Áp lực “đè” vai doanh nghiệp
Khi đưa ra câu hỏi "Mất bao lâu cho các thủ tục hành chính để một dự án bất động sản, từ khi còn là ý tưởng đầu tư, cho đến lúc trở thành tòa nhà trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao tầng?", mỗi bên liên quan sẽ có câu trả lời khác nhau nhưng có thể tóm tắt bằng ba từ “theo quy định”.
Cụ thể, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, trình tự đầu tư xây dựng có 3 giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng. Trong đó, những thủ tục hành chính ở giai đoạn đầu (khâu chuẩn bị dự án) theo phản ánh của các chuyên gia, doanh nghiệp là phức tạp, rườm rà nhất.
Theo chia sẻ của một doanh nghiệp bất động sản, khi xin chấp thuận đầu tư bất kỳ một dự án nào thì ở khâu thẩm định dự án, doanh nghiệp phải trải qua một loạt các thủ tục hành chính. Cụ thể, để xin thẩm định một dự án đầu tư xây dựng chung cư, đầu tiên doanh nghiệp phải làm việc với Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, nếu có vấn đề gì liên quan đến đất đai thì lại phải làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường; với Bộ Công an về phòng cháy chữa cháy; chưa kể chiều cao thì phải làm việc với Bộ Quốc phòng. Có nghĩa là doanh nghiệp phải làm việc với 4 nơi một cách độc lập mà không có một cửa thống nhất một đầu mối giải quyết.
Không những vậy, một dự án ở cấp thành phố, để xin được cấp giấy chứng nhận đầu tư thì Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và theo quy định là nếu hồ sơ hợp lệ thì 15 ngày sau có kết quả. Nhưng thực tế là từ Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ gửi văn bản hỏi ý kiến tới Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài chính, Cục thuế, Sở Tài nguyên Môi trường và quận (nơi có dự án triển khai). Theo đó là phải qua 6 “cửa” và doanh nghiệp sẽ phải gặp trực tiếp cả 6 nơi này mới giải quyết được công việc. Kết quả là 1 thủ tục phải thành 5 - 6 thủ tục; thời gian thì từ 15 ngày trên lý thuyết thành 5 đến 6 tháng, thậm chí có thể lâu hơn nữa, tới... 36 tháng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Những cố gắng cải cách mà doanh nghiệp nhận được dường như chỉ đang dừng lại ở mức “bình mới rượu cũ”. Có những dự án lên đến gần 200 con dấu, và quá trình chuẩn bị đầu tư kéo dài 2 năm hoặc lâu hơn. Các bước thực hiện cồng kềnh, chồng chéo tạo ra độ trễ rất dài cho thủ tục đầu tư khiến chủ dự án thường rơi vào thế bị động, phụ thuộc.
Trong thủ tục đầu tư hoàn thiện hồ sơ dự án, hồ sơ cấp phép xây dựng, các nhà quản lý đã duyệt rất kỹ phương án kiến trúc. Thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công, cấp phép xây dựng mang những nội dung trùng lặp với quy hoạch chi tiết. Chuỗi quá trình nhiều thủ tục dẫn đến việc doanh nghiệp phải gặp rất nhiều cơ quan quản lý để thực hiện được hồ sơ. Ngoài ra, chính sách giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, chưa có sự đồng nhất, đặc biệt ở khâu để doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù với người dân”.
Ông Lê Hồng Phúc Đức, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Constrexim Việt Séc (Ảnh: Đỗ Linh)
Cũng theo ông Lê Hồng Phúc Đức, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Constrexim Việt Séc cho biết: “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai rườm rà gây ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp, là một rào cản lớn trong quá trình đầu tư, kinh doanh, mở rộng sản xuất. Cụ thể các thủ tục hành chính thuê, mua đất đai rất phức tạp. Thứ hai là vấn đề quy hoạch đất đai của tỉnh, thành phố chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của doanh nghiệp. Thứ ba là vấn đề giải phóng mặt bằng. Đây là trở ngại chính đối với doanh nghiệp khi mở rộng mặt bằng sản xuất kinh doanh”.
Vai trò “bà đỡ” hiệu quả đến đâu?
Thừa nhận thực tế trên, tại một số hội thảo, chính đại diện các cơ quan quản lý cũng như giới chuyên gia cho rằng, tiến độ xem xét và giải quyết hồ sơ dự án của doanh nghiệp còn quá chậm, có những dự án vướng mắc giấy tờ, thủ tục kéo dài đến vài năm chưa giải quyết xong. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến là các công trình không phép, sai phép “mọc như nấm” trên địa bàn cả nước. Cụ thể tính đến tháng 6/2018, Báo cáo của Sở xây dựng Hà Nội cho biết, phát hiện 223 công trình không phép; 139 công trình sai phép, sai quy hoạch, sai thiết kế. Cùng thời điểm, Chánh Văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM cho biết trên địa bàn có 1.595 trường hợp vi phạm về xây dựng, trong đó có có 830 trường hợp xây dựng không phép, chiếm 52%.
Có lẽ không còn phải bàn cãi nữa khi thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nói riêng đã trở thành một “vấn nạn” buộc phải có những cải cách và những giải pháp gỡ rối giúp doanh nghiệp. Bởi thủ tục có thông thoáng, thuận lợi thì mới có thể là “lực đẩy” giúp thị trường trở nên minh bạch, hấp dẫn các nhà đầu tư.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Việc biến số vốn đầu tư đăng ký vào lĩnh vực bất động sản trở thành hiện thực không đơn giản. Chính vì vậy, việc tích cực cải cách các thủ tục pháp lý trong lĩnh vực bất động sản chính là “lực đẩy” quan trọng giúp thị trường trở nên minh bạch, hấp dẫn hơn”.
GS. Đặng Hùng Võ (Ảnh: Đỗ Linh)
LS. Phạm Danh Tín, Giám đốc Văn phòng Luật sư Danh Tín phân tích, sự giản lược trong thủ tục hành chính đã mang lại cho thị trường bất động sản lực đẩy mới giúp cho thị trường ngày một phát triển. Các quy phạm pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản được quy định đơn giản và phù hợp có tác động trực tiếp đến việc cải cách cơ cấu, tổ chức bộ máy cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản theo hướng gọn nhẹ, hiệu quả… góp phần vào quá trình tinh giản biên chế hành chính nhà nước.
Tính đến nay, với sự cải cách, thủ tục hành chính đã trở thành cơ sở, điều kiện và phương tiện cần thiết để cơ quan quản lý, công chức nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Mặt khác hệ thống các quy phạm pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản sẽ góp phần giúp hệ thống pháp luật trở thành một “chiếc vòng kim cô” kiểm soát hoạt động của các doanh nghiệp.
LS. Phạm Danh Tín, Giám đốc Văn phòng Luật sư Danh Tín (Ảnh: Đỗ Linh)
Đồng thời, nếu thủ tục được quy định công khai, minh bạch, đồng bộ sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực của một bộ phận cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, tăng thêm các nguồn vốn đầu tư từ đất đai cho phát triển, góp phần vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh bất động sản.
Điều này sẽ tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc của người dân và các cơ quan công quyền trong việc giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản; hơn thế nữa, thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản được thực thi nghiêm chỉnh sẽ góp phần nâng cao nhận thức của người dân, các chủ thể kinh doanh bất động sản và cơ quan công quyền trong việc tuân thủ pháp luật về bất động sản.
LS Tín cho hay: “Hiện nay, thị trường bất động sản càng ngày càng diễn ra nhiều vụ sai phạm, điều này ngày càng thôi thúc chính quyền đưa ra những hình thức kiểm soát chặt chẽ hơn các hoạt động xây dựng, thi công của nhiều doanh nghiệp. Chính vì thế, việc cải cách thủ tục hành chính đã được đề ra xem như một “chế tài” đủ sức răn đe các doanh nghiệp”.
Mời quý độc giả tiếp tục theo dõi tuyến bài "Cải cách thủ tục hành chính cho thị trường bất động sản", Kỳ 2: Vì đâu nên nỗi?
