Quy trình ngược phá vỡ sự cân bằng
Thời gian qua, vấn đề tồn tại lớn nhất của các đô thị mới chính là sự mất cân đối trong phát triển. Cụ thể là trong các khu đô thị vẫn chú trọng xây dựng các chung cư cao tầng để bán nhà ở cho người dân nhưng cơ sở hạ tầng cần thiết như trường học, khu vui chơi vẫn chưa được bổ sung cho phù hợp.
Đặc biệt, ở thời điểm “tấc đất, tấc vàng”, nhiều nhà đầu tư khi xin được đất lại tìm cách tăng phòng, nâng tầng mà xem nhẹ không gian công cộng như sân chơi, vườn hoa, đường dạo… Số lượng không gian này đang ngày càng tỷ lệ nghịch với những cao ốc chọc trời mọc lên ngày càng nhiều.
Nhiều chuyên gia quy hoạch đã từng nhận định rằng, đất đai tại các quận nội thành có giá trị cao hơn ngoại thành, nên sức hút về kinh doanh bất động sản là cực kỳ lớn. Bởi không quản lý chặt quỹ đất nội thành, hệ quả là sau nhiều năm, không còn đất để giải tỏa áp lực thiếu không gian công cộng. Mặt khác, nhiều đô thị mới manh mún trong quy hoạch và thiết kế đã khiến mặt tiền nhiều tuyến phố bị băm nát bởi tình trạng chia lô, nhà ống dày đặc.
Bên cạnh đó, không cân đối được việc xây dựng các chung cư nhỏ lẻ trong khu dân cư với việc xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội cũng là hạn chế của các khu đô thị mới. Mặc dù thành phố đã có quy định, xây khu đô thị mới phải đồng bộ giữa nhà ở và cơ sở hạ tầng nhưng không có nhiều khu đô thị thực hiện được yêu cầu này, sự mất cân đối vẫn vẫn là vấn đề đáng báo động.
Thực tế, nhiều khu đô thị, chung cư mới vẫn đang triển khai theo quy trình ngược, xây dựng nhà ở trước, đưa dân về ở rồi mới phát triển hạ tầng kỹ thuật, điều này trái với quy định và tạo ra những bất cập. Ảnh: Hồng Vũ.
Điển hình có thể nói đến khu vực bến xe Mỹ Đình, hiện đang có tới hơn 10 dự án thi công xây dựng cả ngày lẫn đêm. Nhìn tổng thể các dự án chung cư có thể thấy, phần đất dành cho giao thông, các công trình công cộng rất ít. Có thể chắc chắn tình trạng quá tải về giao thông khu vực này trong thời gian tới sẽ diễn ra thường xuyên.
Trao đổi với Reatimes, TS. Đào Ngọc Nghiêm, chuyên gia quy hoạch Thủ đô cho hay: “Chúng ta thiếu các quy định chặt chẽ và chế tài quản lý mới dẫn đến những bất cập ở các đô thị. Chủ đầu tư tự ý nâng, hạ cao độ các tòa cao tầng, người dân thì chiếm dụng hè đường để kinh doanh, người già không có chỗ đi dạo, trẻ mầm non không có trường để học… Tóm lại, có rất nhiều vấn đề đã nhìn thấy rõ nhưng vẫn không thể giải quyết được. Cuối cùng là sự cân bằng trong môi trường sống ở nhiều chung cư đô thị mới đang bị phá vỡ do tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân”.
TS. Đào Ngọc Nghiêm chỉ ra rằng, khi xây dựng các đô thị mới thì việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật phải đi trước một bước ở tầm toàn thành phố, toàn khu vực và dự án đầu tư phát triển đô thị. Không thể để hạ tầng kỹ thuật manh mún, thậm chí có những trường hợp chưa hình thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn cho phép phát triển các tòa chung cư thì bất cập xảy ra là điều rõ ràng.
"Đáng sống” nhưng gần "tử thần"
Việc phát triển khu đô thị mới ngoài chuyện mất cân đối còn xảy ra một số vấn đề như các chủ đầu tư tìm cách “cắt xén”, giảm chi phí quản lý nhằm thu lợi cao nhất. Rõ rệt nhất là câu chuyện quản lý phòng cháy chữa cháy (PCCC) ở chung cư các khu đô thị mới.
Khi xảy ra các vụ cháy nổ ở khu chung cư cao tầng, việc phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ tầng rất khó khăn. Nếu muốn đảm bảo an toàn thì các tòa nhà phải trang bị hệ thống chữa cháy, xây dựng những cầu thang, lối thoát nạn đủ điều kiện cho người dân tự thoát ra. Đặc biệt, khi triển khai dự án khu đô thị, khu chung cư mới, chủ đầu tư phải qua đủ các cấp thẩm định và những quy định về PCCC, nhưng những công trình với nhiều sai phạm vẫn xuất hiện.
Theo Cảnh sát PCCC Hà Nội, đầu năm 2017, thành phố còn 79 công trình chưa nghiệm thu PCCC. Đến tháng 12/2017 có 31 công trình đã khắc phục tồn tại và được nghiệm thu PCCC. Như vậy, Hà Nội hiện còn 48 công trình vi phạm chưa được nghiệm thu. Đến nay, Cảnh sát PCCC đã kiểm tra 501 lượt, xử phạt 134 trường hợp, với số tiền trên 4 tỷ đồng. Đã đình chỉ hoạt động 6 công trình, 28 hạng mục công trình và đề xuất UBND TP. Hà Nội và các quận, huyện, thị xã đình chỉ và tạm đình chỉ 16 công trình. Đáng chú ý là là có không ít các công trình nằm trong các khu đô thị mới đã được chủ đầu tư quảng cáo là “đáng sống”.
Sân chơi cho trẻ em tại một số khu đô thị mới bị hàng quán lấn chiếm. Ảnh: Hồng Vũ.
Ngoài nỗi lo về cháy, người dân ở các đô thị mới cũng không tránh khỏi lo lắng về những sự cố khác như hỏng hóc thang máy, nhà thấm, dột, cháy bóng đèn cầu thang, bơm nước trục trặc, nước thải tồn đọng…
Đại diện Hiệp hội quản lý tòa nhà chia sẻ với Reatimes, trong một khu đô thị mới đã và đang xây dựng thì những tiện ích bắt buộc nhằm bảo đảm sự an toàn của cư dân nhất định phải được đề cao, song trong một số khu đô thị lại có quá nhiều các dự án chung cư của các chủ đầu tư khác nhau. Khu đô thị mới cũng giống như một xã hội thu nhỏ với rất nhiều vấn đề. Việc quy hoạch xây dựng hay điều chỉnh, thiết kế cũng có sự khác nhau. Theo đó, để thực sự tạo nên một khu đô thị mới xứng danh “đáng sống” quả là không dễ dàng.
Vị đại diện này cũng cho biết, hiện nay, hệ thống luật pháp và thực thi luật pháp liên quan đến quản lý chung cư tòa nhà chưa đồng bộ và chưa được áp dụng triệt để vận hành trong các khu đô thị. Các đơn vị quản lý tòa nhà phải hiểu rõ là vừa quản lý và vừa cung cấp không gian sinh sống của người dân sao cho chất lượng và an toàn. Phía chủ đầu tư cũng cần chi tiết hoá các quyền và nghĩa vụ về sở hữu và sử dụng chung và riêng để đơn vị quản lý biết trách nhiệm của mình đến đâu.
Bài toán lợi nhuận và lợi ích cho cư dân
Những bất cập ở các khu đô thị mới một phần lỗi không nhỏ thuộc về công tác quản lý chủ chủ đầu tư, của ban quan lý tòa nhà. Đây cũng là nguyên nhân của tình trạng xuống cấp mọi mặt ở các khu đô thị mới trong thời gian vừa qua.
Theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP, khu đô thị mới phải có quy mô từ 50ha trở lên và dù ở quy mô nào thì khu đô thị mới hay còn gọi là khu cư dân mới cũng phải có đơn vị chuyên trách quản lý và cung cấp các dịch vụ cho người dân như: Điện công cộng, thang máy, nước, thu gom rác, bảo vệ… Nếu không có đơn vị quản lý và cung cấp các dịch vụ thì chỉ trong một thời gian ngắn, các khu đô thị mới chắc chắn sẽ rơi vào cảnh hỗn loạn với nhiều bất cập về chất lượng sống.
Điển hình tại Hà Nội, không thể không kể đến những khu đô thị mới như Văn Khê, Xa La, Định Công, Linh Đàm… tình trạng lấn chiếm, bày hàng quán la liệt trên phần mặt tiền tầng 1 bao quanh các tòa nhà, vỉa hè thì bị chiếm dụng làm nơi trông giữ xe, rác thải từ các hàng quán, biển quảng cáo dán, viết treo nhằng nhịt trên các tầng.
Đây chỉ là những ví dụ điển hình về các khu đô thị mới đang xuống cấp nghiêm trọng trên địa bàn TP. Hà Nội. Tuy nhiên, một câu hỏi được đặt ra là tại sao “vấn nạn” đó luôn tồn tại dai dẳng, thậm chí dường như khó có "hồi kết". Ý thức của người dân là một chuyện còn công tác quản lý tòa nhà, đô thị mới liệu đã thực sự có hiệu quả?
Bên cạnh đó là chuyện tranh chấp ở chung cư, chủ yếu về phần sở hữu chung, sở hữu riêng, về các khoản phí vô lý, hoặc phí cao, tiếp đến tranh chấp về nơi để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, tranh chấp các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, internet…
Để giải quyết những tranh chấp này, hội nghị chung cư bầu ban quản trị đã được mở ra. Tuy nhiên, chính các cuộc hội nghị này lại phát sinh mâu thuẫn mới càng thêm căng thẳng. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào hài hòa được lợi nhuận nhà đầu tư cũng như lợi ích cho cư dân trong đô thị mới?
Còn nữa...
