Tâm lý khách hàng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường
Cuối tháng 3/2018, vụ cháy chung cư Carina khiến 13 người thiệt mạng đã ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý khách hàng mua chung cư, nhiều người e ngại chuyện ở trong chung cư và những hiểm nguy rình rập như đám cháy. Theo báo cáo thống kê của CBRE, ngay thời điểm quý II/2018, thị trường căn hộ tại Hà Nội chỉ có 6.534 căn được chào bán, giảm 2,4% so với quý I. Cùng với đó là số lượng căn hộ chung cư đã giao dịch giảm tương đối lớn, 5.900 căn hộ được mở bán thành công, giảm 22% so với cùng kỳ. Về giá cả trên thị trường, mức bán trung bình của các dự án được chào bán trong quý II xấp xỉ 29,6 triệu đồng/m2 giảm 0,4% so với quý I. Tại phần lớn các phân khúc đều có những sự thay đổi nhẹ về giá cả trong quý II.
Thực tế trên cho thấy, tâm lý khách hàng quyết định rất nhiều đến thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư. Thời gian gần đây, những vụ tranh chấp chung cư lại đang trở nên nóng hơn và không loại trừ khả năng làm ảnh hưởng xấu đến tâm lý của cư dân. Có lẽ, đã đến lúc cần phải quyết liệt hơn trong việc đưa ra chế tài cụ thể và nghiêm khắc để giải quyết dứt điểm những tranh chấp, xử lý nghiêm những CĐT vi phạm pháp luật và đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Người dân chung cư Khu Đoàn ngoại giao xuống đường phản đối điều chỉnh quy hoạch (Nguồn Vietnamnet)
Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý
Nghị định 139/2017/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1/2018 ra đời đã có những chế tài xử lý đối với CĐT, cũng như đảm bảo được quyền lợi cơ bản của người dân. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng Nghị định 139 chưa có hướng dẫn thực hiện, chế tài phạt chưa được thực thi đầy đủ nên chưa đủ sức răn đe. “Nghị định 139 vẫn rơi vào nhược điểm là không bao quát hết được khả năng những tranh chấp có thể xảy ra trên thực tế. Rồi kể cả những tranh chấp đó đã được cam kết trong hợp đồng nhưng nó vẫn không được thực hiện trong hợp đồng. Nghị định 139 chưa tạo được một khung pháp luật đầy đủ để giải quyết vấn đề chung cư”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay.
Cùng quan điểm, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho rằng, mức xử phạt được quy định thực tế còn chưa tương xứng với hành vi vi phạm cũng như phần lợi nhuận mà nhà CĐT thu được và việc thi hành chưa triệt để, có những CĐT tái phạm nhiều lần với nhiều lỗi cùng lúc. Do đó, bên cạnh việc nâng mức xử phạt hành chính, cần bổ sung thêm các chế tài đủ mạnh, cân nhắc xem xét trách nhiệm hình sự của CĐT khi có dấu hiệu gian dối, lừa đảo.
Liên quan đến những tranh chấp về diện tích sở hữu chung riêng, ông Nguyễn Thanh Hùng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và bảo trì tòa nhà Việt Nam cho biết, khi người ta lập dự án, trong dự án đó nếu được phê duyệt chức năng sở hữu của từng chủ đầu tư thì các phần diện tích đã được phân định dùng để làm gì, ví dụ như kinh doanh thương mại, nhà trẻ hoặc các chức năng khác,… Nếu chủ đầu tư có các chức năng đó thì họ sẽ được phép làm việc này. Trong trường hợp các CĐT cố tình không làm đúng, căn cứ vào các quy định pháp lý, sẽ có biện pháp để cưỡng chế, yêu cầu CĐT tạm dừng để khắc phục những điểm khiếm khuyết, những gì mà họ làm chưa đúng. Với cư dân, họ hoàn toàn có quyền khiếu kiện, khi các công trình đó gây mất trật tự trị an, gây tiếng ồn hay tiềm ẩn những nguy hiểm.
“Ví dụ như việc mở một quán bia ở trong khu chung cư của cư dân thì đúng là không chịu nổi vì tiếng ồn quá lớn, hoặc nếu mở ra thì người ta phải có biện pháp cách âm làm sao, được phép hoạt động đến mấy giờ. Đấy là trách nhiệm của các cơ quan quản lý về văn hóa, cơ quan quản lý an ninh của phường, quận. Để xử lý tình trạng này, theo tôi, phải dựa trên pháp luật, tăng cường sự chặt chẽ trong kiểm soát của các cơ quan quản lý, hài hòa lợi ích giữa các bên. Bên cạnh đó, nên xét duyệt chủ đầu tư có uy tín, cũng như công tác thầm định dự án và các cam kết trong quá trình xây dựng, bán hàng phải chặt chẽ. Khách hàng cũng phải tìm hiểu kỹ dự án trước khi xuống tiền mua các dự án như vậy”, ông Hùng cho biết thêm.
Cần luật riêng để điều chỉnh
Trước những "cuộc chiến chung cư" không có hồi kết, các chuyên gia cho rằng Việt Nam nên học tập mô hình của nhiều quốc gia trên thế giới, đưa ra một bộ luật riêng để điều chỉnh các nội dung liên quan đến chung cư hiện nay.
GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Tôi cho rằng vẫn là hai việc mà chúng ta đã làm rồi nhưng chưa làm đến nơi đến chốn và chưa tạo thành một khung pháp luật đầy đủ. Thứ nhất là khung pháp luật về chung cư, chúng ta đã cố gắng đắp thêm qua các thông tư, các nghị định. Các nước thì họ có luật chung cư riêng nhưng ta thì vẫn chưa có, vẫn chỉ là một chương ở trong luật nhà ở. Thành thực mà nói, nhà nước đã cố gắng rất nhiều trong việc này nhưng vẫn chưa thỏa mãn được những nhu cầu của cuộc sống bởi nhiều khi các vấn đề chưa xuất hiện trên thực tế và có khả năng sẽ xuất hiện trong tương lai. Thứ hai là việc phân định tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng, chúng ta không có cơ chế nào để giải quyết. Thực sự là cũng có, vẫn có những vụ kiện ra tòa án nhưng ở Việt Nam đôi khi việc kiện nhau ra tòa mọi người cũng không muốn bởi vì chưa chắc đã giải quyết được vấn đề”.
Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Thanh Hùng nhận xét, tất cả nghị định, thông tư, hay luật đều dựa trên cơ sở thực tế, có sự nghiên cứu của tất cả các thành phần trong xã hội nhưng cũng không thể cho rằng các nghị định, thông tư, luật đưa ra giải quyết được tất cả vấn đề đặt ra. Dựa trên cơ sở thực tế, những phản ánh, những tranh chấp thì sẽ sửa đổi. Theo quan điểm của ông Hùng, hiện nay, một số nghị định còn xa rời thực tế và có thiên hướng ưu tiên cho CĐT: “Có những điều kiện khó có khả năng thực thi, ví dụ đại hội chung cư, liên quan đến vấn đề đưa ra biểu quyết về một chủ trương nào đó của chung cư phụ thuộc vào số lượng và phần trăm biểu quyết, điều này không khả thi. Các cơ quan cấp quận, cấp phường sẽ đưa ra quyết định, nhưng tôi nghĩ rằng ở đây cần phải có một cơ quan quản lý cấp cao nhất vào cuộc trong những vụ tranh chấp như Sở Xây dựng, còn cấp quận, cấp phường thì rất khó”.
Còn luật sư Trần Tuấn Anh thì cho rằng, các quy định về đầu tư, xây dựng, quản lý chung cư mang những đặc thù riêng nhưng hiện đang được điều chỉnh trong Luật Nhà ở năm 2014, có những lý giải pháp luật theo nhiều cách khác nhau. Ông Tuấn Anh cũng cho rằng nên xây dựng luật về nhà chung cư tách riêng để hạn chế tồn tại, tạo hành lang pháp lý ổn định, mang hiệu quả áp dụng và giải quyết khi có tranh chấp phát sinh.
Ngoài ra, luật sư Trần Tuấn Anh cũng khẳng định, đối với phần sở hữu chung, sở hữu riêng thực tình không phải khó xác định nếu như CĐT hợp tác và cung cấp đầy đủ hồ sơ của dự án, báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán độc lập... khi cơ quan giải quyết yêu cầu. Trên cơ sở tài liệu, hồ sơ, nếu phần diện tích đó được tính vào giá bán căn hộ thì diện tích đó thuộc sở hữu chung của cư dân, còn nếu chủ đầu tư bỏ tiền, đó là tài sản của chủ đầu tư. Từ đó, quy định rõ về trách nhiệm và chế tài xử lý trong trường hợp CĐT không cung cấp.
Có thể nói, tranh chấp chung cư là một vấn đề nan giải và khó lường trước. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nữa sự quan tâm và vào cuộc của các cơ quan quản lý để hạn chế một cách tối đa những hậu quả đáng tiếc cho cả người dân và CĐT. Đồng thời, cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn nữa các hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay.
