Kỳ 4: Thế giới đang quản lý quỹ bảo trì chung cư thế nào?

Nói về câu chuyện quỹ bảo trì chung cư, ở nước ngoài, trong suốt quá trình sử dụng tòa nhà, chủ đầu tư là người phải bỏ tiền nhiều nhất để trùng tu, bảo dưỡng. Nếu chủ đầu tư không bảo dưỡng đúng như hợp đồng, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ kiện ra tòa. Khi chung cư hết tuổi thọ, chủ đầu tư phá bỏ để xây dựng chung cư mới. Trường hợp chủ đầu tư phá sản giữa chừng thì giao quyền sử dụng đất cho cơ quan quản lý nhà và cơ quan này bỏ kinh phí ra duy tu, bảo dưỡng nhà chung cư.

Đặc biệt, chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc thu phí mà chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của Singapore, New Zealand, Hoa Kỳ....), là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty TNHH chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại LB Nga). Nhờ có sự thống nhất này nên phí bảo trì chung cư và các loại phí dịch vụ khác đều thống nhất.

Nhìn chung sẽ có 3 loại hình quản lý nhà chung cư chính. Một là các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tài sản chung. Hai là công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư. Cuối cùng là các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) và công ty này ký hợp đồng thuê Công ty quản lý nhà.

Tại Nhật Bản, cư dân một tòa nhà có thể tự thành lập Hiệp hội Chủ sở hữu, độc lập với đơn vị quản lý tòa nhà. Hiệp hội này có quyền thay đổi đơn vị quản lý, cũng như thay đổi phí dịch vụ. 

Chẳng hạn, ở Nhật Bản, nếu bạn sở hữu một căn hộ chung cư tại đất nước này, bạn sẽ phải trả phí toà nhà hàng tháng để trang trải cho việc bảo trì và quản lý toà nhà. Trong đó có 2 loại phí chính, thứ nhất là phí bảo dưỡng để sắp xếp việc dọn dẹp khu vực chung, bố trí thanh tra thang máy, thu dọn rác; thứ hai là quỹ phí sửa chữa được chi cho việc sửa chữa vào bảo trì những hư hỏng nặng.

Cụ thể là ở những toà chung cư mới, chủ đầu tư sẽ lựa chọn công ty quản lý và đơn vị này sẽ có quyền quyết định số phí ban đầu là bao nhiêu. Trong một vài trường hợp thì công ty quản lý chính là đơn vị con của chủ đầu tư.

Khi một toà chung đã được hoàn thiện, các hộ dân sẽ thành lập một Hiệp hội Chủ sở hữu độc lập với công ty quản lý. Hiệp hội này có quyền thay đổi đơn vị quản lý, cũng như thay đổi phí toà nhà. Tuy nhiên, không phải cư dân nào cũng quen với khái niệm hay quyền lực của Hiệp hội Chủ sở hữu.

Phí được tính dựa trên diện tích của căn hộ. Giả sử phí 300 yên/m2/tháng sẽ tương đương với 30.000 yên (xấp xỉ 6 triệu đồng) hàng tháng cho một căn hộ 100m2. Phí này cũng còn tuỳ thuộc vào tầm và cỡ của một toà nhà, công ty quản lý, và loại hình sinh hoạt mang lại như bể bơi, các dịch vụ hỗ trợ như quản gia, bảo vệ, hay phòng tập thể hình.

Một ví dụ phí quản lý thường rơi vào khoảng 200 yên/m2, và thêm 200 yên/m2/tháng nữa cho phí sửa chữa. Tính tổng lại, khoản này sẽ thành tổng cộng 40.000 yên (hơn 8 triệu đồng) một tháng cho một căn hộ 100m2. Tuy nhiên, nhiều cư dân bày tỏ rằng con số 40.000 yên/tháng là quá cao. Vậy nên có thể thường thấy phí sửa chữa được giảm đi 100 yên/m2/tháng. Như vậy số tiền tổng cộng phải trả là khoảng 6 triệu đồng, phù hợp hơn với túi tiền của các hộ thuê nhà.

Ngoài ra, còn có các kế hoạch tăng phí quỹ sửa chữa trong tương lai. Ví dụ như tăng 50% ở năm thứ 5, hay thêm 50% nữa vào năm thứ 10 và cứ như vậy. Vậy nên không hề bất thường nếu phí này trở nên gấp 3 lần trong tương lai.

Tại Nhật Bản, các đơn vị kinh doanh địa ốc thường để phí sửa chữa ban đầu thấp nhằm thu hút người mua. Nhưng để duy trì tình trạng của toà nhà thường xuyên suốt thời gian tồn tại, Hiệp hội Chủ sở hữu cũng cần tăng phí sửa chữa lên nếu không thì quỹ dự trữ sẽ không đủ để chi trả cho những hỏng hóc trong tương lai. Một toà nhà được quản lý kém sẽ mất giá trị dần với thời gian.

Dù thế nào, Hiệp hội Chủ sở hữu mới là người cuối cùng quyết định những lần tăng phí trong tương lai, những sửa chữa gì cần phải thực hiện, và những ai để thuê. Vì vậy, sự tham gia cùng những hành động của các chủ hộ sẽ có tác động trực tiếp đến giá trị hiện tại và tương lai của toàn nhà.

Ông Nguyễn Minh Sơn, Giám đốc Công ty Cleve Việt Nam, người có kinh nghiệm quản lý nhiều tòa nhà lớn cho biết: “Nhiều nước trên thế giới gọi quỹ bảo trì là quỹ công sản. Như ở Singapore, người ta gọi là Ủy ban công sản quản lý, phân xuống các phòng ban chức năng. Tuy nhiên, ở các nước, họ làm rất minh bạch vì phần lớn tiền đều ở ngân hàng chứ không dùng tiền mặt như Việt Nam. Ở Việt Nam, đến khi nào đồng bộ được việc thanh toán qua ngân hàng thì khi đó mới áp dụng được mô hình nói trên. Ngoài ra ở một số nước, việc quản lý quỹ bảo trì sẽ do một cơ quan độc lập uy tín do Nhà nước hay cơ quan thẩm quyền chỉ định. Điều này sẽ đảm bảo việc chi tiêu đúng với nguyên tắc tài chính kế toán”.

Ông Sơn lấy ví dụ, mỗi đợt bán 30 căn thì chủ đầu tư phải trích trước 2% cho cơ quan quản lý phí bảo trì. Mỗi đợt bán phải đăng ký nộp phí bảo trì bao nhiêu căn, cho đến khi hoàn thành việc bán căn hộ thì phải nộp hết quỹ bảo trì. Hoặc chủ đầu tư nộp trước và sẽ thu vào sau khi bán căn hộ. Cơ quan độc lập lập ra có trách nhiệm thu giữ và thực hiện việc bảo trì tòa nhà. Đồng thời có trách nhiệm thông báo tiền lãi cho đến khi có ban quản trị. Tất nhiên, cơ quan nào quản lý quỹ này sẽ có quy định hưởng phần trăm nhất định. Việc này sẽ rất chặt chẽ, không có chuyện chiếm đoạt tiền quỹ bảo trì như ở Việt Nam.

Có thể nói, không chỉ Hà Nội mà nhiều thành phố lớn khác trên cả nước nếu không tìm được mô hình quản lý quỹ bảo trì chung cư phù hợp. Theo đó, các công trình nhanh xuống cấp do không đảm bảo trùng tu một cách khoa học đã gây ảnh hưởng đến chất lượng dân sinh. Có thể nói, câu chuyện quỹ bảo trì ở Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn tranh cãi, mổ xẻ nguyên nhân mà chưa đưa ra được giải pháp cuối cùng. Thậm chí, mô hình quản lý quỹ như thế nào vẫn được nói dưới dạng lý thuyết mà chưa được triển khai thực tiễn.

Trong khi đó, theo quy định của Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là 2% trị giá hợp đồng (chưa VAT). Phí này sẽ do bên mua đóng trước khi nhận bàn giao chung cư, căn hộ (thường là trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư, căn hộ). Phí bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư, căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất...

Trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các chủ sở hữu - tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu (tính theo m2) tại các kỳ họp của cư dân. Phí bảo trì do chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư (sau khi đã thành lập) để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư, căn hộ. Luật quy định đã rõ, nhưng không phải chung cư nào cũng thực hiện đúng luật trong việc quản lý và vận hành quỹ này dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho hay: “Mỗi doanh nghiệp phải có trách nhiệm bảo trì tòa nhà từ 2 - 5 năm đầu tiên, hoặc không thu phí bảo trì. Chúng tôi đã xây dựng một mô hình và áp dụng tại dự án của mình. Theo đó, phí vận hành 4 - 5 triệu đồng/tháng. Dù đã là một mức thấp, nhưng trong phí này chúng tôi còn trích lại một phần để bảo trì, sửa chữa. Tôi cho rằng mô hình này nên nhân rộng, có thể giúp hạn chế xung đột, tranh chấp trong chung cư. Nhiều người cho rằng, suy cho cùng, quỹ bảo trì là tài sản thuộc sở hữu chung của cư dân. Do đó từng chủ sở hữu cần có trách nhiệm nhiều hơn trong việc tham gia kiểm soát, giám sát lại hoạt động của ban quản trị. Nếu tập thể những cư dân này thiếu trách nhiệm hoặc bỏ mặc tài sản chung đó thì khó có một mô hình nào, hoặc bên nào có thể bảo vệ cho tài sản của chính họ”.