Kỳ 3: “Cần khung chế tài và luật thật nghiêm để quản lý”

Trong vài năm trở lại đây, tình trạng tranh chấp tại các khu chung cư trở thành một hiện tượng nóng. Theo giới chuyên gia, phát sinh tranh chấp bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, đặc biệt phải kể đến quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư không công khai minh bạch. Giải pháp đưa ra là cần có một mô hình quản lý quỹ bảo trì chung cư giao cho đơn vị có uy tín siết chặt sử dụng, đảm bảo quỹ hoạt động đúng mục đích.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Minh Sơn, Giám đốc Công ty Cleve Việt Nam, về vấn đề này.

PV: Thưa ông, là người làm trong lĩnh vực quản lý chung cư, ông đánh giá như thế nào về vấn đề quản lý quỹ bảo trì chung cư hiện nay?

Ông Nguyễn Minh Sơn: Có thể nói việc quản lý quỹ bảo trì chung cư hiện nay rất phức tạp và lộn xộn. Có nơi chủ đầu tư chỉ chuyển một phần tiền quỹ và giữ phần còn lại quản lý giúp cư dân, có nơi Ban quản trị (BQT) quản lý quỹ này nhưng thực sự thì khi tiền đã về với dân rồi, việc chi ra kể cả đúng cũng không phải dễ vì có quá nhiều luồng ý kiến và không đồng nhất. Thực tế là rất ít chung cư có quy chế tài chính rõ rệt và quản lý quỹ bảo trì một cách hiệu quả.

PV: Theo ông, hiện nay đã có mô hình quản lý quỹ bảo trì nào chưa? Nếu có thì mô hình đó đã thực sự hợp lý và có hiệu quả chưa, có ưu hay nhược điểm nào?

Ông Nguyễn Minh Sơn: Hiện nay, hầu như ít tòa nhà có mô hình quản lý quỹ bảo trì một cách hiệu quả. Trong bất cứ mô hình nào thì quan trọng nhất là con người và cơ chế để quản lý quỹ đó. Chính vì việc phụ thuộc vào con người này nên nếu ở một chung cư có tập thể BQT đoàn kết vì người dân thì ở đó quỹ hoạt động hiệu quả mà vẫn minh bạch. Ngược lại, BQT có những xung đột hay bất đồng trái chiều cùng việc chủ đầu tư không hợp tác thì việc quản lý quỹ này sẽ không hiệu quả, hoặc là quá chặt hoặc là quá lỏng lẻo dẫn đến thất thoát. Nếu quỹ không được chi ra khi có nội dung cần bảo trì theo luật thì hệ thống sẽ đi xuống.

Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư vẫn là bài toán nan giải. (Ảnh: Internet)

PV: Thời gian vừa qua, trên cả nước, quỹ bảo trì là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng tranh chấp ở rất nhiều chung cư, do chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì và sử dụng quỹ bảo trì không đúng quy định… Ông có thể gợi ý giải pháp nào cho vấn đề này không?

Ông Nguyễn Minh Sơn: Theo quan điểm của tôi, để việc quỹ bảo trì cần có hiệu quả và tương đối rõ nét thì nhà nước cần ban hành luật và hướng dẫn chặt chẽ hơn nữa. Bên cạnh đó, cần có chế tài đủ mạnh để buộc mọi người phải tuân thủ. Đối với chủ đầu tư, hiện nay luật cũng đã có quy định liên quan đến chế tài nhưng vấn đề là thực thi nó như thế nào và ai giải quyết, việc giải quyết có thực sự minh bạch và triệt để không là một vấn đề.

Từ một số nơi và một số nguồn tôi tham khảo cùng thực tế thì tôi cho rằng cần phải quản lý quỹ bảo trì nhằm giảm bớt phần nào việc lộn xộn như hiện nay. Thứ nhất là quỹ bảo trì chung cư luật hay thông tư cần quy định rõ hơn nữa đối với việc thực hiện và trách nhiệm của chủ đầu tư, thời gian phải bàn giao quỹ bảo trì (hiện đã có). Nếu trong trường hợp không bàn giao cần phải được thể hiện rõ sau bao nhiêu lâu thì sẽ bị “bêu tên” lên cổng thông tin điện tử, sau bao nhiêu lâu sẽ công bố rộng rãi trên báo chí, đồng thời phạt như nào cần nói rõ trên công bố.

Việc này sẽ giảm được phần nào tiêu cực do nể nang mà không xử lý của các cơ quan ban ngành. Mức độ cuối cùng sẽ là phạt đồng thời cưỡng chế, các loại giấy phép cho các dự án tiếp theo hoặc xin các loại hình tiếp theo sẽ bị tính vào danh sách đen giống như nợ xấu ngân hàng. Tất cả các quy trình này cần được đưa lên 1 cổng thông tin điện tử công bố rõ, có như vậy việc chây ì sẽ giảm thiểu. Dù có bao che thì thông tin của đơn vị chưa hoàn thành nghĩa vụ đó sẽ vẫn lưu ở đó và người dân sẽ là người giám sát hộ chính phủ. Điều này buộc chủ đầu tư nào có vốn thực sự và đủ uy tín họ sẽ không ngại chuyện này.

Thứ hai là việc quản lý quỹ bảo trì đối với các ban quản trị và chủ đầu tư cần có một người nằm trong cơ cấu này. Có những nơi sử dũng quỹ hiệu quả nhưng có những nơi thu quỹ về là “giữ nuôi cho nó béo” nhưng không chi, giống như kiểu xót và đến khi hệ thống hỏng thì lại phải chi ra rất nhiều. Vấn đề nằm ở chỗ mặc dù luật đã quy định nhưng mọi người mỗi nơi lại hiểu một kiểu khác nhau.

Tôi cho rằng, cần phải xây dựng một khung quỹ bảo trì trong đó đầu tiên phải định nghĩa rõ và tường minh. Tiếp sau đó cần xây dựng một hệ thống khung cấp độ đối với việc sử dụng quỹ bảo trì theo các cấp độ giống như 1 danh mục từ điển loại nào cấp nào sẽ dùng quỹ bảo trì. Theo đó cứ thế mà tra, khỏi phải cãi nhau và hiểu sai. Đây là kiểu mô hình của người Nhật, họ làm khá chi tiết. Những loại lửng lơ nhỏ nhỏ khác có thể định nghĩa rõ và để người dân tự quyết định thông qua họp biểu quyết có thể đưa vào phân loại cấp 6, cấp 7. Hiện nay, được biết hiệp hội kỹ sư trưởng Hà Nội đang xây dựng mô hình này có sự đóng góp ý kiến của toàn bộ thành viên trong hội.

Tôi cho rằng, có thể đưa quỹ này vào quy chế tương đối độc lập giống như ngành tài chính kế toán. Tuy nhiên cũng không thể chỉ chi 1 đồng mà phải chờ 100% cư dân biểu quyết thông qua. Nên chăng phải phân ra các cấp khác nhau, mỗi cấp quy định một khung giá tiền để quản lý thì sẽ hợp lý hơn. Hàng năm, ban quản trị có thể thuê kiểm toán độc lập kiểm soát để đảm bảo minh bạch, khách quan về việc sử dụng quỹ. Mô hình này giống như một công ty cổ phần, chỉ cần kiểm soát chuẩn đầu ra, đầu vào thì sẽ giảm được 80% rủi ro, tranh chấp.

Việc quản lý còn lại cần khung chế tài và luật thật nghiêm để quản lý nguồn quỹ, nếu có tình trạng lợi dụng có thể đưa sang vấn đề luật dân sự và hình sự. Nói chung càng chi tiết và rõ ràng bao nhiêu thì người làm trong BQT càng đỡ ngại và không có tâm lý né trách nhiệm bấy nhiêu, vì thực tế đây là công việc "ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng”.

Ông Nguyễn Minh Sơn đã lấy bằng thạc sĩ quản lý tại trường Southern Leyte State University.

PV: Việc giao lại phí bảo trì chung cư cho ban quản trị tòa nhà quản lý và sử dụng vô hình trung đã không gắn kết trách nhiệm bảo trì công trình của chủ đầu tư trong quá trình quản lý sau đầu tư, khiến cho dễ xảy ra tình trạng "cha chung không ai khóc". Theo ông, giải pháp cho vấn đề này, đơn vị vận hành quản lý tòa nhà có vai trò như thế nào? Là đơn vị trực tiếp quản lý nhiều chung cư, theo ông có nên đưa ban quản lý tòa nhà vào thành phần của mô hình quản lý quỹ bảo trì không?

Ông Nguyễn Minh Sơn: Luật đã quy định rất rõ trách nhiệm của từng bên, đối với hệ thống kỹ thuật thì bao nhiêu năm, đối với hệ thống kết cấu xây dựng phải có trách nhiệm bao nhiêu năm, còn liên quan đến nghiệm thu, đo đếm khi hoàn thành công trình về kết cấu nữa. Chúng ta cần căn cứ vào luật mà quy trách nhiệm, nghĩa vụ của từng bên.

Theo tôi, đơn vị quản lý tòa nhà luôn phải là đơn vị độc lập không được đưa vào quản lý quỹ bảo trì. Hiểu một cách đơn giản, ban quản lý tòa nhà là đơn vị phục vụ và dịch vụ độc lập có thể được thay đổi, không có gắn kết về mặt đầu tư, tài sản... nên không thể đóng vai trò vào trong mô hình đó được. Ban quản lý tòa nhà chỉ là người chắp nối và hiểu biết về mặt chuyên môn thực thi các công việc trong phạm vi của mình theo đúng luật, đồng thời tư vấn cho chủ đầu tư hay BQT rõ những vấn đề nào thuộc phạm vi quỹ bảo trì và vấn đề nào không.