sản cũng là một ngành kinh doanh như bao ngành khác, và phải được tiếp cận bằng tư duy kinh tế, tính toán hiệu quả cụ thể, chứ không thể cảm tính hoặc chạy theo xu hướng.

Giải pháp bền vững nhất là phục vụ đúng nhu cầu thật. Khi sản phẩm làm ra phù hợp với đối tượng thật sự cần, tức là họ có khả năng mua được hoặc thuê được, thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ có lời. Không cần “ăn to nói lớn”, chỉ cần chắc ăn và đúng nhu cầu thị trường là đủ.

Muốn làm được điều đó, nhà đầu tư phải điều tra xã hội kỹ lưỡng: xem xét khu vực định đầu tư thực sự cần phân khúc nào (bình dân hay cao cấp) và phát triển đúng theo nhu cầu đó, không phải làm theo sở thích cá nhân, hay theo mô hình “ai cũng làm, mình cũng làm”.

Xin cám ơn ông!